センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1187: 第7期理事長]

>>1181
総会決議無効確認請求の裁判では、総会決議の内容に法令違反や管理規約違反が認められれば無効にされる。
原告の訴状では、区分所有法違反2点、管理規約違反2点が総会決議の無効または取消原因として挙げられている。一方、第一回口頭弁論（8月29日）の被告答弁書では、原告のこの計4点の法令・規約違反に対しては、現時点では「認否と反論は追って行う」と第二回口頭弁論に引き伸ばしている。
【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第一回口頭弁論：8月29日（火）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

[1188: 第7期理事長]

本日、平成29年8月29日（火）の第一回口頭弁論終了。
次回の第二回口頭弁論は平成29年9月29日（金）11時30分から。

[1189: マンション住民さん]

現理事会は、管理規約遵守から逸脱していると考えられる。
裁判では被告側の総会決議が有効とは無理がありそうです。
しかしこの規約違反があると指摘し、原告の自己犠牲を厭わない精神には
マンション住民として頭が下がります。

[1190: 住民板ユーザーさん5]

原告、被告側におたずねします。責任を放棄した管理会社の契約をどうするか？
管理会社変更が望ましいと思う。

[1191: マンション住民さん]

管理会社には何も責任ないと思うけど。
総会決議を可決したのは管理組合、訴えられたのは管理組合であって管理会社じゃない。
管理会社は理事会から言われたことをやるだけだから。悪いのは理事会だよ。

[1192: 住民板ユーザーさん1]

規約違反して消火器を自費で買って交換しなかった組合員を、規約を遵守して消火器を自費で買って交換した組合員が、防火のためならみんなの組合費を使って助けてあげる、助け合いの優しい心、これに過半数の組合員が賛成したのだからしょうがないよ。規約違反して消火器買わなかった組合員は正解だったってこと。

[1193: 住民板ユーザーさん2]

規約順守の組合員がバカを見るという運営方針ですか？

[1194: マンション住民さん]

>>1193
裁判で総会決議が有効と判断されれば、その通りです。

[1195: 住民さん]

　竣工後初めての消火器自費交換を規約に則って実施したのが第7期理事会。ところがその後、第7期の規約遵守の施策を180度覆す規約違反の総会議案を作って組合員をミスリードして賛成可決させた第10期の正副理事長・理事が、残留して第11期の正副理事長・理事になってるから、第11期理事会は絶対に総会決議の見直には応じない。
　そこで第10期の悪政を正すために、自浄作用が全く期待できない第11期理事会に代わって、第7期理事会を代表した第7期理事長に第10期総会決議無効の法的措置を取られたってわけだよ。
　今回の訴訟は、実質は第７期理事会と第11期理事会の争いだ。
　今回の訴訟提起で組合員の信頼を無くしてしまったのだから、第10期から残留している第11期正副理事長と理事は引責辞任しないとだめだな。

[1196: 住民板ユーザーさん3]

>>1190
今回の訴訟で管理会社がダメージを受けるとしたら、消火器一括交換が執行留保になってしまったので今年度の消火器660本550万8千円の売上計画が未達になること。そして判決で総会決議が無効にされた暁には、受注自体が消えてなくなる。初めから消火器550万8千円の注文がなかったということ。担当者はタダでは済まないな。

[1197: かつて中にいた人]

今の理事長は通算8年も理事会にいる。ここ4年は連投してる。来年も連投するつもりか？しかも理事長を2回もやってる。このマンションは昔からそうだけど、理事会は残留組の守旧派が実効支配して理事長は仲間内から順繰りで出している。
時折革新派が理事長になろうとすると、守旧派は総がかりでそれを阻止しようとする。
確か今期の事業計画に役員選任方法の見直しがあったけど、守旧派撲滅のために連投制限を盛り込む必要があるな。そしたら今回のように革新派元理事長から訴えられるような失政はなくなると思う。
血は適宜入れ替えないと。連投は理事会の私物化、独善、専横、不正を招く。

[1198: 契約済みさん]

専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産だけど、これを管理組合が管理費で交換すると、交換した途端に管理組合管理の共用部分設備に変更になる。そうなると管理規約を変更して、共用部分設備に住宅用消火器を追加しないとならない。
だから管理組合による住宅用消火器一括交換は管理規約変更が必ず伴う。当然、一括交換の総会議案は規約変更を伴うから普通決議ではなく特別決議になる。
でも管理規約は全く変更されていない。第10期第2回理事会で管理規約変更が必要なことを審議しているにもかかわらず。総会議案には重大なミスがあった。

[1199: マンション住民さん]

>専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産だけど、これを管理組合が管理費で交換すると、交換した途端に管理組合管理の共用部分設備に変更になる。

専有部分の住宅用消火器が区分所有者資産であることの根拠を法令・規約等で示せ。

[1200: 住民板ユーザーさん]

> 1197

理事に立候補する組合員が増えれば、おのずと多選の問題は解消される。
人任せにしてだれも立候補しないから、少数の立候補者が繰り返し理事になる。
今年は新しい人材に数多く立候補してもらって、理事会の空気を一新しなければならない。

