センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
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part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1227: 住民さん]

まだジャトルに決まったわけでもないし契約もしてないのに今期中に1300万円も払うの？
期末の11月末まで2ヶ月たらずしかないのに。全部仕事しないのに払うの？
修繕積立金は支払い経費に充当する場合に限り取り崩すことができること知らないの？
修繕積立金会計は一般会計と違って取り崩しは厳格に規約で規定されてるのよ。

[1228: マンション住民さん]

普通は工事が終わってから支払うでしょ。
今回もそうなのではないですか。

[1229: 2号議案反対]

それなら今期に臨時で250万円を修繕積立金から取り崩す理由はないことになりますよ。
今期は先期に取り崩した1050万円も支払いがありませんし。

[1230: マンション住民さん]

ただの予算化？なのかな。よくわからないけれど。

[1231: 住民板ユーザーさん1]

>常識的に考えたら1050万円超えた時点でＮＧだと思うよ。
先期もそうだが、専門委員会委員長から理事会理事長宛てに仰々しく答申書が出てるけど白々しい。
理事会理事長は専門委員会の委員、専門委員会の委員長は理事会の理事。
理事会と委員会は談合の馴れ合い、委員会に中立性、独立性などない。

[1232: 住民板ユーザーさん2]

理事会が委員会に対して「予算オーバー、見直せ」と指示しなかったのはなぜ？
事実、予算内に収まってる業者が2社あるのだから。
プレゼン点数が他社に比べて異様に高いのが気になる。リップサービスか？
その結果、予算オーバーで250万円取り崩す羽目にになってる。
予算と言っても取り崩しの総会決議。総会決議が反故にされた。決議の意味が全くない。

[1233: 前のマンションで委員やってました]

金額面を全く評価してないのは不自然ですね。
理事会も2000万円までならいいみたいなこと言ってるのは理事として不見識です。
余ったらその分、管理組合は積立金が助かるのですから。
1050万円のラインで考えないと。コンサル費用は抑えたほうがいいと思います。
むしろ来年の施工業者選定のほうが重要です。施工品質に影響しますから。
指摘されているように、専門委員会は中立性を高めないと信用されませんよ。
理事会と専門委員会が同じメンバーらな専門委員会を作る意味はないです。談合です。
談合するなら理事会内の検討ワーキングでいいはずです。
専門委員会は理事会との連絡役に理事が1人いれば十分です。
理事会と兼務してる委員は、連絡員の理事を除いて理事を辞任しないと。

[1234: 住民板ユーザーさん]

>> 1233

> 金額面を全く評価してないのは不自然ですね。
> 理事会も2000万円までならいいみたいなこと言ってるのは理事として不見識です。

全くその通り。1月の総会ではお金が足りないという理由で積立金を値上げしておきながら、カラー刷りの立派な会報を作ってみたり、予算を250万もオーバーしてみたり、そんな金どこにあるのか？

積立金を払っている組合員をばかにしているのか？

[1235: 住民板さん]

委員会は本来理事会から独立して中立な立場で検討しないといけないのに、理事会の理事長が委員で委員会まで支配してるようじゃお手盛りの検討結果と言える。だから250万円も予算超過してるのに、理事会は何も文句を言わないのだよ。しかも積立金から取り崩すから承認しろと平気で議案にあげる。

[1236: 住民]

設計コンサルはどこでもいいけど、1050万円が基準なんだから値引きさせたらいいのでは？
八生と東京建物リサーチなら値引き無しの即決だ。追加の取り崩しもない。
これなら住民に説明がつく。

[1237: 第7期理事長]

大規模修繕工事の一環としての修繕積立金の取り崩しは、第7期に鉄部塗装工事で実施した。
第6期定期総会決議で取り崩しの承認、第7期で工事実施と支払経費への充当。
一方、今回は設計監理業者候補と契約締結するに当たり、第10期定期総会で取り崩し承認決議された1050万円に対し、更に今期臨時で250万円の修繕積立金の取り崩しを追加で行うために、臨時総会に諮ると言うものである。

前者と後者の違いは何か？
前者は第6期に取り崩し承認決議された修繕積立金を、第7期に充当する経費実態が鉄部塗装工事として存在した。
ところが、後者は第10期に取り崩し承認決議された修繕積立金に、第11期で臨時に取り崩し承認決議して追加加算したとしても、第11期に設計監理業務が実施されないので支払充当する対象の経費実態が存在しないということである。

