センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1147: 住民さん]

理事会は「総会決議無効確認請求」の訴訟がどのような類の訴訟なのか知らなかったと思う。
知ってたら、絶対に訴訟は避けたはず。だから「提訴に対して応訴」と軽はずみな決議をしてしまった。

[1148: マンション住民さん]

今回の裁判は原告、被告どの位の費用がかかるのでしょうか？
勿論、裁判の長さ（期間）にもよるのでしょうが。
負けた側は勝訴した側の費用も払うのですか。

[1149: 詳しい人]

今回の訴訟は、損賠請求や慰謝料請求とは違う経済的対価を求める訴訟ではないから、弁護士の着手金と成功報酬は対価額からは計算できない。（対価額のパーセントで決まる。）従って弁護士との相談で決まる。
ざっと見て、50万円～100万円はかかると思う。原告も被告も100万円くらいの軍資金は見ておいたほうがいい。
言い換えれば、100万円くらいの軍資金がないと弁護士を立てて代理人訴訟はできない。本人訴訟なら弁護士は不要だが。
だから訴訟するにはそれ相応の覚悟がいるし、勝訴の見込みがなければ金がかかるから普通は提訴しない。
負けた側が払うのは、訴訟費用すなわち訴訟経費であって、弁護士の着手金と成功報酬は負担しない。
裁判費用の大部分のウェイトを占めるのが、この弁護士の着手金と成功報酬である。
今回、被告は自腹を切らずに管理組合費で賄うが、原告は自己資金の自腹である。
ただし管理組合費で賄うからと言って勝手に支出するわけには行かない。
今回の訴訟は、管理規約に定めのある滞納や義務違反者等の訴訟と違い、管理規約に何ら定めがない種類の訴訟である。
だから臨時総会で裁判費用支出の承認が必要なのである。でも臨時総会は開かれない、大問題だ。

[1150: 詳しい人]

　理事会報を読むと、おおよその係争方針は見えてくる。

　被告の理事会は「総会議案の内容には防火上の正当な理由があり、この総会議案は適法な手続きで賛成可決されたものだから有効な総会決議である」と主張するようだ。防火管理上、義務違反者の未交換住宅用消火器を放置できないので、管理組合が管理費で一括交換する施策は、道理にかなっており何も間違っていないし適法な手続きで賛成決議をとっているから、総会決議は無効であるわけがない、と。

　一方、訴状によると原告の組合員は「総会決議の内容に区分所有法違反と管理規約違反が認められるので、総会決議の内容は法令違反・規約違反の点で無効である。」と主張している。施策の良し悪しの問題以前に、その施策を総会議案化した時点で議案内容が法令遵守・規約遵守がなされてない違法なものだ、と。

　管理組合の総会決議無効確認訴訟は、ネットで検索すると過去の判例が見つかるが、総会決議の内容の正当性や妥当性が裁かれるのではなく、「総会決議の内容が違法」または「総会決議の手続が違法」の違法性の有無で、無効や取消しの判決が下りてるようだ。以下は総会決議無効確認判決の例である。
●普通決議の使用細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた例（今回の普通決議での使用細則第9条第9号の制定が該当すると思わる。)
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた例（今回の総会決議の内容が管理規約第80条第10号に違反することに該当すると思われる。)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[1151: マンション住民さん]

弁護士にこのような提訴が、と相談したら
答えは、応訴にもっていかれます。
弁護士は今や「ビジネス」ですから。
俗に言う人助けでは決してないのです。

[1152: 第7期理事長]

　8月17日に被告答弁書が原告に送達された。
　8月29日の第一回口頭弁論は、原告組合員代理人弁護士は出席し訴状を陳述、被告管理組合は答弁書を擬制陳述（民訴法第158条）、次回の口頭弁論期日を決めて終了する予定になった。
　被告の答弁書は「原告の請求を棄却する。認否、反論等は追って行う。」という定型的な簡単なもので、実質的な答弁は次回以降行うというものである。なお、被告の代理人弁護士は、5年前のミツバチ訴訟の時に当時の第6期管理組合が委任した弁護士と同じであった。
　第一回口頭弁論はボクシングでいうところのグローブ合わせだけで終了し、実質的なファイトは第二ラウンドに持ち越されることになった。

【民事訴訟法第158条（訴状等の陳述の擬制）】
原告又は被告が最初にすべき口頭弁論の期日に出頭せず、又は出頭したが本案の弁論をしないときは、裁判所は、その者が提出した訴状又は答弁書その他の準備書面に記載した事項を陳述したものとみなし、出頭した相手方に弁論をさせることができる。

[1153: 住民板ユーザーさん2]

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[1154: マンション住民さん]

>>1147
>理事会は「総会決議無効確認請求」の訴訟がどのような類の訴訟なのか知らなかったと思う。 知ってたら、絶対に訴訟は避けたはず。

どうして訴訟を避けるのですか？

[1155: マンション住民さん]

>>1154 それは簡単、総会決議が絶対ゆるぎないもの。
と これ一直線の思考の理事長 だからです。

[1156: 住民さん]

それは言えてる。
「たとえ総会決議が間違っていても、賛成可決された以上はその決議を執行する義務がある。」
理事長の鑑といえる。
と言うか、10期で理事に在籍して11期に居座って理事長だから、10期に自分が決めたこと覆すことできないんだよ。
だから組合員から法的措置をとられたんじゃないの？

[1157: 詳しい人]