[1201: 住民です。]

マンション内の駅前店舗、みらい平情報ステーションがあるの隣の店舗ですが、現在空き店舗になっており、カフェとかコンビ二なったら良いなと期待してたのですが、マンションの規約で火を使用する業種は駄目とのことだそうです。ガッカリです。規約って変わらないですかね。

[1202: マンション住民さん]

>>1201
昔に比べたら賃料は10万円以上安くなってる。
http://www.katsurafudosan.jp/index.php?action_detail=dummy&f_uid=k...
店舗棟側の規約改正には区分所有者である飯田産業の意見を聞く必要がある。しかも特別決議。

[1203: 住民です。]

>>1202 マンション住民さん
ありがとうございます。みらい平駅前の発展に期待

[1204: 住民板ユーザーさん8]

店舗棟の飯田産業事務所、もう十分儲かったでしょう。早く退去して郵便局になってくれ

[1205: マンション住民さん]

郵便局とカフェ希望。
火がNGでも、カフェはレンチン対応なので問題はないはず。
私も駅前の発展を期待しています。
議員さんもよろしくお願いしますよー。

[1206: 第7期理事長]

>>1199
・区分所有者は消火器１本付き住戸を購入している。土地付区分建物売買契約書に下記記載有り。従って消火器は区分所有者資産。
「･･･本物件の引渡し時には住宅用消火器が１本設置されておりますが、取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行っていただきます。」
・共用部分設備を定義してる管理規約第8条と第14条に住宅用消火器は記載されていない。従って消火器は区分所有者資産。

[1207: 入居済みさん]

郵便局誘致は、前に議員の働きかけで理事会の理事が中心になって当マンションで署名集めしたけど、結果はどうなったのか全く報告がない。だいたい、郵便局誘致活動は管理組合業務か？理事会はその辺の分別が昔から全くない。だいぶ前の駅前公衆便所の設置反対の時もそうだった。
今、理事会で区会設置の検討をしているが、これは騙まし討ちだ。1月の定期総会の時に「区会」とは言っておらず自治会と言っていた。この区会検討も管理組合業務か？

さて、郵便局を誘致したければ飯田産業に頼むことだ。場所は飯田産業所有の専有部分だから。
だけど45万円の賃料、共益費6万円以上で郵便局の経営が成り立つのか？
かつては特定郵便局制度があったが今はない。しかも日本郵政は民営化されてる。
経営効率を求める民間の郵便事業の時代だ。

[1208: みらい平駅前への郵便局設置について]

【ご意見要旨】
つくばエクスプレス「みらい平」駅周辺に，ぜひ郵便局を作って欲しいです。
【回答要旨】
郵便局設置については，区画整理事業計画段階で当時の国に要望等はしてお
りました。
しかし，いまだつくばエクスプレス沿線各駅周辺に郵便局は設置されていな
い状況です。郵便局株式会社では，「前々から要望については伺っており，み
らい平駅周辺については注目はしている。現在，民間企業になったため，経営
判断が迫られるので設置の約束はできない。」とのことですので，今後も郵便
局株式会社に設置を働きかけていきたいと思います。
（平成２３年３月回答）

[1209: マンション住民さん]

教えてください。
今回の訴訟の訴状とか証拠書類はどこで見れるのですか？
それらを見ないと良く分かりません。

[1210: 住民板ユーザーさん]

>>1209

今度の臨時総会でぜひ聞いてみましょう。

[1211: 住民板ユーザーさん1]

大規模修繕は住民説明会と臨時総会開くのに、訴訟は住民説明会も臨時総会開もないのはなぜですか？
それとも今度の説明会と総会は大規模修繕と訴訟のミックスですか？
それから自治会立ち上げると言って区会にすり替えてることの説明も一緒ですか？

[1212: マンション住民さん]

自治会というのは何となくわかりますが区会というのはどういう組織でどういう活動をするのでしょうか。
教えてください。

[1213: 第7期理事長]

区会＝地域の住民同士の交流や親睦を図る自治組織（いわゆる自治会・町内会）＋市から業務委託された行政事務を行う
つくばみらい市は、一敷地内に660世帯（3棟の共同住宅）もある当マンションを一行政区として区会を設置することを考えている。
そのために市は、管理組合に対して区会設置を実現するよう要請している。660世帯の区会は市で最大規模となる。

以下、旧投稿（res1022）を転載。

　区会は、市町村の実務上の行政区画内に設置される住民自治組織で、地方自治法で定める用件を満たし市町村長の認可を受けた自治会/町内会（認可地縁団体）のこと。認可地縁団体でない住民自治組織は区会になれない。
　ところで区会（自治会）に加入したい人は、これだけの仕事をする覚悟がいる。理事会報に一言で書いている「行政区（区会）事務」とはこれのことである。
　自治会の通常のコミュニティー活動に、区会になれば更に行政区（区会）事務が加わるのである。もちろん区会事務は有償で市町村から業務委託料が支払われる。
　この区会業務の内容を住民に一切説明せずに理事会は市に言われるままに区会設置を検討しているのである。

