センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
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part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1487: 元監事]

えむぽたの訴訟資料を読んで気づいたこと。

原告は、住戸内の区分所有者消火器を組合消火器に交換する総会決議は、規約変更を伴うので特別決議が必要と言ってるのに、被告管理組合は、住戸内に組合消火器を設置することは共用部分備品の設置であるから特別決議の必要はなく普通決議でよいと反論している。交換なのに被告は交換ではなく設置に変更している。

総会決議は「一括交換」で「一括設置」ではない。「交換」だと住戸内の既存の区分所有者消火器が組合消火器に入れ替わって1本であるが、「設置」だと住戸内に既存の区分所有者消火器が1本があるので新たな組合消火器が追加設置されると計2本になる。

狭い下駄箱に消火器を2本も入れるのか？現実的でない。

[1488: マンション住民さん]

>>1487

こんな恥さらしな裁判は一刻も早くやめるよう、1月の総会で強く求める必要がある。「交換でなく設置」というのは裁判官もあきれる子供の屁理屈だし、まじめに自費で交換した組合員との不公平が全く解消されていない。消火器未交換の理事のリストも提出しなければ裁判官の心証も最悪。続ければ続けるほど、住民が恥をかく。こんなくだらない弁明書を書く弁護士もクビにしたほうがいい。裁判官や同業者に見られて恥ずかしくないのか。

そもそも、裁判費用の支出を認めた覚えもない。裁判費用は臨時総会での承認が必要なのではないか？罰則がないから無視してやってるのか？

[1489: マンション住民さん]

>まじめに自費で交換した組合員との不公平が全く解消されていない。
このことは常々思っているところです。
忘れ去られてしまいそうで総会では強く主張したい。

[1490: マンション住民さん]

>>1488
>>1489

そもそも議決自体が不公平。
未交換の220世帯が新しい消火器欲しさに賛成すれば、過半数まであと110世帯。
欠席・棄権もあるので、実際にはあと数十世帯がよくわからないまま賛成すれば成立してしまう。
本当に「不公平でもマンションの安全のために賛成したい」と考えて議案に賛成した組合員がいったい何人いるというのだ。

[1491: 管理規約改正経験者]

仮に交換を設置と屁理屈で反論したとしても特別決議は必要になります。

新たに設置する組合消火器は専有部分内に設置されるので、規約第8条で定める共用部分の範囲の「全体共用部分｣の「住戸部分の専用使用部分」に設置される設備として新規登録する必要があります。具体的には、防火関連設備のインターホン親機、火災感知器、非常警報ボタンと同様の位置づけになります。

このように新たに設置される組合消火器は、既存の区分所有者消火器と異なり共用部分となり、区分所有者の共有資産になります。

従って、共用部分の範囲を定めた規約第8条（併せて専用使用権の第14条）の変更が必要となり、組合消火器を新規設置としても規約変更を伴う特別決議が必要になります。

[1492: 匿名さん]

>こんなくだらない弁明書を書く弁護士もクビにしたほうがいい。
くだらなくても依頼者から金払って頼まれたら弁護士は屁理屈こね回して答弁書を書くもの。
弁護士は、負けたら成功報酬はもらえないが着手金はもらえる。

[1493: マンション住民さん]

被告は反論できないので、総会議案の交換を設置すなわち併置にすり替えて、「一括交換」→「一括併置」にしてしまってますね。

[1494: 入居済みさん]

今年を総括すると「被告は正式な規約変更の手続きをせず管理会社の強い意向を丸呑みして本来なら特別決議議案を普通決議議案にして総会で承認可決したので、原告に総会決議は特別決議に依らなかったことを理由に区分所有法違反で訴えられた」が本事件である。

住宅用消火器の有効期限切れが放置され防火管理に不備を来たしている現状を鑑みれば、被告は一日も早く正規手続きで再度総会決議をとり直して組合員間で費用負担の公平性を欠くことがない消火器一括交換をする和解案を原告に提示し、普通決議議案を作成し理事会の判断を大きく誤らせた管理会社を変更する、これが12期理事会の仕事になる。

総会可決した第10期理事会とそれを執行しようとした11期理事会は、残念ながら自己判断能力の欠如した管理会社の操り人形だった。

[1495: 匿名さん]

1月の定期総会は民泊関連の規約改正で特別決議が必要ですから、消火器も規約改正ですから併せて特別決議をとったらどうでしょうか？そうすれば消火器一括交換が出来ます。

[1496: マンション住民さん]

>>1495 消火器を管理組合&管理会社に勧められて自費交換した区分所有者
に対しても救済が必要です。

[1497: 住民板ユーザーさん1]

