センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[460: 匿名]

>458

そういうこと。筋を通せば誰も反対なんかするような案件ではない。

当事者がスタンドプレー好きだから筋論を無視して走ってしまったのが間違いなんだよ。ここの自画自賛な書き込みを見てもわかる通り目立ちたがり屋だからしょうがない。

それにしても法律違反を知らなかったとは驚きだよね。

[463: 匿名]

そろそろ模型の画像がＵＰされる頃だね。

反論できなくなると459や461みたいな2chみたいな書き込みを始めたり462みたいな誰も興味を示さない土地の話を書いてみたり、最後は模型で締めだよね。

その内自画自賛記事が過去の批判記事を掘り起こすがごとく初めて小馬鹿にされて反論ができなくなるとを延々と繰り返す（笑）

[469: 住民さん]

>>460

住民以外の人が荒らしてるので仕方がないから書きますね。

コンセントの増設か移設かは知りませんが、法律違反でも規約違反でもありませんよ。
だから理事会で反体制派理事が「法律違反、規約違反！」と糾弾した時に、理事長に簡単に論破されて、その理事は恥かいたと聞いています。

住民以外は管理規約見れないから、可哀想に区分所有法だけが拠り所になるのですね。それを運営を知らない「法律バカ」と言います。マンション管理士に多いタイプです。
同法18条第2項で「規約で別段の定めをすることを妨げない。 」となってるでしょ。うちのマンションの管理規約が規約で別段の定めをしているのです。規約読んだら如何ですか？
だから共用部分の軽微な変更は総会決議は不要なのですよ。コンセント1個取り付けるのに、いちいち総会決議を採るなんて運営上現実的ではないからです。
それと、もともと洗浄機は「コンセント付き物品寄贈」ですから共用部分の変更には該当しません。

例を挙げると同法14条第3項では専有部分床面積は不動産登記法と同じ内法面積と規定されてますが、同条第4項で同様に「規約で別段の定めをすることを妨げない。 」と規定されています。
だから全てのマンション管理規約は、誤認がないように売買契約面積と同じ壁芯面積で床面積が規定されてます。そして共有持分の計算も、この壁芯床面積を100倍して持分の分子にしています。

登記簿を見たら、専有部分の床面積が売買契約書や管理規約で表記の床面積よりも少ないのに疑問を持つでしょう。また共有持分比率の分子が登記床面積よりも多いのにも疑問を持つでしょう。
それは、管理規約の床面積は分譲時の契約面積と同じ壁芯面積表示なのに対して、登記簿は内法面積表示だからです。そして登記簿上の持分比率の分子は、売買契約と管理規約の壁芯床面積を基準にしているからです。
これは宅建主任者なら重説で必ず説明しなければなりませんから常識です。

[470: 匿名]

>共用部分の軽微な変更は総会決議は不要なのですよ。

それでは理事会決議が必要なのでは？

[471: 住民Ａさん]

↑管理規約読めば理事会決議も必要ないことが分かるだろう。
共用部分の玄関扉表にクリスマスや正月の飾り付け(軽微な変更)を増設するのに、うちのマンションは総会決議や理事会決議とらないのと同じだよ。
但し、マンションによっては細則で許可や禁止してるところもある。前に住んでたマンションは、玄関扉表の飾り付けは理事会への届出がいった。

[472: 匿名]

何で玄関扉の飾り付けくらいで理事会へ届出が必要なのですか？

[473: 匿名さん]

それは、共用部分の玄関扉は共用廊下に面しているので、専用使用権があっても美観を損ねるような勝手な振る舞いを制限する必要があるから。
共用部分のサィンや看板の設置と同様な扱いを規約で定めるマンションはある。

[474: 住民Ｂさん]

何かと言うと区分所有法を担ぎ出すのは管理組合の運営経験のない素人さんですね。
管理組合の運営は区分所有法に規定する別段の定めによる管理規約で運営されていることを知らないからです。
区分所有法通りなら管理規約は必要ありません。
区分所有法はあくまでも幹で、その幹に枝葉をつけて樹木に仕立て上げたのが管理規約なのです。

