センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1287: 第7期理事長]

>>1286
今回の訴訟に関係する消防法規は、特定共同住宅の共用部分における消火器設置の緩和基準だ。
共用廊下に20m以内毎に消火器を設置しない場合は、共用廊下に面した各住戸に住宅用消火器を設置することで代替できる。
だから専有部分の消火のために玄関下駄箱に住宅用消火器が設置されているわけではない。

さて、消火器で消すほどの台所で天ぷらの火が！と言う場合は、おそらく台所天井の熱感知器が作動して大音響で鳴動すると同時に防災センターに警報が行く。もはや消火器による初期消火の時期を通り越しているだろう。

ところで、この熱感知器は「全体共用部分」で専用使用権が設定されていることは規約第8条と第14条を見れば明らか。
従って今回、管理組合が住宅一部共用部分として住宅用消火器を専有部分に設置するには、住宅用消火器を住宅一部共用部分として新規に規約第8条と第14条に明記しなければならない。即ち「共用部分の変更」手続きが必須になる。
ご存知の通り「共用部分の変更」は区分所有法第17条第1項で定める特別決議が必要であることは言わずもがな。
そうなると、共用部分の変更であるにもかかわらず普通決議で承認可決した住宅用消火器一括交換は、特別決議に依らなかった点で区分所有法第17条第1項に違反している。

[1288: 元監事]

もし、専有部分の区分所有者資産である住宅用消火器を共用部分に変更するのなら、考え方としては専有部分内の感知器やインターホン、非常警報ボタンと同様に「全体共用部分」とするのが正しい。
目的は専有部分の防火消火ではなく、マンション全体の共用部分の防火消火設備なのだから。
従って、住宅一部共用部分との判断は間違っている。
現役監事は業務監査で答弁書の内容をチェックすること。そのまま裁判所に出ていくので注意が必要。

[1289: 住民]

数年前に越して来たものです。B棟駐車場より上の階に住んでますが、土浦の花火大会見えますか？

[1290: 清掃員]

>>1289
花火の件は来年の夏頃に質問した方がいい。

[1291: 自宅警備員]

>目的は専有部分の防火消火ではなく、マンション全体の共用部分の防火消火設備なのだから。
そうですね、住宅用消火器は専有部分に設置されていても共用部分の消火が目的ですから、規約に登録する場合は全体共用部分ですね。
ロビーやエレベータホールに設置されている業務用消火器は、規約では全体共用部分になってます。

[1292: 住民]

>>1290 清掃員さん
土浦の花火大会 見えるかな 2017年10月7日（土）18:00～20:30

[1293: マンション住民さん]

土浦の花火、BS7で6・30から生中継やるみたいですよ。
マンションから見えるといいけどね。

[1294: マンション住民さん]

Ｃ棟のベランダからは見えるよ。Ａ，Ｂ棟からは無理だよ。

[1295: 住民さん]

A,B棟の方は廊下から見てください。

[1296: マンション住民さん]

部屋の電気を消してBSで見ています。豪華で綺麗ですね。

[1297: マンション住民さん]

今回、管理会社かわるの？訴訟起こされてるくらいだから。
総会議案作った管理会社が原因でしょ？

[1298: マンション住民さん]

変えなければ、理事会との癒着と言われる。

[1299: マンション住民さん]

管理組合の裁判費用、誰が肩代わりしてるの？

[1300: 住民板ユーザーさん5]

マジですか？

[1301: 住民板ユーザーさん1]

表向きは管理組合が訴えられてるけど実際は管理会社が訴えられたようなもんだろう。
理事会は規約変更の特別決議を審議していたのに、管理会社が規約の解釈を捻じ曲げて普通決議の議案にしたのだから。

[1302: マンション住民さん]

うちのマンション、いまだかって規約の改正決議（特別決議）は一度もない。
細則の改正（普通決議）は2度やった。だから特別決議の経験がない。
だから管理会社は詭弁や強弁を弄しても普通決議に持って行きたかったのだろう。

[1303: 住民板ユーザーさん]

まあ、消火器売りたかったんでしょうね。

[1304: マンション住民さん]