>>1496
平成25年に第7期管理組合の指示で規約（第80条第10号）を遵守して有効期限切れ住宅用消火器を自費交換した区分所有者に対して、自費交換費用を管理組合費から補償し、自費交換しなかった区分所有者との費用負担面の衡平性を図る。
住宅用消火器の当時の管理組合斡旋価格を補償料とし各区分所有者の徴収管理費から相殺する。自費交換区分所有者は消防設備法定点検記録から抽出。

[1498: マンション住民さん]

>>1494

そうは言っても、総会で過半数の組合員が反対すればこうはならなかった。
なぜこんなに簡単に変な議案が可決されるのか。最近数回の総会は空席も目立ち、恐らく100名も来ていない。
将来ツケを払わされる若い世代も含めて、よくわからないまま議長（＝組合理事長）あての委任状を提出しているのではないか。欠席される方にはせめて委任状ではなく全議案反対の議決権行使書を提出していただかないと賛成・反対の出席者が同じ土俵で議論することもできない。

[1499: マンション住民さん]

>>1498
昨年の総会は、議場出席者は役員除いて50名、5年前の半分に減ってる。
議案書以外に別紙で議案説明書を添付するようにしてはいかがか？
そうすれば議案の理解が深まる。

[1500: マンション住民さん]

今度の総会には民泊禁止の議案が出るそうですが、反対して民泊を解禁したら良いと思います。
それは、ゲストルーム不足の解消に民泊新法による民泊を活用することです。
すなわち管理組合公認の合法的民泊の推進です。
管理会社に住宅宿泊管理業者登録を行ってもらってマンション内民泊管理を管理会社に委託します。
こうすれば、ゴールデンウィーク、 夏休み、正月休みのゲストルーム不足が解消されます。
区分所有者、管理会社、管理組合と三位一体で合法的な民泊を推進したらいいと思います。
管理会社の言いなりになって理事会でこのような前向きな議論が行われないことに理事会の主体性の無さが表れています。
この合法的な民泊の禁止、区分所有者の専有部分の権利制限になりますので、下手をすると消火器同様訴訟に発展する可能性が無きにしも非ず。

[1501: マンション住民さん]

>>1500

民泊の管理を管理会社に委託するかどうかは別として、民泊は合法的な範囲で自由にやってよいと思う。
タバコやペットと同じで、合法的な行為を禁止することはよほどのことがない限り無理。
ここで民泊を禁止したら、今度は別の合法的な行為が禁止されることになると考えたほうがよい。

[1502: 住民さん]

>>1494
確認ですが、総会で契約更新の議案が否決されれば管理会社は変えられますか？
複数社から相見積もりを取るところからやり直しということでしょうか？
その場合、相見積もりを取らなかった11期理事の責任を問うこともできますか？

[1503: 住民さん]

委託料が値上げされるにも関わらず相見積もりを取らないのは重大な怠慢ですよね。
清掃が不十分だと苦情を言ったら値上げして清掃力強化って、いったいどういうことでしょうか？
まずは従来の委託料でちゃんとやってくれるところを探すのが筋でしょう。

似たような話は大規模修繕コンサルティングのときにもありました。

>>1480にもあるようにマンションの財政は将来必ず厳しくなる。
財布の紐がゆるいにもほどがある。

[1504: マンション住民さん]

>>1502 住民さん

>確認ですが、総会で契約更新の議案が否決されれば管理会社は変えられますか？
当然代えられます。
というよりも、管理会社の作成した消火器一括交換の総会議案の決議が訴訟沙汰になった時点で管理会社は退場させるべきなのです。理事会は特別決議が必要と理事会決議していながら、消火器一括受注を確実にするために管理会社のごり押しで普通決議にしてしまったのです。その責任は理事会にもあります。

[1505: マンション住民さん]

>>1500
>>区分所有者、管理会社、管理組合と三位一体で合法的な民泊を推進したらいいと思います。

確かに、うまくいけば組合の財政状況も改善しますね。
管理会社も儲かれば協力してくれるでしょう。

[1506: マンション住民さん]

民泊新法（住宅宿泊事業法）対応に規約改正は特にしなくても問題ないのでは？
自治体への同法による事業届出の際に、同法施行規則で管理規約を添付することになっており、民泊新法による民泊に関する規定がない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類を添付する必要があるから。この段階で民泊を承認しなければいい。

[1507: マンション住民さん]

