センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1107: 第7期理事長]

今回の訴訟を簡潔明瞭に説明すると次の様になる。
「防火管理の名の元に消火器交換義務違反者214名を救済する目的で、管理組合費550万円を投じて住宅用消火器を全戸一括交換するという、無駄かつ組合員間の義務履行と費用負担面で衡平性を欠く第10期定期総会第5号議案決議（本件決議）を、今期の第11期理事会が執行しようとしたことに対し、組合員が裁判の判決によって本件決議を無効にし、第11期理事会の本件決議の執行をやめさせるために訴訟を起こした。」
いずれ理事会からこのような説明があるだろう。

参考までに、訴状から該当部分の原文を抜粋し記載する。
「また，原告は，平成29年6月19日，代理人を通して被告に対し，提訴予告通知書を送り，提訴を予定していること，及び訴訟の結論が出るまでは本件決議の執行を停止していただく旨の要請を行つたところ，同月29日付で被告理事長より，本件決議が無効であるとされる具体的な根拠を書面で説明してほしいとの回答があった(甲14，甲15)。しかしながら，原告としては，本件決議が無効であることないし取り消されるべきものであることを一日も早く確定させ，本件マンションにとって極めて無駄かつ不公平な多額の支出を止めさせたいという強い意向があること，また被告が説明を求めている具体的な根拠は，本訴状においても明らかにできることから，本提訴に至った次第である。」

[1108: マンション住民さん]

>>1107
その原文を読む限り、提訴予告通知に対して理事長は提訴回避の話し合いを申し出ず、無効根拠の説明を求めただけなのですね。これって明らかに提訴に対する遅延行為と見られます。だから提訴されちゃったんですね。やはり訴状を読まないと真実はわかりません。

[1109: 入居済みさん]

消火器交換義務違反が居るがために、防火に関して居住者の安心・安全が損なわれているのなら、管理組合が管理費で義務違反者の消火器を交換することは管理組合としての防火管理の責務ではないですか？総会議案はそういう趣旨のはずです。
だから消火器を自費交換した人達も、不公平なことは承知でマンション全体の安心・安全のためなら仕方がないということで賛成に回って総会議案は可決されたのです。

[1110: マンション住民さん]

>>1109
当該 総会決議が無効である根拠は、以前>>1107 Tさんが詳細に
投稿されていますので、参考にして下さい。
その内容によると確かに総会決議が無効であると判断できます。

[1111: マンション住民さん]

ここに住みついて騒いでいるのがノイジーマイノリティだとしたら、
書き込むことも掲示板を見ることもないサイレントマジョリティの意見はどうなるのでしょうか？
自宅では購入したけれど、納得して賛成をした方もいるのでは？

[1112: マンション住民さん]

今回の訴訟について、臨時総会も説明会も訴状開示もないことが決定している。
管理組合が被告なのに組合員を置き去りにして理事会は8月28日の裁判に突入する。
組合員に説明すると何かまずいことでもあるのか？

[1113: 詳しい人]

>>1111
　今回の訴訟は総会決議が無効なのか？が裁かれるのですから、総会決議の内容の妥当性とか価値、個人が総会議案に納得して賛成票を投じたとかはもはや関係ありません。総会決議の内容の違法性だけで判断され、違法性が認められれば無効と裁かれます。違法性とは法令違反や管理規約違反です。これが総会決議無効確認訴訟です。
　たとえ賛成可決されたとしても総会決議の内容に違法性が認められれば無効の判決が下ります。無効になれば総会決議自体が初めから無かったことになります。
　従って、原告は総会決議の内容が違法であることを立証し、被告は総会決議の内容が適法であることを立証する、という裁判での戦いになります。
　本来は、総会決議の内容が違法であるなら、管理組合の自浄能力で再度総会を開いてその総会決議の無効または取り消しの決議をとればよいのですが、理事会に自浄能力がないので、司法の場に持ち込まれてしまったということです。

[1114: 入居済みさん]

掲示板に張り紙出てるね。防災センターに申し込んだ人だけに理事会が個別説明すると。
全体説明会や臨時総会開いて広く組合員に情報共有されると理事会は困るのか？
なんかおかしい。ますます訴状を見てみたくなる。とんでもないことが書いてあるのかも。
理事会は説明会開いて組合員に説明できない理由でもあるのか？

[1115: 消火器交換済み]

貼紙に書いてあった「心配な方」とは消火器を交換してない規約違反者のことを指しているのですか？
訴えられるかもしれないので心配してるということですか？

[1116: 匿名さん]

訴えられる可能性は大きい。管理組合は管理費滞納の規約違反者に対して催告の上で法的措置をとるのだから、消火器未交換の規約違反者に対しても同様に催告の上で法的措置をとるだろう。管理費滞納も消火器未交換も共同の利益に反する管理規約違反なのだから。心配するのも無理はない。

[1117: マンション住民さん]

消火器の件、臨時総会を開いてちゃんと説明して欲しいよね。
皆さん、そう思いませんか？

[1118: 入居済みさん]

訴えられた理由は総会決議が違法とのこと。
これに対して理事会は総会決議が適法だと説明しなければならない。
理事会は説明できないから全体説明を避けたのだと思う。

[1119: 住民板ユーザーさん1]

管理費で消火器交換する総会決議が何で違法なの？

[1120: 住民板ユーザーさん]