後者は、「修繕積立金は、使途を限定して経費に充当する場合に限り取り崩すことが出来る」と定めた管理規約第35条第1項に違反している。「取り崩し」は「予算の枠取り」に非ず。
ここで不可解なのは、第6期の取り崩し決議をした理事長と、今回の第11期臨時取り崩し決議をしようとしてる理事長が同一人物なのである。5年経って老いたか？

従って、250万円のに修繕積立金取り崩しの第2号議案は、管理規約第35条第1項に違反している点で「無効」である。もし議案撤回されず決議された場合は、消火器一括交換同様に総会決議無効確認訴訟に発展する可能性がある。

[1238: マンション住民さん]

今期の理事長ひどすぎますね。消火器交換で訴えられたり修繕積立金の取り崩しで管理規約違反したり。組合員のためにも早く新しい理事長に代えてほしいな。

[1239: 匿名さん]

>>1238 マンション住民さん
あなたが立候補してはどうでしょうか？

[1240: 住民板ユーザーさん]

どうせ決議が無効になるなら、総会はやらなくてもいいですね。
説明会だけ開いてもらいますか？

もしくは、せっかくなので総会を開くだけ開いて、消火器問題について話し合うのもよいかもしれません。
年内に消火器問題で総会を開くことを理事・監事に要求して、その場で開催を決めてもらうこともできますし。
理事・監事の一人ひとりにこの問題に関する見解と、消火器交換が済んでいるかどうか聞くこともできます。

[1241: 住民板ユーザーさん]

>>1238 マンション住民さん
あなたが立候補してはどうでしょうか？

そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受け止める必要があります。理事会の空気を変えるためには少なくとも過半数を入れ替える必要があるでしょう。このスレッドに書き込んでいる皆様にはぜひ来期に立候補していただきたいと思います。

[1242: 住民Ａさん]

>どうせ決議が無効になるなら、総会はやらなくてもいいですね。
決議が無効になるのは第2号議案だけです。第1号議案は規約違反はないので有効です。

>年内に消火器問題で総会を開くことを理事・監事に要求して、その場で開催を決めてもらうこともできますし。
提訴予告を蹴ったくらいですから、応じないでしょう。

>そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受け止める必要があります。
いまの理事長は通算8期も理事会に根を下ろしてます。それでこの有り様です。
理事会報には書かれてませんが、10期で11期の理事に立候補したのは5名もいますよ。しかもこの5名は10期の理事ばかり。

[1243: 住民板ユーザーさん]

>>1242
詳しく教えていただいて、ありがとうございます。

>>そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受>
>け止める必要があります。
>いまの理事長は通算8期も理事会に根を下ろしてます。それでこの有り様です。
>理事会報には書かれてませんが、10期で11期の理事に立候補したのは5名もいますよ。しかもこの5名は10期の理事ばかり。

ちなみに立候補者数多数の場合にはどうなるのでしょうか？規約第44条2には「理事および監事は組合員のうちから総会で選任する」とありますが、選挙なのかくじ引きなのかよくわかりません。

[1244: 住民Ａさん]

>ちなみに立候補者数多数の場合にはどうなるのでしょうか？
役員定数は19名、19名を越える立候補はまず考えられないと思いますが、もしそうなった場合の選出方法は、①理事未経験者を最優先して選出し、②次に理事経験年数の少ない者の順に選出する、という具合ですね。そして選出した候補を総会にかけることになります。ただしこの選出方法は規約や細則に規定されてるわけではないので、そのときの理事会の裁量になります。

それから今回の臨時総会ですが、設計監理業務契約締結は総会決議が必要との規約はありませんので、理事会マターで決定し期末定期総会報告でも良いと思います。実際4年前の大規模修繕工事の鉄部塗装工事の契約締結は臨時総会にかかってません、期末定期総会での事後報告です。その前の期には工事実施と修繕積立金取り崩しの承認決議はされてます。
規約で契約締結承認の総会決議が必要なのは、損害保険付保契約と管理業務委託契約だけです。それ以外は総会決議をとるか否かは任意です。
ですから、今期の期末定期総会は管理業務委託契約の承認（管理業者決定）決議があります。
ところでこの管理業者の決定、アンケートだけでごまかそうとしているみたいですね。もう時間がありませんから。

