センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[987: 第7期理事長]

　理事会は「期限切れ消火器や消火器未設置宅があるために居住者の安心・安全を妨げる重要な問題と認識している」と言っているが、その原因が「管理規約に違反して期限切れ消火器を自費交換していない区分所有法の共同の利益に反する行為をしている区分所有者」であることは認識していないようだ。
　共同の利益のために規約違反者を厳しく指導するのではなく、共同の利益のために規約違反者を不問にしその代償として自腹の痛まない組合公金を投じる、が当マンション理事会の考えのようだ。参考までに、管理組合役員宅の消火器有効期限切れ有無のリストを要求したが、いまだに出してこないのだが・・・・
　このあたりをどう司法判断するのかがポイントになる。

【建物の区分所有等に関する法律第六条第1項】
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
【管理規約第80条第10号】
住宅用消火器について、消防法の特例に基づき、対象物件各住戸の玄関付近には住宅用消火器が設置されており、使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと。なお取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと。

[988: マンション住民Ｂ]

消火器一括交換は理由はどうであれ総会で決議されたから騒いでも無駄だと思うけど。
その総会決議を実行するのが理事会の務めだと思う。

[989: 第7期理事長]

誤った内容の総会決議でもいったん総会で可決されれば有効である。
そしてその総会決議を実施するは理事会の義務であり務めでもある。
しかしながら、その総会決議が法令違反、規約違反、公序良俗に反する内容であれば、訴訟で無効または取消が出来る。

[990: マンション住民さん]

>988 短略的なご意見ですよ。

　　　理事会は区分所有者間の不公平になる施策を
　　　絶対に推し進めるべきでないと思う。

[991: マンション住民Ｂ]

>理事会は区分所有者間の不公平になる施策を絶対に推し進めるべきでないと思う。

法的根拠は？少なくとも管理規約には何も書いてない。

[992: 第7期理事長]

　管理組合の施策は、法令や規約や総会決議に則り策定するものである。指摘の通り管理規約には公平性に関する規定は何もない。
　しかしながら、憲法や民法に拠り所を求めるまでもなく、区分所有法第30条第3項に「衡平性」に関する規定がある。公平と衡平は似たような使い方をするが、厳密に言えば、「公平」とは「平等」の意味で、「衡平」とは「バランス」のことである。管理組合で良く問題になるのは、組合員間の管理費用の負担バランス、すなわち衡平性である。
　区分所有法第30条の第1項と第2項は同法以外に別途定める管理規約に関する任意規定だが、同条第3項は強行規定で平成14年の改正で新たに追加された。
【建物の区分所有等に関する法律】
（規約事項）
第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
５　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

[993: 第7期理事長]

　区分所有法第30条第3項の「規約の衡平性」に関して、平成25年の消火器交換費用の自己負担有無の点で衡平性を欠く今回の住宅用消火器一括交換のために新たに追加された使用細則第9条第9号が、同法に違反しているか？
→
　管理規約第22条（対象物件の使用についての附属規定）で使用細則等を定めることが規定されているので、衡平性は今回追加された使用細則第9条第9号に及ぶことになる。
　したがって区分所有法第30条第3項に違反している。

[994: 第7期理事長]

　消防法令で専有部分に住宅用消火器の設置が義務付けられているマンションの場合、その有効期限切れによる交換の費用負担は、管理組合か区分所有者かの2種類ある。
　そこで、それぞれに対応した規約条文を参考に示す。第80条は当マンションの例。
　ここで注意が必要なのは、第80条は区分所有者負担なので資産区分は区分所有者個人であるが、第77条は管理組合公費で交換するので資産区分は管理組合であるから共用部分になる。従って第77条の例では、住宅用消火器は別の規約条項で共用部分かつ専用使用権付与が規定されている。

[995: 第7期理事長]

↑訂正：第77条→第76条

[996: 第7期理事長]

　そうなると、管理組合が住宅用消火器を支給する場合は資産区分変更が発生し、住宅用消火器は共用部分に登録する必要が生じる。
　具体的には、規約第80条第10号の変更はもちろん、同規約第8条「共用部分」別表第3、同規約第14条「共用部分の専用使用権」に住宅用消火器を追記しなければならない。
　これらはいずれも規約の変更であるから特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になる。
　当マンションの場合、専有部分にある消防関連設備で共用部分に登録されているものは、「火災感知器」と「インターホン」と「非常警報ボタン」と「避難ハッチ」である。

　いずれにしろ、第10期定期総会第5号議案「住宅用消火器一括交換」は、規約変更が必須の議案であり、本来は特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になる議案である。

[997: マンション住民さん]

規約を考えもせず、調べもせず、思いつきで議案を作成して
総会に諮ったように思えてならない。
委任状で済ませた自分は、単に傍観者のようで、
機会をみて規約を一読したい。

いつも詳細に投稿されている >996 さんにはリスペクトです。

[998: 第7期理事長]