(1)市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)市及び市の執行機関、市関連の法人等(以下「市等」という。)が依頼する諸会費等を徴収すること。
(4)市等が開催する会議、懇談会及びその他イベント等の開催についての協力並びに当該会議等へ地域住民の参加を促すこと。
(5)市等が主催する各種の委員会、審議会及び行政協力機関等の役員の選出並びに当該審議会等への地域住民の参加を促すこと。
(6)市民の要望事項の連絡に関すること。
(7)市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(8)その他地域づくりに資すること。
(9)前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの。

[1214: マンション住民さん]

＞1213

有難うございました。何だか随分大変そうなことはわかりました。

[1215: 住民ユーザーさん]

>>1211
大規模修繕は、250万円を修繕積立金から取り崩すので、規約に基づき総会決議が必要になる。
訴訟は、裁判費用の新たな予算の承認が必要な場合は規約に基づき総会決議が必要になるが、
予算化されている滞納関係の裁判費用の範囲内で収まる場合、または理事が責任とって自腹で
応訴する場合は総会決議の必要はない。
ただし「なぜ訴えられたのか？原告と十分話し合って訴訟回避の努力をしたのか？なぜ訴状を公開せずにひた隠しにするのか？」は説明が必要。
せっかくの理事会役員との対面の説明会だから遠慮なく聞いてみるといい。

>>1214
大変なことが分かると自治会(区会)に入会しなくなるから理事会は説明しないのだよ。

[1216: マンション住民さん]

つくば市マンション連絡会の賛助会員（個人）に「センチュリーつくばみらい平 」が書いてありますが何かの間違いですか？
個人賛助会員であるならば個人名で書くべきなのにマンション名とは？それにつくば市ではないですし。マンションとして加入しているとは初耳です。総会決議があったのですか？
https://tsukuba-condominiums.jimdo.com/当会について/賛助会員リスト/

[1217: 第7期理事長]

>>1209
理事会は訴訟の内容を秘匿して組合員に一切公開しないけど、理事会の暴走にストップをかける非常に重要な訴訟なので、理事会に代わって原告が、住民専用サイトのホコロコマンションポータルの「みんなのＢＢＳ」に裁判資料を時系列でアップしている。
http://www.hocoroco.net/index.php?ac=toppage
この住民専用サイトは、第2期理事会で有効活用の方針が打ち出されて以降、理事会資料のアーカイブに利用されているので、理事会議事録・理事会会報の一部や管理規約・同附則、初期の管理委託契約書等も登録されているので見ることが出来る。
各期の理事長が登録することになっているが、怠慢な理事長は登録を怠ってる。

[1218: 契約済みさん]

>または理事が責任とって自腹で応訴する場合は総会決議の必要はない。
理事会では訴訟費用の審議はしてないし、理事会運営の根幹を揺るがす総会決議が有効か無効かの重要な裁判にもかかわらず、訴訟対応は理事長個人に一任と他の役員は訴訟から逃げてる。理事長が特別決議忌避の禁じ手を使った以上、訴えられたら責任を取らないとならないから訴訟費用は理事長の自腹、管理費から支出するものではない。
訴状読むと、提訴予告に対して理事長は原告との話し合い等の訴訟回避をすることなく、「無効の根拠を示せ」と強気の好戦的回答を独断で行ったので原告は提訴した、と書いてあるから理事長の責任だ。

[1219: マンション住民さん]

第10期と第11期の役員で消火器未交換の者を理事会は公表することですよ。
もし消火器未交換の役員がいたら、総会議案は役員を有利にするための議案だったことが証明されます。
そうでないことを理事会は証明する責任があると思うのですが。

[1220: マンション住民さん]

10月1日の臨時総会で業者決定し、10月末を目途に契約締結し、今期は実質11月の一ヶ月しかないのに、何で修繕積立金から250万円取り崩して1050万円+250万円＝1300万円近くの業者支払するの？契約って平成31年の２ヶ年以上じゃないの？

[1221: 元監理技術者]

臨時総会議案書を読むと、二次選考で絞り込まれた4社のビリけつが最終選考でトップに躍り出ているのがわかる。たぶんプレゼン能力が他社よりも高かったのだろう。でもその結果、当初予算の1050万円を超えたため、250万円の積立金取り崩しが発生したという事実がある。

これをどう説明するのか？そもそも1050万円の予算根拠は一体何か？
最終選考の4社のうち、2社はもともと1050万円を下回っている。

[1222: 住民板ユーザーさん]

今度の総会でいつものように議長委任が多いと、それだけで可決してしまう。
こんなことを繰り返していてはそのうちとんでもないことになる。結論はどうあれ、集まってしっかり討論しなくては。

[1223: 入居済みさん]

おれ詳しいけど、みんな議案書の内容読んでるの？
第10期の修繕積立金取り崩しの1050万円と今回各社の見積金額合計との違いが何か分かってる？
この違いを何も議案書では説明してないな、わざと説明してない。
また250万円の積立金追加取り崩しがなぜ必要になるか何も説明してない、これもわざと説明してない。
しかも今期に取り崩さなければならない必要性の説明が何もない。
この250万円の取り崩しは第13期でいいはず、今期に取り崩しても到底支払できない。

