センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[987: 第7期理事長]

　理事会は「期限切れ消火器や消火器未設置宅があるために居住者の安心・安全を妨げる重要な問題と認識している」と言っているが、その原因が「管理規約に違反して期限切れ消火器を自費交換していない区分所有法の共同の利益に反する行為をしている区分所有者」であることは認識していないようだ。
　共同の利益のために規約違反者を厳しく指導するのではなく、共同の利益のために規約違反者を不問にしその代償として自腹の痛まない組合公金を投じる、が当マンション理事会の考えのようだ。参考までに、管理組合役員宅の消火器有効期限切れ有無のリストを要求したが、いまだに出してこないのだが・・・・
　このあたりをどう司法判断するのかがポイントになる。

【建物の区分所有等に関する法律第六条第1項】
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
【管理規約第80条第10号】
住宅用消火器について、消防法の特例に基づき、対象物件各住戸の玄関付近には住宅用消火器が設置されており、使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと。なお取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと。

[988: マンション住民Ｂ]

消火器一括交換は理由はどうであれ総会で決議されたから騒いでも無駄だと思うけど。
その総会決議を実行するのが理事会の務めだと思う。

[989: 第7期理事長]

誤った内容の総会決議でもいったん総会で可決されれば有効である。
そしてその総会決議を実施するは理事会の義務であり務めでもある。
しかしながら、その総会決議が法令違反、規約違反、公序良俗に反する内容であれば、訴訟で無効または取消が出来る。

[990: マンション住民さん]

>988 短略的なご意見ですよ。

　　　理事会は区分所有者間の不公平になる施策を
　　　絶対に推し進めるべきでないと思う。

[991: マンション住民Ｂ]

>理事会は区分所有者間の不公平になる施策を絶対に推し進めるべきでないと思う。

法的根拠は？少なくとも管理規約には何も書いてない。

[992: 第7期理事長]

　管理組合の施策は、法令や規約や総会決議に則り策定するものである。指摘の通り管理規約には公平性に関する規定は何もない。
　しかしながら、憲法や民法に拠り所を求めるまでもなく、区分所有法第30条第3項に「衡平性」に関する規定がある。公平と衡平は似たような使い方をするが、厳密に言えば、「公平」とは「平等」の意味で、「衡平」とは「バランス」のことである。管理組合で良く問題になるのは、組合員間の管理費用の負担バランス、すなわち衡平性である。
　区分所有法第30条の第1項と第2項は同法以外に別途定める管理規約に関する任意規定だが、同条第3項は強行規定で平成14年の改正で新たに追加された。
【建物の区分所有等に関する法律】
（規約事項）
第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
５　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

[993: 第7期理事長]

　区分所有法第30条第3項の「規約の衡平性」に関して、平成25年の消火器交換費用の自己負担有無の点で衡平性を欠く今回の住宅用消火器一括交換のために新たに追加された使用細則第9条第9号が、同法に違反しているか？
→
　管理規約第22条（対象物件の使用についての附属規定）で使用細則等を定めることが規定されているので、衡平性は今回追加された使用細則第9条第9号に及ぶことになる。
　したがって区分所有法第30条第3項に違反している。

[994: 第7期理事長]

　消防法令で専有部分に住宅用消火器の設置が義務付けられているマンションの場合、その有効期限切れによる交換の費用負担は、管理組合か区分所有者かの2種類ある。
　そこで、それぞれに対応した規約条文を参考に示す。第80条は当マンションの例。
　ここで注意が必要なのは、第80条は区分所有者負担なので資産区分は区分所有者個人であるが、第77条は管理組合公費で交換するので資産区分は管理組合であるから共用部分になる。従って第77条の例では、住宅用消火器は別の規約条項で共用部分かつ専用使用権付与が規定されている。

[995: 第7期理事長]

↑訂正：第77条→第76条

[996: 第7期理事長]

　そうなると、管理組合が住宅用消火器を支給する場合は資産区分変更が発生し、住宅用消火器は共用部分に登録する必要が生じる。
　具体的には、規約第80条第10号の変更はもちろん、同規約第8条「共用部分」別表第3、同規約第14条「共用部分の専用使用権」に住宅用消火器を追記しなければならない。
　これらはいずれも規約の変更であるから特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になる。
　当マンションの場合、専有部分にある消防関連設備で共用部分に登録されているものは、「火災感知器」と「インターホン」と「非常警報ボタン」と「避難ハッチ」である。

　いずれにしろ、第10期定期総会第5号議案「住宅用消火器一括交換」は、規約変更が必須の議案であり、本来は特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になる議案である。

[997: マンション住民さん]

規約を考えもせず、調べもせず、思いつきで議案を作成して
総会に諮ったように思えてならない。
委任状で済ませた自分は、単に傍観者のようで、
機会をみて規約を一読したい。

いつも詳細に投稿されている >996 さんにはリスペクトです。

[998: 第7期理事長]