>規約を考えもせず、調べもせず、思いつきで議案を作成して総会に諮ったように思えてならない。

　素人目にもそう見えるということは、議案に瑕疵があることが容易に想像できる。
　本来規約を変更しなければならないのに、規約変更は特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になるから、それを回避するために、規約を実質変更する内容を総会議案にし、普通決議に落とし込むという姑息な手段で可決に持っていった、という奇策を講じたと見ている。
　従って、規約（管理規約第80条第10号）と規約に矛盾する総会決議（第10期定期総会第5号議案決議）の2つが併存する異常な事態になった。

　規約はマンション内の「法律」、総会決議はマンション内の「合意」。その「法律」と「合意」が矛盾する場合、「合意」は「法律」違反になる。
　従って、第10期定期総会第5号議案決議は管理規約第80条第10号に違反する。
　それ以前に、第10期定期総会第5号議案は管理規約第80条第10号を実質変更するものであるから本来なら規約変更の特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要。にもかかわらず第10期定期総会第5号議案は奇策を講じて普通決議で可決されているので、特別決議によらなかった点で区分所有法第31条第1項に違反する。

　法的に精査すると法令違反・管理規約違反の総会議案であることがわかる。規約に矛盾する総会決議を採ったことが致命傷になっている。

[999: 第7期理事長]

7月5日に大きな動きがあったようだ。

[1000: 第7期理事長]

臨時総会の招集かけないと間に合わないのでは？

[1001: 第7期理事長]

　昨日配布された理事会会報に書かれている通り、住宅用消火器一括交換の執行は凍結された。
　なぜなら、総会決議の無効確認若しくは取消の判決が確定すると、同決議に基づく住宅一般会計からの消火器代550万8千円の支出根拠が失われ、万一支出していた場合は第11期理事会理事（第11期第1回理事会で東急コミュニティーへの消火器発注決議に賛成した理事のみ）に550万8千円の弁済義務が生じるからである。
　もし支払わなければ、当然のことながら不法行為に基づく損害賠償請求訴訟に発展する。

　そして、管理規約第80条第10号に違反して有効期限切れ消火器を自費交換してない或いは消火器自体が紛失により未設置の区分所有者は、規約を順守して自費で消火器を交換または設置しなければならない。なお住宅用消火器の機種選定に関しては理事会に問い合わせのこと。

　また、今年8月の消防設備法定点検では、住宅用消火器の有効期限が特に入念にチェックされ、各戸の点検結果は裁判所に証拠として提出される予定なので、上述した有効期限切れ消火器或いは消火器自体が紛失により未設置の区分所有者宅は覚悟すること。

　近く、訴訟追行費用の予算承認(管理規約第67条第2項)のために臨時総会が開催されるので、詳しくはそのときに理事会に質問すること。

[1002: 住民板ユーザーさん3]

>>1001 第7期理事長さん
一連の投稿なかなか鋭いですね。法的根拠も参考になります。
もし、550万幾ばくかの消火器代を寄附する人がでてきたら面白いですね。消火器未交換の問題は寄附による一斉交換で解決、あとは規約の整理だけですね。ただし、第7期11回理事会議事録をみるかぎり、消防法第8条違反で管理権限者たる理事長さんは大変ですね。消防設備設置義務違反ですから。第8期でも副理事長しているようで、放置のままですから法的責任問われそうですね。

[1003: マンション住民さん]

第7期でも10期でも、消防設備設置義務違反は消火器を交換しなかった住民で、理事長や理事会に責任はない。
今の理事会はもう弁護士を見つけたのか？原告側と話し合ったのか？早く動いて事態をこれ以上悪化させないでほしい。

[1004: マンション住民さん]

よくも悪くも理事会は素人集団なので、素人判断で行動せず、一刻も早く専門家に相談して欲しい。臨時総会も早く開くべき。訴訟となった以上、もはや遊びではない。

[1005: 第7期理事長]

>>1002
専有部分の住宅用消火器は、管理組合資産の共用部分ではなく、区分所有者資産であることを認識する必要がある。
従って、マンション内の消火器設備は、管理組合が管理する共用部分の業務用消火器と、区分所有者が管理する専有部分の住宅用消火器の、防火管理上は二元管理になっている。
だから、専有部分の住宅用消火器は、管理規約第80条第10号で、区分所有者の管理負担と規定されている。
ゆえに、住宅用消火器の管理責任・法的責任は区分所有者で、管理組合は区分所有者に対して、有効期限切れ消火器の交換を促し、交換の便宜をはかるための消火器斡旋しか、防火管理上はできないのである。

[1006: 第7期理事長]

