センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
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[1001: 第7期理事長]

　昨日配布された理事会会報に書かれている通り、住宅用消火器一括交換の執行は凍結された。
　なぜなら、総会決議の無効確認若しくは取消の判決が確定すると、同決議に基づく住宅一般会計からの消火器代550万8千円の支出根拠が失われ、万一支出していた場合は第11期理事会理事（第11期第1回理事会で東急コミュニティーへの消火器発注決議に賛成した理事のみ）に550万8千円の弁済義務が生じるからである。
　もし支払わなければ、当然のことながら不法行為に基づく損害賠償請求訴訟に発展する。

　そして、管理規約第80条第10号に違反して有効期限切れ消火器を自費交換してない或いは消火器自体が紛失により未設置の区分所有者は、規約を順守して自費で消火器を交換または設置しなければならない。なお住宅用消火器の機種選定に関しては理事会に問い合わせのこと。

　また、今年8月の消防設備法定点検では、住宅用消火器の有効期限が特に入念にチェックされ、各戸の点検結果は裁判所に証拠として提出される予定なので、上述した有効期限切れ消火器或いは消火器自体が紛失により未設置の区分所有者宅は覚悟すること。

　近く、訴訟追行費用の予算承認(管理規約第67条第2項)のために臨時総会が開催されるので、詳しくはそのときに理事会に質問すること。

[1002: 住民板ユーザーさん3]

>>1001 第7期理事長さん
一連の投稿なかなか鋭いですね。法的根拠も参考になります。
もし、550万幾ばくかの消火器代を寄附する人がでてきたら面白いですね。消火器未交換の問題は寄附による一斉交換で解決、あとは規約の整理だけですね。ただし、第7期11回理事会議事録をみるかぎり、消防法第8条違反で管理権限者たる理事長さんは大変ですね。消防設備設置義務違反ですから。第8期でも副理事長しているようで、放置のままですから法的責任問われそうですね。

[1003: マンション住民さん]

第7期でも10期でも、消防設備設置義務違反は消火器を交換しなかった住民で、理事長や理事会に責任はない。
今の理事会はもう弁護士を見つけたのか？原告側と話し合ったのか？早く動いて事態をこれ以上悪化させないでほしい。

[1004: マンション住民さん]

よくも悪くも理事会は素人集団なので、素人判断で行動せず、一刻も早く専門家に相談して欲しい。臨時総会も早く開くべき。訴訟となった以上、もはや遊びではない。

[1005: 第7期理事長]

>>1002
専有部分の住宅用消火器は、管理組合資産の共用部分ではなく、区分所有者資産であることを認識する必要がある。
従って、マンション内の消火器設備は、管理組合が管理する共用部分の業務用消火器と、区分所有者が管理する専有部分の住宅用消火器の、防火管理上は二元管理になっている。
だから、専有部分の住宅用消火器は、管理規約第80条第10号で、区分所有者の管理負担と規定されている。
ゆえに、住宅用消火器の管理責任・法的責任は区分所有者で、管理組合は区分所有者に対して、有効期限切れ消火器の交換を促し、交換の便宜をはかるための消火器斡旋しか、防火管理上はできないのである。

[1006: 第7期理事長]

>550万幾ばくかの消火器代を寄附する人がでてきたら面白いですね。
なぜ突然に寄付なんて発想が出るのか？
でも、そのような篤志家は歓迎する。管理組合費からの550万の支出がなくなる。ただし規約に基づく有効期限切れ住宅用消火器交換の自己負担有無の不衡平を解消してからの話だ。
ところで、550万なんてちっぽけなこと言わず、今検討たけなわの大規模修繕工事費10億強を寄付してくれよ。そしたら、あんたは「神！」になれる。あんたの好きなように大規模修繕したらいい。誰も文句は言わない。何だったらマンション入り口玄関に銅像立ててもいい。みな拝んで通るよ。

[1007: 第7期理事長]

１.現状の防火体制
　はじめに、当マンションの消火器設備は、「共用部分の管理組合管理の業務用消火器」と「専有部分の区分所有者管理の住宅用消火器」の二元管理体制になっている、ということを認識する必要がある。

