センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[1367: 契約済みさん]

>>1363
常にここでスピードを測ってみたらいい。
http://www.musen-lan.com/speed/
今、平常時の半分以下のスピードしか出てない。
時々ものすごく遅くなる。

[1368: 住民さん]

どうやったら管理費で消火器一括交換できるか考えるべきでは？
裁判になったからといって未交換宅に対して理事会は何もせずにほったらかしにしてる。

[1369: マンション住民さん]

>>1364
>和解はまさか「総会決議の取り消し」じゃないよね。これだと管理会社は拒否する。

管理会社には管理業務の一部を委託しているだけで、裁判の内容について拒否する権限はないはず。
権限があるなら責任もあるはずなので、このような状況を引き起こした責任を問う裁判を起こせばよい。

それにしても、今の理事会はなぜそこまでして今の管理会社に気を使うのか？
契約を延長すること自体、信じられない。

[1370: 入居前さん]

理事長に今回の訴訟費用はどの会計のどの科目から支出してるのかを文書で問い合わせ文書で回答を貰ってみたら？
・理事会は訴訟内容について一切組合員に説明していない。
・訴訟費用に関して理事会では一切審議していない。

[1371: マンション住民さん]

何故、理事会は訴訟内容や訴訟費用に関することを組合員に説明しないのだろう。
理事会報に載せて下さい。
理事長お願いします。

[1372: マンション住民さん]

お金の心配がないからでは？
数年前のみつばち訴訟で管理組合が訴えられたときは、共用部分での事故だったのでマンション保険の特約で訴訟費用は賄えましたので、管理費からの支出はゼロでした。
今回は保険なんて効かないですよね。

[1373: 匿名さん]

>>1369
管理会社の代理戦争やってるからだよ。
えむぽた見たらわかるけど、証拠として出されてる甲１８号証、甲２０号証で、歴代理事会は管理費で消火器一括交換するためには規約改正とあわせて総会特別決議が必要と理事会決議している。
ところが裁判所に提出した被告準備書面では、管理費で消火器一括交換することは現状の規約に違反すること無く総会普通決議で事足りる、と主張している。これは総会議案を作った管理会社の主張だよ。理事会は規約変更の特別決議が必要と認識しているのだから。

[1374: マンション住民さん]

今回の訴訟費用は来年１月の総会で支出として報告されるのでしょうか？総会で組合費からの支出が適切であったかどうか審議されるという理解であってますか？

[1375: 区分所有者]

↑
総会を待つまでのことなく、理事長に文書で質問し、分署で回答を貰う。
既に被告管理組合は裁判に突入しているのだから。
代理人弁護士は着手金を貰わないと代理はしない。
裁判とはそういうものだ。弁護士はタダでは働かない。

[1376: 入居済みさん]

理事会会報に書いてある。「6月27日に行った法律事務所(弁護士)との打ち合わせ内容、及び弁護士との委任契約書、弁護士を訴訟代理人とする委任状を確認しました。」
提訴予告が6月19日、提訴が7月5日、その間の6月27日に理事会は既に弁護士に委任している。
理事会は6月24日の理事会で総会決議の執行留保と管理規約見直しを決議したが、逆に管理会社は戦闘意欲満々、用意周到、速っ！
従って、理事会は6月27日時点で訴訟費用支出の目処が立っていたことになる。

[1377: マンション住民さん]

裁判費用は30万を超える場合には総会の承認が必要だったと思いますが、30万以下におさまっているのですか？

[1378: 元監事]

弁護士費用は経済的利益を基準に考える。今回は総会議案に記載されている住宅用消火器一括交換費用570万円が基準になる。
これで計算すると、少なくとも訴訟着手金＋実費だけで30万円は軽く越えてしまう。
そして勝訴または和解により被告に最大の成果があった場合は、更に報奨金が加算されるので総計で100万円は優に超える。
毎期予算化している30万円は管理費滞納関係の訴訟費用で、毎期予算化しているものの今まで支出したことがない。
今回どのように会計処理しているのかは監査対象になるので、詳しくは業務監査と会計監査が仕事の監事に文書で質問し文書で回答を貰えばいい。もし回答が無ければ総会時の監事による監査報告の時に厳しく糾弾すればいい。

[1379: マンション住民さん]

仮に和解するとなるとどんな合意になるのですか？

[1380: 元監事]

考えられるのは２通りになると思う。

①今まで通り規約に従い区分所有者が自費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。
②資産区分の変更を行い管理組合が管理費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。

