管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[292: 匿名さん]

ちゃんと管理組合が機能していたら悪徳会社は寄ってこないよ

[293: 業界人]

　管理組合が機能しているかどうかは、委託を受けるまで分からないので、管理会社は寄ってきます。

　それに、「管理組合が機能する」って言っても、程度というものがありますよ。

　管理会社に太刀打ちできるほど機能している管理組合なんて、実際には絶滅危惧種の生物並みに貴重な存在。

　私が居た管理会社の委託を切った管理組合が、次に契約したのはＮハ****社でした。

　引き続き管理員をしている人からの情報では、さっそく工事の提案が山ほどでたそうです。
　ナミアブダブツ

[294: 匿名さん]

管理会社の選択は総会決議。
その管理会社が悪どい場合は、総会に提案者＝理事会か総会決議の誤り。
管理会社が悪どい場合は、総会決議で変更可能。
管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

[295: 業界人]

>294　管理会社の選択は総会決議。

形式的にはその通りですが、管理会社を変更するためには

理事会で管理会社変更を決議
　↓
複数の管理会社のプレゼンテーション
　↓
理事会（専門委員会を立ち上げることもあります）で新管理会社を決定
　↓
総会に議案を上程
　↓
総会で承認

こういった手続きを取ります。

プレゼンテーションの段階で、役員以外の区分所有者が参加することはありますが
実質的には、理事会の決定といえるでしょう。

>> 管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

確かにその通り。
管理会社は、受託した後で、甘い理事会には、高額の点検費、清掃費、工事費などを提示してきますので
理事長の役目は大事です。

ただ、管理会社はその理事長が退任するのをじっと待っていますので、根本的な解決にはなりません。

理事長が交代しても、チェック機能（競争原理）が働くようなシステムが必要です。
「理事会運営マニュアル」などを作成するのがよいでしょう。

[296: 匿名さん]

適切と思われるスレが見当たらないようなので、こちらで失礼します。

管理人が定年退職することになり、新管理人に引き継ぎを行うために
一ヶ月強の期間、管理人２人体制となりました。

少々長く感じましたので確認したところ、新管理人は全くの未経験者で
管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。

事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

こういう処理に関して、詳しい方おられましたら教えて頂きたく
よろしくお願いいたします。

[297: 匿名さん]

＞管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。
＞事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
＞個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
＞また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

管理会社と管理組合は管理委託契約書を締結しているのが一般です。
その契約書には定額委託業務費の内訳が決められておりますが、管理員に就いては業務内容は決められていますがその給料などの取り決めはしてません。管理員の能力、給与などは管理会社の責任と費用で責任を持つべきものです。
引継ぎ期間もすべて管理会社の費用と責任で行うべきもので管理組合と給与の折半などとは絶対にあり得ません。
管理組合としてはどんな管理員でもその能力に不十分な点があれば交代を要求するだけです。

[298: 業界人]

＞＞296　様

ひどい会社ですね。
１か月もかけて引き継ぎをするということは、全部管理員さんに任せているということです。
フロントもダメですね。

ましてや、管理会社が負担すべき費用を組合に持たせるとは
私は聞いたことがありません。
なめられている管理組合の典型のようなものです。

あと、新しく採用する管理員はほとんどの場合未経験者です。
管理会社は、経験者＝前の職場でダメだったから辞めた、と考えます。
私の経験からも、ほとんどの場合それは正しい判断です。

引き継ぎは、会社又はフロントがしっかりしていれば、4～5日もあれば十分です。

どこの会社にも管理員業務マニュアルがあります。
基本的なことは、これを見ながら勉強してゆきます。

後は、現場マンション独自のもの、例えば

組合の書類の取り扱い法（譲渡届・転入、転出届・駐車場、駐輪場使用届・などなど）
現金の取り扱い方法
水道検針の方法
廊下の蛍光灯のタイマーの場所及びセットの方法
理事会の準備の方法
初期消火訓練の時期と準備の方法
消防設備点検や配水管洗浄などの管理事務所の役割
電気室・高架水槽・貯水槽の場所
管理組合のカギの取り扱い方法

など、たくさんありますが、これらは前管理員・フロント・会社などが
事前に書面にして渡します。

とても一度には覚えきれないので、当分は書類を見ながら業務を行うことになります。

１か月引き継ぎしても、上記のようなことに関する対処法を書いた書面がなければ
ちゃんとした引き継ぎはできません。

管理事務所には、１年に１回という仕事がたくさんあります。
その時が来たとき、憶えているはずがありません。

本来ならば、１年位時間をかけて、気が付いたことをメモにしておき、
いつ自分が辞めてもいいように、引き継ぎ文書を作成しておくべきなのですが、
出来てる管理員さんや会社は少なそうですね。

[299: 匿名さん]

とても、常識ではあり得ない状態で平然と改善することもなく
管理と言う名の目に見えないもので、金をとること。最低限の資料は
どこの、マンションでも保存するはずです。しかし、この管理会社に関しては
重要な書類が、無い。例えば、建設時の市町村等の申請書。電力会社等の契約書。
工事の経歴、消防法に関する経歴書、などなどが、ほぼ紛失だそうです。

退社した管理人は、そのような資料は全部、本社にあるみたいで
マンション内には、無いし、引き継ぎするにも、毎年同じ作業をするにも
毎年、やり方が変わるから、何が本当で何が適当なのかわからないと
言っていました。

