ザ・ガーデンズ日吉本町

[匿名さん]

モデルルームオープン予定2月中旬みたいです。
駅から遠いけど、どんな感じのとこでしょうか。
知っている方いますか？

[102 匿名さん]

まじめに検討していて、この物件を相当買いたい気はあるのですが、
冷静に見て、やはり高い。

どうしてもアリュールと比べてしまうのですが、ＭＲの方も言っていましたが土
地取得の経費だとかを考慮してもアリュールは「安すぎ」だそうです。
確かにその通りかもしれませんが、そんな事情は我々には関係なく、条件が悪く
て高ければ「買わない」と思うのです。このエリアの相場観が形成されている中
で高い価格設定をするには、「理由」が無ければいけないと思います。
そこのところが、４日の時点では充分に伝わってきませんでした。

いずれにしてもちょっと高い設定に過ぎるのではないでしょうか。根拠は以下。

１．駅から近くない
　　実質的に綱島が最寄りと考えた方がよさそう
　　新駅も９分歩いて、日吉で乗換を考えると、綱島まで徒歩か自転車でもあん
　　まり変わらない感覚。
２．自分の土地なのに提供公園があること、中でも敷地の内庭に当たる部分にま
　　であるので、気になる。
　　個人的にはセキュリティはあまり重視していないので、中に部外者が入るこ
　　と自体はさほど気にしていないのですが、こういった構造だと近い将来、管
　　理組合などで揉めそうな気がする。（提供公園なのに侵入を規制するような
　　ことになるでしょう。）
３．住戸の広さのバリエーション不足、部屋のプランが？
　　８０位の大きさがないことと、特にリビングに廊下がつながっている住戸で
　　は廊下当部分の面積がリビングの広さに組み入れられているので、住戸によっ
　　ては記載の畳数より１．５畳ほど狭い。（注意して見た方が良いですよ）
４．キッチンや浴室の仕様が気になる
　　Ｄクラウディア大倉山では（有名メーカの）キッチンで引き出し式のいいや
　　つでしたが、ココのは安直な扉タイプでコストダウンが伺えた。それと、浴
　　室に段差があって、浴室の方が高くなっている。へんなの・・・

私は、よけいな共用設備はいらない、と書き込みをしたものですので、共用設備
がほどほどなのは良いと思います。でも、、住戸内の設備やＭＲでの感覚でコス
トダウンをしているなーと実感できるものはキライです。この物件はどことなし
に、そういった感覚が見える気がします。
日照の制限でしょうか、１０Ｆの庇が小さかったり・・・、住戸プランの命名規則
（75Bgとか）が、住戸の順番に振られていなく、とても見づらかったり、模型の
できが悪かったり、トータルでＨＰが醸しているイメージと逸脱した安っぽさで
した。

ＭＲでは別に高級な仕掛けなど無くても、よく企画され、準備されて、十分な説
明が満足に得られれば、良さは伝わってくるものだと思うのです。（模型が自由
に見れないのもいただけないですね。ＭＲでは模型をとても重視して見ているの
で）

この物件の６Ｆ以上でしたら、西向きの公団（？）の建物より充分高いのできっ
と眺望が望め、もしかすると富士山も見えるでしょう。そうなってくると高くて
も買いたい人は出てくると思います。それ以外の住戸では。。。もっと安くない
と如何ともしがたい。

この物件２００戸規模にしては企画の乏しさと、価格設定の高さが災いして売れ
残らないと良いですが、老婆心ながら心配してしまいます。

批判ばかりですが、まだ検討からはずしていません。このエリアで家が欲しいし、
構造や駐車場などは悪くないと思っているからです。
共用設備やその他の情報が不足していますから、いろいろ真剣に検討しています。

[103 匿名さん]

>102
根拠３・・・マンションの帖数計算をするときは基本的に壁面（全面建具の時は建具枠面）寸法で
　　　　　　計算するので、廊下当部分とリビングが下り壁や建具で仕切られていない場合は
　　　　　　廊下当部分は廊下ではなく細長いリビングという考え方になると思われます。
根拠４・・・最近の主流はバリアフリーなのに、段差があってしかも浴室の方が高いっていうのは
　　　　　　チョット考えられないですね。脱衣室の方に水が流れ出してしまう恐れがあるのでは？
　　　　　　

[104 匿名さん]

>102
は単にクレーマ？
マンションにどんな理想を求めているかわかりませんが、
一戸建てをお勧めします。

[105 匿名さん]

>104
いやいや、そうとも言えません。
私も５日にＭＲに行って来ましたが
102さんのコメントのほとんどを感想として持ちました。
あらかじめ想定していたこともありますが
価格が安ければ我慢の範囲と期待していきましたが
予想以上に高かったです。
残念ながら予定価格の変更が無ければ候補からはずれそうですね。