>550万幾ばくかの消火器代を寄附する人がでてきたら面白いですね。
なぜ突然に寄付なんて発想が出るのか？
でも、そのような篤志家は歓迎する。管理組合費からの550万の支出がなくなる。ただし規約に基づく有効期限切れ住宅用消火器交換の自己負担有無の不衡平を解消してからの話だ。
ところで、550万なんてちっぽけなこと言わず、今検討たけなわの大規模修繕工事費10億強を寄付してくれよ。そしたら、あんたは「神！」になれる。あんたの好きなように大規模修繕したらいい。誰も文句は言わない。何だったらマンション入り口玄関に銅像立ててもいい。みな拝んで通るよ。

[1007: 第7期理事長]

１.現状の防火体制
　はじめに、当マンションの消火器設備は、「共用部分の管理組合管理の業務用消火器」と「専有部分の区分所有者管理の住宅用消火器」の二元管理体制になっている、ということを認識する必要がある。

２.現状の問題点
　しかしながら、管理責任が分散しているこの二元管理体制では、防火管理上、管理組合が統一して一元管理しているわけではないので、今回のような区分所有者管理の住宅用消火器期有効限切れ未交換が発生し、マンション全体としての防火体制に不備を来してしまうのである。

３.解決策として管理組合一元管理
　そこで、この解決手段の一つが、「区分所有者管理の住宅用消火器を管理組合管理の共用部分（専用使用権付き）に変更し管理組合の一元管理」にしてしまう、これが今回の「管理組合費用負担による住宅用消火器一括交換」なのである。

４.一元管理移行にあたっての前提条件
　ただし、その前提になるのは、一斉交換するためには現行の区分所有者管理の住宅用消火器が全戸有効期限内にあることが必須条件で、有効期限切れ住宅用消火器が全戸数の3割以上（214/660=32.4%）ある現状では、まずはこれらを是正することが先決なのである。当然是正は住宅用消火器の管理責任者である区分所有者が行うことは言うまでもない。

５.第10期定期総会第5号議案決議の問題点
　それを是正せず、しかも資産区分変更であるにもかかわらず管理規約を変更もせず、区分所有者資産の住宅用消火器を管理組合が共用部分に変更し、管理組合が強制的に一括交換しようとするから、「有効期限切れ住宅用消火器を自費交換した組合員としない組合員との間で利害の不衡平（区分所有法違反）が生じ、管理規約を変更していないがために更に輪をかけて区分所有法違反・管理規約違反」、の総会決議になってしまうのである。

　今回の問題点を全組合員が情報共有していないと、なぜ管理組合が「総会決議無効確認若しくは取消」で訴えられたのか？が理解できないはず。
これの説明責任は当然のことながら理事会にある。臨時総会で説明があるはず。

[1008: 第7期理事長]

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号

[1009: マンション住民さん]

この裁判、万が一負けたら裁判費用は組合費から支出するのか？勘弁して欲しい。

[1010: マンション住民さん]

本来、この手の訴訟は事前に何らかの通告があったはず。裁判になればいずれにしても執行を停止せざるを得ないのだから、本来であれば理事会は通告を受けた時点で執行を一時保留し、原告人と話し合うなり、臨時総会を開くなり、誠実な対応をすべきであった。やらなくてすんだはずの裁判を独断で行う以上、費用は理事が負担すべきである。

[1011: マンション住民さん]

理事会はこのような訴訟に対して保険に入っていないのですか。

以前あったみつばち訴訟の時の費用はどこから出ていたのですか。

[1012: 第7期理事長]

>>1010
理事会会報見た限り、予告通知に対して「執行は一時留保」だが話し合いをするとは書いてなかった。「提訴に対しては応訴する」が理事会決議だ。「訴えるなら訴えてみろ！」が理事会のスタンスなんだろう。頼もしい限り。
なぜ話し合いをしなかったのか臨時総会で聞いてみるといい。
>>1011
前回のミツバチ訴訟は共用部分の傷害事故なので、マンション損害保険で訴訟費用は賄えた。従って組合費からの支出はなかった。
マンション管理組合役員賠償責任補償保険（または特約）はあるが、そうしょっちゅう訴訟沙汰があるわけでは無いので入ってない。

[1013: マンション住民さん]

区会の役員のなりては、いるのかね?　赤い羽などの寄付金(1,500円)集めも役員がやるののを、しっているのかね? 区会の会員は、市内清掃にもかり出される。

[1014: 第7期理事長]

下記内容を「ご相談用紙」で提案・意見として理事会に提出済み。

　区会の行政区事務は市から有償委託された行政仕事で区会業務は管理組合業務に非ず。さらに管理組合は強制加入団体であるが区会（自治会）は任意加入団体。これらを理解していれば、理事会会報に記載のある「管理組合が主体となって行政区事務を受託できる体制」という発想にはならないはず。それとも、今期の理事会はそれほどまでに行政区事務をやりたいのか？あるいは住民の意思を無視してでも行政にいい顔をしたいのか？
　前回も注意したが、自治活動の素地が今現在全くない当マンションで、住民の自治活動意識すら醸成されていない状況下で、市民サポート課のごり押し要請でトップダウンに区会を設置すること自体、初めから無理なのである。
　市はマンション内に区会を設置して住民行政の一端を区会に担わせたいだけなのである。区会を望んでるのは行政であってマンション住民ではないことを知っておくべきである。
　まず住民に対して、区会とは何か？区会業務とはどのようなものか？を説明し、住民のコンセンサスを得て初めて区会を設置するべきものである。今期の理事会はスタートから検討の仕方が間違っている。