今、道路拡幅工事（国）が、延期となっているのも、必要な書類を管理会社が
紛失したことで、審議中になっているようです。
しかし、この管理会社は住民に「拡幅工事は、どうなっているのか」と聞かれたときに
書類を提出しない人がいるから、延期していると大嘘を付いていたのです。
全くの、ほらで実は管理会社が、重要な書類を紛失しているのです。住民にはいろんな職種の人がいるし
関係者も多いということが、わからないのか？とも思います。
たぶん、永久に出てきません。結局は、１か所で管理するなんて言っていますが
杜撰も杜撰、無くしています。だから、マンション内、敷地内に保管しているマンションが多いですが
管理会社は、なぜだか、１か所に集めるんだって
驚きです。もちろん、それなりの設備が揃っているのであればの話です。（サーバーはもちろん、クラウドなど）
使いこなせる人間は、いません。だから、郵送ばかりしている。文字は、パソコンで打てても
他の機能を使いこなせる人間はいません。
まして、管理人なんて、全て手書きで書いていて、メールも打てないという人間です。
そして、全てfaxでのやり取り。今時ですよ。管理組合の電話を使いですよ。それこそ、faxは、
一歩間違えると、違うところに送信されます。本当に個人情報を言うのであれば
使用しません。

長くなりましたが、いまだにこの管理会社は、杜撰でした。
そりゃ、管理組合の資産を、自分のものにする事に命かけているんだから
その様な、重要書類は、知ったことではないでしょうよ。

[300: 匿名さん]

うちのマンションでは、有線放送の光ケーブルを導入することが提案され、総会で決議する前に工事が行われてしまいました。
悪徳管理会社は、有線放送の光ケーブルの業者の都合で工事したほうが良いので、告知だけして総会で決議を取らなくても賛成するに決まってるし、規約違反ではないと理事会で説明し、理事長印を押させたのでした。

後で分ったのですが、有線放送の光ケーブルの業者から、有線放送契約１件に付き３千円の商品券を建物の所有者に支払われると言うキャンペーンがあり、その商品券を理事長がマンションの所有者だと言うことで受け取っていたようなのです。
有線放送の業者は、建物の所有者じゃないと言うことで、何件分支払ったかは言いませんでしたが、キャンペーンで管理会社に渡して支払ったことの否定はしませんでした。

どうやら悪徳管理会社の担当者が着服したのか、理事長と山分けしたのかだと思います。

管理会社を変えてから、書類のチェックをしたのですが、この時の工事発注書の控えや契約書などは保管すべきものなのに、無くなっていました。

[301: 匿名さん]

>300さん
そうなんですか！
うちのマンションは、どうもその逆で、ケーブルテレビつける代わりに
リベートを要求したと聞きました。
今でこそ、普及しているケーブルですが・・・。
その時に、ケーブルテレビ会社が、拒否したようです。法外な金額を要求したのでしょう。
田舎なので、地デジが普及しても、チャンネルは5チャンネルしか映らないということで
ケーブルテレビつけてほしいと、何度も議題に上がりました。
しかし、なぜだか流れるんです。おかしいと思い知人にケーブルテレビの知り合いがいたので
問い合わせてみると、あのマンションは、リベート要求してきて
戸数（50戸～100戸）　契約するのは管理組合ですが、支払いをするのはオーナーにも
関わらず、本来安くなる計算だけど上乗せをしようとしたようです。
ケーブルテレビ料金と言う名目で・・・・。かなり、ブラックなことを要求してくるので
協会で、契約は行わないとなったようです！
管理会社の悪知恵です。ケーブルテレビ会社は、各地域で会社が違います。今となっては
各戸のオーナーが、勝手に個人契約をし引き込みをしていますから
外観は、悪いですよ！ケーブルの線が、あちらこちらにはっているので！

だから、300さんのお話も、納得できます。
癒着とリベートのオンパレードです。そして、重要資料は、紛失　本当にでたらめな管理会社です。

[302: 匿名さん]

>301
３００です。
３０１さんの話を読んで思ったのですが、もしかすると有線放送の会社からリベートを取っていたから、総会決議まで待てないことや、総会決議で反対されることを考えて、強引に取り付けたのかも知れませんね。

今思い出しましたが、有線放送の光ケーブルを入れるかどうかを総会決議する時に、別の担当者に変わっていましたので、質問が出ても、前の担当に確認しないとわからないと言っていたのは、言い訳だったのでしょうね。

この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

[303: 匿名さん]

＞この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

無能な管理組合が存在する限り悪徳管理会社は増幅します。

[304: 匿名さん]

ここにきて、管理会社のIQの低さが露呈されました。このことは、ある宅建資格者が
管理会社の人間と会話をしたときに、「この人なんだか変だな-」と感じたようです。
知識が無いのか、無知なのか、新人なのか、、、、、？？？？
常識範囲内の、話が出来ないと　　
そこで、一言「IQが、低い」・・・・・・・。思わずぶふっと吹いてしまいましたよ。
きっと、初めてこの管理会社の人間と会話をした人は、空いた口がふさがらない状態に
なりますよ。常識がわからないから、10分で終わる話が、3倍位かかるんだって！
管理会社もピンきりですが、近隣のマンションではこの管理会社の管理するところが減っていき
どんどん、他の管理会社が、入ってきています。管理物件が、どんどん衰退化。