とにかく全体的に杜撰すぎる。不親切極まりない。

おそらく理事会は組合員を煙に巻いて突っ切ろうとしてるんだな。俺たちのやることに黙って従えと。
だからプロ住民に消火器の件で訴えられたりするんだよ。今回はどうかな？

[1224: 住民板ユーザーさん1]

今回の臨時総会の内容、一言で説明してください。資料読んでも分かりません。
何で臨時で総会が必要なのですか？緊急性があるのですか？来年1月の定期総会では間に合わないのですか？

[1225: マンション住民さん]

>>1224
議案書を読んで次のように理解した。
①委員会でコンペ第1位のジャトルに決定したので承認をお願いしたい。
②その結果、第10期で承認された修繕積立金取り崩しの1050万円の予算を大幅に超過したので、さらに追加で250万円を取り崩したいので承認をお願いしたい。

常識的に考えたら1050万円超えた時点でＮＧだと思うよ。
1050万円は組合員に承認された総会決議だから遵守しないとね。

[1226: マンション住民さん]

注には

10期総会において設計監理にかかる予算の一部1050万の取り崩しを承認しているため、今回は追加の250万の取り崩し承認となる。なお、長期修繕計画における設計監理業務の予算は合計で2000万円となっている。

だから1300万でも駄目ということにはならないのでは？

[1227: 住民さん]

まだジャトルに決まったわけでもないし契約もしてないのに今期中に1300万円も払うの？
期末の11月末まで2ヶ月たらずしかないのに。全部仕事しないのに払うの？
修繕積立金は支払い経費に充当する場合に限り取り崩すことができること知らないの？
修繕積立金会計は一般会計と違って取り崩しは厳格に規約で規定されてるのよ。

[1228: マンション住民さん]

普通は工事が終わってから支払うでしょ。
今回もそうなのではないですか。

[1229: 2号議案反対]

それなら今期に臨時で250万円を修繕積立金から取り崩す理由はないことになりますよ。
今期は先期に取り崩した1050万円も支払いがありませんし。

[1230: マンション住民さん]

ただの予算化？なのかな。よくわからないけれど。

[1231: 住民板ユーザーさん1]

>常識的に考えたら1050万円超えた時点でＮＧだと思うよ。
先期もそうだが、専門委員会委員長から理事会理事長宛てに仰々しく答申書が出てるけど白々しい。
理事会理事長は専門委員会の委員、専門委員会の委員長は理事会の理事。
理事会と委員会は談合の馴れ合い、委員会に中立性、独立性などない。

[1232: 住民板ユーザーさん2]

理事会が委員会に対して「予算オーバー、見直せ」と指示しなかったのはなぜ？
事実、予算内に収まってる業者が2社あるのだから。
プレゼン点数が他社に比べて異様に高いのが気になる。リップサービスか？
その結果、予算オーバーで250万円取り崩す羽目にになってる。
予算と言っても取り崩しの総会決議。総会決議が反故にされた。決議の意味が全くない。

[1233: 前のマンションで委員やってました]

金額面を全く評価してないのは不自然ですね。
理事会も2000万円までならいいみたいなこと言ってるのは理事として不見識です。
余ったらその分、管理組合は積立金が助かるのですから。
1050万円のラインで考えないと。コンサル費用は抑えたほうがいいと思います。
むしろ来年の施工業者選定のほうが重要です。施工品質に影響しますから。
指摘されているように、専門委員会は中立性を高めないと信用されませんよ。
理事会と専門委員会が同じメンバーらな専門委員会を作る意味はないです。談合です。
談合するなら理事会内の検討ワーキングでいいはずです。
専門委員会は理事会との連絡役に理事が1人いれば十分です。
理事会と兼務してる委員は、連絡員の理事を除いて理事を辞任しないと。

[1234: 住民板ユーザーさん]

>> 1233

> 金額面を全く評価してないのは不自然ですね。
> 理事会も2000万円までならいいみたいなこと言ってるのは理事として不見識です。

全くその通り。1月の総会ではお金が足りないという理由で積立金を値上げしておきながら、カラー刷りの立派な会報を作ってみたり、予算を250万もオーバーしてみたり、そんな金どこにあるのか？

積立金を払っている組合員をばかにしているのか？

[1235: 住民板さん]

委員会は本来理事会から独立して中立な立場で検討しないといけないのに、理事会の理事長が委員で委員会まで支配してるようじゃお手盛りの検討結果と言える。だから250万円も予算超過してるのに、理事会は何も文句を言わないのだよ。しかも積立金から取り崩すから承認しろと平気で議案にあげる。

[1236: 住民]

設計コンサルはどこでもいいけど、1050万円が基準なんだから値引きさせたらいいのでは？
八生と東京建物リサーチなら値引き無しの即決だ。追加の取り崩しもない。
これなら住民に説明がつく。

[1237: 第7期理事長]