[475: 匿名]

呼ばれて雪かき参加したけど、休日に清掃員を急遽集めてどうこうとやってるうちに日が暮れて雪が凍ってしまっていただろう。
もちろん管理契約は大切だが、あの状況でボランティアを募ったことは非難されるべきでないと思う。
手伝えなかったなら仕方ないんだよ。
やれなかった自分を正当化する必要はない。

[476: 匿名]

外廊下や中庭歩道は管理会社が除雪してくれましたよ。
駐車場は手伝えなかったのではありませんよ。手伝わなかったのです。
だって車持ってませんから必要ありません。
駐車場はお金払って利用してる人が雪かきすればいいのです。
駐車場料金に雪かき代も入ってるのですから。
お金払ってない人は駐車場利用できませんから雪かきする必要はないですね。

[477: 匿名]

それはそうだろう。
ただ、各自宅前の外廊下や各棟の入口付近、コリドー辺りも住人が管理人の手伝いをボランティアでやってたぞ。知らなくてもいいけど。
当然手伝わなくたっていいけど、今回想定外の大雪の除雪は住民の協力なしではスムーズにいかなかったことは事実なんだから、ボランティアしてくれた人ありがとうでいいじゃないか、という話。
あんたの言い分は正論のところもあるが寂しすぎる。それだけだよ。

[478: 匿名]

先般の大雪は事前に何度も大雪警報出てたし管理会社が要員確保して除雪スタンバイする時間はあった。それをせずに住民に雪かきさせるのは管理会社の怠慢だ。
それから廊下にしろ中庭歩道にしろ駐車場にしろ、住民の安全通行のための動線確保は管理会社の仕事だろう。廊下や中庭は除雪するけど駐車場は除雪しないで住民駆り出してさせるのはおかしい。
それを黙認する理事会も管理会社に舐められてる。理事長が舐められてる証拠だ。除雪は命令すべきだ。管理委託費にどんだけ大金払ってるのか知ってるだろう。

[479: 住民さん]

なんで去年の大雪と今年の大雪は対応が違うの？
去年の大雪の時は管理会社が廊下、中庭、駐車場のすべてを雪かきしてますよ。
今年から住民こき使う方針に変更したのですか？住民ならタダですから。

それと、駐車場契約してない人は駐車場の除雪をする必要はありません。
ところが、駐車場契約してる人も除雪する必要はないのです。
駐車場はタダ貸しではありません。賃貸借です。
賃料払ってるのに雪で駐車場利用できないのは、駐車場の使用目的が達成されません。
ということは、除雪は賃料取ってる貸主の義務なのです。
貸主は誰か？管理組合です。その管理組合は管理会社に業務委託してます。
よって除雪は管理会社の仕事であり、住民がボランティアでやるものではありません。
ここが戸建住宅と違うところです。戸建の敷地内は所有者、敷地が接道する道路が公道なら自治体、私道なら所有者、に除雪義務があります。

[480: 匿名]

>なんで去年の大雪と今年の大雪は対応が違うの？
前にも書いてあったけど所長が代わったからだよ。
所長の業務に対する姿勢と責任感だよ。
前の所長なら住民駆り出して除雪手伝わせることはしなかった。
住民の生活安全確保は管理会社の使命だと思ってるから。
それと理事長が所長に舐められてることは確かだな。
管理会社にそそのかされて館内放送まで許可してる。
今後も館内放送で住民は駆り出されるだろう。
管理会社に対するボランティア活動として。

[481: 匿名]

>469

>コンセントの増設か移設かは知りませんが、法律違反でも規約違反でもありませんよ。
だから理事会で反体制派理事が「法律違反、規約違反！」と糾弾した時に、理事長に簡単に論破されて、その理事は恥かいたと聞いています。