管理組合のアンケート、だいぶ前に行いましたが、結果はどうなりましたか？
あまり結果がよくなかったので公表に時間がかかっているのでしょうか？

[1305: マンション住民さん]

普通なら訴訟おこされた時点でアウトだと思うよ。
管理会社が作った議案の決議が無効なんて訴えられるんだから。しかもクライアントの管理組合が訴えられた。
原告と管理会社の間でどんな折衝があったのかしらないが、本来なら管理会社が裏で動いて訴訟沙汰にならないように手を打つもんだけどな。

[1306: マンション管理士試験上位合格者]

チェンジ！

[1307: マンション住民さん]

消防避難訓練の通知が入っていたが、毎度のことながら興味を引く参加を促すチラシじゃないね。
理事会は防災に力を入れると言っていながら、唯一の防災イベントの消防避難訓練を手抜きしてる。
これじゃ住民は集まらないよ。少しは考えたら？
前は参加してたけど、最近は廊下から中庭見てるだけだよ。
20～30万円の予算化する必要はあるけど、避難体験ＶＲを取り入れてみてはどうか？レンタルがある。
非常用階段からの現実の避難体験と避難体験ＶＲの仮想体験で相乗効果があると思う。
火災実体験なんてまずできないからＶＲは威力を発揮すると思う。
理事会の防災担当は少しは考えた方がいい。

[1308: マンション住民さん]

大規模修繕委員会と理事会は一心同体の談合、委員会の答申なんて信用してないよ。なぜなら、委員会委員長は理事会理事だし、理事会理事長は委員会委員、委員会の中立性や独立性など無いに等しい、お手盛りもいいところ。
俺は責任施工方式がベストだと思う。設計監理方式はコンサル分のコストが余計にかかってしまうし、コンサルと施工会社との談合は絶対にないとは言いきれない。要するにビジネスなんだから。ビジネスはWIN WINの関係を如何に創り出すかだ。お互い儲けましょう、お互い損しないようにしましょう。
今回の管理会社109継続を見ても分かる。設計監理業者選定は競争原理を取り入れてるのに、管理会社選定は随契とは矛盾してないか？訴訟沙汰になる総会議案作る管理会社、普通は切るんだけどな。

[1309: 住民さん]

大規模修繕委員会は規約64条の専門委員会ではないよ。
理事が理事長含めて5人も入ってるから理事会のワーキンググループだよ。

[1310: マンション住民さん]

数億円規模の大規模修繕 : 謝礼が絶対ないとは信じがたい。
何故か 経験の観点で自分が社長だったらお礼がしたいから。

[1311: マンション住民さん]

お礼は共有持ち分割合で区分所有者に配分してください。お願いします！

[1312: 管理会社さん]

>>1308

>今回の管理会社109継続を見ても分かる。設計監理業者選定は競争原理を取り入れてるのに、管理会社選定は
>随契とは矛盾してないか？訴訟沙汰になる総会議案作る管理会社、普通は切るんだけどな。

管理会社はもう継続に決まったのですか？

[1313: 入居済みさん]

なんで理事会プレゼン用のプロジェクターやスクリーンを修繕委員会に寄付させるの？
本来なら総会で予算承認とって理事会で買うべき備品じゃないの？
それでいて理事会は買わなくてもいい消火器660本550万円も買おうとする。
理事会の運営はおかしい。

[1314: マンション住民さん]

>プロジェクターやスクリーンを修繕委員会に寄付
個人の所有物を寄付したのですか？寄付する理由は何ですか？
不要だから？理事会がケチで買わないから？
オクで売って投資金少しでも改回収したらいいのに。

[1315: 住民Aさん]

今回のアンケートで、訴訟になる前に住民と管理組合との仲裁を管理会社に期待する声がいくつかありますが、管理会社はなぜ仲裁して訴訟を回避するように動かなかったのですか？

[1316: 住民さん]

>>1315
仲裁？ありえないよ。
だって総会議案作ったの管理会社だろ？
プロの管理会社が作った議案、法令規約違反だから無効とド素人の住民ごときに因縁付けられたんだよ。しかも訴訟予告の脅しまでして。管理会社の代理戦争として素人理事会をバックアップしてとことん戦わせるに決まってるじゃないか！
プロの名誉と面子にかけても管理会社は「法令規約違反してました、ごめんなさい」とは絶対に言わない。
そんなことになったら管理組合から切られるよ。

