センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1367: 契約済みさん]

>>1363
常にここでスピードを測ってみたらいい。
http://www.musen-lan.com/speed/
今、平常時の半分以下のスピードしか出てない。
時々ものすごく遅くなる。

[1368: 住民さん]

どうやったら管理費で消火器一括交換できるか考えるべきでは？
裁判になったからといって未交換宅に対して理事会は何もせずにほったらかしにしてる。

[1369: マンション住民さん]

>>1364
>和解はまさか「総会決議の取り消し」じゃないよね。これだと管理会社は拒否する。

管理会社には管理業務の一部を委託しているだけで、裁判の内容について拒否する権限はないはず。
権限があるなら責任もあるはずなので、このような状況を引き起こした責任を問う裁判を起こせばよい。

それにしても、今の理事会はなぜそこまでして今の管理会社に気を使うのか？
契約を延長すること自体、信じられない。

[1370: 入居前さん]

理事長に今回の訴訟費用はどの会計のどの科目から支出してるのかを文書で問い合わせ文書で回答を貰ってみたら？
・理事会は訴訟内容について一切組合員に説明していない。
・訴訟費用に関して理事会では一切審議していない。

[1371: マンション住民さん]

何故、理事会は訴訟内容や訴訟費用に関することを組合員に説明しないのだろう。
理事会報に載せて下さい。
理事長お願いします。

[1372: マンション住民さん]

お金の心配がないからでは？
数年前のみつばち訴訟で管理組合が訴えられたときは、共用部分での事故だったのでマンション保険の特約で訴訟費用は賄えましたので、管理費からの支出はゼロでした。
今回は保険なんて効かないですよね。

[1373: 匿名さん]

>>1369
管理会社の代理戦争やってるからだよ。
えむぽた見たらわかるけど、証拠として出されてる甲１８号証、甲２０号証で、歴代理事会は管理費で消火器一括交換するためには規約改正とあわせて総会特別決議が必要と理事会決議している。
ところが裁判所に提出した被告準備書面では、管理費で消火器一括交換することは現状の規約に違反すること無く総会普通決議で事足りる、と主張している。これは総会議案を作った管理会社の主張だよ。理事会は規約変更の特別決議が必要と認識しているのだから。

[1374: マンション住民さん]

今回の訴訟費用は来年１月の総会で支出として報告されるのでしょうか？総会で組合費からの支出が適切であったかどうか審議されるという理解であってますか？

[1375: 区分所有者]

↑
総会を待つまでのことなく、理事長に文書で質問し、分署で回答を貰う。
既に被告管理組合は裁判に突入しているのだから。
代理人弁護士は着手金を貰わないと代理はしない。
裁判とはそういうものだ。弁護士はタダでは働かない。

[1376: 入居済みさん]

理事会会報に書いてある。「6月27日に行った法律事務所(弁護士)との打ち合わせ内容、及び弁護士との委任契約書、弁護士を訴訟代理人とする委任状を確認しました。」
提訴予告が6月19日、提訴が7月5日、その間の6月27日に理事会は既に弁護士に委任している。
理事会は6月24日の理事会で総会決議の執行留保と管理規約見直しを決議したが、逆に管理会社は戦闘意欲満々、用意周到、速っ！
従って、理事会は6月27日時点で訴訟費用支出の目処が立っていたことになる。

[1377: マンション住民さん]

裁判費用は30万を超える場合には総会の承認が必要だったと思いますが、30万以下におさまっているのですか？

[1378: 元監事]

弁護士費用は経済的利益を基準に考える。今回は総会議案に記載されている住宅用消火器一括交換費用570万円が基準になる。
これで計算すると、少なくとも訴訟着手金＋実費だけで30万円は軽く越えてしまう。
そして勝訴または和解により被告に最大の成果があった場合は、更に報奨金が加算されるので総計で100万円は優に超える。
毎期予算化している30万円は管理費滞納関係の訴訟費用で、毎期予算化しているものの今まで支出したことがない。
今回どのように会計処理しているのかは監査対象になるので、詳しくは業務監査と会計監査が仕事の監事に文書で質問し文書で回答を貰えばいい。もし回答が無ければ総会時の監事による監査報告の時に厳しく糾弾すればいい。

[1379: マンション住民さん]

仮に和解するとなるとどんな合意になるのですか？

[1380: 元監事]

考えられるのは２通りになると思う。

①今まで通り規約に従い区分所有者が自費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。
②資産区分の変更を行い管理組合が管理費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。