>>1154
総会決議の内容が管理規約に違反してるので、総会決議無効確認訴訟をやられたら一発でアウトだから。
提訴予告に対して、6月24日の理事会で「規約改正の再提案を検討すること」を決議しているが、裁判では第10期定期総会時点で規約が改正されてないことが証拠で確定しているため手遅れである。

[1158: マンション住民さん]

>1157 お尋ねします。

今回議論になっている消火器の件。
区分所有者に義務がある消火器を、買い替えせず無視している
ものに対し、管理組合は消火器を購入し、その費用を管理費に含め徴収
することができないのでしょうか。
規約変更の、可否を含めお尋ねします。

[1159: 詳しい人]

>>1158

なにも規約を変更する必要は何もない。

住宅用消火器未交換の区分所有者は、次の法令ならびに規約に違反している。
①管理規約第80条第10号（住宅用消火器の維持管理交換義務）違反
②消防法第17条第1項（消防設備の設置と維持の義務）違反
③区分所有法第6条第1項（共同の利益に反する行為の禁止）違反

義務違反者に対する措置は、区分所有法第57条（管理規約は第75条）を発動し、期限を定めて消火器交換の催告し、期限内に交換なき場合は法的措置をとればよい。これは同じく義務違反の管理費滞納の催告→法的措置と同じ方法であるが、管理費滞納は理事会決議で済むが区分所有法第57条発動の場合は総会決議が必要になる。

具体的には、214名の義務違反区分所有者がいるが、まず初めは消火器未交換区分所有者を数名ピックアップし、全組合員に対する見せしめのために法的措置をとることである。ベストなのは、第10期と第11期の理事会役員で消火器未交換の役員を真っ先に血祭りに上げるのがよい。理事長に言って血祭りリストを出してもらえばいい。
高々7千円くらいの消火器を買わなかったために、何十万円も裁判費用を持ち出さなければならないとなると、内容証明郵便による催告の段階で組合員はみなギブアップする。

ギブアップした組合員は、消火器を自分で買うか、あるいは管理組合に消火器を手配してもらい管理組合に代金を払えばよい。この場合、代金の支払いは管理費の引き落としの時に消火器代を加算して引き落としてもらえばよい。

今年は8月20日から26日にかけて消防設備法定点検が実施されるが、このときに消火器有効期限切れが厳しくチェックされ、部屋番号・区分所有者氏名のリストが、被告管理組合の訴訟最終証拠として裁判所に提出されることを知っておいた方がいい。

[1160: マンション住民さん1]

>>1158
>>1159

こうやって見てみると、消火器未交換者に対してこんなに簡単・確実に催促できるにも関わらず、ろくに催促してこなかった理事会の責任は重いとつくづく思う。催促しなかったこと、規約違反と知りつつ総会で採決したこと、訴訟予告にきちんと対応しなかったこと、すべて初歩的なミスであり、大失態と言える。監事もここまで状況が悪化するまでよくほっといたな。

[1161: 管理組合員]

>> 1160

そのような理事会の悪政を増長させ、法令違反・規約違反の総会議案に何も文句を言わず賛成し、
被告として訴えられても何もしない組合員にそもそもの問題があるとも言える。
今思うと、ここ数年、おかしいと思うことが多々あった。
今からでは遅すぎるかもしれないが、そろそろ組合員全員で声を上げ、行動を起こすときかもしれない。

[1162: マンション住民さん]

全て理事長の資質の問題。
守旧派が支配体制維持のために役員に残留し、毎期順送りで理事長に就任。
過去、革新派理事長が出たのは第5期の前半（中途辞任）と第7期のみ。

[1163: 住民さん]

　先期の理事長も、今期の理事長も、総会決議の内容が規約違反しているとの認識が全くない。やはり資質の問題といわざるを得ない。
　規約がある以上は、規約と異なる決議内容は全て規約違反になる。
　規約で区分所有者の負担で交換することが義務付けられているのに、管理組合の負担で交換するという総会決議は、当然のことながら区分所有者負担で交換を義務付けた規約に違反する。
　例えで説明すると、「人は右側通行」のルールがあるのに、「人は左側通行」を集会の決議で賛成をとったとすると、その集会決議の内容は「人は右側通行」のルールに違反していることは明らかである。

[1164: 住民板ユーザーさん1]

　いや、規約違反は認識しているよ。一度は管理規約の改正が必要なことを理事会で決議している。平成28年3月26日の第10期第2回理事会「なお、管理規約において消火器の更新は個人の責任と負担で行う旨が定められているため、実施においては規約の変更（特別決議）が必要となります。」と。
　だから規約を変更せず、規約に反する議案を総会に上程し賛成決議したことは、理事会はワザと規約違反したのである。悪政と言われる所以である。
　理事会が規約違反したことは、証拠のある確信犯だから裁判では著しく不利になる。

[1165: 住民板ユーザーさん2]

>>1164
なぜ理事会はワザと管理規約違反したのですか？
550万円の消火器発注と何か深い関係があるのでせすか？

[1166: 住民板ユーザーさん1]

>>1165
それこそ貼紙にあるように理事長に面談申し入れて質問することだよ。

[1167: 詳しい人]

提訴予告に対して、6月24日の理事会で「執行の一時留保」と「管理規約改正の再提案」を決議するくらいなら、「第11期定期総会で第10期定期総会第5号議案決議の取消しを上程する」を決議して、原告に通知して提訴を思いとどませる方策を講じていれば訴訟にならなかったと思う。提訴予告によって既に管理規約違反を認識していたのだから賢明な理事長ならそうしただろう。

[1168: 住民板ユーザーさん1]

理事会に個別面談して理事会の対応を聞いた方はいますか？

[1169: マンション住民さん]