[1015: 住民板ユーザーさん2]

理事会から説明がないので自治会と区会との区別がつかないのですが、区会の業務って何ですか？

[1016: マンション住民さん]

理事会は臨時の説明会を開いて自治会加入のメリット・デメリットを説明してほしいです。
今、（自治会がなくて）特に困っていることもないのですが。

[1017: 住民板ユーザーさん1]

自治会は任意加入だから入らなくてもいいよ。
特に困ってることがないのなら入らなくてもいい。
なぜ急に自治会を作ろうとするのか大いに疑問がある。
それと訴訟の件、何で話し合いをして訴訟を避けなかったのか？
今期の理事会に対しては不審の念を抱かざるを得ない。
臨時総会で納得できる説明がほしい。

[1018: 住民板ユーザーさん3]

>>1016
自治会設立の場合は必ず自治会総会が開催されます。
このときに自治会規約を承認し役員を選任し役職を決めます。
この手続きを踏まないと、自治会は設立できないし区会としても認可されません。
果たしてどれだけ自治会員が集まるか？です。
それは自治会員になるメリットがどれほどあるかで決まると思います。
ところで万一、マンション内に区会が設立されたら、多目的ルームが公職選挙の投票所になります。これは既に管理規約の使用細則で規定済みです。当然、自治会員は投票所への誘導や警備のお手伝いに駆り出されます。

[1019: マンション住民さん]

センチュリーの住人って面倒なことは参加しないという人が多いよね。

総会だって1割位しか来ないし。

理事会の役員をやるような人は（いろいろ問題はあるかもだけれど）ボランティアで良く頑張っていると思う。

きっと自治会設立の人数まで集まらないのではないかと。

[1020: 入居済みさん]

>>1019
それは管理組合業務に関心を持たせる努力を理事会が怠ってるからだと思う。
自治会にしても理事会外に検討委員会を作って広く参加を求めることをしてないし、
ホームページにしても同様。理事会の中でしか検討してない。
日ごろから組合員の声を広く聞く体制ができてないね。
組合員の関心を高めることをしないと、総会だってみな出てこないよ。
今回の訴訟だって話し合いをすれば訴訟にならずに解決したはず。
その証拠に、「執行停止」と「規約改正」が理事会で決定したくらいだから。
規約改正しないから、総会決議が法令違反・規約違反で無効にされるのだから。

[1021: マンション住民さん]

寄付金、市内清掃やだ。市から金だけ貰って参加しないと他の区会からクレームがでる。

[1022: 第7期理事長]

>>1015
　区会は、市町村の実務上の行政区画内に設置される住民自治組織で、地方自治法で定める用件を満たし市町村長の認可を受けた自治会/町内会（認可地縁団体）のこと。認可地縁団体でない住民自治組織は区会になれない。
　ところで区会（自治会）に加入したい人は、これだけの仕事をする覚悟がいる。理事会報に一言で書いている「行政区（区会）事務」とはこれのことである。
　自治会の通常のコミュニティー活動に、区会になれば更に行政区（区会）事務が加わるのである。もちろん区会事務は有償で市町村から業務委託料が支払われる。
　この区会業務の内容を住民に一切説明せずに理事会は区会設置を検討しているのである。

(1)市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)市及び市の執行機関、市関連の法人等(以下「市等」という。)が依頼する諸会費等を徴収すること。
(4)市等が開催する会議、懇談会及びその他イベント等の開催についての協力並びに当該会議等へ地域住民の参加を促すこと。
(5)市等が主催する各種の委員会、審議会及び行政協力機関等の役員の選出並びに当該審議会等への地域住民の参加を促すこと。
(6)市民の要望事項の連絡に関すること。
(7)市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(8)その他地域づくりに資すること。
(9)前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの。

[1023: 自治会員候補]

毎月25日過ぎに市の広報誌がポストに投函されてますが、これ誰が配ってるか知ってますか？市から業務委託を受けた業者が配ってるのです。
もしマンション内に区会が出来たら、この業務は区会業務になり、自治会長に命令されて自治会員がポストに投函することになります。でも自治会長が家族総出で自分で660戸に投函すれば済む話ですが。

[1024: マンション住民さん]

今回は、消火器を自費交換した人たちが「組合費による一括交換は不公平」だと言ってグループで管理組合を訴えているのですか？

[1025: 第7期理事長]