大規模修繕工事の一環としての修繕積立金の取り崩しは、第7期に鉄部塗装工事で実施した。
第6期定期総会決議で取り崩しの承認、第7期で工事実施と支払経費への充当。
一方、今回は設計監理業者候補と契約締結するに当たり、第10期定期総会で取り崩し承認決議された1050万円に対し、更に今期臨時で250万円の修繕積立金の取り崩しを追加で行うために、臨時総会に諮ると言うものである。

前者と後者の違いは何か？
前者は第6期に取り崩し承認決議された修繕積立金を、第7期に充当する経費実態が鉄部塗装工事として存在した。
ところが、後者は第10期に取り崩し承認決議された修繕積立金に、第11期で臨時に取り崩し承認決議して追加加算したとしても、第11期に設計監理業務が実施されないので支払充当する対象の経費実態が存在しないということである。

後者は、「修繕積立金は、使途を限定して経費に充当する場合に限り取り崩すことが出来る」と定めた管理規約第35条第1項に違反している。「取り崩し」は「予算の枠取り」に非ず。
ここで不可解なのは、第6期の取り崩し決議をした理事長と、今回の第11期臨時取り崩し決議をしようとしてる理事長が同一人物なのである。5年経って老いたか？

従って、250万円のに修繕積立金取り崩しの第2号議案は、管理規約第35条第1項に違反している点で「無効」である。もし議案撤回されず決議された場合は、消火器一括交換同様に総会決議無効確認訴訟に発展する可能性がある。

[1238: マンション住民さん]

今期の理事長ひどすぎますね。消火器交換で訴えられたり修繕積立金の取り崩しで管理規約違反したり。組合員のためにも早く新しい理事長に代えてほしいな。

[1239: 匿名さん]

>>1238 マンション住民さん
あなたが立候補してはどうでしょうか？

[1240: 住民板ユーザーさん]

どうせ決議が無効になるなら、総会はやらなくてもいいですね。
説明会だけ開いてもらいますか？

もしくは、せっかくなので総会を開くだけ開いて、消火器問題について話し合うのもよいかもしれません。
年内に消火器問題で総会を開くことを理事・監事に要求して、その場で開催を決めてもらうこともできますし。
理事・監事の一人ひとりにこの問題に関する見解と、消火器交換が済んでいるかどうか聞くこともできます。

[1241: 住民板ユーザーさん]

>>1238 マンション住民さん
あなたが立候補してはどうでしょうか？

そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受け止める必要があります。理事会の空気を変えるためには少なくとも過半数を入れ替える必要があるでしょう。このスレッドに書き込んでいる皆様にはぜひ来期に立候補していただきたいと思います。

[1242: 住民Ａさん]

>どうせ決議が無効になるなら、総会はやらなくてもいいですね。
決議が無効になるのは第2号議案だけです。第1号議案は規約違反はないので有効です。

>年内に消火器問題で総会を開くことを理事・監事に要求して、その場で開催を決めてもらうこともできますし。
提訴予告を蹴ったくらいですから、応じないでしょう。

>そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受け止める必要があります。
いまの理事長は通算8期も理事会に根を下ろしてます。それでこの有り様です。
理事会報には書かれてませんが、10期で11期の理事に立候補したのは5名もいますよ。しかもこの5名は10期の理事ばかり。

[1243: 住民板ユーザーさん]

>>1242
詳しく教えていただいて、ありがとうございます。

>>そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受>
>け止める必要があります。
>いまの理事長は通算8期も理事会に根を下ろしてます。それでこの有り様です。
>理事会報には書かれてませんが、10期で11期の理事に立候補したのは5名もいますよ。しかもこの5名は10期の理事ばかり。

ちなみに立候補者数多数の場合にはどうなるのでしょうか？規約第44条2には「理事および監事は組合員のうちから総会で選任する」とありますが、選挙なのかくじ引きなのかよくわかりません。

[1244: 住民Ａさん]

>ちなみに立候補者数多数の場合にはどうなるのでしょうか？
役員定数は19名、19名を越える立候補はまず考えられないと思いますが、もしそうなった場合の選出方法は、①理事未経験者を最優先して選出し、②次に理事経験年数の少ない者の順に選出する、という具合ですね。そして選出した候補を総会にかけることになります。ただしこの選出方法は規約や細則に規定されてるわけではないので、そのときの理事会の裁量になります。

それから今回の臨時総会ですが、設計監理業務契約締結は総会決議が必要との規約はありませんので、理事会マターで決定し期末定期総会報告でも良いと思います。実際4年前の大規模修繕工事の鉄部塗装工事の契約締結は臨時総会にかかってません、期末定期総会での事後報告です。その前の期には工事実施と修繕積立金取り崩しの承認決議はされてます。
規約で契約締結承認の総会決議が必要なのは、損害保険付保契約と管理業務委託契約だけです。それ以外は総会決議をとるか否かは任意です。
ですから、今期の期末定期総会は管理業務委託契約の承認（管理業者決定）決議があります。
ところでこの管理業者の決定、アンケートだけでごまかそうとしているみたいですね。もう時間がありませんから。

[1245: マンション住民さん]

8期もいるって異常じゃないか？毎日が日曜日の年金ジジイ？

[1246: 入居済みさん]