[1245: マンション住民さん]

8期もいるって異常じゃないか？毎日が日曜日の年金ジジイ？

[1246: 入居済みさん]

8年も理事会に尽くしてくれているのは有りがたいことだが、提訴されたり規約違反犯したりしてるようじゃ運営能力に問題があるということだろう。法令や管理規約を勉強しなさい。

[1247: マンション住民さん]

若い方々が理事会で活躍されるのをお待ちしています。
そろそろ世代交代ですね。

[1248: 住民板ユーザーさん]

>>1244

いつも詳しく教えていただき、大変ありがとうございます。

>>役員定数は19名、19名を越える立候補はまず考えられないと思いますが、もしそうなった場合の選出方法は、①理事未経験者を最優先して選出し、②次に理事経験年数の少ない者の順に選出する、という具合ですね。そして選出した候補を総会にかけることになります。ただしこの選出方法は規約や細則に規定されてるわけではないので、そのときの理事会の裁量になります。

選挙やくじ引きではないことは、よくわかりました。「そのときの理事会の裁量」ということは、逆に「理事経験が多いほうから順に決める」なんてブラックな状況もルール上はありうるわけですね・・・。

いずれにしましても、10人新しい人が入れば過半数になりますので、理事会も今までどおりというわけにはいかなそうです。ここにいろいろ書き込んでいる人が10人立候補してくだされば理事会は変わります。

[1249: マンション住民さん]

今の事長を解任しないと良くならないでしょう。8期も居座って理事会を支配してますから。
先期も今期も修繕委員会にも入り込んで委員会もコントロールしてるくらいですから。
理事会から永久追放した方がいいですね。

[1250: マンション住民さん]

コントロールというほど力はないと思うよ。理事会の在任期間は長いけれど只の気の良いおじさん。

一生懸命長いことやっているけれど規約の問題等で突っ込まれ気の毒と言えば気の毒。

人間的には好きだけれど県知事同様そろそろ交代した方が良いのかもしれない。

[1251: 住民板さん]

提訴予告されたのに一本気の性格が災いして突っ張ったから自業自得だと思うよ。
ところで「取り崩し」は「予算の枠取り」に非ずと言うけど、 予算化も取り崩しも支払うのだから同じでは？

[1252: 元監事]

>>1251
予算という意味じゃ同じですね。一般会計も積立金会計も収支計画表に支出予算として計上しますから。
だから第2号議案に250万円追加取り崩しの収支予算計画表が無いことに疑問を持ちます。手抜きですか？

[1253: 住民板ユーザー6]

ジャトルの工数単価が他社の1.5倍以上もするのは高すぎないか？

[1254: 元技師(A)]

>>1253
単価の高い安いは、国の発注工事の設計単価を参考にすればいい。

平成２９年度 設計業務委託等技術者単価について
設計業務等技術者給与実態調査に基づき、平成２９年度設計業務委託等技術者単価を決定し、
平成２９年３月１日より適用することとしましたので、お知らせします。
https://www.mlit.go.jp/common/001172212.pdf

[1255: 入居済みさん]

理事会の話聞くと、修繕積立金会計の収支計画表に今期支払いが無いにもかかわらず1300万円の支出項目を書きたいために、修繕積立金の取り崩し議案を上げたということだった。取り崩しの意味を履き違えてる。だから修繕積立金の取り崩しを定めた管理規約に違反してると指摘されるわけだ。

[1256: 住民板ユーザーさん2]

おいおい、理事会に公認会計士がいるんとちゃうか？ったくー！

[1257: 住民]

収支予算の変更は、管理規約第67条第2項により臨時総会決議が必要。
この収支予算変更の臨時総会は、第5期の東北地方太平洋沖地震（2011年）のエキスパンションジョイント復旧工事で実施した。
この時は数百万円の工事だったので、修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計から支出した。もちろん工事経費に対して期内に支払充当するための予算変更であった。
今回のように、予算枠取りのためだけに予算変更と称して修繕積立金を取り崩すために臨時総会にかけるなど、管理組合運営を知らない理事会のやることだ。
第5期の理事長は今期の防火管理者、理事会に出席してるから当時のことを聞いてみたらいい。臨時総会前に説明会もやっている。