>> 1119

>> 943
消防法違反に関する説明

>>987
>>992
区分所有法と管理規約違反の説明
なお、この点については理事会も認識していることを示す物的証拠あり
>>1067
第10期第2回理事会（H28.03.26）で「管理規約において消火器の更新は個人の責任と負担で行う旨が定められているため、実施においては規約の変更（特別決議）が必要となります。」と審議していた。

>>1007
まとめ

[1121: 第7期理事長]

　訴状から抜粋するが、総会決議は下記の点で違法（法令違反、管理規約違反）が認められる。

１）本件決議の内容は区分所有法第31条第1項に違反する
　区分所有法第31条第1項によると、規約の変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3の多数による総会の特別決議によって行わなければならない。
　本件決議の内容は、全ての住戸の専有部分に備え付ける住宅用消火器を各区分所有者個々の費用負担ではなく、管理組合の費用負担によって行うというものであるから、住宅用消火器の「取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行う」と定めている本件規約を実質的に変更するものである。すなわち、本件議案の承認は、本来であれば総会の特別決議が必要であったところ、本件決議は、総会の普通決議によって可決されている。
　したがって、本件決議の内容は、特別決議によらなかった点で、区分所有法第31条第1項に違反している。

２）本件決議の内容は区分所有法第30条第3項に違反する
　区分所有法第30条第3項は、マンションの管理規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定められなければならない。」と定めている。
　本件議案においては、使用細則第9条に第9号として「居住者は管理組合から新たに住宅用消火器を提供された場合、更新に協力するとともに、適切な維持・管理を行い、有効期限に注意して以後の更新を実施すること」という規定（以下、「本件規定」という。）を新たに追加することとされ、本件規定の追加も本件決議の内容に含まれている。
　一般に、マンションにおける使用細則は、管理規約に基づき、マンションの敷地、建物及び附属施設の使用に必要な事項を定めたものであるから（本件マンションの管理規約第4条、第22条）、上記区分所有法第30条第3項の趣旨は、当然に使用細則の定めにも及ぶ。
　そうすると、本件マンションの使用細則における本件規定の追加は、平成25年の住宅用消火器交換費用の自己負担の有無の点で、当時交換した組合員と交換しなかった組合員との間に不衡平を生じさせるものであるから、本件規定の追加を承認した本件決議の内容は、区分所有者間の利害の衡平を図ることを定めた区分所有法第30条第3項に違反している。

３）住宅用消火器を管理組合の負担により賄うことは管理規約第80条第10号に違反する
　管理規約において、住宅用消火器は、「使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと」とされ、また、「取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと」とされている（第80条第10号）。「各区分所有者の責任と負担」とは、各区分所有者が自費負担すべきとの意味であることは、一義的に明らかである。
　それにもかかわらず、本件決議の内容は、各区分所有者の専有部分に提供する住宅用消火器を管理組合の住宅一般会計から賄うというものであるから、上記規約第80条第10号に違反している。

４）使用細則に本件規定を追加することは管理規約第80条第10号に違反する
　また、本件マンションの使用細則における本件規定の追加（使用細則第9条に第9号を追加）は、住宅用消火器の各戸への提供を管理組合が行うことがあることを当然の前提としている点で、上に掲げた本件規約と矛盾することは明らかであるから、本件規定の追加を承認した本件決議の内容は、この点においても管理規約第80条第10号に違反している。

　これは、「住宅用消火器は区分所有者の負担で交換する」の管理規約があるのに、「住宅用消火器は管理組合の負担で交換する」との総会決議をとってしまったため、総会決議の内容が管理規約に違反する結果になった、ということが原因である。
　これを訴訟にあたり、法令違反と管理規約違反に分けて法律構成すると、上記１）から４）の展開になるのである。この4つが総会決議が無効となる具体的根拠である

[1122: 第7期理事長]

　専有部分の住宅用消火器は、マンション分譲時の防火上必需備品として備え付けられており、売買契約の買主（区分所有者）の資産であり当然に買主に維持管理の責任と負担の義務が課されている。売買契約書に於いて、このことが敢えて明記されていることを知っておくべきである。なお訴状には、管理規約が重点証拠になるので売買契約書は書証として採用していない。
　以下、「土地付区分建物売買契約書（センチュリーつくばみらい平）」から抜粋する。

[1123: 住民板ユーザーさん2]

>>1121
理事会は裁判で１）から４）にどのように反論するの？
素人目にも「勝負あった」という感じだけど。

[1124: 住民板ユーザーさん1]

訴状とか証拠書類が住民専用サイト「ホコロコマンションポータル」に公開されてたよ。

[1125: マンション住民さん]

裁判では消火器未交換の消防法違反は問われないのですか？

[1126: 住民板ユーザーさん]

消防法に違反してるのは消火器未交換の区分所有者だよ。
管理組合ではないし、ましてや総会決議の内容でもない。
消火器未交換のこいつら処罰できないのかね？

[1127: 契約済みさん]

裁判まであと2週間しかありません。理事会は何で臨時総会開いて説明しないのですか？
臨時総会なにし組合員置き去りで管理費使って裁判に突入するつもりですか？
組合員への説明責任を果たさない理事長は解任に値します。

[1128: 第7期理事長]

ポスト投函された「お知らせ」で組合員に通知されていない裁判期日。2週間後に迫っている。

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第一回口頭弁論：8月29日（火）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

[1129: 詳しい人]