じゃあコンセントはなぜ撤去されたのか説明してもらおうじゃないか。

[482: 匿名]

>駐車場はお金払って利用してる人が雪かきすればいいのです。

当然だよ。
屋根無し５階で月1500円の料金だ。外で借りると3000円以上する。
半値以下だ。その1500円の差が雪かき代だ。
格安で駐車場貸してやってんだから除雪は自分でやれよ。

[483: 匿名]

>住民の生活安全確保は管理会社の使命だと思ってるから。
当然だと思う。除雪だけでなく暴風後の通路倒木撤去もハチ駆除も管理会社はやってる。
去年の秋はスズメバチの大群が押し寄せたけど管理会社が対応していた。

[484: 住民さん]

賃貸に出してる長谷工管理の所有マンションは、先日の大雪の除雪協力対して管理会社のお礼報告が貼紙されてましたよ。
ところが東急管理のうちのマンションは、今年から除雪は住民に義務化しましたから管理会社のお礼なんてないですね。
「除雪せぬ者、住むべからず」ですかね。
除雪は組合員の新たな義務の追加ですから、規約に明文化する必要があり総会決議が必要です。高齢弱者世帯に除雪義務化は難しいので揉めると思います。

[485: マンション住民さん]

中庭のゴミ集積場に近い通路が雪のため使えず、管理会社が
一週間ほど放置したままだった。ずいぶん怠慢だなと思っていた。

[486: 住民さんＥ]

>>481

都合の悪い事はスルーだから聞くだけ無駄だよ。

問題がない事なら一度付けたコンセントを取り外す必要はないし一度寄付した洗浄機を引き揚げたりしないだろう。


除雪にしても何を根拠に管理会社の業務だと言っているんだろう。管理会社も災難だ。

[487: 匿名]

発端は館内放送の内容だと思う。なせ理事長が直々に喋らないで管理員に喋らせるのか？
理事長の手抜きだ、何様だと思ってんのか？
「有志、除雪しろ！」じゃ「管理費払ってんのにコキ使うのか！」とカチンとくる。
協力を仰ぐならそれなりの低姿勢でのお願いじゃないとだめだ。
「管理組合理事長の○○でございます。常日頃管理組合業務にご協力いただきありがとうございます。」
「現在管理会社に安全通行確保のために除雪を依頼してますが、管理会社の人手が足りず往生しております。」
「誠に恐縮ではございますが、住民有志の方で除雪にご協力いただける方を募集します。何卒ご協力お願いします。」
と放送すりゃ「それじゃ協力しようじゃないか！」となる。
ただ、ここで大事なのは「除雪は管理会社の仕事」を宣言することだろう。住民の義務じゃない。

[488: 匿名]

だいたい管理会社の仕事の除雪を住民にやらせるなんて理事会はだれも聞いてないよ。
理事会の合意や事前承認なしに理事長が勝手に決めたことだよ。
だから協力はしない。勝手に決めた理事長が除雪すればいい。

[489: マンション住民さん]

>中庭のゴミ集積場に近い通路が雪のため使えず、管理会社が一週間ほど放置したままだった。ずいぶん怠慢だなと思っていた。
だから言ってるじゃない、所長が代わったからだよ。
現場責任者の所長が住民の生活動線を知らないど素人だからだよ。
管理業に対する自覚がない。もっと勉強すべきだな。
それに対して管理会社を指導しない理事長もど素人だろう。
住民を管理会社の補助に使う発想がど素人の証拠。
何のために住民は管理費払ってるのか？

[490: 匿名]

マンションやアパートの雪かきは誰がやるのか。都内にある不動産関係に詳しい法律事務所に聞いてみたところ、まず建物周辺の道路は自治体の管理であるため、管理組合や大家、住民が雪かきをする法律的な義務はない。建物の敷地内の雪に関しても特別な取り決めがなければ、これも誰も雪かきをする法律的な義務はない、ということだった。ただし、建物の中に入れないなど生活に支障が出た場合は大家の負担で生活ができる状態に戻す必要があるという。