理事会の対応って決まってるのでは？
「提訴に対しては応訴」裁判で戦って理事会の施策が正しいことを証明する、「執行の一時留保」裁判の結果が出るまでに消火器を買うと敗訴判決なら理事に550万円の弁済リスクが発生するから執行停止、「管理規約の改正検討」規約に違反してるから規約を改正して総会決議が規約に抵触しないように辻褄合わせする。
既に理事会で決議されてる。聞くまでもないこと。
聞くなら、なぜ臨時総会を開催して裁判費用の支出承認をとらないのか？消火器未交換組合員は、いずれ管理費滞納みたいに管理組合から訴えられるのか？だけだと思う。

[1170: 住民板ユーザーさん]

個別面談の貼り紙がなくなってしまった。

[1171: 住民板ユーザーさん2]

>なぜ臨時総会を開催して裁判費用の支出承認をとらないのか？
本来なら避けて通れた訴訟だったのに理事会の不手際で提訴されてしまったので、理事が責任とっての自腹だから管理組合費の持ち出しがないからですよ。前回のミツバチ訴訟の時は管理組合業務中の傷害事故で共用部分の保険で賄えたので、管理組合費からの持ち出しがなかったので裁判費用支出承認の臨時総会は開かれませんでした。
>消火器未交換組合員は、いずれ管理費滞納みたいに管理組合から訴えられるのか？
8月の消防設備法定点検後に未交換宅が確定するので、それから催告して今期の期末定期総会（来年1月末）での提訴の承認決議してからですから、訴訟は早くても来年の2月以降になるでしょう。

​>個別面談の貼り紙がなくなってしまった。
その貼紙は、もともと8月10日付けで掲示期限は8月21日までの管理組合の判子が押してありました。通常、掲示期間は2週間ですが、わざと短く設定していました。本来なら、全戸ポスト投函するべき内容ですね。
この件に関しては理事会は出来るだけ組合員とコンタクトしたくないのでしょう。触れられて欲しくないということですね。

[1172: マンション住民さん]

書き込みにはどうかなあと思うようなことも有り
念のため掲示板マナーから引用します。

他人を演じない

マンションコミュニティの掲示板システムは投稿された方のサーバーアドレスが残ります。見る人が見れば自作自演もばれるものですが、管理人はすぐに分かります。
特に掲示板で、もめたときなどに自分の立場を有利にしようと、味方が多くいるように見せかけるために複数の人物を演じる人がいます。自作自演もアクセス禁止処分となりますのでご注意下さい。

[1173: マンション住民さん]

>書き込みにはどうかなあと思うようなことも有り
理事さんですか？どのようなところがどうかなあと思うのですか？

[1174: マンション住民さん]

>>1172 マナー的には何の問題も感じないですよ。
極常識な内容じゃないですか。

[1175: マンション住民さん]

私が一番知りたいのは、消火器一括交換するには管理規約変更の特別決議が必要と10期で審議していながら、なぜ10期の総会議案で管理規約を変更せず規約違反の総会議案にしたのか？ということです。

[1176: マンション住民さん]

結果は司法が判断するでしょうから、その判断を待ちましょう

でも「理事さんですか？」ってレッテル貼りって、掲示板が荒れる要因になりますよね
念のため、理事会とは無関係ですが・・・

そもそも、消火器を購入した世帯と購入しなかった世帯があるという安全上の不十分さを放置したのはいつの理事会からですか？途中での入居ではこれまでの経緯がよくわかりません
いまさらそんなことを言っても詮無きことですが、

でも、そんなことより大切なのは、今現在のマンションの防火安全をどう確保するかということですね
その点で一致できる合意を見つけ出しませんか？
分断ではなく、協同を

[1177: 前の投稿者]

掲示板があれるのを避けるため
また、こんな問題でのいさかいでマンションの資産価値が棄損するのを避けるため
これ以上は書きませんが、同じマンションに住んでいる者同士
もうすこし大人の対応で、仲良くしませんか？

[1178: マンション住民さん]

>結果は司法が判断するでしょうから、その判断を待ちましょう
結果は見えてますね。理事会の隠蔽体質見てたらわかります。ミツバチの時は訴状を開示したのに今回は訴状すら開示しません。なぜですか？

>でも「理事さんですか？」ってレッテル貼りって、掲示板が荒れる要因になりますよね
どの投稿とは言いませんが理事が匿名で書いてますよ。

>そもそも、消火器を購入した世帯と購入しなかった世帯があるという安全上の不十分さを放置したのはいつの理事会からですか？
7期で自費交換の斡旋をしましたから8期以降です。訴状読めばそのことが書いてあります。

>でも、そんなことより大切なのは、今現在のマンションの防火安全をどう確保するかということですね
このマンションは、専有部分の消火器が共用部分設備ではなく区分所有者設備になってますので、防火管理義務は管理組合と区分所有者の共同一体管理です。類似の他のマンションは、専有部分の消火器が共用部分設備になっているのですが。
ですから管理組合と区分所有者それぞれに防火管理義務責任があるのです。それなのに区分所有者が義務違反を行っているということです。
区分所有者設備の消火器に関して管理組合としてできることは、期限切れ交換の消火器斡旋と義務履行の注意喚起くらいしかありません。注意喚起は消防設備法定点検時の警告、それと定期的な消火器斡旋の告知です。

>同じマンションに住んでいる者同士もうすこし大人の対応で、仲良くしませんか？
仲良くしたければ共同のルールを守り課された義務を果たすことです。それが大人の対応ですよ。

[1179: マンション住民さん]

