管理会社と電力一括サービス

[ビギナーさん]

某マンションに住居しており、数年前から電力一括サービスの検討が始まりました。現在、数名の未契約者がいます。
当時、経費削減案ということで電力一括サービスが出てきたのですが、年間約１０００万の電気代に対し４０万程度の削減です。
インフラの変更というかなりのリスクを負うにも関わらず、削減額との釣り合いが取れない感が歪めません。
他の方がお話のように違約金も解せません。
そもそもこの話の出所がきな臭い感じがします。
管理会社の利益誘導があるような気がしますが、実際のところどうなんでしょう？
何か情報をお持ちの方がいれば、教えて下さい。

[21: 匿名さん]

高圧一括受電の検針は親メーターと子メーターの関係。
電力会社の計量は高圧受電部の親メーターで行い課金する。
子メーターはビルのテナントの検針と同じ。
管理組合は子メーターで専有部分を検針して請求し、親メーターで電力会社に支払をする。

[22: 匿名さん]

店舗併用マンションの場合で店舗が子メーター検針になってる場合は、電力会社の取引用の親メーターで電力会社は検針して管理組合に電気代を請求する。この電気代の中に店舗の電気代が含められてしまっている。
そこで管理組合は子メーターで検針し、店舗に電気代を請求する。
従って、電力会社への電気代支払は管理費支出になるが、店舗への請求電気代は管理費収入になる。

[23: 匿名]

>12

法人税忘れてるぞ。

[24: 匿名さん]

水道を管理している管理組合は、徴収漏れが多く管理費立て替え金問題が発生し頭痛の種だが、電力も同じことになるのでは？
ライフラインを管理するのは、管理組合には向かないと思う

[25: 匿名]

>24

そう言うのは決めの問題で例えば２か月滞納したら電気止めるってすればいいだけなんじゃない。

[26: パパさん元理事]

徴収についてはメリットだよ。
電力料金が管理組合の管轄だから、
管理規約を改訂して
各種料金の徴収は管理費を優先する、3ヶ月以上の滞納は電気を止める。と一文をいれるとよい。
そうすると、管理費滞納は電気料金滞納になり、
管理費滞納者の電気を事務的に止めることができるので、
強力な滞納防止になりますよ。

[27: 匿名さん]

>21
高圧一括受電の契約は、代行会社が電力会社と契約するんだけどね。
高圧一括受電の仕組みを貼り付けたら良く分かるよ。

[28: 匿名さん]

どこの管理会社？
ライフラインの供給停止が、自殺や孤立死を招き問題化していることを伝えないのかな
理事長、理事会に人情を求められて管理費不足を招く。
ライフラインの責任を理事会が負うと、マンション管理維持困難に陥りやすいというリスクを何故隠すのか？

[29: 買い換え検討中]

弱肉強食

[30: 匿名さん]

>28
管理組合で専有部分の検針をやり請求をすることはできないよ。
ライフラインの供給停止？飛躍しすぎじゃないの。
代行会社に任せなさい。
それが高圧一括受電。

[31: マンション住民さん]

>>27

既出だよ。

No.16 by 匿名さん　2013-10-14 14:23:13
いや、代行会社の契約書にはそう書いてない。
電力需給契約は管理組合と電力会社が締結と書いてある。
代行会社はその電力需給契約に基づき、管理組合に対して分電するサービスで、
管理組合と代行会社は電力管理業務委託契約を締結すると書いてある。

家庭用電力の自由化はコスト競争を促します。

東京都は東電管内で中部電力計のダイヤモンドパワーと契約し、経費節減を図ります。


契約と支払は別。契約者が管理組合でも代行会社が電気代を払える。

[32: 匿名さん]

東京都と家庭用電力を同一視するなよ。

[33: 不動産業者さん]

そう言う意味ではないと思う。
高圧以上は自由化されてるけどお互い紳士協定の不文律で不可侵だった。
それが崩れてきたということ。東電管内で中部電力が商売するように。

[34: 匿名さん]

しかし、代行会社は電力会社に管理組合や住民から徴収した電気料金を
支払うことになってるよね。
当然、電力会社から安く買って、その差額は利益となる。
それがなければ、代行会社が投資する器具や検針料、集金業務の費用が
でないからね。
でもね、電力会社もマンションの総電気量の検針はするけどね。
それがわからないと、代行会社に請求できないから。

[35: パパさん元理事]

代行の遂行と契約など話が混ざってるよ。
まず、
①管理組合が電力会社と一括契約して、代行会社が電気料金の検針、費用の支払代行をする方式と、
②代行会社が電力会社と一括契約して、管理組合と住民に電気料金の支払を請求する方法、
③管理組合が電力会社と一括契約して、管理組合が電気料金の検針をして住民に請求する方法、代行会社を使わない方法、
の3つの方式がある。
②の方法が一番シンプルで税金など気にしなくてよいが減額が少ない
③の方法が最も削減額が大きい。