悪質管理会社の人間は、資格書を開示しません。提示する義務があるにも関わらずです。
あ！平気で偽造しますからね。ラミネーター等で、勝手に作って、写真貼って
偽造です。資格番号を控えてください。確認は、容易に出来ます。俗にいう、犯罪です。
ただ、本物の資格書がどのようなものかわからない方が、多いので
免許書と違い、わかりませんよね。登録番号を控えてください。そして、登録許可している
監督官庁に、通報してください。

[305: 匿名さん]

IQどんぐりに見えますが

[306: 親同居さん]

うちの理事、管理会社とべったり何ですけど、癒着の証拠はどうやって握ったらいいんでしようか。
教えて下さい。
管理会社は東急コミュニテイーです。
横領の話もよく聞きますし心配です。

[307: 匿名さん]

ざっと読みましたが酷い話ばかり。
雇う側が酷いのか、雇われる人間に問題があるのか…。

[308: 業界人]

306さんへ

警察でもない限り、証拠をつかむのは不可能です。

管理会社と理事長に癒着があるなら
管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

形の上では、数社の相見積を取って、業者選定をします。

1.　相見積の他業者がダミーであることを証明する
2.　会社から理事長の口座に、振り込みがあることを確認する
（こういう会社は担当者も使い込みをしますから、それを防ぐために会社名義で振り込んでいる可能性はあります。）

の、２点が証明する方法です。

[309: 匿名さん]

詳しいですね～

[310: 匿名さん]

雇う人間に知識が無いから、覚えようとしないから

雇われる側としては、雇う人を馬鹿にしてるから　醜い話ばかりになる。

尤も、雇われる側が、野党人に知識を付けさせない様あれこれ知恵を振り絞って考えているのも一つの要因。

マンションの理事長は会社で言えば社長。
バカが社長になれば会社は倒産する。
知識のないものが理事長になれば、マンション住民は不幸になる。
これ自然の理

[311: 匿名さん]

306＞
308＞

金銭のやり取りだけが癒着とは限らない。

癒着したい相手に　仕事を回したりして収入を挙げさせる手もある。

捜査権が無い我々にとって証拠を挙げることは　容易ではない。

[312: 匿名さん]

＞管理会社と理事長に癒着があるなら管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

経験者は語る？

[314: 匿名]

310
色々御苦労なさってるようですね
雇う側になると心が楽になるかもしれませんよ

[315: 匿名]

実態が良く分かりました

[316: 匿名さん]

>310
一部上場会社の役員をした者が会社をリタイアして理事長になったんだけど、
マンション管理については、全然知識がないのに、管理には自信があると
吠えていて勝手なことをやってるよ。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断で取り崩すし、工事や点検に
ついても、理事会決議なしで理事長判断でやる。
相見積なんて全く関係ない。自分が選んだ業者が一番だと思っている。
規約とか細則なんかはマンションの管理には必要ないといっている。
マンションの管理は会社と一緒だから、その管理をやってきた理事長の
やることに問題はないということだね。
滞納者がいて、３回催促して支払わなければ、弁護士に依頼する始末。
知識のない者が理事長になると最悪。

[317: 匿名さん]

管理会社に相談してみればどうですか
それか自身が管理会社に転職するとか

[318: 匿名さん]

>316

監事は無能ですか？

無脳なら、区分所有者全員にその実態を明らかにし、理事長解任同義で総会を開くようにすべきですね。
その為の手続きは、管理規約に書いてあるはず。

新組織になったあとは、現理事長に損害賠償の裁判を起こしたらよい。

正当な手続き無しで、不法行為を行えば、新、管理組合はきっと勝訴します。

[319: 匿名さん]

無能とか下品な言葉遣いはおやめなさいな
里が知れますよ

[320: 318匿名さん]

理事長解任同義　⇒　理事長解任動議の間違い

無脳なら、区分所有　⇒　無能なら　　

失礼しました。

[321: 匿名さん]

東急コミュ二ティーは契約厳守するすごい会社だ。
マンション玄関先の道路に猫の死骸があろうと、ゲロが吐かれていようが、契約範囲外とのことで、絶対対応しない。

[322: 匿名]

自分のところはどうですか

[323: 匿名さん]

>>321
管理会社3社に勤務歴ありますが、どこでもそうですよ。
玄関先の道路なら保健所に電話しますもん。
道路の管理まではするってどんな人情味あふれる下町感満載の管理会社なんですか？

[324: 匿名さん]

ここで、指摘しているのは
保健所にも連絡しないで放置する対応ですよ。
道路の管理まで求めていませんよ。
もっと低レベルな対応ですよ。

[325: 323]

それはあり得ない…
私の場合は敷地内にある猫の死体もそっと道路に移動して保健所に電話かけたりしてました。
確かに、敷地外の管理はしていないので、保健所に連絡するって言うのも業務かと言われれば、契約外って事にはなりますが。

私の場合って言うより同僚も含めてそれくらいの対応はしますね。

ただ、難しいのは例えば玄関から5ｍなら連絡しますが、それが10ｍ離れた位置だったら？20ｍ離れた位置だったら？
っと、線引きが難しいので契約外は一切はねつけるっていう方針の管理会社はあるとは思います。

[326: 匿名さん]

ほう、詳しいですね。管理会社の方ですか？

[327: 匿名さん]