>大切なのは、今現在のマンションの防火安全をどう確保するかということ
管理費を滞納すると、内容証明や訪問して催促していますが、消火器交換にしても
区分所有者の義務になっている。
したがって滞納者と同様にきっちりと催促が必要と思う。そうしてもらいたい。
そうでないとマンションの安全が確保できない。

[1180: 第7期理事長]

>ミツバチの時は訴状を開示したのに今回は訴状すら開示しません。なぜですか？
理事会との折衝経過の証拠書類が訴状に全て添付されているからだろう。
これを見ると、原告からの抗議、見直し要求、総会議案撤回要求、損害賠償請求を理事会が悉く拒否していたことが裁判で事実認定される。

[1181: マンション住民さん]

今回の裁判で総会決議は無効にされるのですか？

[1182: マンション住民さん]

訴訟になったので消火器一括交換が執行一時留保と書いてありましたが、判決が出るまで最低でも1年はかかると思います。
この間、消火器未交換の区分所有者たちを放置しておくのですか？それとも法的措置ですか？

[1183: 住民さん]

↑
理事会報にも書いてありますが、有効期限切れ消火器が多数設置されていることは住民の安心・安全を妨げる重大な問題と理事会は認識しているのですから、消火器未交換の義務違反組合員に対しては法的措置で徹底的に懲らしめてほしいです。

[1184: マンション住民さん]

>有効期限切れ消火器が多数設置されていることは住民の安心・安全を妨げる重大な問題と理事会は認識しているのですから
管理費で救済なんてせず、理事全員ですぐにでも対応してほしい。
義務を果たすよう切望している、危険極まりない。

[1185: 入居済みさん]

要望はご相談用紙に書いて防災センターの受付に提出すればいいですよ。
訴状にもご相談用紙とそれに対する理事長の回答文書が証拠として提出されていました。
いざと言うときに証憑になりますから全て文書にしておく必要があります。

[1186: 詳しい人]

理事会報で、消化器一括交換の意義とか使命を説いて適法に可決・成立したとか書いているが、理事会は訴訟における総会決議無効確認の「無効」の意味が分かってないようだ。被告になって応訴してるのだから、理事長はもっと訴訟の勉強をした方がいい。

[1187: 第7期理事長]

>>1181
総会決議無効確認請求の裁判では、総会決議の内容に法令違反や管理規約違反が認められれば無効にされる。
原告の訴状では、区分所有法違反2点、管理規約違反2点が総会決議の無効または取消原因として挙げられている。一方、第一回口頭弁論（8月29日）の被告答弁書では、原告のこの計4点の法令・規約違反に対しては、現時点では「認否と反論は追って行う」と第二回口頭弁論に引き伸ばしている。
【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第一回口頭弁論：8月29日（火）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

[1188: 第7期理事長]

本日、平成29年8月29日（火）の第一回口頭弁論終了。
次回の第二回口頭弁論は平成29年9月29日（金）11時30分から。

[1189: マンション住民さん]

現理事会は、管理規約遵守から逸脱していると考えられる。
裁判では被告側の総会決議が有効とは無理がありそうです。
しかしこの規約違反があると指摘し、原告の自己犠牲を厭わない精神には
マンション住民として頭が下がります。

[1190: 住民板ユーザーさん5]

原告、被告側におたずねします。責任を放棄した管理会社の契約をどうするか？
管理会社変更が望ましいと思う。

[1191: マンション住民さん]

管理会社には何も責任ないと思うけど。
総会決議を可決したのは管理組合、訴えられたのは管理組合であって管理会社じゃない。
管理会社は理事会から言われたことをやるだけだから。悪いのは理事会だよ。

[1192: 住民板ユーザーさん1]

規約違反して消火器を自費で買って交換しなかった組合員を、規約を遵守して消火器を自費で買って交換した組合員が、防火のためならみんなの組合費を使って助けてあげる、助け合いの優しい心、これに過半数の組合員が賛成したのだからしょうがないよ。規約違反して消火器買わなかった組合員は正解だったってこと。

[1193: 住民板ユーザーさん2]

規約順守の組合員がバカを見るという運営方針ですか？

[1194: マンション住民さん]

>>1193
裁判で総会決議が有効と判断されれば、その通りです。

[1195: 住民さん]

　竣工後初めての消火器自費交換を規約に則って実施したのが第7期理事会。ところがその後、第7期の規約遵守の施策を180度覆す規約違反の総会議案を作って組合員をミスリードして賛成可決させた第10期の正副理事長・理事が、残留して第11期の正副理事長・理事になってるから、第11期理事会は絶対に総会決議の見直には応じない。
　そこで第10期の悪政を正すために、自浄作用が全く期待できない第11期理事会に代わって、第7期理事会を代表した第7期理事長に第10期総会決議無効の法的措置を取られたってわけだよ。
　今回の訴訟は、実質は第７期理事会と第11期理事会の争いだ。
　今回の訴訟提起で組合員の信頼を無くしてしまったのだから、第10期から残留している第11期正副理事長と理事は引責辞任しないとだめだな。

[1196: 住民板ユーザーさん3]

>>1190
今回の訴訟で管理会社がダメージを受けるとしたら、消火器一括交換が執行留保になってしまったので今年度の消火器660本550万8千円の売上計画が未達になること。そして判決で総会決議が無効にされた暁には、受注自体が消えてなくなる。初めから消火器550万8千円の注文がなかったということ。担当者はタダでは済まないな。

[1197: かつて中にいた人]