①は今までどおりで管理費からの550万円の支出はないが、交換しない規約違反区分所有者に対して厳しく法的措置を講じる必要がある。
②は住宅用消火器を共用部分附属設備に変更し管理組合管理にするが、5年毎に管理費から550万円の支出が必要になる。

どちらがいいのか？
先期のように理事会が組合員の意見を聞かずに勝手に決めると訴えられるので、来期に組合員投票で決めたらいい。
ところで住宅用消火器660本、一括交換に550万円もかかるの？理事会が独自に見積とって再検討の必要がある。

[1381: 匿名さん]

②にの管理組合で一括交換の方がいいですね。今後交換は自費負担でなく管理費負担にする。
そうすれば管理組合管理になり交換漏れはなくなると思います。

それよりも下駄箱内の消火器邪魔なんですが。
エムポタに載ってる裁判資料読むと、消防法で本来なら廊下に２０ｍ以下ごとに消火器を設置しなければならないのを特例で住戸内に代替設置してる、と言うことですから、法律通り廊下に２０ｍ以下ごとに設置すればいいと思います。そうすれば住戸内の設置の必要がなくなります。
廊下の設置に工夫がいりますが、廊下に面してる出窓の下の空間（エアコン室外機が置いてある場所）に置けば通行の邪魔にならないでしょう。廊下に置けば６６０本もいらなくなり本数が減ります。しかも住宅用用消火器ではなく業務用消火器になりますから交換周期は5年ではなく8年に伸びます。

①と②以外の③「共用廊下設置案」を提案します。

[1382: 元監事]

和解するとなると、総会決議が違法か合法かで合意するのではなく、管理費で消火器一括交換する方策の合意になると思う。
①総会決議の取り消し②規約改正③既交換者への補償④一括交換の方法の４つが和解の合意点だろう。

①は違法か合法かで取り消すのではなく、仕切り直してゼロベースでスタートするために一旦取り消す。（普通決議）
②規約変更→共用部分への住宅用消火器の追記（第8条、第14条）、第80条第10号の変更（特別決議決議）
③はいくら補償するか？過去の斡旋で買わないで独自に購入している人もいる。（普通決議）
④全体管理費からの経費支出承認、交換時期、交換後の既存消火器の処分（普通決議）

②が特別決議のため、①～④を一まとめにして一議案にする場合は総会特別決議になる。

組合員数75%以上かつ議決件数75%以上が特別決議の条件である。

[1383: マンション住民さん]

管理規約では、理事長・副理事長の職は理事の互選で選任しますが、解職については規約に規定はありませんが同様に判断して理事の互選で解職できるものと、というのが通説でした。

ところが、理事会決議で理事長職を解職された元理事長が管理組合を訴えて理事会決議無効請求の訴訟を起こしました。そして一審（久留米地裁）も二審（福岡高裁）も理事会決議の無効の判決を下しました。すなわち理事長解職の理事会決議は無効と。通説と異なる意外な判決です。
しかもこの理事会決議が無効になったので、以降の新任理事長選任の理事会決議、それに続く新理事長招集の総会決議までが、先の理事長職解職の理事会決議と一体化しているとの理由で、裁判所から無効と判断されてしまいました。

この訴訟、驚天動地の一大事の管理組合が上告してしまったので最高裁にまで行ってしまいましたが、はたして最高裁の判決はどうなるのか？

「互選で選任したのだから互選で解任できる」と考えたわけですが、規約に選任の規定はあっても解任の規定はない。そうなると裁判では法的根拠も規約根拠もないので理事会決議は無効と裁決するのです。
法令根拠のないものは規約できちっと決めておかないと、いざ裁判では無効と判断されるということです。当マンションも現在係争中ですから他山の石としなければなりません。

来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが、理事長職・副理事長職の理事会決議による解職規定を設ける必要があります。

[1384: マンション住民さん]

>来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが
そんな話は初めて聞いたけど。どっかに書いてあるの？

[1385: 住民さん]

>>1384
6月24日の理事会で「規約改正を再提案を検討すること」と合意している。
第11期第5回理事会会報に記載されている。この理事会会報は裁判所にも証拠提出されている。

[1386: マンション住民さん]

掲示板の貼紙で区会設立準備委員会が立ち上がったそうだけど、
区会を全面に押し出してるけど自治会とどう違うの？
行政区だと書いてあるから市役所の組織のこと？

[1387: 入居済みさん]