[1317: マンション住民さん]

この住民スレにおいてアンケートやったら完全に東急コミュニテイーは
委託業務解除だね。
結果として今回は、とてもよくやっている変える必要なし が大多数となった。
問題意識を持たないとこうなるのは明らか。
本来は理事会がこの管理会社の可否を一番わかっているはずなのに日頃から
問題点を指摘していないのだろうか 合格点だと勘違いではないか。

[1318: 匿名さん]

本来なら管理組合が違法な総会議案を作った管理会社を訴えるのが筋だと思う。

[1319: 匿名さん]

>>1316

>ド素人の住民ごときに因縁付けられたんだよ。
ど素人ならプロ相手に喧嘩は売らないと思う。

[1320: 住民板ユーザーさん8]

ついにガスコンロこわれてしまいました。
IHクッキングヒーターに変えようと思っているのですが
マンションのブレーカー変更できないようで、
IHに取り替えた方教えてください。
どのくらいの容量？入りました。

[1321: マンション住民さん]

>マンションのブレーカー変更できないようで、
出来るよ。
うちはＩＨじゃないけど従量電灯Ｂ契約時代に東電に頼んで最大の60Ａのリミッタに交換したよ。
ただし①漏電ブレーカー（40Ａ）、②分岐ブレーカー(20A)はそのままだけど。
ＩＨ使う場合は①と②を変更する必要があるかも。台所で他の器具の同時使用でブレーカーがしょっちゅう飛ぶかも。特に、電子レンジ、ポット、オーブンを同時使用したとき。電気店に聞いたほうがいい。

[1322: 住民さん]

>>1321
第11期第5回理事会会報で、ＩＨクッキングヒーターについて「管理組合としては20Aを越える製品の設置を許可しないこととしました。」と書いてある。管理組合の許可がいる。

[1323: 入居済みさん]

>「管理組合としては20Aを越える製品の設置を許可しないこととしました。」
でたらめ言うな。専有部分の電気器具の設置に何で管理組合の許可がいるのか？規約根拠を示せ。
室内電源分岐回路の最大が20Ａに制限されているだけだよ。
このマンションは分譲時に、リミッタ40Ａ、漏電ブレーカー40A、分岐ブレーカー20Aの室内電気回路設計になってる。
だから20A(約2kw)を越える家電製品を繫ぐとブレーカーがぶっ飛ぶ、これは住人の責任だ。
ところでリミッタは東電資産、漏電ブレーカーと分岐ブレーカーと配線は区分所有者資産。
この辺りをよーく理解してね。住宅用消火器が共用部分だと宣ってるバカが理事会にいるくらいだから。

[1324: マンション住民さん]

>管理会社の代理戦争
理事会が訴訟の内容を住民に説明しない理由はそこにあるな。
それにしても理事会は管理会社のロボットみたいだ。

[1325: 住民板ユーザーさん]

みなさん、ぜひ時期理事に立候補してください。ここに書き込みをするだけでは残念ながら何も変わりません。

[1326: 入居済みさん]

理事会に入り浸ってる守旧派5人組を追放しないとよくならないな。
こいつら持ち回りで理事長出して理事会を支配してる。修繕委員会も理事会と一体化してる始末。
立候補した理事から理事長を出すようにしないとだめ。血を入れ替えないと。

[1327: 住民板ユーザー2さん]

>玄関下駄箱内にある消火器が何で共用部分の備品なのかと。
専有部分の区分所有者資産である住宅用消火器を共用部分の備品扱いする点において理事会は誤ってますね。
専有部分内にある消防関連共用部分備品は、感知器、インターホン、非常警報ボタンのみです。
これらは管理規約で決まっているので監事は、理事会に是正措置を取りなさい。

[1328: マンション住民さん]

先日、17階室内インターホンで火災警報の誤報があったね。
インターホンは専有部分内にある専用使用権付き共用設備と管理規約で規定されている。
取り外して代替品を取り付けて、工場で原因調査中とのことだが、共用設備なのに修理は区分所有者負担とのこと。
これは規約で専用使用権付き共用設備は区分所有者の管理責任負担と規定されていることによる。