今の理事長は通算8年も理事会にいる。ここ4年は連投してる。来年も連投するつもりか？しかも理事長を2回もやってる。このマンションは昔からそうだけど、理事会は残留組の守旧派が実効支配して理事長は仲間内から順繰りで出している。
時折革新派が理事長になろうとすると、守旧派は総がかりでそれを阻止しようとする。
確か今期の事業計画に役員選任方法の見直しがあったけど、守旧派撲滅のために連投制限を盛り込む必要があるな。そしたら今回のように革新派元理事長から訴えられるような失政はなくなると思う。
血は適宜入れ替えないと。連投は理事会の私物化、独善、専横、不正を招く。

[1198: 契約済みさん]

専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産だけど、これを管理組合が管理費で交換すると、交換した途端に管理組合管理の共用部分設備に変更になる。そうなると管理規約を変更して、共用部分設備に住宅用消火器を追加しないとならない。
だから管理組合による住宅用消火器一括交換は管理規約変更が必ず伴う。当然、一括交換の総会議案は規約変更を伴うから普通決議ではなく特別決議になる。
でも管理規約は全く変更されていない。第10期第2回理事会で管理規約変更が必要なことを審議しているにもかかわらず。総会議案には重大なミスがあった。

[1199: マンション住民さん]

>専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産だけど、これを管理組合が管理費で交換すると、交換した途端に管理組合管理の共用部分設備に変更になる。

専有部分の住宅用消火器が区分所有者資産であることの根拠を法令・規約等で示せ。

[1200: 住民板ユーザーさん]

> 1197

理事に立候補する組合員が増えれば、おのずと多選の問題は解消される。
人任せにしてだれも立候補しないから、少数の立候補者が繰り返し理事になる。
今年は新しい人材に数多く立候補してもらって、理事会の空気を一新しなければならない。

[1201: 住民です。]

マンション内の駅前店舗、みらい平情報ステーションがあるの隣の店舗ですが、現在空き店舗になっており、カフェとかコンビ二なったら良いなと期待してたのですが、マンションの規約で火を使用する業種は駄目とのことだそうです。ガッカリです。規約って変わらないですかね。

[1202: マンション住民さん]

>>1201
昔に比べたら賃料は10万円以上安くなってる。
http://www.katsurafudosan.jp/index.php?action_detail=dummy&f_uid=k...
店舗棟側の規約改正には区分所有者である飯田産業の意見を聞く必要がある。しかも特別決議。

[1203: 住民です。]

>>1202 マンション住民さん
ありがとうございます。みらい平駅前の発展に期待

[1204: 住民板ユーザーさん8]

店舗棟の飯田産業事務所、もう十分儲かったでしょう。早く退去して郵便局になってくれ

[1205: マンション住民さん]

郵便局とカフェ希望。
火がNGでも、カフェはレンチン対応なので問題はないはず。
私も駅前の発展を期待しています。
議員さんもよろしくお願いしますよー。

[1206: 第7期理事長]

>>1199
・区分所有者は消火器１本付き住戸を購入している。土地付区分建物売買契約書に下記記載有り。従って消火器は区分所有者資産。
「･･･本物件の引渡し時には住宅用消火器が１本設置されておりますが、取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行っていただきます。」
・共用部分設備を定義してる管理規約第8条と第14条に住宅用消火器は記載されていない。従って消火器は区分所有者資産。

[1207: 入居済みさん]

郵便局誘致は、前に議員の働きかけで理事会の理事が中心になって当マンションで署名集めしたけど、結果はどうなったのか全く報告がない。だいたい、郵便局誘致活動は管理組合業務か？理事会はその辺の分別が昔から全くない。だいぶ前の駅前公衆便所の設置反対の時もそうだった。
今、理事会で区会設置の検討をしているが、これは騙まし討ちだ。1月の定期総会の時に「区会」とは言っておらず自治会と言っていた。この区会検討も管理組合業務か？

さて、郵便局を誘致したければ飯田産業に頼むことだ。場所は飯田産業所有の専有部分だから。
だけど45万円の賃料、共益費6万円以上で郵便局の経営が成り立つのか？
かつては特定郵便局制度があったが今はない。しかも日本郵政は民営化されてる。
経営効率を求める民間の郵便事業の時代だ。

[1208: みらい平駅前への郵便局設置について]

【ご意見要旨】
つくばエクスプレス「みらい平」駅周辺に，ぜひ郵便局を作って欲しいです。
【回答要旨】
郵便局設置については，区画整理事業計画段階で当時の国に要望等はしてお
りました。
しかし，いまだつくばエクスプレス沿線各駅周辺に郵便局は設置されていな
い状況です。郵便局株式会社では，「前々から要望については伺っており，み
らい平駅周辺については注目はしている。現在，民間企業になったため，経営
判断が迫られるので設置の約束はできない。」とのことですので，今後も郵便
局株式会社に設置を働きかけていきたいと思います。
（平成２３年３月回答）

[1209: マンション住民さん]

教えてください。
今回の訴訟の訴状とか証拠書類はどこで見れるのですか？
それらを見ないと良く分かりません。

[1210: 住民板ユーザーさん]

>>1209

今度の臨時総会でぜひ聞いてみましょう。

[1211: 住民板ユーザーさん1]

大規模修繕は住民説明会と臨時総会開くのに、訴訟は住民説明会も臨時総会開もないのはなぜですか？
それとも今度の説明会と総会は大規模修繕と訴訟のミックスですか？
それから自治会立ち上げると言って区会にすり替えてることの説明も一緒ですか？

[1212: マンション住民さん]

自治会というのは何となくわかりますが区会というのはどういう組織でどういう活動をするのでしょうか。
教えてください。

[1213: 第7期理事長]