>>1438
理事会報にも「民泊禁止の規約改正が成立しなければ民泊を認めたことになる」なんてデタラメ書いている。

言い換えれば、理事会がこのように公言した以上、総会でこの議案が否決された場合、民泊は認められたことになり、理事会は今後民泊についてとやかく言うことができなくなる。民泊賛成派にとっては4分の一の議決権で民泊を認めさせる格好のチャンスになっている。一方で、今から議案提出を取りやめた場合も、民泊を認めたも同然になる。

>>1506
以上のような経緯があるため、いまさら引くに引けなくなっている。
何もせずに様子を見ていれば理事会は簡単に民泊をコントロールできたものの、自ら不必要に高いハードルを設定してしまった。かといって、規約改正が成立しても罰則もなく、合法的な経済活動を無理にやめさせようとすれば裁判にもなる。また泥沼化するのか。

そもそも「民泊禁止の規約改正が成立しなければ民泊を認めたことになる」は間違いなので、今からでも訂正して議案提出をとりやめたほうがよいのでは。

[1508: マンション住民さん]

民泊に関する説明資料、ポストに入ってないですね。
説明会あっても大半の人は出席していませんよ。
それでいて特別決議とるのですか？
それよりも消火器交換の特別決議が先だと思いますが。

[1509: マンション住民さん]

>>1508
民泊に関する説明資料、ポストに入ってないですね。
説明会あっても大半の人は出席していませんよ。
それでいて特別決議とるのですか？


そんな面倒なことをしなくても4分の3の賛成が得られると、理事会は高をくくっているのです。
例年通りの総会ですと、大量欠席＋大量白紙委任状で実際にそうなるでしょう。
組合員はばかにされていることにそろそろ気づいたほうがいい。

[1510: 住民さん]

それならなぜ消火器一括交換は規約改正の特別決議にせず詭弁を弄して普通決議に変更したのですか？
理事会は規約改正の特別決議が必要と理事会決議していましたし、裁判に証拠としてそのときの理事会報が提出されています。

それと昨年の総会は、組合員数で54%、議決権数で59%です。60%行ってないです。
それが特別決議になると、組合員数と議決件数がおのおの75%以上になります。
特別決議はものすごくハードルが高いですよ。

[1511: 入居済みさん]

消火器は管理会社が一括交換の受注を確実にするために、議案を細工して普通決議にしたのでしょ？
えむぽたの裁判資料見ても被告の主張は的がはずれてます。総会議案は交換なのに設置と主張してますから。

[1512: 住民さん]

仮に設置としても、新たに専有部分に設置するから規約の共用部分の範囲に新規設備登録が必要。
従って、規約変更の特別決議は避けて通れないことになる。普通決議はＮＧでしょう。

[1513: マンション住民さん]

消火器購入を決行するみたいだけど、裁判で負けたら理事会が自腹で買うの？
理事会前回一致で決定って、そういう意味ですよね？

2018年度予算って、違法でもなんでも管理費から買っちゃうってこと？
そんなことしたら今度は総会決議無効裁判どころではすまなくなる。
とりあえず、理事の皆さんを守るためにも予算案は否決したほうがよさそう。

[1514: マンション住民さん]

消防署は早く消火器を交換しろと言っているだけで、一括購入をしろと指示するはずがない。消防も警察と同様に民事不介入の原則を守っている。民事裁判の片側（今回の場合、一括購入を行おうとしている組合側）につくような発言をするはずがないし、してはならない。本当に指示があったのか確認したい組合員はいつ、だれが管理組合と消火器の話をしたのか消防署に問い合わせるとよい。

[1515: 入居済みさん]

>>1513
管理規約では消火器交換は区分所有者の負担になってるよ。
半数以上が規約を遵守して交換しているのだから、交換してない区分所有者に規約を遵守して交換させるのが理事会の務めでは？

[1516: マンション住民さん]

今回の総会ではかつてないほど監査の厳正さが問われるにも関わらず、今期の監事は理事会べったりの大規模修繕委員会にも加わり、来期の理事にまで立候補している。これで厳正中立な監査など出来るはずがない。理事も監事もいったい何を考えているのか？これでは決算まで承認できなくなる。

[1517: 入居済みさん]

>>1153
訴訟の判決で総会決議が無効または取り消されたら、管理費から消火器購入費を支出する根拠が無くなってしまう。
そうなると、もし消火器を管理費から購入してたら、12期の理事17名（監事2名は除く）に550万円の弁済義務が生じる。
均等割りすると理事1人当たり32万円強の管理組合に対する弁済になる。
もし弁済しなければ、17名の理事に対して損害賠償請求訴訟が起こされる。もはや泥沼の訴訟になる。
まぁ、11期の理事は弁済義務を免れるから、安易にそのような決定をしたのだろう。
何も知らずに12期に理事になったとたん、32万円強の支払いをしなければならないとは不憫なものよ。