8年も理事会に尽くしてくれているのは有りがたいことだが、提訴されたり規約違反犯したりしてるようじゃ運営能力に問題があるということだろう。法令や管理規約を勉強しなさい。

[1247: マンション住民さん]

若い方々が理事会で活躍されるのをお待ちしています。
そろそろ世代交代ですね。

[1248: 住民板ユーザーさん]

>>1244

いつも詳しく教えていただき、大変ありがとうございます。

>>役員定数は19名、19名を越える立候補はまず考えられないと思いますが、もしそうなった場合の選出方法は、①理事未経験者を最優先して選出し、②次に理事経験年数の少ない者の順に選出する、という具合ですね。そして選出した候補を総会にかけることになります。ただしこの選出方法は規約や細則に規定されてるわけではないので、そのときの理事会の裁量になります。

選挙やくじ引きではないことは、よくわかりました。「そのときの理事会の裁量」ということは、逆に「理事経験が多いほうから順に決める」なんてブラックな状況もルール上はありうるわけですね・・・。

いずれにしましても、10人新しい人が入れば過半数になりますので、理事会も今までどおりというわけにはいかなそうです。ここにいろいろ書き込んでいる人が10人立候補してくだされば理事会は変わります。

[1249: マンション住民さん]

今の事長を解任しないと良くならないでしょう。8期も居座って理事会を支配してますから。
先期も今期も修繕委員会にも入り込んで委員会もコントロールしてるくらいですから。
理事会から永久追放した方がいいですね。

[1250: マンション住民さん]

コントロールというほど力はないと思うよ。理事会の在任期間は長いけれど只の気の良いおじさん。

一生懸命長いことやっているけれど規約の問題等で突っ込まれ気の毒と言えば気の毒。

人間的には好きだけれど県知事同様そろそろ交代した方が良いのかもしれない。

[1251: 住民板さん]

提訴予告されたのに一本気の性格が災いして突っ張ったから自業自得だと思うよ。
ところで「取り崩し」は「予算の枠取り」に非ずと言うけど、 予算化も取り崩しも支払うのだから同じでは？

[1252: 元監事]

>>1251
予算という意味じゃ同じですね。一般会計も積立金会計も収支計画表に支出予算として計上しますから。
だから第2号議案に250万円追加取り崩しの収支予算計画表が無いことに疑問を持ちます。手抜きですか？

[1253: 住民板ユーザー6]

ジャトルの工数単価が他社の1.5倍以上もするのは高すぎないか？

[1254: 元技師(A)]

>>1253
単価の高い安いは、国の発注工事の設計単価を参考にすればいい。

平成２９年度 設計業務委託等技術者単価について
設計業務等技術者給与実態調査に基づき、平成２９年度設計業務委託等技術者単価を決定し、
平成２９年３月１日より適用することとしましたので、お知らせします。
https://www.mlit.go.jp/common/001172212.pdf

[1255: 入居済みさん]

理事会の話聞くと、修繕積立金会計の収支計画表に今期支払いが無いにもかかわらず1300万円の支出項目を書きたいために、修繕積立金の取り崩し議案を上げたということだった。取り崩しの意味を履き違えてる。だから修繕積立金の取り崩しを定めた管理規約に違反してると指摘されるわけだ。

[1256: 住民板ユーザーさん2]

おいおい、理事会に公認会計士がいるんとちゃうか？ったくー！

[1257: 住民]

収支予算の変更は、管理規約第67条第2項により臨時総会決議が必要。
この収支予算変更の臨時総会は、第5期の東北地方太平洋沖地震（2011年）のエキスパンションジョイント復旧工事で実施した。
この時は数百万円の工事だったので、修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計から支出した。もちろん工事経費に対して期内に支払充当するための予算変更であった。
今回のように、予算枠取りのためだけに予算変更と称して修繕積立金を取り崩すために臨時総会にかけるなど、管理組合運営を知らない理事会のやることだ。
第5期の理事長は今期の防火管理者、理事会に出席してるから当時のことを聞いてみたらいい。臨時総会前に説明会もやっている。

[1258: マンション住民さん]

訴訟で消火器の無償支給がなくなったのに未交換の人たちに対して購入の斡旋をして交換させないのですか？
理事会は「居住者の安心・安全を妨げる重大な問題」と言っときながら何もしませんね。
ほんとにそう考えてるのなら訴訟のあるなしにかかわらず交換させると思いますよ。

[1259: 元監事]

>>1251

　一般会計はプール金会計ではないので、徴収管理費等の収入に対して経費支出する。「取り崩し」ではない。収支決算で剰余金が出れば翌期予算に充当が原則（管理規約第70条第1項）。ところが、当マンションは過去に毎期多額の剰余金が発生していたので剰余金をプールしてる。だから多額の剰余金を発生させないように、駐車場使用料を修繕積立金会計に振り替えたり徴収管理費の値下げを実施している。

　他方、修繕積立金会計はプール金会計である。収入の徴収修繕積立金や駐車場使用料を毎期プールして行く会計である。だから計画修繕工事で支出する時はプール金から支出する。これが修繕積立金の「取り崩し」である。（管理規約第35条第1項）