[106 匿名]

MRで質問された方がいれば、間違っていれば、訂正していただきたいですが、
このあたりは高層マンションを建てるときの条件として、オープンスペースを
作らなければならないのではないでしょうか（公団のように）。
（アリュールは５階までなので、オープンスペースは要らず居住者専用の中庭を
作れたのだろうと思います。）
土地取得については、この土地はデベロッパーの競争入札だったので高くついた、と
いうことではないでしょうか。
（アリュールはもともと東芝の社員寮だったので、東芝不動産としては土地代を抑えて
販売できたんだろうと思います。）

[107 匿名さん]

102です。
108さん、24あたりにコメントが書いてありますが、ＭＲでの説明もこの通りでした。
以下抜粋、、
【横浜市市街地環境設計制度】
ってものを利用したためかと思います。
・敷地内に公共的に役に立つ空間・施設を作った建築物について、
　その建築物自体の高さや容積率を緩和する制度

です。ここは概要に書いてあるとおり第３種高度地域なので、１５ｍの高さ制限があります。
これを緩和するために、提供公園を作っているということです。

土地取得に関しても、その通りでアリュールは売主が東芝不動産であるため、実質的には
土地取得にコストがかかっていません。ザ・ガーデンズは市場で土地を取得しているので
高くついているというか、通常の取得コストがかかっています。（アリュールと比べると
高くなっているのは確かでしょう。）

[108 匿名さん]

高い価格がやむを得ないなら、せめてそれに相応しい設備や仕上げを提供して欲しいですね。
それなら多少高くても買おうかなと思うのに。
立地だけがポイントなんて販売戦略がなってない。

[109 匿名さん]

高さ制限を緩和して倍近くの戸数を増やしたのだから、やっぱり価格は下がるべきでは。
他のある物件では売主がそうやって価格を抑えることができたと言ってた。
ここの物件価格は５階建ての低層しかできない場合の価格みたい・・。

[110 匿名さん]

土地の取得価格が高くなったからとかいう言い訳は業者の論理です。
検討者にとっては裏の事情は関係ありません。
立地・構造・仕様・価格などが小杉から綱島あたり他物件と比較して割高なのははっきりしているので
ここはパス。

[111 匿名さん]

109さん

売り主の肩を持つ気は無いですが、必ずしも高さ制限の緩和で倍の住戸にという
わけでは無いかもしれません。

アリュールは５階建てですが「口」の字型の配棟だったので、あまり日照的に条
件の良くない（価格の安い）棟がありました。

この物件は「コ」の字の配棟ですので、一辺が少ない分、上空に建て増しをした、
ということだと思います。これによって、売り主としては全棟が日当たりがよく、
高層部分は当然高くできますし、その他の住戸もこの物件がランドマーク的な存
在になるので、価格設定が高くできる、というコンセプトだと思われます。

両物件とも、敷地面積がほぼ同じで、戸数も１８９戸と２０９戸ということでほ
とんど同じになっていますので、この推測は当たらずとも遠からずでしょう。

まぁ、ＭＲではそこのところを充分に訴求できていなかったと思いますが。
もう少し言いたいこともありますが、この辺で。

[112 匿名さん]

高層部分は高くできるでしょうが、２階の東向き７１ｍ２でも４１００万台というのはどうなのかねえ・・。

[113 匿名]

ここが気に入りました！というようなところはありませんでしたか？
どうもよくない情報ばかりなので。

[114 匿名さん]

[115 匿名さん]

順梁アウトフレームのため、ベランダの手摺りが半透明のもので、とても明るいです。
それと、逆梁の場合、バルコニーが2000mmであっても、梁である手摺りが相当の厚さがあるので
実質的には300mmくらい狭いのですが、ここは順梁なのでほぼ2000mmなのでとても広く感じます。

窓枠もフラットレールなので、ＭＲのようにウッドパネルにするととても広く感じます。
あと、子供がいたら段差が無いのはいいですね。

中庭や外周の庭は、賛否ありますが、他の建物から充分な距離が稼げているので、開放感
があると思います。中庭に面した棟も悪くないのではないでしょうか。南面の棟と価格差は
あまり無かったですが。

[116 匿名さん]

いいところはこの地区にしては高層マンション風であること。
無駄な設備はない。（必要であれば、お金を出して付ければよい）
日吉は三田・南北の地下鉄始発になるので、通勤が便利。
慶応中高大学に通うのに便利。
ピーターラビットがいるらしい。

[117 匿名さん]

１１５さん、１１６さんの言う事も分かります。
でも価格が高すぎる！！　これが実感です。

[118 匿名さん]