[1518: マンション住民さん]

消火器未交換を一軒ずつ督促して回って、それでもだめなら訴えればよい。これが規約とも一番整合性高いし、常識でもある。この方法ならだれも反対しない。なぜそうしないのか？このことに対する説明がなければ他の方法について検討のしようがない。安全性の観点から交換を急ぐのであれば督促を急げばよいだけの話。第7期で自費交換を行ってからもう4年も待ってやっているのだから「今月中に交換しなければ訴える」でいいだろう。人手が足りないなら人手を増やせばよい。まじめに自費で交換した組合員は喜んで協力するだろう。消防署だって未交換世帯の戸別訪問なら協力してくれるはずだし、一括交換ではなく、そういう意味で早く交換しろと言っているのではないか。しょうもない弁明の恥さらしな裁判をやっている暇があったら未交換世帯を一軒一軒回ってさっさと交換させろ。自費交換が終わる前に一括交換の話を出したせいでよけいに交換が遅くなった。

[1519: 住民さん]

>>1517
まぁ、11期の理事は弁済義務を免れるから、安易にそのような決定をしたのだろう。
何も知らずに12期に理事になったとたん、32万円強の支払いをしなければならないとは不憫なものよ。

議案書を見た限りではメンバーはほとんど同じなので、ちょうどよかったのでは。
監事も理事になるので一緒に責任をとってもらうことになる。

[1520: マンション住民さん]

いちばん悪いのはき　ちんと交換をしなかった人達だよね。なんで理事会は強硬に交換しろと言わなかったんだろう。手紙で督促するとか訪問するとか方法はあったと思うのですがね。

[1521: 住民さん]

消火器の件、理事会報と総会議案書で書いてある内容が全然違っている。理事会報によれば全会一致で一斉交換をゴリ押しすることに決めたことになっているのだが。

ようやく規約改正を前提に和解に向けて動き出すようだが、その場合、応訴自体が全く無駄であった。やらなくてもよい裁判をやった責任、裁判に事実上負けた責任は誰が取るのか。説明会も開かずに独断で応訴を決めた以上、裁判費用は11期理事で負担すべきである。収支明細には裁判費用が明示されていないようだが、金額を特定して追及しなければならない。

[1522: マンション住民さん]

>消火器の件、理事会報と総会議案書で書いてある内容が全然違っている

全然違ってるのは裁判の答弁も一緒。
10期も11期も議案書は「一斉交換」なのに、えむぽたの裁判資料見たら管理組合は「一斉交換」を変更して「一斉設置」と主張しているよ。すなわち消火器は「交換」ではなく「併置」になる。区分所有者の消火器と管理組合の消火器を並べて2本置くと。
議案の主旨を変更して反論してる。これじゃ勝てるわけないよ。

[1523: 住民さん]

>>1521
事前に話し合いを提案してきた原告側（自費裁判）にも無駄な裁判費用の支出を強いた以上それなりの和解金を払う必要があるが、これも応訴に賛成した理事で負担すべきである。

[1524: マンション住民さん]

理事会報は誰かが配布直前に差し替えたのか？なんで書いてあることが真逆なんだ。

[1525: マンション住民さん]

区会の設立、まだやるんですか？昨年のアンケートでは80人からしか前向きな回答が得られず、市長がわざわざ日曜日に説明会に来ても50人も集まらなかった。この時点でもう終わった話。大部分はやりたくないわけだから、もうやめるのが民主的。今の理事会は良くも悪くも何でも多数決でやってきたのだから、区会の話はもう終わりでよい。これからどうがんばっても半数が加入するようにはならない。回覧板とか、いつまでも古い方法にこだわってないで新しい方法を考えたほうがよい。

[1526: 匿名さん]

　交換であろうが設置（併置）であろうが、管理費で購入した消火器は共用部分設備であるから、管理規約に新規登録する規約変更が必要。
　それなのに、理事会も管理会社もこのことに一切触れていないのは異常と言える。特に管理会社のアドバイスが無いのは杜撰の極み。

　この管理費で購入した消火器は共用部分設備であるから、黙ってれば全区分所有者の共有資産になる。個人宅の専有部分内にあっても全区分所有者の共有物である。従って、隣の部屋の人もこの消火器を使う権利持分がある。
　そこで、この消火器をその部屋の住人専用に使えるようにするために、専用使用権を付与する必要がある。この専用使用権の付与も、管理規約を改正して新たに付与しなければならない。
　従って、管理規約改正なしには交換も設置もできないのである。