>>1127
理事長職は理事の互選で選任（管理規約第44第3項）されているので、理事の互選で解任できる。さらに職だけでなく理事の身分解任にまで及ぶと総会決議（管理規約第57条第1項十三）が必要になる。
ただし、管理者＝理事長と管理規約で規定（第47条第2項）されているので、裁判所に管理者解任請求（区分所有法第25条第2項）が出来る。この解任請求は区分所有者単独でできる。
誰か裁判所に管理者解任請求訴訟を提起したらどうか？

[1130: マンション住民さん]

監事が全く機能していないですね。業務監査してないです。
理事長が臨時総会を召集する場合は理事会決議が必要ですが、
監事の臨時総会召集権は理事会決議は不要です。
監事の権限で臨時総会は召集できるのに。なぜしないのですか？
期末の定期総会で、監査報告の時に監事は糾弾されるでしょう。

[1131: マンション住民さん]

ここの監事は職務を怠っているよ。
幹事は、管理組合の業務の執行を監査しなければならない。
なのに全く動く気配なし。
ここの現状では絶対に「臨時総会」を幹事の権限において招集
するべきである。しかし、もうリミットは一両日中しかない。

[1132: マンション住民さん]

ここの監事は職務を怠っているよ。
監事は、管理組合の業務の執行を監査しなければならない。
なのに全く動く気配なし。
ここの現状では絶対に「臨時総会」を監事の権限において招集
するべきである。しかし、もうリミットは一両日中しかない。

[1133: 第7期理事長]

第一回口頭弁論日が差し迫っているにもかかわらず、臨時総会を開催し説明することを拒否している理事会に代わって今回の訴訟を簡潔明瞭に説明する。

「組合員から管理規約違反の指摘や不衡平施策の見直し要求があったにもかかわらず、第10期理事会はこれらを一切無視し、法令違反・管理規約違反の住宅用消火器一括交換を議案として第10期定期総会に上程し、組合員をミスリードして総会賛成可決に導き、翌期の第11期理事会がこの総会決議を執行しようとしていた。
　そこで理事会の悪政を正すべく、第11期理事会のこの総会決議の執行（管理費から550万円もの無用な支出）をやめさせるために、組合員が裁判で当該総会決議の無効ないしは取り消しの判決を求めて訴訟を起こした。」

根本原因は、消火器未交換の消防法違反（第十七条第一項 ）、区分所有法違反（第六条第一項 ）、管理規約違反（第80条第十号）の214名の区分所有者に他ならない。

[1134: 契約済みさん]

>根本原因は、消火器未交換の消防法違反（第十七条第一項 ）、区分所有法違反（第六条第一項 ）、管理規約違反（第80条第十号）の214名の区分所有者に他ならない。 の214名を

次はこの214名を訴えるということですね。わかります。
214名が原因で組合員から管理組合が訴えられたのですから、今度は管理組合が原因の214名の組合員を訴える。
そうしないと理事会としては組合員に示しがつきません。

[1135: 住民板ユーザーさん]

消火器裁判の件、いろいろと心配なので、理事会に相談に行こうかな？
何話すんだろう？どなたか相談に行った方はいますか？裁判に負けたらどうなるのかとか聞いてみたいです。

[1136: マンション住民さん]

>>1135
あなたは消火器を自費交換してない方ですか？
もしそうなら心配でしょう。負けたら消火器が支給されなくなりますから、自費で交換しないと訴えられるかもしれません。
私は自費交換しましたから心配はありません。だから今回の裁判沙汰なんて全く無意味です。

[1137: 1135]

>>1136

消火器は自費で交換しました。だからこそ、いろいろ心配なのです。
裁判で原告が勝てば、莫大な裁判費用を組合費から支出することになるでしょう。これは本来不必要だった支出です。管理組合が勝てば、自宅の消火器の交換費用に加え、未交換者に消火器を買い与えるための費用まで負担することになります。どちらにしても、お先まっくらです。

未交換者は原告が勝った場合に消火器を買えばよいだけなので、気楽なもんです。管理組合が勝てば、消火器を買ってもらえます。

[1138: マンション住民さん]

消火器の未交換者に消防法の罰則（罰金や拘留）は適用されないのか？

[1139: 契約済みさん]

>>1137
何れにしても無用で無駄なお金の支出が発生しますので、一括交換することをやめ、裁判も避けるべきなのです。えむぽたに公開されてる訴状を読む限り、理事会は一切話し合いをせずに最初から一括交換で突っ張ってました。

[1140: 入居住民さん]

>裁判で原告が勝てば、莫大な裁判費用を組合費から支出することになるでしょう。これは本来不必要だった支出です。
逆に言えば、被告の管理組合が勝てば、莫大な裁判費用が原告組合員にのしかかるということだ。
金のこと考えると普通なら勝ち目の無い戦はしないと思うけど。勝算があっての訴訟だろう。

>気楽なもんです。管理組合が勝てば、消火器を買ってもらえます。
その金、自分が納めてる管理費から買ってるのだよ。買った分、組合の管理費が減るのだよ。減る額はなんと550万円！

[1141: 住民さん]

マンションの安心・安全のために消火器交換は規約通り自費で交換。そうすれば管理組合費から無用なお金550万円の支出はない。これがベストの選択。そのためには理事会が今期の定期総会で、件の総会決議を取り消す再決議をとれば済む話。何で裁判にするの？

[1142: マンション住民さん]

この５５０万円の予算かなり高額すぎる。
これだけまとまれば１本６０００円ぐらいでしょ。

もちろん管理組合の今回の一括購入は反対です。(今となっては遅いが)