理事会で他社から相見積を取ることをなった際、
現行管理会社の東急コミュニティーは、三菱、三井、野村など、他社デベ物件の受託に消極的で、価格が高いとされている管理会社を理事長に推薦し、自分たちの価格が安いと思わせる作戦を良く使うらしい。

[328: 匿名さん]

大手がそうなら、中小はものゴッツイなー

[329: 匿名さん]

管理組合も管理組合だ。

同業がどこが良いか　教えろなんて　聞く方がおかしい。　ｗ

今はネットもあるし、いろいろ本もあるので調べなくっちゃ

[330: 匿名さん]

東急コミュニティー管理の我が理事会は、野村リビングサポートと三井不動産住宅サービスから相見積してました。
散々悪口言いまくって日本ハウズイングと合人社からは、絶対見積とらせなかったようです。
やはり理事長は東急コミュと癒着してるんでしょうかな。そうとしか考えれませんな。

[331: 匿名さん]

大手がそうなら中堅以下の会社は
あくどいレベルじゃないですかね。

[332: 匿名さん]

すぐ見破れること。
それを悪徳というか。どんだけなさけないんだよお

[334: 匿名さん]

要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

[335: 業界人]

ここの処、投稿が低調なようですので、話題をひとつ。

私の旧知のマンションで、管理会社への全部委託を解約し
一部委託を積極的に受託している新管理会社との、一部委託に変更しました。

管理会社と出入り業者の癒着が疑われたことが原因です。

新たな契約は
①　事務管理　　いわゆる管理会社のフロントがする業務
②　会計業務　　決算・請求書の発行・督促状の発送
③　その他業務　専有部売買に係る重要事項説明書の発行・組合雇用者の労務管理
　　　　　　　　管理員・清掃員の採用と実務指導及び監督

管理員・清掃員は組合は直接雇用
点検業者のの契約は管理組合が直接行う。
　　　（ネットなどで理事長自ら業者を探し、新管理会社の推薦する業者と合わせて見積もり依頼）
長期修繕計画は、組合員により、修繕委員会を設置

つまり、
直接管理会社の社員が行うことのみ、委託し
その他の業務は組合で行うが、定額委託費の中でサポートせよ
という契約です。

管理組合の業務は、まったく支障なく遂行されています。

そのマンションは２００戸を超える大型マンションですが

その結果、今まで管理会社に委託していた業務が
１００万から６０万に下がりました。

しかも
給水設備点検　毎月￥13,000→￥8,000
雑排水管洗浄　￥1,400,000→￥750,000
消防設備点検　￥260,000→￥180,000　（共有部分のみ）
貯水槽清掃　　￥180,000→￥98,000
（いずれも税別料金）
と、劇的に下がりました。
新業者は、いずれもその業界では著名な会社です。

この事でわかる様に、管理会社を通じて何かをすれば、
必ず手数料が発生する。
管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

[336: 匿名さん]

事実を誤魔化して嘘だと思わせる作為的な書き込みが無くなったのはヤフーＩＤの効果があったからでしょう。
掲示板の管理者の英断だったのだと思います。

[337: 匿名さん]

このスレにヤホーIDはいらない

[338: 匿名さん]

＞管理会社を通じて何かをすれば、 必ず手数料が発生する。 管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

当然なことです。何もしないで他人にやらせているからです。
自分も少しは汗を流すかどうかの問題です。

[339: 匿名さん]

>要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

その通りです。
他人の悪口で自分の落ち度を逃れる行為です。

[340: 匿名さん]

確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。
現実の世界、実社会は、理屈と理想ばかりで成り立つ世界ではないのです。

[341: 匿名さん]

＞確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
＞マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。

輪番は無能、選挙も能力次第と極端な例で管理会社にやられっぱなしが仕方がないとは情けないですね。
中には管理会社と堂々と渡り合える人材も居る筈ですので5年に一回くらいは役員になって規約の改正や長期修繕計画の修正をやらせるのが正常な管理組合のあり方です。始めから輪番＝無能では情けない大人集団とは思いませんか？

[342: 匿名さん]

>341
あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。
具体的に言葉を省略せず、あなたのような知識がなく、初めて聞く人に説明するように書かないと、あなたのような知識がなく、初めて聞かされて理解できる人は非常に少ないと思います。

[343: 匿名さん]

＞あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。

管理組合の役員はそれぞれ責任を以って、管理会社に任せっ切りにすべきではないと言うことです。

[344: 匿名さん]

>343
それは何に関しても当たり前のことですね。
管理会社と言うか、担当者が本気で騙して金をせしめようとすれば、理事には、担当者に対して疑惑を持ち、更に、管理会社としての専門知識と同等の知識が無ければ簡単に騙されてしまうのは、これまで事件になったニュースからも明らかです。
何かおかしいと思っても、それが何かが明らかでなければ、管理会社の担当者が自信をもって話している内容はおかしいなどとは言い出せませんよ。
例え、言い出せたとしても、担当者が専門用語などを持ち出し、初めて聞くような話を本当かのように理路整然と聞こえるように話せば、何の根拠もない疑問は、簡単に打ち消されてしまいます。

騙されたとわかった時には金などを搾取された後なので、その犯罪行為を証明することも困難であるだけでなく、例え犯罪だと立証して裁判で勝ったとしても、搾取された金などが元通りに戻ることは無いのです。