>>1024
そうだとしたら原告は組合員数で400人以上になる。
それこそ正に過半数以上の理事会不信任の訴訟、今期役員は全員辞任すべきだな。まずは理事長から先鞭を付けて引責辞任。2度も理事長やってるから辞任してもいいだろう。
ところで監事は何を業務監査しているのか？理事会と馴れ合いか？

[1026: マンション住民さん]

そうですね。監事がこのまま何もせずに状況が悪化した場合、監事の責任が極めて重くなってしまいます。監事さんにはそろそろ動いて欲しいです。臨時総会も開かれる気配がありませんが、理事長が臨時総会を開こうとしない場合、監事権限で召集をかけて欲しいです。

[1027: 住民板ユーザーさん1]

総会決議は、消火器管理義務違反の214戸を私たちの組合費550万8千円で救済する内容だから、今回訴訟になった責任を取って、今期の理事たちが消火器214本を自腹で購入し、有効期限切れ消火器を設置しているまたは消火器未設置の該当宅214戸に配れば済むは話だ。
そうすれば組合費から550万円近くの支出をしなく済む。配るときにタダで配るのか相手から金取るのかは理事の裁量に任せればいい。
こういう提案を監事はしないとだめだな。そうでなければ監事の存在意義がない。

[1028: マンション住民さん]

せいぜい30戸位と思っていたが214戸もあったとは。
これは問題だね。

[1029: 第7期理事長]

　本来は管理組合が管理規約違反の214名の区分所有者を裁判所に訴えてしかるべき話だろう（区分所有法第57条、管理規約は第75条）。それをせずに組合費を550万円も使って規約違反者214名を救済する総会決議を採るから、管理規約を順守した組合員から管理組合が訴えられるのである。
　6月24日に理事会が開催されて、弁護士からわざわざ総会決議無効確認の事前通知が来てるのだから、その時点で理事長が「総会決議無効」を議案とする臨時総会開催を提案して理事会決議していれば、訴訟にならなかったと思うよ。臨時総会で議案を可決すればいいのだから。
　初めから提訴する気なら事前通知などしない。ミツバチ訴訟を思い出せばいい、予告無しのいきなり提訴だ。弁護士の事前通知の意図を読めなかった理事長の完全な失策だな。

[1030: マンション住民さん]

＞1027
監事もそうだけれど管理会社の東急もだらしなくない？
管理のプロなんでしょ。ちゃんと理事会にアドバイスできてないじゃん。

[1031: 第7期理事長]

>>1030
　それに関しては、だいぶ前に文書で弁明書を取っている。
　それによると管理会社曰く「管理会社としては規約に則り区分所有者の自費交換を推し進めていたが、最終的には理事会の組合費による一括交換に押し切られた」と。これが真実か否かは知るよしもないが。まぁ、今回の場合は管理会社は訴外だからどうでもいい。
　ただ言えることは、総会上程議案の素案を作成し、総会上程議案のチェックをし完成させるのは管理会社の仕事。その総会議案が司法判断で「無効」にされたら管理会社の立場はないはず。管理会社に対する信頼が揺らぐ。

[1032: マンション住民さん]

そうしたら管理会社の東急を訴えてやればいい！

[1033: 住民板ユーザーさん2]

8月初めの訴訟に関する臨時総会は、来週7月29日の理事会で決まるのですか？

[1034: 第7期理事長]

訴状が到達してから第一回口頭弁論期日まで一ヶ月しかない。

[1035: 入居済みさん]

臨時総会は8月6日（日）が有力ですね。
その後は盆休みに入りますし、月末には第一回の口頭弁論が始まります。

[1036: マンション住民さん]

管理会社としては規約に則り区分所有者の自費交換を推し進めていたが、最終的には理事会の組合費による一括交換に押し切られた。
管理会社は、退場。

[1037: マンション住民さん]

>>1036
今年は管理業務委託契約締結の検討の年だから、総会決議無効なんかの訴訟沙汰があると管理会社にはかなり影響はあるね。管理会社の理事会支援業務の精度と品質に疑問符が付く。

[1038: マンション住民さん]

消火器を受注(550万)したのは、どこの会社ですか?

[1039: 住民板ユーザーさん1]

>>1038
第11期第1回理事会会報に載ってる。

[1040: マンション住民さん]

200名以上が消火器を交換していない状況でまた総会をやって採決しても、また組合費による交換を進める案が採択されて終わるだけのような気がする。そんな採決を繰り返して何の意味があるのだろう？

[1041: マンション住民さん]

ところで、理事は全員自費での交換を済ませているのだろうか？未交換の場合、辞任だけではすまない話だ。

[1042: マンション住民さん]

>>>1038

まさかの…

[1043: マンション住民さん]

この200名以上の消化器を交換しなかった理由とはなんだろう。

金が無い。
面倒だ。
自分のところは火事にはならない。

[1044: 第7期理事長]