[1143: マンション住民さん]

>>1142

管理会社から言い値で購入というのも、よくわからん。
ズブズブだな。

[1144: マンション住民さん1]

昨日配布の理事会会報も、全く説明になってなかったですね。どこが適法なんだか。

しかもよく読むと訴状が届いたのが7月で、弁護士との打ち合わせが6月？
原告側からの話し合いの呼びかけを無視して、念入りに裁判対策とは、立派です。
もちろん圧倒的な勝訴となるのでしょう。勝てば組合費からの裁判費用支出もないので安心です。

初公判の日程が書いていませんでしたが、隠してどうすんだろう。

[1145: マンション住民さん]

>>1144
被告管理組合勝訴、原告組合員敗訴ですね。
でも1140さんが指摘しているように、莫大なお金をのかかる訴訟を勝算もなく組合員がやりますか？
お金持ちでお金が有り余ってるのなら話は別ですが。
訴訟は理事会に弓を引く行為です、ちょっと疑問です。

[1146: マンション住民さん1]

>>1145

> でも1140さんが指摘しているように、莫大なお金をのかかる訴訟を勝算もなく組合員がやりますか？
> お金持ちでお金が有り余ってるのなら話は別ですが。

その点については理事会も同じで、莫大なお金のかかる訴訟を予告があったにもかかわらず避けようともせず、組合員そっちのけでやろうとしているわけですから、よほど勝訴を確信しているか、お金持ちで自分たちのお金で裁判をやりたいのかのどちらかだと思います。ほんとにそうなのか、かなり疑問ではありますが。

[1147: 住民さん]

理事会は「総会決議無効確認請求」の訴訟がどのような類の訴訟なのか知らなかったと思う。
知ってたら、絶対に訴訟は避けたはず。だから「提訴に対して応訴」と軽はずみな決議をしてしまった。

[1148: マンション住民さん]

今回の裁判は原告、被告どの位の費用がかかるのでしょうか？
勿論、裁判の長さ（期間）にもよるのでしょうが。
負けた側は勝訴した側の費用も払うのですか。

[1149: 詳しい人]

今回の訴訟は、損賠請求や慰謝料請求とは違う経済的対価を求める訴訟ではないから、弁護士の着手金と成功報酬は対価額からは計算できない。（対価額のパーセントで決まる。）従って弁護士との相談で決まる。
ざっと見て、50万円～100万円はかかると思う。原告も被告も100万円くらいの軍資金は見ておいたほうがいい。
言い換えれば、100万円くらいの軍資金がないと弁護士を立てて代理人訴訟はできない。本人訴訟なら弁護士は不要だが。
だから訴訟するにはそれ相応の覚悟がいるし、勝訴の見込みがなければ金がかかるから普通は提訴しない。
負けた側が払うのは、訴訟費用すなわち訴訟経費であって、弁護士の着手金と成功報酬は負担しない。
裁判費用の大部分のウェイトを占めるのが、この弁護士の着手金と成功報酬である。
今回、被告は自腹を切らずに管理組合費で賄うが、原告は自己資金の自腹である。
ただし管理組合費で賄うからと言って勝手に支出するわけには行かない。
今回の訴訟は、管理規約に定めのある滞納や義務違反者等の訴訟と違い、管理規約に何ら定めがない種類の訴訟である。
だから臨時総会で裁判費用支出の承認が必要なのである。でも臨時総会は開かれない、大問題だ。

[1150: 詳しい人]

　理事会報を読むと、おおよその係争方針は見えてくる。

　被告の理事会は「総会議案の内容には防火上の正当な理由があり、この総会議案は適法な手続きで賛成可決されたものだから有効な総会決議である」と主張するようだ。防火管理上、義務違反者の未交換住宅用消火器を放置できないので、管理組合が管理費で一括交換する施策は、道理にかなっており何も間違っていないし適法な手続きで賛成決議をとっているから、総会決議は無効であるわけがない、と。

　一方、訴状によると原告の組合員は「総会決議の内容に区分所有法違反と管理規約違反が認められるので、総会決議の内容は法令違反・規約違反の点で無効である。」と主張している。施策の良し悪しの問題以前に、その施策を総会議案化した時点で議案内容が法令遵守・規約遵守がなされてない違法なものだ、と。

　管理組合の総会決議無効確認訴訟は、ネットで検索すると過去の判例が見つかるが、総会決議の内容の正当性や妥当性が裁かれるのではなく、「総会決議の内容が違法」または「総会決議の手続が違法」の違法性の有無で、無効や取消しの判決が下りてるようだ。以下は総会決議無効確認判決の例である。
●普通決議の使用細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた例（今回の普通決議での使用細則第9条第9号の制定が該当すると思わる。)
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた例（今回の総会決議の内容が管理規約第80条第10号に違反することに該当すると思われる。)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[1151: マンション住民さん]

弁護士にこのような提訴が、と相談したら
答えは、応訴にもっていかれます。
弁護士は今や「ビジネス」ですから。
俗に言う人助けでは決してないのです。

[1152: 第7期理事長]