あなたの言う理想を現実にするには、マンション居住者には、管理会社と同等の仕事ができる程度の専門知識が必要不可欠だと言うことになります。

そんなことでは、分譲マンションを買う人は極限られた人だけになってしまいます。

本来、管理会社が出来た理由は、自主管理だと専門知識などが必要になるが、特定の人が常任理事となって皆の代表となって管理知識を勉強し、自分の時間をマンション管理に費やさないといけなくなりますので、全員がそれを望まないので、管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

[345: 匿名さん]

まるで管理会社性悪説ですね。
管理会社の社員は、だましたり、悪いことをしようと思って仕事を
しているんじゃないですよ。
管理組合のサポートをし、喜んで頂けるように毎日仕事をしているでしょう。
只、会社のことをかんがえれば、手数料は多い方がいいし、工事とかも会社に
関係のある業者に仕事をまわしたいとあたり前のことを思っているだけのことです。
後は、理事会がしっかりして、理事会主導で運営していくことですね。
私は管理会社の社員ではなく、単なるマンションの一理事です。

[346: 匿名さん]

>345
全ての管理会社のことを言っているのではありませんよ。
限られた数社に関することです。
一般的にみれば、まともな管理会社のほうが多いです。
私が書いたのは、悪徳管理会社として最も有名で悪質な管理会社に対することです。

スレタイは「管理会社のあくどい手口」ですから、あくどくない手口に関しては書き込まれないため、また、固有名詞が出ていないため、スレタイを理解せずに書き込まれた内容を読めば、全ての管理会社のことかと誤解するかも知れませんんね。

[347: 匿名さん]

>管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

管理委託契約書は全権を委任している分けではありませんよ。
特に収支決算は飽くまでも素案を理事長に提示するだけでそれを検認する知識のないものは役員の資格はありません。

[348: 匿名さん]

すぐに文句いう人が多すぎ

[349: 匿名さん]

>347
代行とは、全権を委任することではありませんよ。

それから、あなたの言う通りなら、管理会社から提示されたものについて検認する知識があるかどうかを確認し、知識がある人じゃないと役員にしてはいけないことになります。

つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。
また、総会で認める前に、役員に選出された人たちに、その知識があるのかどうかを確認する必要が出てきます。

ところで、その知識があるかどうかは、どのようにして確かめればいいのでしょう？

[350: 匿名さん]

＞つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。

当然です。少なくとも組合員全員に代わって全員の財布を預かって家計簿を作るのですよ。
私は知識ありませんから騙されましたと言って無弁償、無罪になるつもりですか？
輪番制自体がこの傾向があるのは否めませんから立候補、推薦制にすれば責任を享受するし責任追及も当然出来ることになります。

[351: 匿名さん]

>350
すいません、質問内容とずれた答えになっていますので、改めて質問します。

立候補、推薦制にしても、その立候補した人や推薦された人に、その知識があるかどうかを知る術はありません。

自己申告であるのなら、知識がなくても知識があると言うのは簡単です。

だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、知識があることを確認するのは具体的にどうすればいいのかを質問しているので、その確かめ方を教えて下さい。

[352: 匿名さん]

＞だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、

最終的にはあなた自身の人を見る目です。
その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。
家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

[353: 匿名さん]

1人で全部する訳ではない。
理事会でみんなでカバーすればいい。

[354: 業界人]

管理会社に」負けないような知識がないと、理事になる資格がないというのは
極端な話のように思います。

現実には、マンション管理の知識のない人にも理事になっていただかなければ
管理組合は運営できません。

設備や、会計の知識がなくても
ポイントを押さえれば、十分理事長の務めは果たせます。

どこがポイントかは
少しづつ、業務毎に書いてみたと思います。

何の知識もなく理事長や、副理事長、会計理事、監事などになった方
安心してください。

ポイント①　決算について
会計・出納は管理会社に任せましょう。
そのために、高い委託費を払っているのですから。
ポイントは監査です。
監査がしっかりしていれば、管理会社はうかつな会計処理ができません。

次回の投稿では、監査のポイントについて書きます。

家計簿をつけられない人でも、ポイントさえ押さえれば
理事の務めは十分果たせます。

管理会社の悪口ばかり言っても、事態は好転しません。
必要最小限のポイントを押さえて、管理会社を正しい方向に導きましょう。

[355: 匿名さん]

>理事会でみんなでカバーすればいい。

どこかで聞いたセリフですね。皆で渡れば怖くないとは一番危険な行為です。

[356: 匿名さん]

＞会計・出納は管理会社に任せましょう。

何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

[357: 匿名さん]

>352
＞最終的にはあなた自身の人を見る目です。

私一人が選任される人に知識があるのかどうかを見極めると言うのは明らかにおかしいことです。
あなたが主張している、知識のある人じゃないと役員にしてはいけないと言うようなことを決めるのは、私一人ではありませんよ。


＞その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。

日常の会話を知るには、付き合いが必要になりますが、私一人に居住者全員と付き合って人柄を見極めろと言うのもありえない話です。


＞家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

[358: 匿名さん]

>356
あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。
残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

[359: 匿名さん]

＞あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

人間としての最低条件です、お金の流れを理解できない人は絶対に無理です。
其れ以外は読めば分かることです。

[360: 匿名さん]

＞あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。 残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