２.現状の問題点
　しかしながら、管理責任が分散しているこの二元管理体制では、防火管理上、管理組合が統一して一元管理しているわけではないので、今回のような区分所有者管理の住宅用消火器期有効限切れ未交換が発生し、マンション全体としての防火体制に不備を来してしまうのである。

３.解決策として管理組合一元管理
　そこで、この解決手段の一つが、「区分所有者管理の住宅用消火器を管理組合管理の共用部分（専用使用権付き）に変更し管理組合の一元管理」にしてしまう、これが今回の「管理組合費用負担による住宅用消火器一括交換」なのである。

４.一元管理移行にあたっての前提条件
　ただし、その前提になるのは、一斉交換するためには現行の区分所有者管理の住宅用消火器が全戸有効期限内にあることが必須条件で、有効期限切れ住宅用消火器が全戸数の3割以上（214/660=32.4%）ある現状では、まずはこれらを是正することが先決なのである。当然是正は住宅用消火器の管理責任者である区分所有者が行うことは言うまでもない。

５.第10期定期総会第5号議案決議の問題点
　それを是正せず、しかも資産区分変更であるにもかかわらず管理規約を変更もせず、区分所有者資産の住宅用消火器を管理組合が共用部分に変更し、管理組合が強制的に一括交換しようとするから、「有効期限切れ住宅用消火器を自費交換した組合員としない組合員との間で利害の不衡平（区分所有法違反）が生じ、管理規約を変更していないがために更に輪をかけて区分所有法違反・管理規約違反」、の総会決議になってしまうのである。

　今回の問題点を全組合員が情報共有していないと、なぜ管理組合が「総会決議無効確認若しくは取消」で訴えられたのか？が理解できないはず。
これの説明責任は当然のことながら理事会にある。臨時総会で説明があるはず。

[1008: 第7期理事長]

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号

[1009: マンション住民さん]

この裁判、万が一負けたら裁判費用は組合費から支出するのか？勘弁して欲しい。

[1010: マンション住民さん]

本来、この手の訴訟は事前に何らかの通告があったはず。裁判になればいずれにしても執行を停止せざるを得ないのだから、本来であれば理事会は通告を受けた時点で執行を一時保留し、原告人と話し合うなり、臨時総会を開くなり、誠実な対応をすべきであった。やらなくてすんだはずの裁判を独断で行う以上、費用は理事が負担すべきである。

[1011: マンション住民さん]

理事会はこのような訴訟に対して保険に入っていないのですか。

以前あったみつばち訴訟の時の費用はどこから出ていたのですか。

[1012: 第7期理事長]

>>1010
理事会会報見た限り、予告通知に対して「執行は一時留保」だが話し合いをするとは書いてなかった。「提訴に対しては応訴する」が理事会決議だ。「訴えるなら訴えてみろ！」が理事会のスタンスなんだろう。頼もしい限り。
なぜ話し合いをしなかったのか臨時総会で聞いてみるといい。
>>1011
前回のミツバチ訴訟は共用部分の傷害事故なので、マンション損害保険で訴訟費用は賄えた。従って組合費からの支出はなかった。
マンション管理組合役員賠償責任補償保険（または特約）はあるが、そうしょっちゅう訴訟沙汰があるわけでは無いので入ってない。

[1013: マンション住民さん]

区会の役員のなりては、いるのかね?　赤い羽などの寄付金(1,500円)集めも役員がやるののを、しっているのかね? 区会の会員は、市内清掃にもかり出される。

[1014: 第7期理事長]

下記内容を「ご相談用紙」で提案・意見として理事会に提出済み。

　区会の行政区事務は市から有償委託された行政仕事で区会業務は管理組合業務に非ず。さらに管理組合は強制加入団体であるが区会（自治会）は任意加入団体。これらを理解していれば、理事会会報に記載のある「管理組合が主体となって行政区事務を受託できる体制」という発想にはならないはず。それとも、今期の理事会はそれほどまでに行政区事務をやりたいのか？あるいは住民の意思を無視してでも行政にいい顔をしたいのか？
　前回も注意したが、自治活動の素地が今現在全くない当マンションで、住民の自治活動意識すら醸成されていない状況下で、市民サポート課のごり押し要請でトップダウンに区会を設置すること自体、初めから無理なのである。
　市はマンション内に区会を設置して住民行政の一端を区会に担わせたいだけなのである。区会を望んでるのは行政であってマンション住民ではないことを知っておくべきである。
　まず住民に対して、区会とは何か？区会業務とはどのようなものか？を説明し、住民のコンセンサスを得て初めて区会を設置するべきものである。今期の理事会はスタートから検討の仕方が間違っている。