マンション管理会社大手の日本ハウズイングの担当者は、「管理委託契約書に記載されている業務の中に、除雪作業が盛り込まれることは一般的には殆んどありません」と打ち明ける。北海道などの豪雪地帯のマンションでは除雪の専門業者に委託する例もあるが、それは全く別の契約なのだそうだ。といっても、管理人がいる大きなマンションでは、契約書に書かれていなくても管理人が除雪作業をすることになる。ただし、勤務時間が短いところもあるほか、土日祝日などは管理人に臨時で出勤させ雪かきの仕事を任せることも難しい。さらに、巨大なマンションの雪かきを僅かな人数の管理人でこなせるとは考えられない。となると、集合住宅では雪かきがされない場合もありそうだ。「お住まいの皆様が快適に安全に生活できるよう、できる限りのお手伝いをしておりますが、雪かきに関してはこうした状況なのです」と話している。

うちのマンションの場合、管理人は土日祭日も常駐です。
日本ハウズイングはさすがマンション管理業を知ってますね。

[491: 住民Ａさん]

>>488
理事長が理事会に承認とらないで勝手に決めたのですか。知りませんでした。
今まで豪雪でも館内放送で除雪依頼することなんかなかったので何かおかしいな？と思ってました。
いままでは黙ってても管理会社が除雪してましたから。
それにしても協力した住民に対する礼を失してますね。常識がありません。
今の理事長にとっては住民は使い捨てなのかもしれませんね。

[492: 匿名]

どうせ使い捨てにするなら一計案じて子供に雪かきさせたらどうか？
「年に一度のチャンス！みんなで雪だるま作ろう！」と館内放送で呼び掛けて、騙して子供集めて除雪にこき使う。
子供は雪だるま作れて喜ぶし除雪も出来て一挙両得だ。

[493: マンション住民さん]

結論は、住人に除雪義務はなくて除雪は管理会社の仕事でＯＫ？
たとえ管理会社からお手伝いの除雪応援の要請があっても、やりたい暇人がやればいいのだろ？
管理費払ってるから管理会社に仕事してもらおうよ。

慣れない雪かきなんかしたら翌日からだが痛くてしょうがない。からだが痛くても毎日が日曜日の暇人なら寝てりゃいいけど、平日仕事持ってる身は寝てられんよ。
それに万一除雪中に事故って怪我したら管理会社は労災だけど、住民は自発的雪かきだから自己責任、補償が何もないよ。

[494: 住民さんＡ]

管理契約に除雪が入っているかどうかだ。

[495: 匿名]

契約に入ってないからと言って除雪しないの？そんな管理会社は変更しろよ。
>>490に書いてあるように契約に書いてなくても除雪する日本ハウズイングにしたらいい。
昨年までは東急は除雪してた。今年は住民に手伝わす。管理契約の内容に変化はない。
管理会社の姿勢の問題と現場所長の意識の問題だろう。
現場所長が交代した途端、これだからな。理事長も交代した途端管理会社は舐め出してる。

[496: 住民さんＢ]

契約に書いてる書いてないは関係ないと思う。
住民が通行する外廊下と中庭歩道とエントランスは黙ってても管理会社が除雪してる。
問題は駐車場だけど、ここは車使う必要のある住民が自衛手段として除雪すればいい。
車が雪に埋まっても構わない住民や元々車持ってない住民には駐車場の除雪は関係ない。

[497: 匿名]

>車が雪に埋まっても構わない住民や元々車持ってない住民には駐車場の除雪は関係ない。
戸建だってそうだよ。
屋根に雪が積もって家が潰れてもいい人や敷地が雪に埋まって外に出られなくてもいい人は雪かきしないよ。
雪国で古家の空き家持ってて放置してる人は雪で家がつぶれてる。解体するの手間が省けていいかも。

[498: 住民さんＡ]