[1329: 住民板ユーザーさん]

>>1328

仮に消火器が共用部分だとして、インターホンの修理は自己負担で消火器の交換は組合費なのはなぜ？裁判中にそんな場当たり的な対応をして大丈夫なんだろうか？自ら消防関係は原則自己負担を認めたようなものではないか。

[1330: 元監事]

共用部分に設置されている共用部分設備は、当然のことながら経常維持管理と定期交換は全て管理組合の責任負担である。
ところが専有部分内に設置されている専用使用権付き全体共用部分設備（消防関連は感知器、インターホン親子機、非常警報ボタン）は、経常維持管理は区分所有者責任負担、定期交換は管理組合責任負担である。経常維持管理は専有部分内で区分所有者が常時使用（又は使用スタンバイ）しているのでので区分所有者責任負担にせざるを得ないからである。

このことは区分所有者にあまり認識されていないので、経常修理の費用負担で管理組合とトラブルになることがある。
他のマンションで多いのは、経年劣化で玄関インターホン子機の映像が見えなくなるトラブルで、修理は区分所有者負担であることを知らない人がほとんどである。（当マンションは、玄関インターホン子機の映像が見れないのがデフォルト仕様である）
しかし、この専有部分内に設置されている専用使用権付き全体共用部分設備は、その種類と維持管理責任負担区分が管理規約（第8条、第14条、第25条）で厳密に定められており、管理組合も規約に則って厳格に管理している。

さて専有部分内に設置されている住宅用消火器であるが、これはもともと区分所有者資産であるので本来は管理組合の管理外になるが、消防法で共用部分延焼防止の消火設備としての設置義務がある関係で、別途承認事項として規約（第80条第10号）で経常維持管理と定期交換の責任負担が区分所有者であることが厳密に定められており、これも管理組合は規約に則って厳格に管理している。

従って、インターホンの区分所有者修繕負担は規約（第8条、第14条、第25条）に違反しない。

[1331: マンション住民さん]

住宅用消火器を今後は管理組合で定期交換することはには賛成する。
個人でいちいち自腹で交換して処分する手間が省けるから。
毎月納めてる管理費の中でやってもらう方が楽だし管理組合もその方が一括管理できる。
ただ、そのための手続きはきちんとやる必要がある。
今の規約残してたら住宅用消火器の定期交換は半永久的に個人の自腹だし、数年前に自腹で交換した人には補償が必要。そうしないと規約違反して交換しなかった人が得をすることになり組合員間で不公平になる。

[1332: 入居済みさん]

>>1331
今期の理事会も規約改正しないと管理組合で消火器一括交換できないので、一括交換の執行留保と規約改正を理事会決議してるね。

[1333: 住民Ａさん]

>>1332
総会議案あげて決議とった先期理事会も、規約改正の特別決議が必要だと理事会決議してたよ。

[1334: マンション住民さん]

>>1132,1133
総会決議をとった第10期理事会も訴訟に応訴した第11期理事会も、歴代理事会は住宅用消火器一括交換は規約改正が必要な特別決議案件というのが主張ですね。

[1335: 被告区分所有者]

↑
理事長は準備書面の主張をチェックしてるの？理事会決議と矛盾してるよ。

[1336: 入居済みさん]

たぶん歳のせいで理事長は理事会決議とったこと忘れたのだと思う。

[1337: マンション住民さん]

ハロウィーンの子供達とても可愛かった。雨でせっかくのコスプレも大変だったと思うけれど年寄り家庭には
嬉しい訪問でした。

[1338: マンション住民さん]

>>1335
？？？？どういうこと？

[1339: 住民さん]

歴代理事会は、管理費で消火器一括交換するためには規約改正とあわせて総会特別決議が必要と理事会決議しているが、裁判所に提出した被告準備書面では、管理費で消火器一括交換することは現状の規約に違反すること無く総会普通決議で事足りる、と主張している。

[1340: マンション住民さん]

それって管理会社の主張じゃないの？

[1341: マンション住民さん]

全理事及び管理会社退場して、新体制で出直したら。

[1342: マンション住民さん]

>>1341
新理事に立候補する方がいればそれがベスト。
理事の人材難では ?