>>1041
第10期と第11期の役員の消火器交換有無のリストを、消防設備法定点検を請け負ってる管理会社に要求したが、理事会の許可が下りなかったようで出てこなかった。

[1045: 第7期理事長]

>>1040

提訴された以上、判決が確定するまでリスクがあるのでそれはありえない。理事会は一斉交換の執行の一時留保を先月の理事会で決定したことが理事会会報で報告されている。

区分所有法第57条（管理規約は第75条）を発動し、理事会は消火器交換を怠ってる管理規約違反の214名の区分所有者に対して、「催告→法的措置」で消火器を交換させる。そうしたら組合費からなにも550万円も支出する必要はなくなる。それを理事会がしないから、逆に組合員から理事会に対して総会決議無効確認の法的措置が取られるわけだ。
管理費滞納に関しての、「催告→法的措置」と同様のやり方、義務違反者に対する対応は同じ方法でやる。

[1046: 契約済みさん]

8月の消防設備点検のお知らせが回ってるね。
8月26日が最終日だから公判の3日前に終了する。
点検結果は裁判所から提出を求められるから、10期と11期の理事会役員で消火器交換してない人はバレるね。

[1047: マンション住民さん]

>>1007

話がちょっと戻るが、消火器を組合費で交換するために専有部分を共有部分に変更するというのもおかしな話だ。
最初からそうなっていることを承知の上でマンションを購入するなら話は別だが。

このマンションを購入したときには1平方メートルあたり30万ほどで購入したはず。それを消火器のために組合に寄付？？？とは…。
いったい何を考えているのか？

そもそもこの話、無理が多すぎる。なぜ、ひとりひとりが責任もって消火器を交換しないのか？なぜ、交換しない人を罰せずにアメを与えるのか？

[1048: 第7期理事長]

>>1047

>消火器を組合費で交換するために専有部分を共有部分に変更するというのもおかしな話だ。
消火器を専有部分から共用部分に変更すると書いてある。
共用部分とは「建物と設備」を言う。消火器は設備だ。詳しくは、管理規約第8条の別表第3を参照。この別表第3の「全体共用部分の住戸部分の専用使用部分」に住宅用消火器を追加することになる。即ち規約改正の特別決議。
区分所有法と管理規約について十分理解してないと裁判では闘えない。 なぜなら今回の裁判は、法令違反・管理規約違反を証明しなければならないから。この種の形成訴訟は生半可な管理組合の知識と業務経験では負けてしまう。

>そもそもこの話、無理が多すぎる。なぜ、ひとりひとりが責任もって消火器を交換しないのか？なぜ、交換しない人を罰せずにアメを与えるのか？
第10期と第11期の理事会役員に消火器未交換者がいるか否か、何れ裁判所に証拠提出させられる羽目になる。1人でも消火器未交換役員がいれば、規約違反をしていながら自己の利益を計るために総会議案を上程し可決に導いたことになる。

第一回口頭弁論は、8月29日（火）午前10時～(於：水戸地方裁判所土浦支部）だから一ヶ月しか無い。

[1049: 住民板ユーザーさん1]

>>1048
第10期と第11期の理事会役員で、消火器自費交換してない人たちが責任とって550万円を負担するのですか？

[1050: マンション住民さん]

来週の理事会、組合員は自由に見学できるのでしょうか?

[1051: 住民板ユーザーさん3]

>>1050
理事長に申し込んだらいい。理事会が拒否する理由は何もないよ。

[1052: 住民板ユーザーさん2]

>>1049
無効や取消の判決が出たらそうなるね。ただ理事会の全役員の連帯責任になる。
だから理事会は「ヤバイ」と思って、理事会会報にある通り550万円の執行を一時留保したんだよ。
そうでなきゃ、組合費から550万円下ろして消火器買ってさっさと交換すればいいのだから。
11期は役員19名いるから、1人当たり29万円程度の負担だ。出せない額じゃない。

[1053: 住民板ユーザーさん1]

なにも知らずに輪番で理事やって29万円も払わされたら災難ですね。
今後は訴訟リスクのある理事は輪番で回ってきても断られるのでは？

[1054: マンション住民さん]

>訴訟リスク
なぜ訴訟を起こされるのか考えてみたらいいです。
消火器自費交換義務違反者を管理費で救済するからでしょ？
理事会の運営としては筋がとおりませんよね。
しかもそれを決めた10期の理事がそのまま11期に居座ってる始末。
血を入れ替えて悪政を止めさせないといけませんね。

[1055: 住民板ユーザーさん5]

理事会会報に書かれていますが「③規約改正の再提案を検討すること」とは規約改正が必要なことを悟ったのですか？
現状では、規約と総会決議の内容が矛盾しているので、総会決議の内容が規約違反状態になっていますからね。

[1056: 住民板ユーザーさん6]