>規約を考えもせず、調べもせず、思いつきで議案を作成して総会に諮ったように思えてならない。

　素人目にもそう見えるということは、議案に瑕疵があることが容易に想像できる。
　本来規約を変更しなければならないのに、規約変更は特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になるから、それを回避するために、規約を実質変更する内容を総会議案にし、普通決議に落とし込むという姑息な手段で可決に持っていった、という奇策を講じたと見ている。
　従って、規約（管理規約第80条第10号）と規約に矛盾する総会決議（第10期定期総会第5号議案決議）の2つが併存する異常な事態になった。

　規約はマンション内の「法律」、総会決議はマンション内の「合意」。その「法律」と「合意」が矛盾する場合、「合意」は「法律」違反になる。
　従って、第10期定期総会第5号議案決議は管理規約第80条第10号に違反する。
　それ以前に、第10期定期総会第5号議案は管理規約第80条第10号を実質変更するものであるから本来なら規約変更の特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要。にもかかわらず第10期定期総会第5号議案は奇策を講じて普通決議で可決されているので、特別決議によらなかった点で区分所有法第31条第1項に違反する。

　法的に精査すると法令違反・管理規約違反の総会議案であることがわかる。規約に矛盾する総会決議を採ったことが致命傷になっている。

[999: 第7期理事長]

7月5日に大きな動きがあったようだ。

[1000: 第7期理事長]

臨時総会の招集かけないと間に合わないのでは？

[1001: 第7期理事長]

　昨日配布された理事会会報に書かれている通り、住宅用消火器一括交換の執行は凍結された。
　なぜなら、総会決議の無効確認若しくは取消の判決が確定すると、同決議に基づく住宅一般会計からの消火器代550万8千円の支出根拠が失われ、万一支出していた場合は第11期理事会理事（第11期第1回理事会で東急コミュニティーへの消火器発注決議に賛成した理事のみ）に550万8千円の弁済義務が生じるからである。
　もし支払わなければ、当然のことながら不法行為に基づく損害賠償請求訴訟に発展する。

　そして、管理規約第80条第10号に違反して有効期限切れ消火器を自費交換してない或いは消火器自体が紛失により未設置の区分所有者は、規約を順守して自費で消火器を交換または設置しなければならない。なお住宅用消火器の機種選定に関しては理事会に問い合わせのこと。

　また、今年8月の消防設備法定点検では、住宅用消火器の有効期限が特に入念にチェックされ、各戸の点検結果は裁判所に証拠として提出される予定なので、上述した有効期限切れ消火器或いは消火器自体が紛失により未設置の区分所有者宅は覚悟すること。

　近く、訴訟追行費用の予算承認(管理規約第67条第2項)のために臨時総会が開催されるので、詳しくはそのときに理事会に質問すること。

[1002: 住民板ユーザーさん3]

>>1001 第7期理事長さん
一連の投稿なかなか鋭いですね。法的根拠も参考になります。
もし、550万幾ばくかの消火器代を寄附する人がでてきたら面白いですね。消火器未交換の問題は寄附による一斉交換で解決、あとは規約の整理だけですね。ただし、第7期11回理事会議事録をみるかぎり、消防法第8条違反で管理権限者たる理事長さんは大変ですね。消防設備設置義務違反ですから。第8期でも副理事長しているようで、放置のままですから法的責任問われそうですね。

[1003: マンション住民さん]

第7期でも10期でも、消防設備設置義務違反は消火器を交換しなかった住民で、理事長や理事会に責任はない。
今の理事会はもう弁護士を見つけたのか？原告側と話し合ったのか？早く動いて事態をこれ以上悪化させないでほしい。

[1004: マンション住民さん]

よくも悪くも理事会は素人集団なので、素人判断で行動せず、一刻も早く専門家に相談して欲しい。臨時総会も早く開くべき。訴訟となった以上、もはや遊びではない。

[1005: 第7期理事長]

>>1002
専有部分の住宅用消火器は、管理組合資産の共用部分ではなく、区分所有者資産であることを認識する必要がある。
従って、マンション内の消火器設備は、管理組合が管理する共用部分の業務用消火器と、区分所有者が管理する専有部分の住宅用消火器の、防火管理上は二元管理になっている。
だから、専有部分の住宅用消火器は、管理規約第80条第10号で、区分所有者の管理負担と規定されている。
ゆえに、住宅用消火器の管理責任・法的責任は区分所有者で、管理組合は区分所有者に対して、有効期限切れ消火器の交換を促し、交換の便宜をはかるための消火器斡旋しか、防火管理上はできないのである。

[1006: 第7期理事長]

>550万幾ばくかの消火器代を寄附する人がでてきたら面白いですね。
なぜ突然に寄付なんて発想が出るのか？
でも、そのような篤志家は歓迎する。管理組合費からの550万の支出がなくなる。ただし規約に基づく有効期限切れ住宅用消火器交換の自己負担有無の不衡平を解消してからの話だ。
ところで、550万なんてちっぽけなこと言わず、今検討たけなわの大規模修繕工事費10億強を寄付してくれよ。そしたら、あんたは「神！」になれる。あんたの好きなように大規模修繕したらいい。誰も文句は言わない。何だったらマンション入り口玄関に銅像立ててもいい。みな拝んで通るよ。