そうですか。それはあなた自身がそうであっても・・・。
それでは貴方の組合で役員を輪番でやるなんてことは管理会社に追い銭をやるようなものですね。

[361: スレ主（元不良理事）]

スレ本来の趣旨から外れてきているような気がしますが・・・

人の意見を批判されるだけではスレが読みにくくなるだけです。
批判されるのなら、対案を出してくださいな。

批判意見ばかりでスレが汚れるだけです。
対案の無い批判はお控えくださるようお願い致します。。
建設的な意見交換をしましょう。

それと、これを見ている人は、
大型マンションの区分所有者も居れば
小型マンション（２０部屋とか３０部屋とか）の人もおられます。
概して、小型マンションでは、理事に相応しい人の人材も不足しがちです。

このようなマンションへの対応も聞かせていただけたら嬉しいです。

文句ばかりで申し訳ありません。　よろしくお願い致します。

[362: 匿名さん]

スレ主さんのおっしゃる通りです。

どうも業者側が有利にしかならないように物事を運ばせたいが為の書き込みが多いですね。

管理会社の悪どい手口で大変嫌な思いをした経験がありますので、他にも泣き寝入り同然の経験をされた人たちもいらっしゃると思いますので、業者側だけを一方的に良いと思わせるような書き込みを書き続ける人は困ります。

分譲マンションに限らず、一戸建てを買う人であっても、維持管理などについての知識があり詳しくい人なんて極僅かです。
ほとんどの人は専門知識も無く業者の言うがままにされてしまうと言うことが多発していたので、何とかして知識がなくても業者の思い通りにされない為、このスレが生まれたのだと思います。

一時多発し社会問題となったリフォーム詐欺のように、多少の知識がある人であれば、その知識があることを悪用して騙してしまうような手口まで編み出してしまうのですから、せめて、このような善意の掲示板で、こつこつと知らしめて行くことは必要なことだと思います。

しかし、業者側が住民側を装って、騙そうと言う意図で書き込んだり、単に場を荒らそうと、適当なことを挑発するように書き込んだりすることも多発しています。

こちらの掲示板の管理者も手を焼いているようすですね。

しかし、管理者の努力が実り、少し前と比べると見違えるように変わりましたが、完全ではありません。

自分だけにしか通用しないことばかり書くのではなく、相手の身になって考えて書き込むべきですね。

[363: 業界人]

>
何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
監査でチェックします。

監査のポイントは５つ
①　通帳（コピー可）、残高証明（原本）で貸借対照表と突合
②　定額のはずの収入が予算通りか確認
③　水道料収入が、水道料金一覧表と一致するか確認
④　氏名入りの未収金一覧表を提出させ、回収不可能な未収金がないか確認
　　　（例えば、水道料金だけが長期未納なら、相手は賃借人で回収はほぼ不可能）
⑤　請求書と領収証がそろっているか、支払いは振り込みか

これだけで、管理会社には大きなプレッシャーになります。

[364: 匿名さん]

＞高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
＞監査でチェックします。

監査の段階では遅すぎます。
理事長、会計担当理事の管理会社の下記の業務チェックが肝要です。
出費は理事長か会計担当理事が管理会社提示の銀行出金伝票に押印した項目に限る。
毎月銀行通帳（正）のチェックとコピー保管。
入金に就いては管理会社が銀行との往復データーとしての預金口座振替（依頼書、請求明細、収納明細、未修明細）表のコピーを提出させて始めて管理費等の入金、滞納状況のチェック可能。
以上に基づいて3ヶ月毎の収支計算書、貸借対照表でチェックする。

[365: 匿名さん]

>364
私も、そう思います。
うちのマンションで、非常に悪いとされている管理会社が管理していた時のことですが、通帳を見せなかったのです。
残高証明で済ましていたのです。
理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。
銀行に通帳のコピーを請求しても、通帳の紛失でもないからと断られたそうです。
それが切っ掛けで、色んなことがばれてきたことから、契約を解除したのですが、引継ぎ時点での残高は合っていましたので、今となっては、それ以前のことを調べるすべはありません。
通帳に記入される金の出入りを知られたくなかったので見せなかったのでしょう。
通帳のチェックは大事だと思います。

[366: 匿名さん]

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

何と情けない管理組合ですね。
理事長が代わるときは通帳の名義変更（非法人）しますが、銀行は総会議事録と新理事長本人の確認をしますので法人であろうと無かろうと通帳は理事長がいつでもチェックできるのが通常です。

[367: 匿名さん]

>366
あなたは話を理解していないので、一般論を書いて、一般論と管理会社が行ったあくどい手口と比べているだけのことです。
通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。
では、どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法があるのなら教えて下さい。
想像ではなく、推測でもなく、誰もが確実に、実際に行える方法があるのなら、教えて下さい。

[368: 匿名さん]

管理会社の社員が修繕積立金等を使いこんだら、管理会社に使用者責任が
あるので、支払ってくれますよ。
それより、理事が使い込んで、マンションを売っても足りない場合の方が
困りますね。
普通は、通帳だけでは、印鑑がなければ預金は引き下ろすことができないんですけどね。

[369: 匿名さん]

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。

銀行は関係ありません。
組合の通帳を返還しない場合は強奪ですので警察への通知で犯罪扱いとすることです。

[370: 匿名さん]