[1343: 入居済みさん]

今の守旧派連中が支配体制継続のために立候補するのでは？
そんなことしてたらまた訴訟起こされるかもよ。

[1344: 第7期理事長]

11月11日（土）に東急Reデザインがロビーでリフォーム相談会を開催するが、その中にビルドインタイプのＩＨコンロがある。2,000Wを優に超えている機種である。
当マンションのキッチン回路は20Ａ（2,000W）ブレーカーなのに、これを導入したらおそらく調理の時はブレーカー飛びまくりの可能性が高い。
キッチンは他にも電子レンジ、冷蔵庫、電気ポット、オーブントースターなどが利用されるのである。
理事会でも先般、ＩＨに関して監事が問題提起し、ポストに投函されたチラシのＩＨコンロについて20A（2,000W）までと審議していたはず。
この件は、東急Reデザインに直接電話して見直しを要求した。いちいち区分所有者がチェックしないとならないのか？
説明会許可権限者の理事会は一体何をチェックしているのか？管理会社もReデザインに20Aの情報を伝えてないのか？
当マンションは築11年で、室内電気配線も室内分電盤もＩＨ対応にはなってないので後導入の場合は要注意である。

[1345: 住民板ユーザーさん]

> この件は、東急Reデザインに直接電話して見直しを要求した。いちいち区分所有者がチェックしないとならないのか？

第7期理事長さん、いつもありがとうございます。

[1346: マンション住民さん]

>>1343
大規模修繕委員長は委員会の中立性と独立性を確保するなら理事会の理事を辞めんとだめだな。
いまの状態は委員会と理事会のお手盛り、理事会の分科会にしか過ぎない。
だから委員会の答申なんて理事会の意向通りの物もしか出てこないよ。

[1347: 住民板ユーザーさん1]

東急Reデザインで選定したIHは20Aで問題無いです。200V20A単独のコンセントに変えると思います。

[1348: 元監事]

>>1347
そうかい？
IH2口とグリルの同時使用は厳しいね。最大2900Wに制限しても他の器具使ってたらブレーカー飛ぶと思う。
電気容量気にしながら調理って相当くたびれるよ。うかつに強火にできない。常にとろ火で調理！
200Vの単独配線引くにしてもIHにするなら漏電ブレーカーと契約リミッタの40Aを変更しないと冬場は暖房で飛びまくる。
それにしても200V20Aって4000Wだぜ。東電管内の平均的家庭の最大容量がIHだけで食われてしまう。
その点、ガスなら気にすることないね。それに今は東電も東ガスも電気とガスのセット割だから。

[1349: マンション住民さん]

ＩＨ導入するなら1321さんが指摘してるように、契約ブレーカーを最大の６０Ａに変えたほうがいい。
それと従量電灯Ｂ契約じゃなく東電ならプレミアムプランに変更した方が従量電灯Ｂよりも電気代は安くなると思う。
とにかくＩＨはものすごく電気食うから、誘導加熱だからね。ガスの代わりを電気でするんだから。
そのあたりまで東急Ｒｅデザインはアドバイスできるのかな？リフォーム屋だから・・・・・

[1350: 住民板ユーザーさん1]

>>1348 元監事さん
そうだよ。
2900Wは200V約15A 200V仕様のIHだから問題無いと思うけど、

[1351: マンション住民さん]

調理時に１５Ａ近く流れてたら電子レンジもオーブンもエアコンも同時に使えないとおもう。
以前40Ａ契約のときに、暖房使う冬場にブレーカーが飛びまくって苦労したよ。だから東電に頼んで６０Ａに変更した。そのかわり、電気代の基本料金が大幅に上がってしまった。
ＩＨ導入に関しては、分電盤の各分岐回路のことじゃなくて総容量を問題にしてると思う。

[1352: 住民板ユーザーさん3]

マンションのブレーカー40Aを60Aにすることは無理と以前聞いたが、マンション全体の容量が無いらしい? 60Aに変えられた方は決まりが出来る前？

[1353: マンション住民さん]