区会＝地域の住民同士の交流や親睦を図る自治組織（いわゆる自治会・町内会）＋市から業務委託された行政事務を行う
つくばみらい市は、一敷地内に660世帯（3棟の共同住宅）もある当マンションを一行政区として区会を設置することを考えている。
そのために市は、管理組合に対して区会設置を実現するよう要請している。660世帯の区会は市で最大規模となる。

以下、旧投稿（res1022）を転載。

　区会は、市町村の実務上の行政区画内に設置される住民自治組織で、地方自治法で定める用件を満たし市町村長の認可を受けた自治会/町内会（認可地縁団体）のこと。認可地縁団体でない住民自治組織は区会になれない。
　ところで区会（自治会）に加入したい人は、これだけの仕事をする覚悟がいる。理事会報に一言で書いている「行政区（区会）事務」とはこれのことである。
　自治会の通常のコミュニティー活動に、区会になれば更に行政区（区会）事務が加わるのである。もちろん区会事務は有償で市町村から業務委託料が支払われる。
　この区会業務の内容を住民に一切説明せずに理事会は市に言われるままに区会設置を検討しているのである。

(1)市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)市及び市の執行機関、市関連の法人等(以下「市等」という。)が依頼する諸会費等を徴収すること。
(4)市等が開催する会議、懇談会及びその他イベント等の開催についての協力並びに当該会議等へ地域住民の参加を促すこと。
(5)市等が主催する各種の委員会、審議会及び行政協力機関等の役員の選出並びに当該審議会等への地域住民の参加を促すこと。
(6)市民の要望事項の連絡に関すること。
(7)市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(8)その他地域づくりに資すること。
(9)前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの。

[1214: マンション住民さん]

＞1213

有難うございました。何だか随分大変そうなことはわかりました。

[1215: 住民ユーザーさん]

>>1211
大規模修繕は、250万円を修繕積立金から取り崩すので、規約に基づき総会決議が必要になる。
訴訟は、裁判費用の新たな予算の承認が必要な場合は規約に基づき総会決議が必要になるが、
予算化されている滞納関係の裁判費用の範囲内で収まる場合、または理事が責任とって自腹で
応訴する場合は総会決議の必要はない。
ただし「なぜ訴えられたのか？原告と十分話し合って訴訟回避の努力をしたのか？なぜ訴状を公開せずにひた隠しにするのか？」は説明が必要。
せっかくの理事会役員との対面の説明会だから遠慮なく聞いてみるといい。

>>1214
大変なことが分かると自治会(区会)に入会しなくなるから理事会は説明しないのだよ。

[1216: マンション住民さん]

つくば市マンション連絡会の賛助会員（個人）に「センチュリーつくばみらい平 」が書いてありますが何かの間違いですか？
個人賛助会員であるならば個人名で書くべきなのにマンション名とは？それにつくば市ではないですし。マンションとして加入しているとは初耳です。総会決議があったのですか？
https://tsukuba-condominiums.jimdo.com/当会について/賛助会員リスト/

[1217: 第7期理事長]

>>1209
理事会は訴訟の内容を秘匿して組合員に一切公開しないけど、理事会の暴走にストップをかける非常に重要な訴訟なので、理事会に代わって原告が、住民専用サイトのホコロコマンションポータルの「みんなのＢＢＳ」に裁判資料を時系列でアップしている。
http://www.hocoroco.net/index.php?ac=toppage
この住民専用サイトは、第2期理事会で有効活用の方針が打ち出されて以降、理事会資料のアーカイブに利用されているので、理事会議事録・理事会会報の一部や管理規約・同附則、初期の管理委託契約書等も登録されているので見ることが出来る。
各期の理事長が登録することになっているが、怠慢な理事長は登録を怠ってる。

[1218: 契約済みさん]

>または理事が責任とって自腹で応訴する場合は総会決議の必要はない。
理事会では訴訟費用の審議はしてないし、理事会運営の根幹を揺るがす総会決議が有効か無効かの重要な裁判にもかかわらず、訴訟対応は理事長個人に一任と他の役員は訴訟から逃げてる。理事長が特別決議忌避の禁じ手を使った以上、訴えられたら責任を取らないとならないから訴訟費用は理事長の自腹、管理費から支出するものではない。
訴状読むと、提訴予告に対して理事長は原告との話し合い等の訴訟回避をすることなく、「無効の根拠を示せ」と強気の好戦的回答を独断で行ったので原告は提訴した、と書いてあるから理事長の責任だ。

[1219: マンション住民さん]

第10期と第11期の役員で消火器未交換の者を理事会は公表することですよ。
もし消火器未交換の役員がいたら、総会議案は役員を有利にするための議案だったことが証明されます。
そうでないことを理事会は証明する責任があると思うのですが。

[1220: マンション住民さん]

10月1日の臨時総会で業者決定し、10月末を目途に契約締結し、今期は実質11月の一ヶ月しかないのに、何で修繕積立金から250万円取り崩して1050万円+250万円＝1300万円近くの業者支払するの？契約って平成31年の２ヶ年以上じゃないの？

[1221: 元監理技術者]

臨時総会議案書を読むと、二次選考で絞り込まれた4社のビリけつが最終選考でトップに躍り出ているのがわかる。たぶんプレゼン能力が他社よりも高かったのだろう。でもその結果、当初予算の1050万円を超えたため、250万円の積立金取り崩しが発生したという事実がある。

これをどう説明するのか？そもそも1050万円の予算根拠は一体何か？
最終選考の4社のうち、2社はもともと1050万円を下回っている。

[1222: 住民板ユーザーさん]