>495

契約というものを理解できない奴が偉そうなことを言うな。そんなに変えたいならお前が理事長になって管理会社をかえたらいい。

駐車場の雪かきは必要な奴がやるのが当然だ。そのために安い料金になっている。雪かきに管理会社の人でを必要以上に割くと本来の仕事が疎かになる。

[499: 住民さんＡ]

>そのために安い料金になっている。
↑こいつ管理組合知らないアホ、住民じゃないから仕方ないな。
マンション駐車場は安くて当たり前。
マンション駐車場業は収益を目的としない居住者の共済事業の位置づけで不課税。
だから国税当局の不課税条件が「付近の駐車場と比較し低額であること」なのだ。
税務署行って聞いてこいよ。

[500: 匿名]

>雪かきに管理会社の人でを必要以上に割くと本来の仕事が疎かになる。
本来の仕事が「居住者の生活安全確保」ですよ。
居住者が敷地や共用部分を安全に通行できるように除雪するのは管理会社の本来の仕事です。
だから歩行通路の除雪は管理会社の仕事ですし、管理会社が真っ先に除雪するのです。
ただ駐車場の車路は、管理会社に余力があれば除雪してもらえばいいのですが、
それを待てない人は自衛として自分で除雪すればいいのです。
去年のドカ雪の時、駐車場5階の住民の一人は自分の車出すために、管理会社よりも先に車路の除雪をしてましたよ。
そのおかげで、5階のスロープは綺麗に除雪されました。

[501: 住民さんＡ]

>499

>マンション駐車場は安くて当たり前。

利用料が高いか安いかと税金は関係ない。居住者利用なら税金関係ないから。ウンチクを語るにしても考えようね。マンション運営のシロートってのはよく分かったよ。


>500

駐車場の事で話が続いている訳だから駐車場の事だと考えてもらいたいんだが。

[502: 住民さんＡ]

>利用料が高いか安いかと税金は関係ない。居住者利用なら税金関係ないから。ウンチクを語るにしても考えようね。マンション運営のシロートってのはよく分かったよ。

その通り。マンション運営のシロートだね。
居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。
収益に対しては課税される。

[503: 匿名]

>駐車場の事で話が続いている訳だから駐車場の事だと考えてもらいたいんだが。

近隣の月極賃料が露天駐車で3000円以上ですから、マンション駐車場は露天で1500円、屋根付きで2000円〜3500円ですので「周辺賃料よりも定額」の国税判断になりますね。

ところで以前話に出た自販機設置は収益事業になりますか？
設置場所はオートロック内の共用部ですから、居住者のみが対象です。

[504: 住民さんＡ]

>502

>居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。

その根拠を示してもらおうではないか。


一応国税の見解を載せておく
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...



ところで502と503は同一人物だとバレバレなんだが。

[505: 住民さんＡ]

>>503
居住者のみでも物販業と判断されるので課税対象になる。ただやり方次第だ。
管理組合として自販機で収益を上げたいなら仕方がないが、そうでなく収益を上げることが目的ではなく居住者への利便性向上サービスの提供が目的であるなら、非収益化すればいい。
そのためには、管理会社の自販機サービス業にして、管理組合は管理会社に設置場所を無償提供すればいい。
自販機の収益も管理も管理会社になり、管理組合としては居住者に対するサービス向上のみを提供できる。
ここで大事なのは、管理会社から自販機のロケフィー等を一切取らないことだ。

[507: 住民さんＡ]

>近隣の月極賃料が露天駐車で3000円以上ですから、マンション駐車場は露天で1500円、屋根付きで2000円〜3500円ですので「周辺賃料よりも定額」の国税判断になりますね。

これって単なる「お目こぼし」と言うだけで基本的には課税対象だと言う意味になる事を書いている本人は理解していないってことだよね。


こんどは話のすり替えで自販機の自問自答を始めちゃったよ。

[509: 住民さんＡ]

>506

訳の分からない事を書いてないではやく

>居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。

の根拠を示せよ。