>60Aに変えられた方は決まりが出来る前？
決まりとはなんですか？
専有部分の話だけど規約や細則にそんな制限が規定されているのですか？
もしそうでなければ決まりなど何もありません。
うちは別にＩＨを使ってるわけではないのですが、冬場のエアコン暖房時に台所で電気ケトルや電子レンジや炊飯器等を同時に使ってると４０Ａの契約ブレーカーが飛んでばかりいたので、数年前に最大の６０Ａに交換しましたよ。２０Ａの分岐ブレーカーよりも先に元の４０Ａが飛んでしまったのです。
これは1351さんが言うように総容量の問題で４０Ａが先に飛ぶのと、契約ブレーカーは配線用遮断機ではなく電流制限器（リミッタ）のため制限値を越えたら即座に飛ぶからです。

[1354: 不動産会社勤務]

ＩＨやエコキュート採用している新築マンションは、東電との契約ブレーカーは５０Ａとか６０Ａが初めから標準だけど。

[1355: マンション住民さん]

管理費での一括交換がダメになったので消火器販売の斡旋はないのですか？
まだ交換してない人は裁判の結果で処罰されるのですか？

[1356: マンション住民さん]

理事の中で、消火器を交換してない方は何人いるのか明らかにしてくれ。

[1357: マンション住民さん]

>>1355
>>1356
処罰されるのかどうかは分かりませんが、エムポタ見たら、総会決議を行った第10期と総会決議を執行しようとした第11期の役員全員の消火器交換状況が、裁判所命令で提出させられるそうです。
特別決議が必要なのに普通決議に落とし込んで賛成可決させた総会決議とその執行が、役員にとって利害があるかどうかを調べるみたいです。

[1358: 住民さん]

>>1357
誰だか分かったら是非教えてください。

[1359: マンション住民さん]

未交換の理事がいたら、規約違反の理事が自己に有利になるから総会決議を取った、ということだな。

[1360: マンション住民さん]

未交換の理事がいたら利益誘導で、裁判は負ける。

[1361: マンション住民さん]

>>1360
消火器未交換の理事がいてもいなくても、理事会の分が悪いのはえむぽたの裁判資料から明らか。
組合側が提出した資料によって原告の主張が裏付けられるありさまで、すでに自分で自分の首を絞めるような状態になっている。これ以上組合へのダメージを増やさないためにも理事会は一刻も早く原告と和解して欲しい。この上さらに消火器未交換の理事の名前が公表されたら目も当てられない。

[1362: マンション住民さん]

>>組合側が提出した資料によって原告の主張が裏付けられるありさまで、すでに自分で自分の首を絞めるような状態になっている。

まあ、ある意味正直でわかりやすい。おそらく、何が問題なのかわかっていないのだろう。

[1363: 住民板ユーザーさん1]

ここ2,3日インターネット接続が不安定です。うちだけでしょうか。C棟です。

[1364: 住民板ユーザーさん2]

>理事会は一刻も早く原告と和解して欲しい。
和解はまさか「総会決議の取り消し」じゃないよね。これだと管理会社は拒否する。
総会議案作ったのは管理会社、取り消されたら管理会社の信用が失墜する。

>何が問題なのかわかっていないのだろう。
分かっているよ。提訴予告の段階で執行留保と規約改正の提案を理事会決議したのだから。
それについては裁判所に理事会会報が証拠として提出されている。

[1365: 入居済みさん]

>>1364
えむぽたの原告の訴状読んだらわかるが、総会決議の法令違反について裁判所の判断を仰ぐために訴訟を起こしているので、和解は絶対にあり得ないと思う。白黒決着つける判決しかない。

[1366: マンション住民さん]

>>1365
被告が執行停止と規約改正を認めたのですから、その時点ですでに原告は勝っているのではないですか？
これ以上裁判続けても被告の負けですから無意味だと思いますが。
如何に被告の理事会の面目を保つか考えたらいいです。

[1367: 契約済みさん]

>>1363
常にここでスピードを測ってみたらいい。
http://www.musen-lan.com/speed/
今、平常時の半分以下のスピードしか出てない。
時々ものすごく遅くなる。

[1368: 住民さん]

どうやったら管理費で消火器一括交換できるか考えるべきでは？
裁判になったからといって未交換宅に対して理事会は何もせずにほったらかしにしてる。

[1369: マンション住民さん]