今度の総会でいつものように議長委任が多いと、それだけで可決してしまう。
こんなことを繰り返していてはそのうちとんでもないことになる。結論はどうあれ、集まってしっかり討論しなくては。

[1223: 入居済みさん]

おれ詳しいけど、みんな議案書の内容読んでるの？
第10期の修繕積立金取り崩しの1050万円と今回各社の見積金額合計との違いが何か分かってる？
この違いを何も議案書では説明してないな、わざと説明してない。
また250万円の積立金追加取り崩しがなぜ必要になるか何も説明してない、これもわざと説明してない。
しかも今期に取り崩さなければならない必要性の説明が何もない。
この250万円の取り崩しは第13期でいいはず、今期に取り崩しても到底支払できない。

とにかく全体的に杜撰すぎる。不親切極まりない。

おそらく理事会は組合員を煙に巻いて突っ切ろうとしてるんだな。俺たちのやることに黙って従えと。
だからプロ住民に消火器の件で訴えられたりするんだよ。今回はどうかな？

[1224: 住民板ユーザーさん1]

今回の臨時総会の内容、一言で説明してください。資料読んでも分かりません。
何で臨時で総会が必要なのですか？緊急性があるのですか？来年1月の定期総会では間に合わないのですか？

[1225: マンション住民さん]

>>1224
議案書を読んで次のように理解した。
①委員会でコンペ第1位のジャトルに決定したので承認をお願いしたい。
②その結果、第10期で承認された修繕積立金取り崩しの1050万円の予算を大幅に超過したので、さらに追加で250万円を取り崩したいので承認をお願いしたい。

常識的に考えたら1050万円超えた時点でＮＧだと思うよ。
1050万円は組合員に承認された総会決議だから遵守しないとね。

[1226: マンション住民さん]

注には

10期総会において設計監理にかかる予算の一部1050万の取り崩しを承認しているため、今回は追加の250万の取り崩し承認となる。なお、長期修繕計画における設計監理業務の予算は合計で2000万円となっている。

だから1300万でも駄目ということにはならないのでは？

[1227: 住民さん]

まだジャトルに決まったわけでもないし契約もしてないのに今期中に1300万円も払うの？
期末の11月末まで2ヶ月たらずしかないのに。全部仕事しないのに払うの？
修繕積立金は支払い経費に充当する場合に限り取り崩すことができること知らないの？
修繕積立金会計は一般会計と違って取り崩しは厳格に規約で規定されてるのよ。

[1228: マンション住民さん]

普通は工事が終わってから支払うでしょ。
今回もそうなのではないですか。

[1229: 2号議案反対]

それなら今期に臨時で250万円を修繕積立金から取り崩す理由はないことになりますよ。
今期は先期に取り崩した1050万円も支払いがありませんし。

[1230: マンション住民さん]

ただの予算化？なのかな。よくわからないけれど。

[1231: 住民板ユーザーさん1]

>常識的に考えたら1050万円超えた時点でＮＧだと思うよ。
先期もそうだが、専門委員会委員長から理事会理事長宛てに仰々しく答申書が出てるけど白々しい。
理事会理事長は専門委員会の委員、専門委員会の委員長は理事会の理事。
理事会と委員会は談合の馴れ合い、委員会に中立性、独立性などない。

[1232: 住民板ユーザーさん2]

理事会が委員会に対して「予算オーバー、見直せ」と指示しなかったのはなぜ？
事実、予算内に収まってる業者が2社あるのだから。
プレゼン点数が他社に比べて異様に高いのが気になる。リップサービスか？
その結果、予算オーバーで250万円取り崩す羽目にになってる。
予算と言っても取り崩しの総会決議。総会決議が反故にされた。決議の意味が全くない。

[1233: 前のマンションで委員やってました]

金額面を全く評価してないのは不自然ですね。
理事会も2000万円までならいいみたいなこと言ってるのは理事として不見識です。
余ったらその分、管理組合は積立金が助かるのですから。
1050万円のラインで考えないと。コンサル費用は抑えたほうがいいと思います。
むしろ来年の施工業者選定のほうが重要です。施工品質に影響しますから。
指摘されているように、専門委員会は中立性を高めないと信用されませんよ。
理事会と専門委員会が同じメンバーらな専門委員会を作る意味はないです。談合です。
談合するなら理事会内の検討ワーキングでいいはずです。
専門委員会は理事会との連絡役に理事が1人いれば十分です。
理事会と兼務してる委員は、連絡員の理事を除いて理事を辞任しないと。

[1234: 住民板ユーザーさん]

>> 1233

> 金額面を全く評価してないのは不自然ですね。
> 理事会も2000万円までならいいみたいなこと言ってるのは理事として不見識です。

全くその通り。1月の総会ではお金が足りないという理由で積立金を値上げしておきながら、カラー刷りの立派な会報を作ってみたり、予算を250万もオーバーしてみたり、そんな金どこにあるのか？

積立金を払っている組合員をばかにしているのか？

[1235: 住民板さん]

委員会は本来理事会から独立して中立な立場で検討しないといけないのに、理事会の理事長が委員で委員会まで支配してるようじゃお手盛りの検討結果と言える。だから250万円も予算超過してるのに、理事会は何も文句を言わないのだよ。しかも積立金から取り崩すから承認しろと平気で議案にあげる。

[1236: 住民]

設計コンサルはどこでもいいけど、1050万円が基準なんだから値引きさせたらいいのでは？
八生と東京建物リサーチなら値引き無しの即決だ。追加の取り崩しもない。
これなら住民に説明がつく。