115です。
ちなみに、102でもあります。
悪いことばっかりでもないと思うので、価格はさておきいい面も見ておきたいと思いました。

高いですがね。。。

[119 匿名さん]

確かに東向きでもいいから3000万円台が希望の方にはアリュールのほうが良かったと思います。
でも狭くてもいいから絶対南向きにこだわる方には、割と選択の余地がある物件かな、と思います。
アリュールの南向きは殆ど80平方台で高かった記憶があります。。。
ただ、同じ広さ、南向きでもパークハウスならもっと安かったですけど。。。

[120 匿名さん]

アルスも安かった。安いというより妥当というべきか・・。
駅から遠くて、なんでこんなに高いのか・・・。
いくら諸費用がかかるとしても、高すぎる。
魅力的な良い物件ではあります。

[121 匿名さん]

そういえば、日吉って低層住居地域だったと思うけど、
このマンションは高さ的に問題無いのかな？
購入してから、あとで問題になっても困るし。。。

[122 匿名さん]

>121そういえば、日吉って低層住居地域だったと思うけど、
>このマンションは高さ的に問題無いのかな？
>購入してから、あとで問題になっても困るし。。。

本当に購入する気有るなら24の投稿を読むか、不動産会社に
済む話です。よく読みましょう。

[123 匿名さん]

>>122
購入する気無いと思うよ、別のとこでも書いてるし。

[124 121]

情報ありがとうございます。
なるほど、書いてありましたね。
いろいろなところで聞いてたんですが、
早くわかってよかったです。

[125 匿名さん]

>>121
そういうのはあっちこっちに書かない方がいいよ。

[126 匿名さん]

>高い価格がやむを得ないなら、せめてそれに相応しい設備や仕上げを提供して欲しいですね。
わがまま言い過ぎ。
違うでしょ、現状の設備に抑えてこの価格でしょ。
ここから何か設備付けたら、値段は高くやるよね？

適正値段（現状値段より下）を希望するなら、さらに設備を削減していくでしょ。
そして、マンション購入というより、団地みたいに飾り気のないマンションになるかと。

当然資産価値も下がりますよね。

[127 ↑]

デベヤロー。わざわざごくろう！

[128 匿名さん]

やっぱり、アリュールに比べると似たような外観、間取りで、新駅から徒歩3分っていうようなメリットもないし、
価格がネックになるのは当然だと思う。

[129 匿名さん]

>>適正値段（現状値段より下）を希望するなら、さらに設備を削減していくでしょ。
この物件でさらに削減できるような設備なんてあるの？
ディスポーザーみたいにいまどき普通のものさえ付いていないのに。
127さんの言葉に救われます。

[130 匿名さん]

>>当然資産価値も下がりますよね。
駅から遠いこの場所でも住みたい人って、老後もずっとこの地に住みたい人がやっぱり多いんでしょうか？
そのような方は20年後、30年後の資産価値を気にして購入するのですか？
いずれ売却を考えている人はともかく・・。
資産価値はいざというときには大事でしょうけど、
それが購入目的ではない私にはよくわかりません。
まあこの物件を購入する人は皆それぞれ理由や目的が違うのでしょうけど。

[131 匿名さん]

ここら辺の物件は当分の間は購入者から価格も内容もアリュールと比べられるので売主側にとっては
厳しいだろうね。
でも、そういう実績がある（出来るという事）んだから他も何とか努力して欲しい物だな。
。。。別の方法（思いつかんが）でもいいからコストパフォーマンスを出して欲しい物だ。

[132 匿名さん]

コスモレジデンス綱島だって結構悪くないしアルスだって価格差考えたら
ここよりはずっと割安感がある(値引きも期待できるし)。
ここを検討している人はその他のご近所物件もよく比較したほうがいいですよ。

[133 匿名さん]

日吉の利便性と学校が近いという事で検討していましたが
駅からのこの距離と設備内容でこの価格にビックリ。

日吉ブランドにあまり興味がないので候補から外します。

[134 匿名さん]

地元の者ですがこの場所はけっして駅から遠い地区ではありません。
この地域は学区でいえば日吉南小、日吉台中になります。日吉台小の学区を1番に考えると
ここは2番目に良い立地になります。しかも左右に高い建物もなくアリュールよりも良い環境でしょう。
もちろん新駅が出来ればアリュールのほうが近くなりますが、まだ開通しておらず先の話です。
上の階であれば、富士山や花火も見ることが出来るでしょうし価格が高いのはしょうがないと思います。
アリュールの価格が異常なのであって、日吉ブランドで考えたらこんなものです。
ただ設備が中途半端なのはいただけませんけど。