　8月17日に被告答弁書が原告に送達された。
　8月29日の第一回口頭弁論は、原告組合員代理人弁護士は出席し訴状を陳述、被告管理組合は答弁書を擬制陳述（民訴法第158条）、次回の口頭弁論期日を決めて終了する予定になった。
　被告の答弁書は「原告の請求を棄却する。認否、反論等は追って行う。」という定型的な簡単なもので、実質的な答弁は次回以降行うというものである。なお、被告の代理人弁護士は、5年前のミツバチ訴訟の時に当時の第6期管理組合が委任した弁護士と同じであった。
　第一回口頭弁論はボクシングでいうところのグローブ合わせだけで終了し、実質的なファイトは第二ラウンドに持ち越されることになった。

【民事訴訟法第158条（訴状等の陳述の擬制）】
原告又は被告が最初にすべき口頭弁論の期日に出頭せず、又は出頭したが本案の弁論をしないときは、裁判所は、その者が提出した訴状又は答弁書その他の準備書面に記載した事項を陳述したものとみなし、出頭した相手方に弁論をさせることができる。

[1153: 住民板ユーザーさん2]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[1154: マンション住民さん]

>>1147
>理事会は「総会決議無効確認請求」の訴訟がどのような類の訴訟なのか知らなかったと思う。 知ってたら、絶対に訴訟は避けたはず。

どうして訴訟を避けるのですか？

[1155: マンション住民さん]

>>1154 それは簡単、総会決議が絶対ゆるぎないもの。
と これ一直線の思考の理事長 だからです。

[1156: 住民さん]

それは言えてる。
「たとえ総会決議が間違っていても、賛成可決された以上はその決議を執行する義務がある。」
理事長の鑑といえる。
と言うか、10期で理事に在籍して11期に居座って理事長だから、10期に自分が決めたこと覆すことできないんだよ。
だから組合員から法的措置をとられたんじゃないの？

[1157: 詳しい人]

>>1154
総会決議の内容が管理規約に違反してるので、総会決議無効確認訴訟をやられたら一発でアウトだから。
提訴予告に対して、6月24日の理事会で「規約改正の再提案を検討すること」を決議しているが、裁判では第10期定期総会時点で規約が改正されてないことが証拠で確定しているため手遅れである。

[1158: マンション住民さん]

>1157 お尋ねします。

今回議論になっている消火器の件。
区分所有者に義務がある消火器を、買い替えせず無視している
ものに対し、管理組合は消火器を購入し、その費用を管理費に含め徴収
することができないのでしょうか。
規約変更の、可否を含めお尋ねします。

[1159: 詳しい人]

>>1158

なにも規約を変更する必要は何もない。

住宅用消火器未交換の区分所有者は、次の法令ならびに規約に違反している。
①管理規約第80条第10号（住宅用消火器の維持管理交換義務）違反
②消防法第17条第1項（消防設備の設置と維持の義務）違反
③区分所有法第6条第1項（共同の利益に反する行為の禁止）違反

義務違反者に対する措置は、区分所有法第57条（管理規約は第75条）を発動し、期限を定めて消火器交換の催告し、期限内に交換なき場合は法的措置をとればよい。これは同じく義務違反の管理費滞納の催告→法的措置と同じ方法であるが、管理費滞納は理事会決議で済むが区分所有法第57条発動の場合は総会決議が必要になる。

具体的には、214名の義務違反区分所有者がいるが、まず初めは消火器未交換区分所有者を数名ピックアップし、全組合員に対する見せしめのために法的措置をとることである。ベストなのは、第10期と第11期の理事会役員で消火器未交換の役員を真っ先に血祭りに上げるのがよい。理事長に言って血祭りリストを出してもらえばいい。
高々7千円くらいの消火器を買わなかったために、何十万円も裁判費用を持ち出さなければならないとなると、内容証明郵便による催告の段階で組合員はみなギブアップする。

ギブアップした組合員は、消火器を自分で買うか、あるいは管理組合に消火器を手配してもらい管理組合に代金を払えばよい。この場合、代金の支払いは管理費の引き落としの時に消火器代を加算して引き落としてもらえばよい。

今年は8月20日から26日にかけて消防設備法定点検が実施されるが、このときに消火器有効期限切れが厳しくチェックされ、部屋番号・区分所有者氏名のリストが、被告管理組合の訴訟最終証拠として裁判所に提出されることを知っておいた方がいい。

[1160: マンション住民さん1]

>>1158
>>1159

こうやって見てみると、消火器未交換者に対してこんなに簡単・確実に催促できるにも関わらず、ろくに催促してこなかった理事会の責任は重いとつくづく思う。催促しなかったこと、規約違反と知りつつ総会で採決したこと、訴訟予告にきちんと対応しなかったこと、すべて初歩的なミスであり、大失態と言える。監事もここまで状況が悪化するまでよくほっといたな。

[1161: 管理組合員]

>> 1160

そのような理事会の悪政を増長させ、法令違反・規約違反の総会議案に何も文句を言わず賛成し、
被告として訴えられても何もしない組合員にそもそもの問題があるとも言える。
今思うと、ここ数年、おかしいと思うことが多々あった。
今からでは遅すぎるかもしれないが、そろそろ組合員全員で声を上げ、行動を起こすときかもしれない。

[1162: マンション住民さん]

全て理事長の資質の問題。
守旧派が支配体制維持のために役員に残留し、毎期順送りで理事長に就任。
過去、革新派理事長が出たのは第5期の前半（中途辞任）と第7期のみ。

[1163: 住民さん]