[1258: マンション住民さん]

訴訟で消火器の無償支給がなくなったのに未交換の人たちに対して購入の斡旋をして交換させないのですか？
理事会は「居住者の安心・安全を妨げる重大な問題」と言っときながら何もしませんね。
ほんとにそう考えてるのなら訴訟のあるなしにかかわらず交換させると思いますよ。

[1259: 元監事]

>>1251

　一般会計はプール金会計ではないので、徴収管理費等の収入に対して経費支出する。「取り崩し」ではない。収支決算で剰余金が出れば翌期予算に充当が原則（管理規約第70条第1項）。ところが、当マンションは過去に毎期多額の剰余金が発生していたので剰余金をプールしてる。だから多額の剰余金を発生させないように、駐車場使用料を修繕積立金会計に振り替えたり徴収管理費の値下げを実施している。

　他方、修繕積立金会計はプール金会計である。収入の徴収修繕積立金や駐車場使用料を毎期プールして行く会計である。だから計画修繕工事で支出する時はプール金から支出する。これが修繕積立金の「取り崩し」である。（管理規約第35条第1項）

　従って、修繕積立金は予算化のために取り崩すのではない、計画修繕工事等の経費充当のために取り崩すのである。そして修繕積立金は直近で支払いの予定が無いのにむやみに取り崩すものではない。

[1260: Ａ棟中層階住民]

>>1258
なぜ理事会は消火器交換してない人を訴えないのですか？もう4年も経ってます。
管理費滞納は6か月超えると訴えるのに消火器は4年も放置ですか？矛盾してます。

[1261: マンション住民さん]

>理事会は「居住者の安心・安全を妨げる重大な問題」と言っときながら何もしませんね。
>>1260 同感です。
管理費の滞納を取り立てるのも重要だが、こっちのほうが住民にとって怖いことです。

[1262: マンション住民さん]

>>1261
と言うことは、消火器設置義務違反者のためにマンションの防火に対する安心・安全が損なわれていると言うことですね。それなら義務違反者は区分所有法第6条第1項の「共同の利益に反する行為をしてはならない」に違反してます。
管理組合が義務違反者を訴える根拠がここにあります。

[1263: 住民さん]

自分の懐の痛まない管理費で買意与えた方が手っ取り早いという安直な発想なんだろう。
管理費の内部留保は4000万円近くあるから550万円くらいの取り崩しはどうにでもなるから。

[1264: 第7期理事長]

　第2回口頭弁論（平成29年9月29日）の被告答弁書が裁判所に提出されたが、原告の区分所有法違反・管理規約違反による総会決議無効の主張に対し、被告は案の定、管理規約の規定に関わらず消防法を拠り所に総会決議の有効性を強弁で主張していた。
　これは総会決議の内容に整合するように管理規約を改正しなかったため、強弁を労して総会決議の有効性を主張せざるを得ないことによるもので、管理組合自らマンション内の法律である管理規約を空文化する暴挙暴論と言える。
　これに対する原告の反論は、次々回の第3回口頭弁論で陳述することになる。

[1265: 住民板ユーザーさん]

文句ばかり言っても、行動する人がいなければ何もかわりません。
昨日の説明会にも何人出席したのでしょうか？ちらりとのぞきましたが、ガラガラでした。
質問もあまりなかったようで、予定より３０分ほど早く終わってしまったようです。

[1266: マンション住民さん]

説明会って単なるポーズだと思ったらいい。「住民に説明した！」という理事会のポーズ。
今まで住民説明会を何回かやったけど、説明会の議事録すら回ってこない。
だから何を説明したのか、どんな質疑があったのか、さっぱりわからない。
これでは「住民に説明した」ことにはならない。住民への説明は文書による全戸配布だ。
ところで俺は事前に文書で質問して文書で回答を要求した。
その回答と議案書の内容を加味して既に議決権行使書を提出済み。
だから説明会にも出ないし総会にも出席しない。
説明会は意味はない、単なる理事会のポーズ。

[1267: 元監事]

今まで総会議案の件で複数回説明会を開いたのは、駐車場の2台目使用の扱い方法（第4期）と管理委託契約の締結（第5期）だった。管理委託契約の締結の説明会は3回にも及んだ。

[1268: 住民板ユーザーさん3]