[1015: 住民板ユーザーさん2]

理事会から説明がないので自治会と区会との区別がつかないのですが、区会の業務って何ですか？

[1016: マンション住民さん]

理事会は臨時の説明会を開いて自治会加入のメリット・デメリットを説明してほしいです。
今、（自治会がなくて）特に困っていることもないのですが。

[1017: 住民板ユーザーさん1]

自治会は任意加入だから入らなくてもいいよ。
特に困ってることがないのなら入らなくてもいい。
なぜ急に自治会を作ろうとするのか大いに疑問がある。
それと訴訟の件、何で話し合いをして訴訟を避けなかったのか？
今期の理事会に対しては不審の念を抱かざるを得ない。
臨時総会で納得できる説明がほしい。

[1018: 住民板ユーザーさん3]

>>1016
自治会設立の場合は必ず自治会総会が開催されます。
このときに自治会規約を承認し役員を選任し役職を決めます。
この手続きを踏まないと、自治会は設立できないし区会としても認可されません。
果たしてどれだけ自治会員が集まるか？です。
それは自治会員になるメリットがどれほどあるかで決まると思います。
ところで万一、マンション内に区会が設立されたら、多目的ルームが公職選挙の投票所になります。これは既に管理規約の使用細則で規定済みです。当然、自治会員は投票所への誘導や警備のお手伝いに駆り出されます。

[1019: マンション住民さん]

センチュリーの住人って面倒なことは参加しないという人が多いよね。

総会だって1割位しか来ないし。

理事会の役員をやるような人は（いろいろ問題はあるかもだけれど）ボランティアで良く頑張っていると思う。

きっと自治会設立の人数まで集まらないのではないかと。

[1020: 入居済みさん]

>>1019
それは管理組合業務に関心を持たせる努力を理事会が怠ってるからだと思う。
自治会にしても理事会外に検討委員会を作って広く参加を求めることをしてないし、
ホームページにしても同様。理事会の中でしか検討してない。
日ごろから組合員の声を広く聞く体制ができてないね。
組合員の関心を高めることをしないと、総会だってみな出てこないよ。
今回の訴訟だって話し合いをすれば訴訟にならずに解決したはず。
その証拠に、「執行停止」と「規約改正」が理事会で決定したくらいだから。
規約改正しないから、総会決議が法令違反・規約違反で無効にされるのだから。

[1021: マンション住民さん]

寄付金、市内清掃やだ。市から金だけ貰って参加しないと他の区会からクレームがでる。

[1022: 第7期理事長]

>>1015
　区会は、市町村の実務上の行政区画内に設置される住民自治組織で、地方自治法で定める用件を満たし市町村長の認可を受けた自治会/町内会（認可地縁団体）のこと。認可地縁団体でない住民自治組織は区会になれない。
　ところで区会（自治会）に加入したい人は、これだけの仕事をする覚悟がいる。理事会報に一言で書いている「行政区（区会）事務」とはこれのことである。
　自治会の通常のコミュニティー活動に、区会になれば更に行政区（区会）事務が加わるのである。もちろん区会事務は有償で市町村から業務委託料が支払われる。
　この区会業務の内容を住民に一切説明せずに理事会は区会設置を検討しているのである。

(1)市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)市及び市の執行機関、市関連の法人等(以下「市等」という。)が依頼する諸会費等を徴収すること。
(4)市等が開催する会議、懇談会及びその他イベント等の開催についての協力並びに当該会議等へ地域住民の参加を促すこと。
(5)市等が主催する各種の委員会、審議会及び行政協力機関等の役員の選出並びに当該審議会等への地域住民の参加を促すこと。
(6)市民の要望事項の連絡に関すること。
(7)市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(8)その他地域づくりに資すること。
(9)前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの。

[1023: 自治会員候補]

毎月25日過ぎに市の広報誌がポストに投函されてますが、これ誰が配ってるか知ってますか？市から業務委託を受けた業者が配ってるのです。
もしマンション内に区会が出来たら、この業務は区会業務になり、自治会長に命令されて自治会員がポストに投函することになります。でも自治会長が家族総出で自分で660戸に投函すれば済む話ですが。