>>1386
区会は市の住民行政の末端組織。区長は市の特別職職員。
区会は、マンション内自治会活動に市から有償委託された行政事務仕事が加わる。
従って、区会員は行政事務仕事をやらなければならない。
自治会ではなく最初から区会を設立すると言ってるので、基本は行政事務仕事が中心になる。
公務員気分で行政事務をやりたい人が参加するのだろう。

[1388: 住民さん]

区会業務って、広報の配布や募金の募集、火の用心の巡回や地域の清掃、市の住民懇談会のおぜん立てとかでしょ？
これ当番でやるのですね。ところでお祭りとかクリスマスパーティーとかできるの？
自治会費は月100円ですか？これ班長が戸別訪問して集金するのですよね。回覧板も戸別で回すの？

[1389: 匿名さん]

区会員にならない場合、日常生活で何か不都合があるのか？

[1390: マンション住民さん]

班長が、個別訪問し寄付金回収する。

[1391: 匿名さん]

マンション敷地内が一行政区になって区会が出来ると、多目的ルームが公職選挙法に基づく投票所になるよ。
既に竣工時から管理規約で規定されている。でも区会員のお手伝いが大変そう。
マンション住民にとっては投票所がマンション内に出来るから便利になるけど、近隣住民が投票に来るのでセキュリティ面や駐車に関して色々考えないとならないね。当然、区会員は誘導案内や警備に駆り出される。
このことを頭の片隅に入れて区会の検討をした方がいい。区会になったら投票所設置は断れない。
ただ2階にあるから階段が基本、バリアフリーにするならエレベーターに乗って遠回りしないとだめ。

[1392: 匿名さん]

>>1391 匿名さん
マンションがひとつの行政区になるということは、内部に設置された投票所はマンション住民だけかと思っていました。

[1393: マンション住民さん]

区会に加入したとしてメリットはありますか？

[1394: 区分所有者さん]

>>1393

　メリットはマンション内住民とお友達や知り合いになれる機会が増えることでしょう。デメリットは会費を徴収される、行政事務をやらされる、イベント等で動員がかかる、ことでしょう。暇でやることが無くて労働奉仕したい人には向いています。リタイア年金世代です。

　恐らく区会が出来た場合、マンション内高齢者倶楽部の陽光会の延長線上で活動するのでしょう。区会設立準備委員会の事務局は陽光会会長ですし、過去に何度か区会設立を検討したのは陽光会ですから。一般住民はこのことを何も知りません。

　今まで管理組合理事会で検討していましたが、団体目的の違いをやっと理解したのか、管理組合から切り離して検討することになりました。かつては「理事会で区会業務がやれないか？」なんて馬鹿な検討をしていました。理事会会報に明記されています。

　今まで区会がなくても6年前の東北地方太平洋沖地震の震災を乗り越えてきましたし、現時点でも日常生活する上で何も不便は感じてません。
　区会を設立するメリットは何なのか？これを住民に良く説明して理解してもらわない限り、区会を設立しても区会員は集まりません。マンションは管理組合が敷地・建物を管理していれば問題なく生活できるのですから。

　それと区会設立を切望しているのは、行政末端組織を創りたいつくばみらい市であってマンション住民ではないことを知っておくべきです。区会設立は行政の要請なのです。
　駅前の一等地1万8千平米の一敷地内に660世帯1300人近くの市民が住んでいるのです。今まで市はこれをノーコントロールなのです、つくばみらい市はこれを住民統制したいのです。それが区会設置です。

[1395: 入居済みさん]

>>1393

市と仲良しになれる、市の仕事が出来る。
区会費の徴収や回覧等で戸別訪問して住人とお話ができる。
出来る市の仕事は次の通り。ただしバイト代は期待できない。
平日でも動員がかかるから毎日が日曜日の人に向いている。

(1)市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)市及び市の執行機関、市関連の法人等(以下「市等」という。)が依頼する諸会費等を徴収すること。
(4)市等が開催する会議、懇談会及びその他イベント等の開催についての協力並びに当該会議等へ地域住民の参加を促すこと。
(5)市等が主催する各種の委員会、審議会及び行政協力機関等の役員の選出並びに当該審議会等への地域住民の参加を促すこと。
(6)市民の要望事項の連絡に関すること。
(7)市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(8)その他地域づくりに資すること。
(9)前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの。

[1396: マンション住民さん]