　従って、修繕積立金は予算化のために取り崩すのではない、計画修繕工事等の経費充当のために取り崩すのである。そして修繕積立金は直近で支払いの予定が無いのにむやみに取り崩すものではない。

[1260: Ａ棟中層階住民]

>>1258
なぜ理事会は消火器交換してない人を訴えないのですか？もう4年も経ってます。
管理費滞納は6か月超えると訴えるのに消火器は4年も放置ですか？矛盾してます。

[1261: マンション住民さん]

>理事会は「居住者の安心・安全を妨げる重大な問題」と言っときながら何もしませんね。
>>1260 同感です。
管理費の滞納を取り立てるのも重要だが、こっちのほうが住民にとって怖いことです。

[1262: マンション住民さん]

>>1261
と言うことは、消火器設置義務違反者のためにマンションの防火に対する安心・安全が損なわれていると言うことですね。それなら義務違反者は区分所有法第6条第1項の「共同の利益に反する行為をしてはならない」に違反してます。
管理組合が義務違反者を訴える根拠がここにあります。

[1263: 住民さん]

自分の懐の痛まない管理費で買意与えた方が手っ取り早いという安直な発想なんだろう。
管理費の内部留保は4000万円近くあるから550万円くらいの取り崩しはどうにでもなるから。

[1264: 第7期理事長]

　第2回口頭弁論（平成29年9月29日）の被告答弁書が裁判所に提出されたが、原告の区分所有法違反・管理規約違反による総会決議無効の主張に対し、被告は案の定、管理規約の規定に関わらず消防法を拠り所に総会決議の有効性を強弁で主張していた。
　これは総会決議の内容に整合するように管理規約を改正しなかったため、強弁を労して総会決議の有効性を主張せざるを得ないことによるもので、管理組合自らマンション内の法律である管理規約を空文化する暴挙暴論と言える。
　これに対する原告の反論は、次々回の第3回口頭弁論で陳述することになる。

[1265: 住民板ユーザーさん]

文句ばかり言っても、行動する人がいなければ何もかわりません。
昨日の説明会にも何人出席したのでしょうか？ちらりとのぞきましたが、ガラガラでした。
質問もあまりなかったようで、予定より３０分ほど早く終わってしまったようです。

[1266: マンション住民さん]

説明会って単なるポーズだと思ったらいい。「住民に説明した！」という理事会のポーズ。
今まで住民説明会を何回かやったけど、説明会の議事録すら回ってこない。
だから何を説明したのか、どんな質疑があったのか、さっぱりわからない。
これでは「住民に説明した」ことにはならない。住民への説明は文書による全戸配布だ。
ところで俺は事前に文書で質問して文書で回答を要求した。
その回答と議案書の内容を加味して既に議決権行使書を提出済み。
だから説明会にも出ないし総会にも出席しない。
説明会は意味はない、単なる理事会のポーズ。

[1267: 元監事]

今まで総会議案の件で複数回説明会を開いたのは、駐車場の2台目使用の扱い方法（第4期）と管理委託契約の締結（第5期）だった。管理委託契約の締結の説明会は3回にも及んだ。

[1268: 住民板ユーザーさん3]

>>1265
たぶん、住民は設計会社はどこでもいいと思ってるのだろう。
新築なら設計の質が大きく影響するけど、改修工事だからどこが設計しても大差ないと。
むしろ来年の施工会社選定の方が大事だろう。改修工事の施工品質が求められるから。
委員会は一所懸命やってるようだけど、広報不足でその熱意や努力が住民に伝わってない。
と言うよりも大半の住民は修繕工事には興味がないのかも知れない。
自治会検討委員会作ったら興味を持つ住民は多いと思う。
今は理事会の中だけで検討して、住民には一切説明していない。密室会議で検討してる。

[1269: 詳しい人]

　今回の件は、管理組合運営における意思決定手続きの問題ではないかと思う。
　管理組合の意思決定手続きは、総会の決議と規約があり、総会の決議で足りる事項なのか、規約という形式で定めるべき事項なのか、の選別が必要である。
　しかるに、本件の総会決議無効確認訴訟は、消火器交換は区分所有者負担と規約で定められているにもかかわらず、管理組合負担で一括交換するというものであるが、この管理組合による一括交換が、総会の決議で足りる事項なのか、規約で定めるべき事項なのか、が裁判での争点になりそうである。ここで言う「規約で定める」とは、既に区分所有者負担の消火器交換が規約化されているので、この規約の「変更又は廃止」になる。

　今回の総会決議の内容には「管理組合による消火器一括交換」の使用細則の規定追加も含まれているが、区分所有者の消火器交換義務を定めた規約を変更せずに細則で規定、しかも規約と異なる内容の規定である。
　平成28年3月26日の第10期第2回理事会で管理規約改正が必要と審議していながら改正を怠ったため、総会決議の内容、規約、使用細則、この3つ間に矛盾が生じ整合が全く取れなくなっている。

[1270: 匿名さん]

理事会に聞いたけど、有効期限内の消火器があるのに理事会が配る新しい消火器も置かないとだめだとか。
消火器2本も下駄箱傘立ての中に入れるの？邪魔でしょうがない。

[1271: 住民板ユーザーさん4]