　先期の理事長も、今期の理事長も、総会決議の内容が規約違反しているとの認識が全くない。やはり資質の問題といわざるを得ない。
　規約がある以上は、規約と異なる決議内容は全て規約違反になる。
　規約で区分所有者の負担で交換することが義務付けられているのに、管理組合の負担で交換するという総会決議は、当然のことながら区分所有者負担で交換を義務付けた規約に違反する。
　例えで説明すると、「人は右側通行」のルールがあるのに、「人は左側通行」を集会の決議で賛成をとったとすると、その集会決議の内容は「人は右側通行」のルールに違反していることは明らかである。

[1164: 住民板ユーザーさん1]

　いや、規約違反は認識しているよ。一度は管理規約の改正が必要なことを理事会で決議している。平成28年3月26日の第10期第2回理事会「なお、管理規約において消火器の更新は個人の責任と負担で行う旨が定められているため、実施においては規約の変更（特別決議）が必要となります。」と。
　だから規約を変更せず、規約に反する議案を総会に上程し賛成決議したことは、理事会はワザと規約違反したのである。悪政と言われる所以である。
　理事会が規約違反したことは、証拠のある確信犯だから裁判では著しく不利になる。

[1165: 住民板ユーザーさん2]

>>1164
なぜ理事会はワザと管理規約違反したのですか？
550万円の消火器発注と何か深い関係があるのでせすか？

[1166: 住民板ユーザーさん1]

>>1165
それこそ貼紙にあるように理事長に面談申し入れて質問することだよ。

[1167: 詳しい人]

提訴予告に対して、6月24日の理事会で「執行の一時留保」と「管理規約改正の再提案」を決議するくらいなら、「第11期定期総会で第10期定期総会第5号議案決議の取消しを上程する」を決議して、原告に通知して提訴を思いとどませる方策を講じていれば訴訟にならなかったと思う。提訴予告によって既に管理規約違反を認識していたのだから賢明な理事長ならそうしただろう。

[1168: 住民板ユーザーさん1]

理事会に個別面談して理事会の対応を聞いた方はいますか？

[1169: マンション住民さん]

理事会の対応って決まってるのでは？
「提訴に対しては応訴」裁判で戦って理事会の施策が正しいことを証明する、「執行の一時留保」裁判の結果が出るまでに消火器を買うと敗訴判決なら理事に550万円の弁済リスクが発生するから執行停止、「管理規約の改正検討」規約に違反してるから規約を改正して総会決議が規約に抵触しないように辻褄合わせする。
既に理事会で決議されてる。聞くまでもないこと。
聞くなら、なぜ臨時総会を開催して裁判費用の支出承認をとらないのか？消火器未交換組合員は、いずれ管理費滞納みたいに管理組合から訴えられるのか？だけだと思う。

[1170: 住民板ユーザーさん]

個別面談の貼り紙がなくなってしまった。

[1171: 住民板ユーザーさん2]

>なぜ臨時総会を開催して裁判費用の支出承認をとらないのか？
本来なら避けて通れた訴訟だったのに理事会の不手際で提訴されてしまったので、理事が責任とっての自腹だから管理組合費の持ち出しがないからですよ。前回のミツバチ訴訟の時は管理組合業務中の傷害事故で共用部分の保険で賄えたので、管理組合費からの持ち出しがなかったので裁判費用支出承認の臨時総会は開かれませんでした。
>消火器未交換組合員は、いずれ管理費滞納みたいに管理組合から訴えられるのか？
8月の消防設備法定点検後に未交換宅が確定するので、それから催告して今期の期末定期総会（来年1月末）での提訴の承認決議してからですから、訴訟は早くても来年の2月以降になるでしょう。

​>個別面談の貼り紙がなくなってしまった。
その貼紙は、もともと8月10日付けで掲示期限は8月21日までの管理組合の判子が押してありました。通常、掲示期間は2週間ですが、わざと短く設定していました。本来なら、全戸ポスト投函するべき内容ですね。
この件に関しては理事会は出来るだけ組合員とコンタクトしたくないのでしょう。触れられて欲しくないということですね。

[1172: マンション住民さん]

書き込みにはどうかなあと思うようなことも有り
念のため掲示板マナーから引用します。

他人を演じない

マンションコミュニティの掲示板システムは投稿された方のサーバーアドレスが残ります。見る人が見れば自作自演もばれるものですが、管理人はすぐに分かります。
特に掲示板で、もめたときなどに自分の立場を有利にしようと、味方が多くいるように見せかけるために複数の人物を演じる人がいます。自作自演もアクセス禁止処分となりますのでご注意下さい。

[1173: マンション住民さん]

>書き込みにはどうかなあと思うようなことも有り
理事さんですか？どのようなところがどうかなあと思うのですか？

[1174: マンション住民さん]

>>1172 マナー的には何の問題も感じないですよ。
極常識な内容じゃないですか。

[1175: マンション住民さん]

私が一番知りたいのは、消火器一括交換するには管理規約変更の特別決議が必要と10期で審議していながら、なぜ10期の総会議案で管理規約を変更せず規約違反の総会議案にしたのか？ということです。

[1176: マンション住民さん]

結果は司法が判断するでしょうから、その判断を待ちましょう

でも「理事さんですか？」ってレッテル貼りって、掲示板が荒れる要因になりますよね
念のため、理事会とは無関係ですが・・・

そもそも、消火器を購入した世帯と購入しなかった世帯があるという安全上の不十分さを放置したのはいつの理事会からですか？途中での入居ではこれまでの経緯がよくわかりません
いまさらそんなことを言っても詮無きことですが、