[1237: 第7期理事長]

大規模修繕工事の一環としての修繕積立金の取り崩しは、第7期に鉄部塗装工事で実施した。
第6期定期総会決議で取り崩しの承認、第7期で工事実施と支払経費への充当。
一方、今回は設計監理業者候補と契約締結するに当たり、第10期定期総会で取り崩し承認決議された1050万円に対し、更に今期臨時で250万円の修繕積立金の取り崩しを追加で行うために、臨時総会に諮ると言うものである。

前者と後者の違いは何か？
前者は第6期に取り崩し承認決議された修繕積立金を、第7期に充当する経費実態が鉄部塗装工事として存在した。
ところが、後者は第10期に取り崩し承認決議された修繕積立金に、第11期で臨時に取り崩し承認決議して追加加算したとしても、第11期に設計監理業務が実施されないので支払充当する対象の経費実態が存在しないということである。

後者は、「修繕積立金は、使途を限定して経費に充当する場合に限り取り崩すことが出来る」と定めた管理規約第35条第1項に違反している。「取り崩し」は「予算の枠取り」に非ず。
ここで不可解なのは、第6期の取り崩し決議をした理事長と、今回の第11期臨時取り崩し決議をしようとしてる理事長が同一人物なのである。5年経って老いたか？

従って、250万円のに修繕積立金取り崩しの第2号議案は、管理規約第35条第1項に違反している点で「無効」である。もし議案撤回されず決議された場合は、消火器一括交換同様に総会決議無効確認訴訟に発展する可能性がある。

[1238: マンション住民さん]

今期の理事長ひどすぎますね。消火器交換で訴えられたり修繕積立金の取り崩しで管理規約違反したり。組合員のためにも早く新しい理事長に代えてほしいな。

[1239: 匿名さん]

>>1238 マンション住民さん
あなたが立候補してはどうでしょうか？

[1240: 住民板ユーザーさん]

どうせ決議が無効になるなら、総会はやらなくてもいいですね。
説明会だけ開いてもらいますか？

もしくは、せっかくなので総会を開くだけ開いて、消火器問題について話し合うのもよいかもしれません。
年内に消火器問題で総会を開くことを理事・監事に要求して、その場で開催を決めてもらうこともできますし。
理事・監事の一人ひとりにこの問題に関する見解と、消火器交換が済んでいるかどうか聞くこともできます。

[1241: 住民板ユーザーさん]

>>1238 マンション住民さん
あなたが立候補してはどうでしょうか？

そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受け止める必要があります。理事会の空気を変えるためには少なくとも過半数を入れ替える必要があるでしょう。このスレッドに書き込んでいる皆様にはぜひ来期に立候補していただきたいと思います。

[1242: 住民Ａさん]

>どうせ決議が無効になるなら、総会はやらなくてもいいですね。
決議が無効になるのは第2号議案だけです。第1号議案は規約違反はないので有効です。

>年内に消火器問題で総会を開くことを理事・監事に要求して、その場で開催を決めてもらうこともできますし。
提訴予告を蹴ったくらいですから、応じないでしょう。

>そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受け止める必要があります。
いまの理事長は通算8期も理事会に根を下ろしてます。それでこの有り様です。
理事会報には書かれてませんが、10期で11期の理事に立候補したのは5名もいますよ。しかもこの5名は10期の理事ばかり。

[1243: 住民板ユーザーさん]

>>1242
詳しく教えていただいて、ありがとうございます。

>>そうですよね。理事長ばかりをせめても仕方がなくて、誰も立候補しなかった結果としてこうなっていることを受>
>け止める必要があります。
>いまの理事長は通算8期も理事会に根を下ろしてます。それでこの有り様です。
>理事会報には書かれてませんが、10期で11期の理事に立候補したのは5名もいますよ。しかもこの5名は10期の理事ばかり。

ちなみに立候補者数多数の場合にはどうなるのでしょうか？規約第44条2には「理事および監事は組合員のうちから総会で選任する」とありますが、選挙なのかくじ引きなのかよくわかりません。

[1244: 住民Ａさん]

>ちなみに立候補者数多数の場合にはどうなるのでしょうか？
役員定数は19名、19名を越える立候補はまず考えられないと思いますが、もしそうなった場合の選出方法は、①理事未経験者を最優先して選出し、②次に理事経験年数の少ない者の順に選出する、という具合ですね。そして選出した候補を総会にかけることになります。ただしこの選出方法は規約や細則に規定されてるわけではないので、そのときの理事会の裁量になります。

それから今回の臨時総会ですが、設計監理業務契約締結は総会決議が必要との規約はありませんので、理事会マターで決定し期末定期総会報告でも良いと思います。実際4年前の大規模修繕工事の鉄部塗装工事の契約締結は臨時総会にかかってません、期末定期総会での事後報告です。その前の期には工事実施と修繕積立金取り崩しの承認決議はされてます。
規約で契約締結承認の総会決議が必要なのは、損害保険付保契約と管理業務委託契約だけです。それ以外は総会決議をとるか否かは任意です。
ですから、今期の期末定期総会は管理業務委託契約の承認（管理業者決定）決議があります。
ところでこの管理業者の決定、アンケートだけでごまかそうとしているみたいですね。もう時間がありませんから。

[1245: マンション住民さん]

8期もいるって異常じゃないか？毎日が日曜日の年金ジジイ？

[1246: 入居済みさん]

8年も理事会に尽くしてくれているのは有りがたいことだが、提訴されたり規約違反犯したりしてるようじゃ運営能力に問題があるということだろう。法令や管理規約を勉強しなさい。