>>1270
邪魔ならメーターボックスの中に放り込んどきゃいいじゃん。

[1272: マンション住民さん]

理事会は消火器を配るの止めているのではないですか？

[1273: 元監事]

>>1271
消防法による共用廊下設置消火器の代替設置の住宅用消火器は各戸専有部分に設置する必要がある。
メーターボックスは全体共用部分であるからＮＧ。

>>1272
原告に脅されたので理事会決議で執行留保した。
管理組合が裁判に勝てば執行される。

[1274: 第7期理事長]

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第二回口頭弁論：9月29日（金）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

　被告管理組合の答弁書を要約すると次の通り。
　被告である組合員は全員頭に叩き込んでおく必要がある。

　被告管理組合は消防法で建物の防火管理義務を課されているので、消防設備に不備があると、管理規約第80条10号で区分所有者に各戸専有部分の住宅用消火器の維持管理・交換義務が課されている規定にも関わらず、被告管理組合はこの不備を是正する義務がある。
　そして、各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
　従って、被告管理組合が、住宅一部共用部分の備品である各戸の住宅用消火器の不備を是正するために、住宅管理費から費用を支出して新たな住宅用消火器を交換設置することは、管理規約第80条10号に何ら違反するものではなく総会普通決議で事足りることである。
　よって本件総会決議は適法かつ有効であり、本件総会決議が無効であるとの原告区分所有者の主張には理由がない。

[1275: マンション住民さん]

>>1274
何時の間に下駄箱の中の消火器が住宅一部共用部分に変更されたのですか？
1月の総会では一切説明がありませんでしたが。

[1276: 元監事]

>>1275
変更されてない。
元々住宅用消火器は分譲時に玄関の下駄箱内に設置されている附属物で、区分所有者資産であって共用部分ではない。
1月の総会では、住宅用消火器を住宅一部共用部分の附属物に変更する共用部分変更の議案はなかった。もし消火器一括交換の議案が共用部分の変更を伴うのなら、総会決議は特別決議が必要になった。
住宅用消火器を共用部分の附属物に変更するなら、同時に専有部分内の設置なので専用使用権も付与しなければならず、規約の変更は必須となり、区分所有法第17条第1項「共用部分の変更」により特別決議が必要である。

[1277: 住民板ユーザーさん]

>>1276
もし仮に消火器がもともと共用部分備品で区分所有者資産でないとしたら、区分所有者資産と信じて消火器を自費交換した組合員は規約を読み間違えたバカだったということか？頭のいい理事会は、誰も消火器を自費では交換していないんでしょうね。

[1278: 住民板ユーザーさん]

しかも、えむぽたを見たところ、被告は「本件決議は平成25年に自費交換によって住宅用消火器を交換した者に対し、既存の住宅用消火器の廃棄を義務付けるものでもなく、区分所有者間に不衡平が生じることはない。」と主張している。捨てないでそのままもっていれば不公平ではないとは、まじめな組合員をとことんばかにした主張だ。消火器を自費で交換した約４００世帯の組合員は怒りを見せたほうがよいかもしれない。

[1279: ms元監事]

被告は住宅用消火器が住宅一部共用部分の備品であることの証拠を示す必要がある。
原告も同様、住宅用消火器が区分所有者資産であることの証拠を示す必要がある。
それが裁判における証拠認定である。

[1280: マンション住民さん]

こんな記事があります。
毎日新聞webサイト2017/10/01 10時03分

　マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、
工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

以下は記事を

[1281: 経験者]

予算9億円と決め、設計から施工まで1社に決めて、「9億円の中で全部やれ！」と言ってやらせればいい。
なんだったら１０９にやらせてみてはどうか？１０９は建設工事が出来る管理会社。
管理業務と修繕工事が1社で一体で出来るからメリットは相当あるよ。
設計施工監理と施工を別々に分けると全体では高くなる。
要するに「金ありき」なんだから。管理組合、無い袖は振れないよ。

[1282: 契約済みさん]

>>1277
住宅用消火器は、物件引渡し時に1本各住戸の玄関付近に設置されていて、取替え等の維持管理は区分所有者の責任と負担、と売買契約書に書いてあるよ。だから専有部分の付属物で住宅一部共用部分の付属物ではないですね。

[1283: マンション住民1]

消火器2本も下駄箱に入れるの勘弁してほしい。

[1284: 通りがかりさん]

>>1283
理事会は、専有部分の下駄箱の中に邪魔になる住宅一部共用部分の消火器を設置する場合、区分所有者の承諾を得る必要がある。

区分所有法第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[1285: 住民板ユーザーさん1]

一層のこと、専有部分の住宅用消火器廃止して、共用廊下に20m以内ごとに業務用消火器を置いたらどうか？
この方が本数も少なくなり、耐用年数も伸びるし、区分所有者管理ではなく管理組合管理になる。

[1286: マンション住民さん]

でも、台所で天ぷらの火が！となったら動転して共用廊下まで行っている間に大変なことになりそうだよ。