①の方式の方と、②の方式の方で意見が噛み合っていませんよ。

[36: 匿名さん]

マンションは②がベスト。
それ以外は考えられないよ。
この場合は、共用部分、専有部分とも５％から８％程度の割引率となる。
勿論、経費負担ゼロの場合。

[37: パパさん元理事]

同感
②の方式の業者で、複数競合見積が正解

[38: 匿名さん]

>電力会社から安く買って、その差額は利益となる。
なぜ安く買えるのか？大口電力じゃないと個別交渉不可。それともPPSから買うのか？

[39: 匿名さん]

①：子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代7920万円を専有部分から徴収する。専有部の電気代は高圧一括受電しても従来の低圧受電契約と同額請求のため、電気代は削減されない。この徴収電気代は管理費会計の収入になる。
②,③：親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。③は①と同額使用料になるが、高圧契約の単価になるため大幅に削減された電気代5227万円になる。この②+③=6177万円の支払電気代は管理費会計の支出になる。
④の2360万円は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。

高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

これが管理組合としての正式な電気代収支会計であり、そうなると実際は④の2360万円の業務委託費を高圧一括受電代行会社に払うだけである。

ところが、そうではない。こんなことされたら高圧一括受電代行会社はビジネスとしてのうまみがない。彼らは管理組合の支出総計8537万円を売上として取り込みたいのである。

そこで彼らは考えた。電気代に関する収入と支出をブラックボックス化して管理組合にはアンタッチャブルとし全て自社に取り組み、管理組合には617万円の業務委託費を支払わせる。
管理組合から見ると、従来は共用部分電気代が950万円の支出であったが、高圧一括受電を導入することにより617万円の業務委託費の支出に置き換えられ、その差額333万円が「共用部分の電気代が333万円即ち35%削減された」と認識させる「まやかし」の電気代削減である。

高圧一括受電代行会社にとっては、①＋業務委託費617万円＝8537万円が売上になるのである。

こんな不透明な会計スキーム、まともな管理組合なら受け入れられるわけがない。

[40: 匿名さん]

>39
おいおい、まだそんなこといってるのかい。
35を良く読んでごらんよ。
①、②、③のどれかしかないんだよ。
②以外は考えられないよ。

[41: パパさん元理事]

>高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

断言しているようですが、
最近の新築マンションでの導入事例は、専有部分居住者に還元して、管理組合の共用部の電気代も削減する。
既設マンションの導入目的は、専有部分居住で電気代が安いマンションとのプレミアムをつけて、資産価値を上げるんだよ。
そもそも、専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みは、少数派なんだよ。
専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させないと、修繕費が足らないマンションは、スラムマンションの仲間入り寸前が疑われます。

[42: 匿名さん]

>>41
新築マンションはPPS契約だし、イニシャルコストを分譲価格に上乗せしてるから、既設マンションの後から導入とは土俵が違うから比較できないよ。
それと新築高圧一括受電マンションは、特別管理ではなく初めからそれが分譲時の仕様になってる。

[43: 匿名さん]

新築マンションは初めからそれを仕様にすればいいから何でもありだね。
地域の町会強制加入と町会費強制徴収なんて都内じゃざら。
嫌なら買わなければいいのだから。

[44: 匿名さん]

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部見論20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

ところで①の場合、なんで管理組合が専有部分の電気代を削減するのか？の疑問がある。それによって管理組合は敢えて専有部分を特別管理し縛りをかけてしまう。
管理組合の本来の目的は「敷地ならびに建物共用部分の資産管理」である。

[45: 匿名さん]

①だと共用部分は0%だから管理組合が専有部分を特別管理する意味が全くない。

[46: 匿名さん]

管理組合が電気供給で専有部分を管理するなんて余計なお世話だね。

[47: 匿名さん]

>44
高圧一括受電を導入するマンションは、比較的大きなマンションが多いので、
借室電気室、キュービクルがあり、共用部分は既に安い電気を供給しているよ。
だから、両方の割引となるけど、実質は専有部分が割引になる文がプラスに
なるということだよ。
キュービクル等がないマンションは、共用部分・専有部分両方とも割引になるが、
割引率は低くはなる。

[48: 匿名さん]

専有部分を管理組合が管理するとなると、総会で管理組合員全部の承認署名が必要になる。
できるとしたら、管理破綻しているマンションくらいでしょ

[49: 匿名さん]