　総会でこの件に関して監事を糾弾すればいい、監査報告書には何も記載がない。業務監査など何もしていない杜撰な監査である。

[1527: 匿名さん]

区会は市から委託された業務をやるのだから、そのような業務をやりたい人が会員になればいいのでは？
それよりも設立しても会員が少ないと市から区会として認定されないよ。
会員を獲得したければ、説明会なんか開かないで、戸別訪問のローラー作戦で勧誘するしかない。

[1528: 匿名さん]

区会設立総会→自治会設立総会、の明らかな間違い。
自治会を区会にするためには市に区会申請し、市が認可して初めて区会になる。
自治会入退会届出用紙が添付されてない。自治会員になった覚えはない。

[1529: 入居済みさん]

手っ取り早いのは、マンション内の陽光会で会員募集して会員を膨らましてから、陽光会を区会に衣替えするために区会申請するのが良い。これが現実的。

[1530: マンション住民さん]

この区会とやら、全世帯の強制加入になってないか？同意した覚えはない。問題だ。

[1531: 匿名さん]

>>1528 匿名さん

>区会設立総会→自治会設立総会、の明らかな間違い。
>自治会を区会にするためには市に区会申請し、市が認可して初めて区会になる。

その通り。2ステップを踏まないと区会になれない。

>>1530 マンション住民さん

>全世帯の強制加入になってないか？同意した覚えはない。問題だ。

大問題である。第4条で本人の意思確認なしに強制加入させている。
従って、区会会則第4条は無効である。この会則は訴訟リスクがある。

[1532: 匿名さん]

区会会則第3条も、本人の意思確認なしに強制加入させていると読み取れる。
もしそうなら第3条も無効である。

どうしてこうも杜撰なのか？誰がチェックしているのか？監査人はチェックしているのか？

[1533: マンション住民さん]

前回、区会同意書を提出した人が会員だから、その人たちが白色用紙を出せばいいはずです。
うちは同意してないし同意するつもりはないから白色用紙は出しません。
勝手に区会員にされたら困ります。年金高齢者と違い働いているので昼間いませんから。

[1534: 入居済みさん]

　区会の設立趣旨にあった「近隣小学校からの支援要請」とは具体的になんなのですか？
　小学校のＰＴＡに頼めばよい話ですよね。小学校に通わせてない世帯は関係ないことです。それをマンションに頼むのは筋違いだと思います。
　それと「つくばみらい市との継続的連携」とは一体何のことですか？住民にとって市との連携することって特にないですが。必要に応じて役所に行ったり電話かけたりして事足りてますが。

　そんなことよりも、プラザ棟の飯田産業所有の店舗区画（塾跡区画、現在賃貸募集中）を管理組合が買い取って、低賃料で賃貸し、そこに郵便局や市役所の出張所を誘致したほうが、マンションのみならず地域貢献できますよ。もちろんその前に管理組合を法人化する必要がありますが。
　今店舗棟にある茨城県土木部の出張所よりも、地域住民にとってはるかに役に立つと思います。

[1535: マンション住民さん]

>>1534
>>そんなことよりも、プラザ棟の飯田産業所有の店舗区画（塾跡区画、現在賃貸募集中）を管理組合が買い取って、低賃料で賃貸し、そこに郵便局や市役所の出張所を誘致したほうが、マンションのみならず地域貢献できますよ。もちろんその前に管理組合を法人化する必要がありますが。
>>　今店舗棟にある茨城県土木部の出張所よりも、地域住民にとってはるかに役に立つと思います。

役所の使い走りの区会のような話ではなくて、収益をあげつつ社会貢献する方法を考えられる人がうちのマンションには必要ですね。

民泊も合法的な民泊なら認めてもかまわないと思う。事務所や塾が認められて、なぜ民泊がだめなのか。他の住民に迷惑がかからないよう、きちんとコントロールすればよいだけの話。よそのマンションは民泊を収益につなげる方向で動き始めているのに、いまさら禁止って。ただでさえ赤字続きなのに、なに考えてんだか。

[1536: マンション住民さん]

消火器の購入には反対なのですが、予算案が否決されたらどうなるのでしょうか？
予算を組みなおしてもう一度臨時総会にかけるのですか？
ほかにも訴訟費用が80万円に増えていたり、コミュニティ活動は区会がやると言っているのにコミュニティ活動費が40万円も計上されていたりして、たたけばいくらでもホコリがでてきそうです。