でも、そんなことより大切なのは、今現在のマンションの防火安全をどう確保するかということですね
その点で一致できる合意を見つけ出しませんか？
分断ではなく、協同を

[1177: 前の投稿者]

掲示板があれるのを避けるため
また、こんな問題でのいさかいでマンションの資産価値が棄損するのを避けるため
これ以上は書きませんが、同じマンションに住んでいる者同士
もうすこし大人の対応で、仲良くしませんか？

[1178: マンション住民さん]

>結果は司法が判断するでしょうから、その判断を待ちましょう
結果は見えてますね。理事会の隠蔽体質見てたらわかります。ミツバチの時は訴状を開示したのに今回は訴状すら開示しません。なぜですか？

>でも「理事さんですか？」ってレッテル貼りって、掲示板が荒れる要因になりますよね
どの投稿とは言いませんが理事が匿名で書いてますよ。

>そもそも、消火器を購入した世帯と購入しなかった世帯があるという安全上の不十分さを放置したのはいつの理事会からですか？
7期で自費交換の斡旋をしましたから8期以降です。訴状読めばそのことが書いてあります。

>でも、そんなことより大切なのは、今現在のマンションの防火安全をどう確保するかということですね
このマンションは、専有部分の消火器が共用部分設備ではなく区分所有者設備になってますので、防火管理義務は管理組合と区分所有者の共同一体管理です。類似の他のマンションは、専有部分の消火器が共用部分設備になっているのですが。
ですから管理組合と区分所有者それぞれに防火管理義務責任があるのです。それなのに区分所有者が義務違反を行っているということです。
区分所有者設備の消火器に関して管理組合としてできることは、期限切れ交換の消火器斡旋と義務履行の注意喚起くらいしかありません。注意喚起は消防設備法定点検時の警告、それと定期的な消火器斡旋の告知です。

>同じマンションに住んでいる者同士もうすこし大人の対応で、仲良くしませんか？
仲良くしたければ共同のルールを守り課された義務を果たすことです。それが大人の対応ですよ。

[1179: マンション住民さん]

>大切なのは、今現在のマンションの防火安全をどう確保するかということ
管理費を滞納すると、内容証明や訪問して催促していますが、消火器交換にしても
区分所有者の義務になっている。
したがって滞納者と同様にきっちりと催促が必要と思う。そうしてもらいたい。
そうでないとマンションの安全が確保できない。

[1180: 第7期理事長]

>ミツバチの時は訴状を開示したのに今回は訴状すら開示しません。なぜですか？
理事会との折衝経過の証拠書類が訴状に全て添付されているからだろう。
これを見ると、原告からの抗議、見直し要求、総会議案撤回要求、損害賠償請求を理事会が悉く拒否していたことが裁判で事実認定される。

[1181: マンション住民さん]

今回の裁判で総会決議は無効にされるのですか？

[1182: マンション住民さん]

訴訟になったので消火器一括交換が執行一時留保と書いてありましたが、判決が出るまで最低でも1年はかかると思います。
この間、消火器未交換の区分所有者たちを放置しておくのですか？それとも法的措置ですか？

[1183: 住民さん]

↑
理事会報にも書いてありますが、有効期限切れ消火器が多数設置されていることは住民の安心・安全を妨げる重大な問題と理事会は認識しているのですから、消火器未交換の義務違反組合員に対しては法的措置で徹底的に懲らしめてほしいです。

[1184: マンション住民さん]

>有効期限切れ消火器が多数設置されていることは住民の安心・安全を妨げる重大な問題と理事会は認識しているのですから
管理費で救済なんてせず、理事全員ですぐにでも対応してほしい。
義務を果たすよう切望している、危険極まりない。

[1185: 入居済みさん]

要望はご相談用紙に書いて防災センターの受付に提出すればいいですよ。
訴状にもご相談用紙とそれに対する理事長の回答文書が証拠として提出されていました。
いざと言うときに証憑になりますから全て文書にしておく必要があります。

[1186: 詳しい人]

理事会報で、消化器一括交換の意義とか使命を説いて適法に可決・成立したとか書いているが、理事会は訴訟における総会決議無効確認の「無効」の意味が分かってないようだ。被告になって応訴してるのだから、理事長はもっと訴訟の勉強をした方がいい。

[1187: 第7期理事長]

>>1181
総会決議無効確認請求の裁判では、総会決議の内容に法令違反や管理規約違反が認められれば無効にされる。
原告の訴状では、区分所有法違反2点、管理規約違反2点が総会決議の無効または取消原因として挙げられている。一方、第一回口頭弁論（8月29日）の被告答弁書では、原告のこの計4点の法令・規約違反に対しては、現時点では「認否と反論は追って行う」と第二回口頭弁論に引き伸ばしている。
【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第一回口頭弁論：8月29日（火）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

[1188: 第7期理事長]

本日、平成29年8月29日（火）の第一回口頭弁論終了。
次回の第二回口頭弁論は平成29年9月29日（金）11時30分から。

[1189: マンション住民さん]

現理事会は、管理規約遵守から逸脱していると考えられる。
裁判では被告側の総会決議が有効とは無理がありそうです。
しかしこの規約違反があると指摘し、原告の自己犠牲を厭わない精神には
マンション住民として頭が下がります。

[1190: 住民板ユーザーさん5]

原告、被告側におたずねします。責任を放棄した管理会社の契約をどうするか？
管理会社変更が望ましいと思う。

[1191: マンション住民さん]