>>1364
>和解はまさか「総会決議の取り消し」じゃないよね。これだと管理会社は拒否する。

管理会社には管理業務の一部を委託しているだけで、裁判の内容について拒否する権限はないはず。
権限があるなら責任もあるはずなので、このような状況を引き起こした責任を問う裁判を起こせばよい。

それにしても、今の理事会はなぜそこまでして今の管理会社に気を使うのか？
契約を延長すること自体、信じられない。

[1370: 入居前さん]

理事長に今回の訴訟費用はどの会計のどの科目から支出してるのかを文書で問い合わせ文書で回答を貰ってみたら？
・理事会は訴訟内容について一切組合員に説明していない。
・訴訟費用に関して理事会では一切審議していない。

[1371: マンション住民さん]

何故、理事会は訴訟内容や訴訟費用に関することを組合員に説明しないのだろう。
理事会報に載せて下さい。
理事長お願いします。

[1372: マンション住民さん]

お金の心配がないからでは？
数年前のみつばち訴訟で管理組合が訴えられたときは、共用部分での事故だったのでマンション保険の特約で訴訟費用は賄えましたので、管理費からの支出はゼロでした。
今回は保険なんて効かないですよね。

[1373: 匿名さん]

>>1369
管理会社の代理戦争やってるからだよ。
えむぽた見たらわかるけど、証拠として出されてる甲１８号証、甲２０号証で、歴代理事会は管理費で消火器一括交換するためには規約改正とあわせて総会特別決議が必要と理事会決議している。
ところが裁判所に提出した被告準備書面では、管理費で消火器一括交換することは現状の規約に違反すること無く総会普通決議で事足りる、と主張している。これは総会議案を作った管理会社の主張だよ。理事会は規約変更の特別決議が必要と認識しているのだから。

[1374: マンション住民さん]

今回の訴訟費用は来年１月の総会で支出として報告されるのでしょうか？総会で組合費からの支出が適切であったかどうか審議されるという理解であってますか？

[1375: 区分所有者]

↑
総会を待つまでのことなく、理事長に文書で質問し、分署で回答を貰う。
既に被告管理組合は裁判に突入しているのだから。
代理人弁護士は着手金を貰わないと代理はしない。
裁判とはそういうものだ。弁護士はタダでは働かない。

[1376: 入居済みさん]

理事会会報に書いてある。「6月27日に行った法律事務所(弁護士)との打ち合わせ内容、及び弁護士との委任契約書、弁護士を訴訟代理人とする委任状を確認しました。」
提訴予告が6月19日、提訴が7月5日、その間の6月27日に理事会は既に弁護士に委任している。
理事会は6月24日の理事会で総会決議の執行留保と管理規約見直しを決議したが、逆に管理会社は戦闘意欲満々、用意周到、速っ！
従って、理事会は6月27日時点で訴訟費用支出の目処が立っていたことになる。

[1377: マンション住民さん]

裁判費用は30万を超える場合には総会の承認が必要だったと思いますが、30万以下におさまっているのですか？

[1378: 元監事]

弁護士費用は経済的利益を基準に考える。今回は総会議案に記載されている住宅用消火器一括交換費用570万円が基準になる。
これで計算すると、少なくとも訴訟着手金＋実費だけで30万円は軽く越えてしまう。
そして勝訴または和解により被告に最大の成果があった場合は、更に報奨金が加算されるので総計で100万円は優に超える。
毎期予算化している30万円は管理費滞納関係の訴訟費用で、毎期予算化しているものの今まで支出したことがない。
今回どのように会計処理しているのかは監査対象になるので、詳しくは業務監査と会計監査が仕事の監事に文書で質問し文書で回答を貰えばいい。もし回答が無ければ総会時の監事による監査報告の時に厳しく糾弾すればいい。

[1379: マンション住民さん]

仮に和解するとなるとどんな合意になるのですか？

[1380: 元監事]

考えられるのは２通りになると思う。

①今まで通り規約に従い区分所有者が自費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。
②資産区分の変更を行い管理組合が管理費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。

①は今までどおりで管理費からの550万円の支出はないが、交換しない規約違反区分所有者に対して厳しく法的措置を講じる必要がある。
②は住宅用消火器を共用部分附属設備に変更し管理組合管理にするが、5年毎に管理費から550万円の支出が必要になる。