>369
強奪と言う言葉の意味を知っていますか？
暴力行為が伴うのが必要不可欠ですが、暴力行為は受けていません。
それに加え、所有物を奪い取る行為のことですが、奪い取られたものではありません。
警察に通知して犯罪扱いにすると言うのは、どう言うことでしょうか？

[371: 匿名さん]

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、

見る見ないではなく、「絶対に見せない」とは強奪以外のなんでしょうか？

[372: 匿名さん]

>367 どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法が…

ありますよ
書類名称は忘れたが、口座名義人が銀行に対して請求すれば取引明細出してくれます
三井住友はA4で1週間くらいで送ってきた。

[373: 匿名さん]

>371
「絶対に見せない」と言っても、強奪には当たりませんよ。
信用できないのなら、最寄りの警察に行き、確認してみればわかります。

>372
あなたの場合は、私が書いた状況とは違う状況なので出来たのではないですか？
あなたが行った状況を、詳しく教えて下さい。
私が書いた状況で、実際に何度か銀行に申し出たのですが出来ませんでした。

[374: 匿名さん]

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

分かりました。貴方は一組合員に過ぎなかったからです。当然の事です。

[375: 匿名さん]

>373

372だけど、
1．管理会社に使用済み通帳の返還を要求　すなおに応じて20数年分を受領
2．10年近く前の通帳が数冊無いのを指摘　前理事長の通帳受領書がでてきたが本人は知らん振り
3．銀行の窓口で交渉　勿論、身分というか資格証明は求められたが一発受理

> その事情を銀行に話したが銀行も法律上
さて、何の法律に抵触するのでしょうかね…

[376: 匿名さん]

追記

「預金取引明細」ってぐぐったら出てくるよ
http://www.japannetbank.co.jp/news/general2012/120725.html
現在この銀行なら過去５年

おいらの時は全期間あった

[377: 匿名さん]

>375
その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分ってもらえると思いますので、状況が違ったのです。

銀行が法律上と言ったのがどんな法律に当たるのかは、その場では気になりませんでしたので、確認していませんので何の法律かなどはわかりません。

[378: 業界人]

う～ん。
聞きしに勝るとはこのことでしょうか。

通帳を見せない、返さない管理会社があるとは・・・。
絶句です。

こんな会社、論外だと、私は思うのですが。
何故、すぐさま臨時総会を開いて、管理会社を変更しなかったのでしょうか？
区分所有者なら、20％の賛成票を集めれば
臨時総会の開催を請求し、理事長が開催しなければ、自分が開催できる筈ですが。

臨時総会で、管理会社変更の（準備の）議案を出し、総会の議決を得て
管理会社に解約通知を出せば、ちょうど良い頃（つまり解約が成立する頃）には
新管理会社との契約が整うと思うのですが・・・。

銀行だ、警察だと騒ぐ前に、一日も早く管理会社を変更すべきだと思うのですが。
如何でしょうか。

[379: 業界人]

追加。

委託契約で、通帳は管理会社が保管すると、なっているケースが多いと思います。
その場合、管理会社は保管責任があるので、通帳は返しません。

うかつに理事長に反して、その通帳とハンコで理事長が使い込んだ場合
管理会社の善管注意義務を問われる可能性があります。

しかし、通帳コピーを渡さないのは、管理組合に言えない資金移動をしている
と考えざるを得ません。
ただし、支払一任方式の場合でないと不可能ですね。

[380: 匿名さん]

>379
ご心配して頂き、有難うございます。
悪どい手口を行った有名なＧ社計画研究所と言う管理会社とは縁を切りました。
ただ、最初にも書きましたが、当然ですが、引継ぎ時点での金の計算は合っていました。
しかし、引継ぎを行った人の話では、通帳は担当者が辞めたからだとか紛失したとかの理屈をつけて返そうとはしなかったが、金の勘定が合っていたし、これ以上、あんな嘘ばかり言う管理会社と付き合いたくなかったこともあり、それ以上追及しなかったと言うことです。
確かではありませんが、収納口座と言うような用途に使う口座の通帳だったと思います。

[381: 業界人]

>３８０様

Ｇ社は何でそんなことをするのだろうと考えてみました。

①　会計担当者またはフロントがバカで、間違って振り込んだり、返金してもらったりしている。
　　　もしそうなら、間違ったまま、払い過ぎの経費があるかも。

②　資金繰りに苦しんでいる。
　　　　もしそうなら、倒産した時は、一体いくつの管理組合が損害を受けることになるのでしょう。

蛇足

　収納口座というのは、管理費等を受け入れ、一般の支払いをする通帳のことで
通常、多額に資金は残していません。

　支払いに必要な資金を残して、あとは保管口座に移します。
　少なくとも月次決算で、管理費会計の資金以外の資金はその都度、保管口座に移します。
　
　↑　この作業を毎月していない管理会社は不安かも。

　これに対し、保管口座とういのがありまして、これには積立金が保管されていおますので、多額になります。
　こちらの通帳は組合保管でしたか？
　もし組合の口座が一つしかないようでしたら、保管口座を作ることをお勧めします。
　口座は、決済性普通預金が良いと思います。

[382: 匿名さん]