>>1053

総会決議後の苦情をすべて無視し、訴訟予告後も話し合いを拒否したために訴訟に至っている。
今回は訴訟を回避する方法はいくらでもあった。そのことを一切組合員に知らせず独断で訴訟に至ったのだから、消火器の550万円も裁判費用も、すべて理事が払ってくれるはず。訴訟リスクではなく、裁判したかったんだよ。

[1057: 住民板ユーザーさん1]

>裁判したかったんだよ。
理事会は勝つ自信があるってこと？

[1058: マンション住民さん]

EVホールの所に地下にもぐる穴が有る。囲いだけで、工事をしていた。落ちたら死ぬ。掲示もなしだ。

[1059: 第7期理事長]

>>1058
免震装置の塗装工事、理事会と管理会社に指導済。

[1060: 第7期理事長]

安全対策に一定の前進があった。
本日26日は、防護柵内点検口にベニア板を敷いて開口部を塞いで作業。
明日27日からは、点検口防護柵そばに安全監視員が立哨するとのこと。

[1061: 第7期理事長]

>>1056
理事会会報で「③提訴に対しては応訴すること」だから、話し合いで解決するつもりはなく、最初から訴訟を前提にした好戦的態度といえる。
>>1057
管理規約の変更がなされていない現状では、「消火器は管理組合費用負担で交換」の総会決議の内容は「消火器は区分所有者自己負担で交換」の管理規約に明らかに違反（矛盾）している。

[1062: 住民板ユーザーさん6]

>話し合いで解決するつもりはなく、最初から訴訟を前提にした好戦的態度といえる。
先期第10期理事会の理事長・副理事長・理事の5人組が、そのまま今期第11期理事会の理事長・副理事長・理事に残留しているから、第10期に決めた方針を「間違ってました」と言って第11期理事会が素直に見直すことなど到底有り得ない。間違っていても強引に押し通す。当然話し合いも拒否するよ。だから訴訟されない限り見直しなんてしないよ。
>管理規約に明らかに違反（矛盾）している。
だから理事会報に書かれてる通り「④管理規約改正の再提案の検討をすること」と理事会決議しているのだよ。でも裁判になったからもう遅いね。

[1063: マンション住民さん]

訴訟起こされたのは、話し合いを拒絶し続けた理事長の不手際のようだから、そんな裁判に組合費からの裁判費用支出を組合員は認めるべきではない。理事長が責任とって自腹でやるべきだな。

[1064: 匿名さん]

臨時総会開いたら相当もめるね。
まず聞かれるのは原告と十分話し合ったのか？
次に聞かれるのは訴訟を回避する努力をしたのか？
最後に聞かれるのは総会決議が無効の理由はいったい何なかの？
「原告と話し合ってません」「提訴に対しては応訴です」「無効の理由は規約違反です」なんて理事会は答えられないよね。

[1065: 第7期理事長]

裁判では、総会決議の無効性は次の2通りで判断される。
（１）総会決議の「内容」が違法
　総会決議の内容が法令や管理規約や公序良俗に違反する場合、決議は当然に無効になる。
（２）総会決議の「手続」が違法
　総会の招集手続に違法な点がある場合、その総会決議も違法性を帯びるが、その手続の違法性が決議に影響を与えるような重大なものでなければ決議は無効とはならない。

（１）の場合は、法令や管理規約に違反するストレートな場合は比較的判断しやすいが、公序良俗に違反するか否かの判断は裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。
（２）の場合は「手続の違法性が決議に重大な影響を与えるか否か」の判断にもなるので裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。

[1066: マンション管理士試験上位合格者]

理事会は常に守旧派vs革新派の対立になる。
守旧派が支配体制維持継続のため理事会に残留を繰り返し、
その時々に革新派が殴り込んで守旧派の悪政を正す。

[1067: マンション住民さん]

第10期第2回理事会（H28.03.26）で「管理規約において消火器の更新は個人の責任と負担で行う旨が定められているため、実施においては規約の変更（特別決議）が必要となります。」と審議していた。

[1068: マンション住民さん]

理事会は、裁判になる事を掲示すべきではないかね。

[1069: 住民板ユーザーさん]

臨時総会について、なにか情報ありますか？
まさかの、このまま総会なしで第一回口頭弁論？

[1070: 住民板ユーザーさん2]

今回、管理組合が総会決議の法令違反・規約違反で消火器を自費交換した組合員から訴えられたので、今度は仕返しに管理組合が消火器を交換していない214名の組合員を法令違反・規約違反で訴えらたらどうか？お相子になる。6月24日の理事会決議で「提訴に対しては応訴」と戦闘意欲満々だからやったらいい。

[1071: 入居済みさん]

訴訟合戦とは面白い。

[1072: 住民板ユーザーさん8]

8月29日が本当に裁判日なら、その一週間前の8月22日までが被告答弁書の提出期限。となると、もう正式に弁護士に委託して着手金ウン十万円払い込んでいなければ、弁護士が答弁書を書いてくれない。
組合員に訴訟通知もないし臨時総会も開いてないのにそんなことできるの？