[1024: マンション住民さん]

今回は、消火器を自費交換した人たちが「組合費による一括交換は不公平」だと言ってグループで管理組合を訴えているのですか？

[1025: 第7期理事長]

>>1024
そうだとしたら原告は組合員数で400人以上になる。
それこそ正に過半数以上の理事会不信任の訴訟、今期役員は全員辞任すべきだな。まずは理事長から先鞭を付けて引責辞任。2度も理事長やってるから辞任してもいいだろう。
ところで監事は何を業務監査しているのか？理事会と馴れ合いか？

[1026: マンション住民さん]

そうですね。監事がこのまま何もせずに状況が悪化した場合、監事の責任が極めて重くなってしまいます。監事さんにはそろそろ動いて欲しいです。臨時総会も開かれる気配がありませんが、理事長が臨時総会を開こうとしない場合、監事権限で召集をかけて欲しいです。

[1027: 住民板ユーザーさん1]

総会決議は、消火器管理義務違反の214戸を私たちの組合費550万8千円で救済する内容だから、今回訴訟になった責任を取って、今期の理事たちが消火器214本を自腹で購入し、有効期限切れ消火器を設置しているまたは消火器未設置の該当宅214戸に配れば済むは話だ。
そうすれば組合費から550万円近くの支出をしなく済む。配るときにタダで配るのか相手から金取るのかは理事の裁量に任せればいい。
こういう提案を監事はしないとだめだな。そうでなければ監事の存在意義がない。

[1028: マンション住民さん]

せいぜい30戸位と思っていたが214戸もあったとは。
これは問題だね。

[1029: 第7期理事長]

　本来は管理組合が管理規約違反の214名の区分所有者を裁判所に訴えてしかるべき話だろう（区分所有法第57条、管理規約は第75条）。それをせずに組合費を550万円も使って規約違反者214名を救済する総会決議を採るから、管理規約を順守した組合員から管理組合が訴えられるのである。
　6月24日に理事会が開催されて、弁護士からわざわざ総会決議無効確認の事前通知が来てるのだから、その時点で理事長が「総会決議無効」を議案とする臨時総会開催を提案して理事会決議していれば、訴訟にならなかったと思うよ。臨時総会で議案を可決すればいいのだから。
　初めから提訴する気なら事前通知などしない。ミツバチ訴訟を思い出せばいい、予告無しのいきなり提訴だ。弁護士の事前通知の意図を読めなかった理事長の完全な失策だな。

[1030: マンション住民さん]

＞1027
監事もそうだけれど管理会社の東急もだらしなくない？
管理のプロなんでしょ。ちゃんと理事会にアドバイスできてないじゃん。

[1031: 第7期理事長]

>>1030
　それに関しては、だいぶ前に文書で弁明書を取っている。
　それによると管理会社曰く「管理会社としては規約に則り区分所有者の自費交換を推し進めていたが、最終的には理事会の組合費による一括交換に押し切られた」と。これが真実か否かは知るよしもないが。まぁ、今回の場合は管理会社は訴外だからどうでもいい。
　ただ言えることは、総会上程議案の素案を作成し、総会上程議案のチェックをし完成させるのは管理会社の仕事。その総会議案が司法判断で「無効」にされたら管理会社の立場はないはず。管理会社に対する信頼が揺らぐ。

[1032: マンション住民さん]

そうしたら管理会社の東急を訴えてやればいい！

[1033: 住民板ユーザーさん2]

8月初めの訴訟に関する臨時総会は、来週7月29日の理事会で決まるのですか？

[1034: 第7期理事長]

訴状が到達してから第一回口頭弁論期日まで一ヶ月しかない。

[1035: 入居済みさん]

臨時総会は8月6日（日）が有力ですね。
その後は盆休みに入りますし、月末には第一回の口頭弁論が始まります。

[1036: マンション住民さん]

管理会社としては規約に則り区分所有者の自費交換を推し進めていたが、最終的には理事会の組合費による一括交換に押し切られた。
管理会社は、退場。

[1037: マンション住民さん]

>>1036
今年は管理業務委託契約締結の検討の年だから、総会決議無効なんかの訴訟沙汰があると管理会社にはかなり影響はあるね。管理会社の理事会支援業務の精度と品質に疑問符が付く。

[1038: マンション住民さん]

消火器を受注(550万)したのは、どこの会社ですか?