①は今までどおりで管理費からの550万円の支出はないが、交換しない規約違反区分所有者に対して厳しく法的措置を講じる必要がある。
②は住宅用消火器を共用部分附属設備に変更し管理組合管理にするが、5年毎に管理費から550万円の支出が必要になる。

どちらがいいのか？
先期のように理事会が組合員の意見を聞かずに勝手に決めると訴えられるので、来期に組合員投票で決めたらいい。
ところで住宅用消火器660本、一括交換に550万円もかかるの？理事会が独自に見積とって再検討の必要がある。

[1381: 匿名さん]

②にの管理組合で一括交換の方がいいですね。今後交換は自費負担でなく管理費負担にする。
そうすれば管理組合管理になり交換漏れはなくなると思います。

それよりも下駄箱内の消火器邪魔なんですが。
エムポタに載ってる裁判資料読むと、消防法で本来なら廊下に２０ｍ以下ごとに消火器を設置しなければならないのを特例で住戸内に代替設置してる、と言うことですから、法律通り廊下に２０ｍ以下ごとに設置すればいいと思います。そうすれば住戸内の設置の必要がなくなります。
廊下の設置に工夫がいりますが、廊下に面してる出窓の下の空間（エアコン室外機が置いてある場所）に置けば通行の邪魔にならないでしょう。廊下に置けば６６０本もいらなくなり本数が減ります。しかも住宅用用消火器ではなく業務用消火器になりますから交換周期は5年ではなく8年に伸びます。

①と②以外の③「共用廊下設置案」を提案します。

[1382: 元監事]

和解するとなると、総会決議が違法か合法かで合意するのではなく、管理費で消火器一括交換する方策の合意になると思う。
①総会決議の取り消し②規約改正③既交換者への補償④一括交換の方法の４つが和解の合意点だろう。

①は違法か合法かで取り消すのではなく、仕切り直してゼロベースでスタートするために一旦取り消す。（普通決議）
②規約変更→共用部分への住宅用消火器の追記（第8条、第14条）、第80条第10号の変更（特別決議決議）
③はいくら補償するか？過去の斡旋で買わないで独自に購入している人もいる。（普通決議）
④全体管理費からの経費支出承認、交換時期、交換後の既存消火器の処分（普通決議）

②が特別決議のため、①～④を一まとめにして一議案にする場合は総会特別決議になる。

組合員数75%以上かつ議決件数75%以上が特別決議の条件である。

[1383: マンション住民さん]

管理規約では、理事長・副理事長の職は理事の互選で選任しますが、解職については規約に規定はありませんが同様に判断して理事の互選で解職できるものと、というのが通説でした。

ところが、理事会決議で理事長職を解職された元理事長が管理組合を訴えて理事会決議無効請求の訴訟を起こしました。そして一審（久留米地裁）も二審（福岡高裁）も理事会決議の無効の判決を下しました。すなわち理事長解職の理事会決議は無効と。通説と異なる意外な判決です。
しかもこの理事会決議が無効になったので、以降の新任理事長選任の理事会決議、それに続く新理事長招集の総会決議までが、先の理事長職解職の理事会決議と一体化しているとの理由で、裁判所から無効と判断されてしまいました。

この訴訟、驚天動地の一大事の管理組合が上告してしまったので最高裁にまで行ってしまいましたが、はたして最高裁の判決はどうなるのか？

「互選で選任したのだから互選で解任できる」と考えたわけですが、規約に選任の規定はあっても解任の規定はない。そうなると裁判では法的根拠も規約根拠もないので理事会決議は無効と裁決するのです。
法令根拠のないものは規約できちっと決めておかないと、いざ裁判では無効と判断されるということです。当マンションも現在係争中ですから他山の石としなければなりません。

来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが、理事長職・副理事長職の理事会決議による解職規定を設ける必要があります。

[1384: マンション住民さん]

>来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが
そんな話は初めて聞いたけど。どっかに書いてあるの？

[1385: 住民さん]

>>1384
6月24日の理事会で「規約改正を再提案を検討すること」と合意している。
第11期第5回理事会会報に記載されている。この理事会会報は裁判所にも証拠提出されている。

[1386: マンション住民さん]

掲示板の貼紙で区会設立準備委員会が立ち上がったそうだけど、
区会を全面に押し出してるけど自治会とどう違うの？
行政区だと書いてあるから市役所の組織のこと？