>48
標準管理規約第２１条２項に、専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の
管理を一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができるとあるでしょう。
これは、専有部分内にある配管・配線等をいうのですよ。
費用の負担は記載されていないが、管理組合が専有部分の工事とかをすることもできるとなって
いますよ。
現に、専有部分である配管の高圧洗浄もやっているでしょう。
勿論、高圧一括受電については、居住者全員の承諾がいりますけどね。
一人だけ従来通りでいいという訳にはいきませんからね。
これは特別の影響を受ける区分所有者の保護にも該当しますし。

[50: パパさん元理事]

インターネット回線の契約や、ケーブルテレビの契約が制限されるのと同じ意味ですね。

[51: 匿名さん]

専有部分内にある煙探知機やインターホンの管理も管理組合がやってますよね。

[52: 不動産業者さん]

>>51
防火だから。

[53: 匿名さん]

これ見ると、電力会社との電力需給契約は管理組合で、管理組合と代行会社が「マンション一括受電サービス契約」を結ぶことが出来る。何も代行会社が電力会社と電力需給契約を締結する必要はない。電力会社との契約主体は従来通り管理組合であるべきだと思う。代行会社とは業務委託契約で十分。
そうなると、管理組合で電気代収支会計が必要になり、代行会社には業務委託料を支払うのみとなる。
http://www.denryoku.co.jp/mansion/stipulation.pdf

[54: 匿名さん]

管理組合が自前で受変電設備用意して、設備投資は長期リースにし、電力管理業務は管理会社に管理業務委託に併せて委託したら、代行会社入れるよりもづっと安くつくよ。

[55: 匿名さん]

ライフラインの電力とはいずれも違う。
同じではない。
ライフラインとは、命を繋ぐものだ
それを、人の命にかかわることを理事にさせると理事のなりてがいなくなる。
そして、管理会社の思い道理にできる理事会ができあがる。

[56: 匿名さん]

>54
管理組合は設備投資をしない方がいいよ。
設備投資はゼロだけど、割引率が低いほうがいい。

[57: ビギナーさん]

代行会社の与信リスク考えてる？
代行会社はリース会社とリース契約し、管理組合に転リースしてる。
代行会社が破綻したら、転リース先の管理組合がリース会社と直リース契約することになる。
結果的には管理組合が設備投資してリース会社とリース契約するのと同じになる。
代行会社の転リース手数料分が削減できる。

[58: 匿名さん]

>57
一括受電で管理組合は投資ゼロを選ぶよ。
当然、検針や集金も代行会社がやる。
管理組合並びに住民は、電気料金を割引してもらうだけ。
代行会社が倒産したら、そのまま次の代行会社と契約を結ぶ。
代行会社は、楽して顧客が増えるからうれしいだろうしね。

[59: 購入経験者さん]

それは違うだろう。
受変電設備はリース会社の資産。
その資産を次の代行会社が継承するなら、倒産した代行会社の負債被らないとリース会社は契約しないよ。
世の中甘くない。

[60: 販売関係者さん]

リース資産は継承者が決まらないとリース会社は回収するよ。
そしたら停電になる。これが大きなリスクになる。
電源設備みたいな最重要インフラは資産にしないとだめ。
新築で高圧一括受電してるマンションは、電源設備は初めから管理組合資産だよ。
その費用は分譲価格に含み入り。

[61: 匿名さん]

ようは、一括受電力もリースも、行政のお墨付き保護ができるまで無しだな
失敗すると何もかもパー
リスクを隠すセールストークは、信じるだけアホくさい
押し売りが、必死過ぎるのよ君達

[62: 匿名さん]

>60
裁判所も認めているよ。
インフラの一時停止はだめってね。
電力会社が停止する筈はないしね。

[63: 匿名さん]

>>62
そのためには電力会社と電力需給契約の契約者が管理組合でなければならない。
代行会社が電力会社と電力需給契約をしたら管理組合は保護されない。
代行会社が電力会社と電力需給契約をすると、電力需要者は代行会社であって管理組合ではないから。

[64: 匿名さん]

>63
大丈夫だって裁判官がいっているんだよ。
ライフラインを止めることは絶対ないってね。

[65: 匿名さん]

電気事業法第十八条（供給義務等）読め。
高圧一括受電サービス会社は第十八条の供給義務があるか？
裁判所の判例はこの法律を根拠にしている。

[66: 匿名さん]

高圧一括受電サービス会社は電気事業法の電気事業者の許可は取ってないでしょう。
単なる建設会社だと思うよ。

[67: 匿名さん]

新設マンションで高圧一括受電手がけてるNTTファシリティーズも単なるサービス会社だね。
PPSのエネットと組んで初めてサービスが活かせる。

[68: 匿名さん]

その通り。

[69: 匿名さん]

新電力（PPS）と組んで高圧一括受電を提供してるのはNTTファシリティーズくらいじゃないか？

[70: 匿名さん]

詳しく検討してる管理組合がいる。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/369611/