[1039: 住民板ユーザーさん1]

>>1038
第11期第1回理事会会報に載ってる。

[1040: マンション住民さん]

200名以上が消火器を交換していない状況でまた総会をやって採決しても、また組合費による交換を進める案が採択されて終わるだけのような気がする。そんな採決を繰り返して何の意味があるのだろう？

[1041: マンション住民さん]

ところで、理事は全員自費での交換を済ませているのだろうか？未交換の場合、辞任だけではすまない話だ。

[1042: マンション住民さん]

>>>1038

まさかの…

[1043: マンション住民さん]

この200名以上の消化器を交換しなかった理由とはなんだろう。

金が無い。
面倒だ。
自分のところは火事にはならない。

[1044: 第7期理事長]

>>1041
第10期と第11期の役員の消火器交換有無のリストを、消防設備法定点検を請け負ってる管理会社に要求したが、理事会の許可が下りなかったようで出てこなかった。

[1045: 第7期理事長]

>>1040

提訴された以上、判決が確定するまでリスクがあるのでそれはありえない。理事会は一斉交換の執行の一時留保を先月の理事会で決定したことが理事会会報で報告されている。

区分所有法第57条（管理規約は第75条）を発動し、理事会は消火器交換を怠ってる管理規約違反の214名の区分所有者に対して、「催告→法的措置」で消火器を交換させる。そうしたら組合費からなにも550万円も支出する必要はなくなる。それを理事会がしないから、逆に組合員から理事会に対して総会決議無効確認の法的措置が取られるわけだ。
管理費滞納に関しての、「催告→法的措置」と同様のやり方、義務違反者に対する対応は同じ方法でやる。

[1046: 契約済みさん]

8月の消防設備点検のお知らせが回ってるね。
8月26日が最終日だから公判の3日前に終了する。
点検結果は裁判所から提出を求められるから、10期と11期の理事会役員で消火器交換してない人はバレるね。

[1047: マンション住民さん]

>>1007

話がちょっと戻るが、消火器を組合費で交換するために専有部分を共有部分に変更するというのもおかしな話だ。
最初からそうなっていることを承知の上でマンションを購入するなら話は別だが。

このマンションを購入したときには1平方メートルあたり30万ほどで購入したはず。それを消火器のために組合に寄付？？？とは…。
いったい何を考えているのか？

そもそもこの話、無理が多すぎる。なぜ、ひとりひとりが責任もって消火器を交換しないのか？なぜ、交換しない人を罰せずにアメを与えるのか？

[1048: 第7期理事長]

>>1047

>消火器を組合費で交換するために専有部分を共有部分に変更するというのもおかしな話だ。
消火器を専有部分から共用部分に変更すると書いてある。
共用部分とは「建物と設備」を言う。消火器は設備だ。詳しくは、管理規約第8条の別表第3を参照。この別表第3の「全体共用部分の住戸部分の専用使用部分」に住宅用消火器を追加することになる。即ち規約改正の特別決議。
区分所有法と管理規約について十分理解してないと裁判では闘えない。 なぜなら今回の裁判は、法令違反・管理規約違反を証明しなければならないから。この種の形成訴訟は生半可な管理組合の知識と業務経験では負けてしまう。

>そもそもこの話、無理が多すぎる。なぜ、ひとりひとりが責任もって消火器を交換しないのか？なぜ、交換しない人を罰せずにアメを与えるのか？
第10期と第11期の理事会役員に消火器未交換者がいるか否か、何れ裁判所に証拠提出させられる羽目になる。1人でも消火器未交換役員がいれば、規約違反をしていながら自己の利益を計るために総会議案を上程し可決に導いたことになる。

第一回口頭弁論は、8月29日（火）午前10時～(於：水戸地方裁判所土浦支部）だから一ヶ月しか無い。

[1049: 住民板ユーザーさん1]

>>1048
第10期と第11期の理事会役員で、消火器自費交換してない人たちが責任とって550万円を負担するのですか？

[1050: マンション住民さん]

来週の理事会、組合員は自由に見学できるのでしょうか?