どちらがいいのか？
先期のように理事会が組合員の意見を聞かずに勝手に決めると訴えられるので、来期に組合員投票で決めたらいい。
ところで住宅用消火器660本、一括交換に550万円もかかるの？理事会が独自に見積とって再検討の必要がある。

[1381: 匿名さん]

②にの管理組合で一括交換の方がいいですね。今後交換は自費負担でなく管理費負担にする。
そうすれば管理組合管理になり交換漏れはなくなると思います。

それよりも下駄箱内の消火器邪魔なんですが。
エムポタに載ってる裁判資料読むと、消防法で本来なら廊下に２０ｍ以下ごとに消火器を設置しなければならないのを特例で住戸内に代替設置してる、と言うことですから、法律通り廊下に２０ｍ以下ごとに設置すればいいと思います。そうすれば住戸内の設置の必要がなくなります。
廊下の設置に工夫がいりますが、廊下に面してる出窓の下の空間（エアコン室外機が置いてある場所）に置けば通行の邪魔にならないでしょう。廊下に置けば６６０本もいらなくなり本数が減ります。しかも住宅用用消火器ではなく業務用消火器になりますから交換周期は5年ではなく8年に伸びます。

①と②以外の③「共用廊下設置案」を提案します。

[1382: 元監事]

和解するとなると、総会決議が違法か合法かで合意するのではなく、管理費で消火器一括交換する方策の合意になると思う。
①総会決議の取り消し②規約改正③既交換者への補償④一括交換の方法の４つが和解の合意点だろう。

①は違法か合法かで取り消すのではなく、仕切り直してゼロベースでスタートするために一旦取り消す。（普通決議）
②規約変更→共用部分への住宅用消火器の追記（第8条、第14条）、第80条第10号の変更（特別決議決議）
③はいくら補償するか？過去の斡旋で買わないで独自に購入している人もいる。（普通決議）
④全体管理費からの経費支出承認、交換時期、交換後の既存消火器の処分（普通決議）

②が特別決議のため、①～④を一まとめにして一議案にする場合は総会特別決議になる。

組合員数75%以上かつ議決件数75%以上が特別決議の条件である。

[1383: マンション住民さん]

管理規約では、理事長・副理事長の職は理事の互選で選任しますが、解職については規約に規定はありませんが同様に判断して理事の互選で解職できるものと、というのが通説でした。

ところが、理事会決議で理事長職を解職された元理事長が管理組合を訴えて理事会決議無効請求の訴訟を起こしました。そして一審（久留米地裁）も二審（福岡高裁）も理事会決議の無効の判決を下しました。すなわち理事長解職の理事会決議は無効と。通説と異なる意外な判決です。
しかもこの理事会決議が無効になったので、以降の新任理事長選任の理事会決議、それに続く新理事長招集の総会決議までが、先の理事長職解職の理事会決議と一体化しているとの理由で、裁判所から無効と判断されてしまいました。

この訴訟、驚天動地の一大事の管理組合が上告してしまったので最高裁にまで行ってしまいましたが、はたして最高裁の判決はどうなるのか？

「互選で選任したのだから互選で解任できる」と考えたわけですが、規約に選任の規定はあっても解任の規定はない。そうなると裁判では法的根拠も規約根拠もないので理事会決議は無効と裁決するのです。
法令根拠のないものは規約できちっと決めておかないと、いざ裁判では無効と判断されるということです。当マンションも現在係争中ですから他山の石としなければなりません。

来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが、理事長職・副理事長職の理事会決議による解職規定を設ける必要があります。

[1384: マンション住民さん]

>来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが
そんな話は初めて聞いたけど。どっかに書いてあるの？

[1385: 住民さん]

>>1384
6月24日の理事会で「規約改正を再提案を検討すること」と合意している。
第11期第5回理事会会報に記載されている。この理事会会報は裁判所にも証拠提出されている。

[1386: マンション住民さん]

掲示板の貼紙で区会設立準備委員会が立ち上がったそうだけど、
区会を全面に押し出してるけど自治会とどう違うの？
行政区だと書いてあるから市役所の組織のこと？