区会の行政事務やったら時給いくらくれるのかな？
市から業務委託費出るので予め時給決めとかないと会員集まらないと思う。
金もらわなきゃタダでやる人はいないだろう。

[1397: 住民Ａさん]

今までに区会に関して度々設立の機運があったと書いてあるが、それは陽光会内の話で大多数の住民は何も知らない。
今回、区会を全面に押し出してるから、住民は行政区なんかには興味を示さないと思う。
まずは自治会→区会に移行のステップを踏まないと。築10年になるのにマンション内に自治会がない。

会員獲得したいのなら、まずは説明会の内容を文書にして全戸ポスト投函。そして説明会は質疑応答の場にする。
最後は、戸別訪問によるローラー作戦の入会勧誘。

閉鎖空間のマンション内に区会なんて必要なのか？管理組合があれば十分だし生活に何ら支障はない。

たぶん、陽光会＝区会になると思う。

[1398: マンション住民さん]

>1397
規約改正のタイミングにあわせて組合員全員を強制的に区会に加入させてしまえばよいのでは？たぶんみんな何も知らないままよろこんで賛成するよ。
>1385

[1399: 匿名さん]

>>1398
そんな規約改正したら、消火器に続いてまた訴訟を提起されるよ。
管理費とあわせて区会費や自治会費徴収するだけで訴訟になるくらいだから。
ところでカスミ裏のマンション群、分譲条件が自治会強制加入だったが。
管理費の中に自治会費が含まれて徴収されている。
あそこのマンション、訴訟起こす組合員はいないのか？
でも後で訴訟起こすくらいなら初めから買わないだろう。

[1400: マンション住民さん]

規約違反は訴訟になっても、規約改正は訴訟にならないんじゃないかな？みんなが賛成すればそれで成立する。
訴えたければ訴えればよい。消火器裁判後も、皆いままでどおり平和に暮らしておる。

[1401: 匿名さん]

>>1400

規約改正は実施するから改正するのでは？実施を止めるために規約改正を阻止する訴訟ってことだと思う。
憲法第9条改正阻止の訴訟とか原発再稼働の差止め訴訟に似ている。

有効期限切れ消火器が多数あり住民の火災に対する安心安全が損なわれていると理事会は言ってるが、それでも住民が何の心配もなく平和に暮らしていけるなら消火器を一斉交換する必要は元々なかったことになり、550万円も管理費から支出することは無駄以外の何物でもないことになるね。一斉交換が無くなって良かったよ。

[1402: 匿名さん]

住民は区会に何を期待するのかな？
それによって入会するかどうかが決まると思う。

[1403: マンション住民さん]

子供会・多世代の交流・高齢者を孤立させない

[1404: 匿名さん]

>>1403
それは居住者コミュニティ形成のマンション内自治会の話で、つくばみらい市の行政末端組織の区会とは違う。
前者は「住民 対 住民」であるが、後者は「市行政 対 住民」である。

[1405: マンション住民さん]

区会とか自治会って、入りたくない人は入らなくていいんですよね

[1406: 入居済みさん]

10日の説明会、いつの間にか市の市民サポート課の説明に代わっている。呆れた。
ということは、区会設置はマンション住民の要望ではなく、市の行政上の要望であることになる。
法的に区分所有者強制加入の管理組合と異なり、区会・自治会は加入任意である。

[1407: 匿名さん]

だから区会に入るとどんなメリットがあるのか？だと思う。
ポストに入ってたチラシ見ても、「・・・市から行政事務の受託を行い・・・」と書いてあるから、市の仕事しないとだめなんでしょ？当然、バイト代貰わなきゃ仕事しないよね。

[1408: マンション住民さん]

チラシを見ると市からの委託費は組合に入るみたいで、個人にバイト代が払われる感じではない。
市は安い費用で業務委託ができて、住民を隣組的な方法でじわじわとコントロールできる。
組合にはお金がはいる。一人一人の組合員はただばたらきなんじゃないかな。
それくらいおいしい話じゃないと、市の人はわざわざ日曜日に説明会に来ないよ。
今区会に反対している人も、周りがみな入れば結局入ってただばたらきするんじゃないかな。本当に反対する気持ちがあるなら、今からしっかり反対しないとだめだと思う。

[1409: マンション住民さん]