>>1265
たぶん、住民は設計会社はどこでもいいと思ってるのだろう。
新築なら設計の質が大きく影響するけど、改修工事だからどこが設計しても大差ないと。
むしろ来年の施工会社選定の方が大事だろう。改修工事の施工品質が求められるから。
委員会は一所懸命やってるようだけど、広報不足でその熱意や努力が住民に伝わってない。
と言うよりも大半の住民は修繕工事には興味がないのかも知れない。
自治会検討委員会作ったら興味を持つ住民は多いと思う。
今は理事会の中だけで検討して、住民には一切説明していない。密室会議で検討してる。

[1269: 詳しい人]

　今回の件は、管理組合運営における意思決定手続きの問題ではないかと思う。
　管理組合の意思決定手続きは、総会の決議と規約があり、総会の決議で足りる事項なのか、規約という形式で定めるべき事項なのか、の選別が必要である。
　しかるに、本件の総会決議無効確認訴訟は、消火器交換は区分所有者負担と規約で定められているにもかかわらず、管理組合負担で一括交換するというものであるが、この管理組合による一括交換が、総会の決議で足りる事項なのか、規約で定めるべき事項なのか、が裁判での争点になりそうである。ここで言う「規約で定める」とは、既に区分所有者負担の消火器交換が規約化されているので、この規約の「変更又は廃止」になる。

　今回の総会決議の内容には「管理組合による消火器一括交換」の使用細則の規定追加も含まれているが、区分所有者の消火器交換義務を定めた規約を変更せずに細則で規定、しかも規約と異なる内容の規定である。
　平成28年3月26日の第10期第2回理事会で管理規約改正が必要と審議していながら改正を怠ったため、総会決議の内容、規約、使用細則、この3つ間に矛盾が生じ整合が全く取れなくなっている。

[1270: 匿名さん]

理事会に聞いたけど、有効期限内の消火器があるのに理事会が配る新しい消火器も置かないとだめだとか。
消火器2本も下駄箱傘立ての中に入れるの？邪魔でしょうがない。

[1271: 住民板ユーザーさん4]

>>1270
邪魔ならメーターボックスの中に放り込んどきゃいいじゃん。

[1272: マンション住民さん]

理事会は消火器を配るの止めているのではないですか？

[1273: 元監事]

>>1271
消防法による共用廊下設置消火器の代替設置の住宅用消火器は各戸専有部分に設置する必要がある。
メーターボックスは全体共用部分であるからＮＧ。

>>1272
原告に脅されたので理事会決議で執行留保した。
管理組合が裁判に勝てば執行される。

[1274: 第7期理事長]

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第二回口頭弁論：9月29日（金）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

　被告管理組合の答弁書を要約すると次の通り。
　被告である組合員は全員頭に叩き込んでおく必要がある。

　被告管理組合は消防法で建物の防火管理義務を課されているので、消防設備に不備があると、管理規約第80条10号で区分所有者に各戸専有部分の住宅用消火器の維持管理・交換義務が課されている規定にも関わらず、被告管理組合はこの不備を是正する義務がある。
　そして、各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
　従って、被告管理組合が、住宅一部共用部分の備品である各戸の住宅用消火器の不備を是正するために、住宅管理費から費用を支出して新たな住宅用消火器を交換設置することは、管理規約第80条10号に何ら違反するものではなく総会普通決議で事足りることである。
　よって本件総会決議は適法かつ有効であり、本件総会決議が無効であるとの原告区分所有者の主張には理由がない。

[1275: マンション住民さん]

>>1274
何時の間に下駄箱の中の消火器が住宅一部共用部分に変更されたのですか？
1月の総会では一切説明がありませんでしたが。

[1276: 元監事]

>>1275
変更されてない。
元々住宅用消火器は分譲時に玄関の下駄箱内に設置されている附属物で、区分所有者資産であって共用部分ではない。
1月の総会では、住宅用消火器を住宅一部共用部分の附属物に変更する共用部分変更の議案はなかった。もし消火器一括交換の議案が共用部分の変更を伴うのなら、総会決議は特別決議が必要になった。
住宅用消火器を共用部分の附属物に変更するなら、同時に専有部分内の設置なので専用使用権も付与しなければならず、規約の変更は必須となり、区分所有法第17条第1項「共用部分の変更」により特別決議が必要である。