>381
Ｇ社が管理していた時には、管理費だけでなく修繕積立金や駐車場料金など全ての金が入るようになっていたようです。
一度、総会の場で質問が出たのですが、Ｇ社が管理する口座に数千万円が入っているので、マンションの口座に振り替えないと、Ｇ社が倒産した場合に補償の範囲を遙かに超えているので心配だ、と言うような発言で、総会決議では直ぐに移動するように決まったのですが、Ｇ社は色々と理屈を並べ移動しなかったので通帳を見せて欲しいと言うことになったのです。
結局、振り替えられたのは、その翌年の総会の直前で、通帳は最後まで見せることはありませんでした。

マンションには金融関係者もいましたので、通帳を担保にしているとか、他に流用していて金を用意できないとかの可能性もあると言う話も聞きましたが、あくまでも噂話です。

今の管理会社は、通達通り、管理費の１か月分だけしか振り込まれず、修繕積立金などはマンションの口座に振り込まれ、管理会社の口座で月末に残った分はマンションの口座に移動していますので心配ありません。

[383: 匿名さん]

>377 その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分って…

この話題は 365から始まったと思うのだけど、何が違うのか俺には理解できない
監事が会計監査をどうやっていたかが気になるけど。

[384: 匿名さん]

連投すまん　俺も理解した

おれっちは全部組合名義口座だった
あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

それじゃ見せて貰えないし、銀行も応じてくれないはな～

[385: 匿名さん]

ともかく管理組合の共有財産の管理義務がだらしないの一点だね。

[386: 匿名さん]

>385
それはどうかと思います。

まず、分譲マンションを買う人が全て、そのようなことの知識があって、どんな場合には、こんなトラブルが起こるなどを含めた仕組みを理解して、購入しようとするマンションはどうかっているのかを調べてからにするのではありませんね。

私も、このような経験をしたので、初めて、ある程度ですが分りましたが、これまで私が書いた内容のように、他人に説明できるような知識にはなっていないのです。
ただ、このような経験をしたので、注意すべきことなので気を付けようとは思っていますが、この方式なので大丈夫ですと専門用語を並べ立てて説明されても、理解するまでには時間がかかるでしょう。

知っている人にとっては、当たり前のことのようになっているため、知らない私のような人に対して「こんなのは常識」「マンション買うなら知ってて当然」かのように言うのでしょうが、それは違うと思います。

私の専門分野で、専門家にとっては知っていて当たり前のことであっても、それが世間一般の人にとっては、当たり前のことではないのと同じことだからです。

教えて頂けるのは、非常にありがたいことですが、もう少し思い遣りをもって頂ければありがたいと思います。


今後、多くの人が、このような目にあって嫌な思いをしたり損害を負うようなことにならないようにしたいので書き込みました。
ご存じなかった方々の参考になればと思います。

[387: 匿名さん]

>384

ありがとうございます、私が理解できていない説明でしたが、何とか伝わったようですね。

＞おれっちは全部組合名義口座だった
＞あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

私も調べていて気づいたのですが、今の管理会社は違いますが、Ｇ社の時、マンションでそうなっていたと言うことですね。

収納口座と言うのを、知らなくて管理会社名義の口座にしているマンションが今でもあるのかと思うと、何かが起きる前に知らせて上げたいですね。

[388: 業界人]

　管理会社名義の通帳に管理費等を収納する方式を収納一任方式と言いまして
業界団体（高層住宅管理業協会）の保証を受けるように義務付けられています。

　管理委託契約の重要事項説明書には収納・支払に関する方式
（現在はA・B・Cで区別しています）が記載されており、一任方式の場合には
保証を受けている旨記載する義務があります。

　保証を受けていなければ、行政処分の対象になります。

[389: 匿名さん]

委託契約における出納業務の方式
(マンション標準管理委託契約書(国土交通省)より)
1.原則方式
・ 管理費などの預貯金口座の名義を管理組合又は理事長で作成し、管理する方式

2.収納代行方式
・ 管理費などを一度、管理業者名義の口座に収納し、管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の口座へ移管する方式

3.支払一任方式
・ 管理組合が徴収した管理費等を管理組合又は理事長を名義とする収納口 座に収納し、管理業者が管理組合から委託を受けて収納口座から管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の保管口座へ移 管する方式

[390: 匿名さん]

私は経理関係のことが良く理解できないので、ぼんやりとは分っていると思うのですが、他人には上手く説明できないし、質問されても的確には答えられない程度ですが、自分なりに文章にしてみます。

１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。

２はうちのマンションの方式です。
理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

書かれた文章を読めば、このように何となくわかりますが、何とか方式はどんなものかと聞かれても、うまく答えられませんね。

[391: 匿名さん]

誤解を指摘します。
＞１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。
原則と言われるように管理組合の管理会社からの安全を確保される方式です。手間がかかるのは管理会社で管理組合は国交省の標準管理規約と標準管理委託契約に従えば理事長、経理担当理事、監事を機能させれば一番安全と言えます。
これのミソは通帳印鑑は理事長保管、通帳は管理会社保管で、出金は管理会社が銀行支払伝票に押印以外の書き込みを行い、業者請求書、関連議決書類、支払通帳を理事長や会計担当理事に提示の上に捺印をすることです。

2及び3は、管理会社の都合で一ヶ月毎の事務的な内容ですので、一ヶ月間のリスクが伴うので管理会社に第三者（管理業協会が一般）の保証契約が必要条件となっている。出来るなら原則方式が安全であるが大規模管理会社は好まないし、それらの業界団体の圧力で出来た経緯からも理解できる。

＞２はうちのマンションの方式です。
＞理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

＞３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。