>>1408
>チラシを見ると市からの委託費は組合に入るみたいで、個人にバイト代が払われる感じではない。
まず管理組合と区会は目的が違う団体で、管理組合は法律の規定で区分所有者の強制加入、区会は法律の規定がない居住者（区分所有者、占有者）の任意加入である。従って、区分所有者＝区会員ではなく、市の業務委託費は区会の収入になる。
このような基礎的なことも知らない住民が大多数なのが当マンションの現実である。だから住民は騙されるのである。

[1410: 住民Ａさん]

区会設立に反対なわけではないですよ。
興味がないしメリットを感じないだけです。
区会は任意加入ですから、賛同する人が入ればいいのです。
別に区会がなくても日常生活には困れまりません、今現在がそうですから。

「行政事務委託金を原資にして」と書いてありますけど、行政事務以外の用途には使えないのでは？
区会員に事務仕事のバイト代払ったら何も残らないと思います。
広報の全戸ポスト投函、火の用心の夜回り、赤い羽根募金活動、市の住民懇談会等のおぜん立て、みらいフェスタ等イベントへの動員、地域の清掃、・・・・いろいろ駆り出されますね。それをタダでやれっていうのが無理です、そのために市から業務委託金もらうのですから。
やはり区会員から別途会費徴収しないと行政事務仕事以外のことはできないのでは？夏祭りとか、住民懇親会とか。

[1411: マンション住民さん]

チラシに「これまでも区会（自治会）設立の要望がおこり、何度か設立の動きがありましたが、」と書いてありますが、当マンションはそれほどにまで行政事務をやりたい人が多いのですか？

[1412: マンション住民さん]

何度か設立の動きがあってもダメだったわけですか。

今度はどうでしょうね。

あまりメリットを感じないのですがね。

[1413: 匿名さん]

第7条　行政区は，関係住民の申請に基づいて市長が認定する。この場合，次の各号の基準に適合していなければならない。ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。

(1)　区域　地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)　世帯数　市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)　自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
(平21規則14・一部改正)

条例の建前でいくと、660世帯の5/4だと528世帯以上になる。80%以上の組織率まず無理。市長のお目こぼしが必要かも。今回は行政の強い要請で区会を設置するので、市長のお目こぼしはあるのか？
ただ区会員が集まらないと業務委託費が増えない。均等割（12,000円）+世帯割（1,200円/世帯）だから。

[1414: 匿名さん]

今まで何も説明していないのに、いきなり市民サポート課に説明させるってことは、区会設置はお上の命令じゃないか？普通は設立準備委員会のメンバーが自分たちの口で説明するもんだよ。
それをしないということは、説明できないからだよ。お上の命令にした方が住民に対する圧力になるからね。
設立準備委員会自身、区会の必要性を住民に説得できないってこと。
ということは無くても問題ないことになる。マンション内は管理組合だけでいいのだよ。

[1415: 匿名さん]

当マンションで実施したもので、区会があったらより上手いったであろう事例紹介。

■駅前公衆便所設置反対請願
（この時は管理組合理事長名で市に請願したが、議会で「地域を考えないマンションエゴ」と議員から批判されて却下）
■飲料用給水車要請（2011.3.11東北地方太平洋沖地震の時）
（この時は陽光会代表が市に要請した。）
■駅前郵便局誘致署名
（この時も陽光会が署名活動した。）

[1416: マンション住民さん]

　陽光会が活動原資に行政協力金を獲得しようとして区会を検討したが、当時の市は「行政協力員報酬と組織率80%以上」の条例で定める区会設立条件を緩和しなかったので、区会設立は不可能だった。
　行政事務は区会員がただ働きで行い、市から支払われる行政協力員報酬を区長から召上げてまるまるイベントや懇親会の費用に使おうという腹である。交付金の位置づけと考えていた。

　条例では、区長である行政協力員は特別職地方公務員として遇され、その報酬は仮に660世帯を区会員に組織化できたとすると、均等割と世帯割の計算で年間80万円になるが、個人の報酬になりまた確定申告も必要となるものである。
　これに関しては、数年前に陽光会とは別口で当方は規制緩和を市に申し入れたのが、当時の市は頑として規制緩和に応じなかったし応じる予定（条例改正）すらなかった。

　今回はどういう風の吹き回しか、当マンション敷地を一行政区とする区会設立を市が強く要請しているので、市は条例を改正していないが行政協力員報酬を業務委託費に振替える緩和措置を講じることになったが、組織率80%の扱いをどうするかがペンディングになっている。
　組織率が低いと行政にとっては区会の意味をなさない。