管理会社には何も責任ないと思うけど。
総会決議を可決したのは管理組合、訴えられたのは管理組合であって管理会社じゃない。
管理会社は理事会から言われたことをやるだけだから。悪いのは理事会だよ。

[1192: 住民板ユーザーさん1]

規約違反して消火器を自費で買って交換しなかった組合員を、規約を遵守して消火器を自費で買って交換した組合員が、防火のためならみんなの組合費を使って助けてあげる、助け合いの優しい心、これに過半数の組合員が賛成したのだからしょうがないよ。規約違反して消火器買わなかった組合員は正解だったってこと。

[1193: 住民板ユーザーさん2]

規約順守の組合員がバカを見るという運営方針ですか？

[1194: マンション住民さん]

>>1193
裁判で総会決議が有効と判断されれば、その通りです。

[1195: 住民さん]

　竣工後初めての消火器自費交換を規約に則って実施したのが第7期理事会。ところがその後、第7期の規約遵守の施策を180度覆す規約違反の総会議案を作って組合員をミスリードして賛成可決させた第10期の正副理事長・理事が、残留して第11期の正副理事長・理事になってるから、第11期理事会は絶対に総会決議の見直には応じない。
　そこで第10期の悪政を正すために、自浄作用が全く期待できない第11期理事会に代わって、第7期理事会を代表した第7期理事長に第10期総会決議無効の法的措置を取られたってわけだよ。
　今回の訴訟は、実質は第７期理事会と第11期理事会の争いだ。
　今回の訴訟提起で組合員の信頼を無くしてしまったのだから、第10期から残留している第11期正副理事長と理事は引責辞任しないとだめだな。

[1196: 住民板ユーザーさん3]

>>1190
今回の訴訟で管理会社がダメージを受けるとしたら、消火器一括交換が執行留保になってしまったので今年度の消火器660本550万8千円の売上計画が未達になること。そして判決で総会決議が無効にされた暁には、受注自体が消えてなくなる。初めから消火器550万8千円の注文がなかったということ。担当者はタダでは済まないな。

[1197: かつて中にいた人]

今の理事長は通算8年も理事会にいる。ここ4年は連投してる。来年も連投するつもりか？しかも理事長を2回もやってる。このマンションは昔からそうだけど、理事会は残留組の守旧派が実効支配して理事長は仲間内から順繰りで出している。
時折革新派が理事長になろうとすると、守旧派は総がかりでそれを阻止しようとする。
確か今期の事業計画に役員選任方法の見直しがあったけど、守旧派撲滅のために連投制限を盛り込む必要があるな。そしたら今回のように革新派元理事長から訴えられるような失政はなくなると思う。
血は適宜入れ替えないと。連投は理事会の私物化、独善、専横、不正を招く。

[1198: 契約済みさん]

専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産だけど、これを管理組合が管理費で交換すると、交換した途端に管理組合管理の共用部分設備に変更になる。そうなると管理規約を変更して、共用部分設備に住宅用消火器を追加しないとならない。
だから管理組合による住宅用消火器一括交換は管理規約変更が必ず伴う。当然、一括交換の総会議案は規約変更を伴うから普通決議ではなく特別決議になる。
でも管理規約は全く変更されていない。第10期第2回理事会で管理規約変更が必要なことを審議しているにもかかわらず。総会議案には重大なミスがあった。

[1199: マンション住民さん]

>専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産だけど、これを管理組合が管理費で交換すると、交換した途端に管理組合管理の共用部分設備に変更になる。

専有部分の住宅用消火器が区分所有者資産であることの根拠を法令・規約等で示せ。

[1200: 住民板ユーザーさん]

> 1197

理事に立候補する組合員が増えれば、おのずと多選の問題は解消される。
人任せにしてだれも立候補しないから、少数の立候補者が繰り返し理事になる。
今年は新しい人材に数多く立候補してもらって、理事会の空気を一新しなければならない。

[1201: 住民です。]

マンション内の駅前店舗、みらい平情報ステーションがあるの隣の店舗ですが、現在空き店舗になっており、カフェとかコンビ二なったら良いなと期待してたのですが、マンションの規約で火を使用する業種は駄目とのことだそうです。ガッカリです。規約って変わらないですかね。

[1202: マンション住民さん]

>>1201
昔に比べたら賃料は10万円以上安くなってる。
http://www.katsurafudosan.jp/index.php?action_detail=dummy&f_uid=k...
店舗棟側の規約改正には区分所有者である飯田産業の意見を聞く必要がある。しかも特別決議。

[1203: 住民です。]

>>1202 マンション住民さん
ありがとうございます。みらい平駅前の発展に期待

[1204: 住民板ユーザーさん8]

店舗棟の飯田産業事務所、もう十分儲かったでしょう。早く退去して郵便局になってくれ

[1205: マンション住民さん]

郵便局とカフェ希望。
火がNGでも、カフェはレンチン対応なので問題はないはず。
私も駅前の発展を期待しています。
議員さんもよろしくお願いしますよー。

[1206: 第7期理事長]

>>1199
・区分所有者は消火器１本付き住戸を購入している。土地付区分建物売買契約書に下記記載有り。従って消火器は区分所有者資産。
「･･･本物件の引渡し時には住宅用消火器が１本設置されておりますが、取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行っていただきます。」
・共用部分設備を定義してる管理規約第8条と第14条に住宅用消火器は記載されていない。従って消火器は区分所有者資産。