[135 匿名さん]

お仕事お疲れ様です。

[136 匿名さん]

説明会でのお仕事お疲れ様です。

[137 匿名さん]

先週の私達と同じで今週末もモデルルームを訪れる人たちのガッカリする顔が想像できます。
日吉ブランドなんて無いと思いますが。

[138 匿名さん]

134ですが、日吉ブランドというか人気があると言う意味ですね。
日吉は住んでいてほんとに良いところだと思いますよ、坂が多いのが難点ですが。
私は別に関係者でも何でもないです。
本当にこの場所が気に入って住みたい方が価格なんか気にせず買えるのが一番いいですよね。

[139 匿名さん]

私も近所のものです。
アリュール日吉本町やパークハウス日吉南に比べて
立地が悪いということはないと私も思います。
MRには行っていませんので設備面や構造面はコメント
できませんが。
アリュールの値付が罪作りだったということか。

[140 匿名さん]

>138さん
>139さん
　ご近所さんは結構ですが、
　買う気無い方からのこのような発言はちょっと頂けませんね。

[141 匿名さん]

本当にこの物件が皆に支持されるかは３月中旬の第１期６８戸が即日完売できるかで
ある程度分かると思いますが、結構【第１期完売！！】と発表しておいて
後でコソコソとキャンセル物件としてＭＲに来た客に
『早い者勝ちです』と言って売りつける場合があるので注意が必要です。

[142 匿名さん]

現地に行けば分かりますが、周囲はコンフォール南日吉（旧南日吉団地）がズラッと
並んでいるところで実はある意味ここも比較物件です。
勿論、造りはシンプルですが家賃はお得です。
参考までにＵＲＬは
http://www.ur-net.go.jp/akiya/kanagawa/40_4050.html

[143 匿名さん]

ＨＰの物件概要が全然更新されず
情報更新日：平成18年1月19日　のまま。
次回情報更新予定日：平成18年2月1日　となっているのに。
新規売り出し物件なのにこのいい加減さ。

[144 匿名さん]

>>142

コンフォールはあくまで賃貸ですから、いくら払っても自分の物になるわけではないし、
駐車場代だけでも１５０００円くらい掛かります。（相場どおりですが..）
自走式１００％の分譲マンションと比較するのはちょっと......

[145 匿名さん]

>>138さん
>>139さん
>　ご近所さんは結構ですが、
>　買う気無い方からのこのような発言はちょっと頂けませんね。
なぜ？

[146 匿名さん]

127: 名前：↑投稿日：2006/02/10(金) 00:48
デベヤロー。わざわざごくろう！

今の値段でもいいから設備を増やして欲しいのは誰もが思いますよね。
何がついていればいいのですか？

[147 匿名さん]

私は今の値段でいいとは思いませんが。

[148 匿名さん]

コンフォールとの比較も意味はあるのでは。
事情があっていざ賃貸に出そうと思ってもお隣に10万円台前半で借りられる賃貸物件があったら
高く貸すことは難しいし、全ての人が駐車場が必要なわけでもない。

[149 匿名さん]

今週末モデルルームに行かれた方の情報もぜひお願いいたします。
少しは状況に変化が無いかと期待しています。（たぶん無いだろうな）

[150 名無しの権兵衛]

>145さんへ
　　だから何にが言いたいの？
　　こっちは真剣に購入検討してるんだから
　　＊＊にしないでください！！
　　続くようなら削除依頼だします。

[151 匿名さん]

昨日あたり、［ご近所の方］達からこの物件に対するやや擁護的な書き込みがありますね。
私も比較的近所に住む検討者ですが意見は多少違います。
日吉ブランドなんてありえないし、まして日吉本町でもあの地域周辺は
もともといっぱいあったボロボロの南日吉団地（現コンフォール）で
低所得の方々がお年寄りを中心に数百世帯暮らしていました。
この１−２年でほとんど立てかわりキレイになりましたが以前から住んでいた方々は
一般には公表されない極めて安価な家賃で住み続けているそうです。
(１４２さんの家賃情報はあくまでも新規入居者を対象にした賃料です。)
したがって決してあの地域はプレミアムの付くような場所ではありません。
また日吉駅まで徒歩１６分となっていますが、あくまでも地図上の距離計算であり
あの長い上り坂とか日吉駅ではホームまで階段を下りなくてはならない事などを考えると
マンションのドアからホームまでは２０分以上は必要だと思います。
地下鉄新駅が出来てもあまり意味はありません。わざわざ駅まで行ってお金を払って
地下鉄に乗って日吉で東横線に乗り換えるくらいなら最初から日吉に歩いたほうが早いです。
それであの価格は？？？おかしいです。