[1073: マンション住民さん]

何で急に訴訟なんて起きたの？総会決議無効確認とか。
1月の総会で反対してた人はいたけど、賛成された決議じゃないの？
消火器交換しなかった人が得するのは不公平だから裁判でひっくり返すということ？

[1074: マンション住民さん]

>賛成された決議じゃないの？

この消火器案件は、そもそも「総会決議」が 規約違反だったのです。

[1075: 第7期理事長]

>>1073

　総会決議無効確認訴訟とは、「法令や管理規約に違反する総会決議」が「無効＝最初からなかった」であることの「確認判決」を裁判所に求めるものである。
　管理組合の場合、管理費滞納金回収や共用部分傷害事故による損害賠償請求といった経済的対価を求める給付訴訟が多いので、何ら経済的対価を求めない総会決議無効確認訴訟のような法律関係の形成・変更を目的とする形成訴訟は稀と思われる。

　ところで、例え法令や管理規約に違反（違法）する内容でも一旦総会で賛成可決されてしまうと、その総会決議は管理組合内で有効になるため、管理組合の自浄能力により自主的に再度総会で無効の決議をしない限り、その総会決議は無効にならないので、理事会はその総会決議による業務を執行してしまう。
　今回の場合、組合員から再三の見直し要求があったにもかかわらず、第10期も第11期も理事会は総会議案並びに総会決議の見直しに応じず、その総会決議を根拠とする業務を第11期が執行しようとしたので、それを阻止するために組合員から総会決議無効確認訴訟を提起されたということである。

　裁判では、原告は総会決議の違法性を証拠と法律構成により主張し、それに対して被告は総会決議の適法性を同様に証拠と法律構成により反論することになる。即ち、総会決議の内容の違法性が争点になる。

[1076: 住民板ユーザーさん3]

>>1069
訴状は7月25日に管理組合に送達されている。
一週間経つが住民に何の通知もない。
その間、7月29日に理事会が開催されている。
そして8月29日に第一回裁判。

[1077: 住民板ユーザーさん7]

>それを阻止するために組合員から総会決議無効確認訴訟を提起されたということである。
それにより無用な550万円の管理費からの支出が食い止められたのですね。
義務違反者のために管理費を使うなんて間違ってます。
理事会の悪政のために訴訟沙汰に発展したのですから、今回の訴訟費用は管理費で賄うのではなく理事の自己負担ですよね。

[1078: 入居済みさん]

8月は訴訟、9月は大規模修繕と臨時総会が立て続けにありますね。

[1079: マンション住民さん]

>今回の場合、組合員から再三の見直し要求があったにもかかわらず、第10期も第11期も理事会は総会議案並びに総会決議の見直しに応じず、その総会決議を根拠とする業務を第11期が執行しようとしたので、それを阻止するために組合員から総会決議無効確認訴訟を提起されたということである。

訴訟なんて強硬手段で最悪の選択ですよ。話し合いで解決できなかったのですか？
それと訴訟の勝算はあるのですか？たぶん「勝算あり」との判断でしょうが。

[1080: 住民板ユーザーさん3]

管理組合が負けたら理事は、どうするつもりなのか

[1081: 住民板ユーザーさん]

>>1079

事前の話し合いの打診も、訴訟の予告もあった。
>>1029
>>1056

なぜ訴訟を避けなかったのか、理事会は第一回口頭弁論前に臨時総会を開いて説明すべき。

[1082: マンション住民さん]

理事長はじめ役員全員が、俺たち役員のすること
すべて間違いがないから組合員は従え。と
そんな思考に思える。

[1083: マンション住民さん]

>>1082
その悪政を正すのが我々組合員の務めです。
組合員は常に理事会を監視する必要がありますね。
ここ数年、理事会に入り浸ってる理事の独善的施策がみられます。
血の入れ替えが必要です。

[1084: 入居済みさん]

>理事長はじめ役員全員が、俺たち役員のすることすべて間違いがないから組合員は従え。
今の理事長は8年も理事会に入り浸ってる。問題じゃないか？
そんなに役得があるのか？それとも暇なのか？

[1085: マンション住民さん]

>独善的施策
今期の理事会のホームページ作成とか区会設置がそうだね。
理事会のホームページは組合員の合意もなく今期の計画にも予算にもないのに勝手に作ってる。
区会は「自治会の結成を検討する」と今期の計画に突然出てきたけど、実態は行政の区会設置という騙し討ち。

[1086: 第7期理事長]

理事長は管理規約第76条を全く理解していないようだ。もう一度規約を読み直すことだ。
5年前のミツバチ訴訟時も同じ間違いをしたので、指摘したけど言うことを聞かなかった。
法令、規約違反して訴えられたのは管理組合なんだけどなー(笑)。