某マンションに住居しており、数年前から電力一括サービスの検討が始まりました。現在、数名の未契約者がいます。
当時、経費削減案ということで電力一括サービスが出てきたのですが、年間約１０００万の電気代に対し４０万程度の削減です。
インフラの変更というかなりのリスクを負うにも関わらず、削減額との釣り合いが取れない感が歪めません。
他の方がお話のように違約金も解せません。
そもそもこの話の出所がきな臭い感じがします。
管理会社の利益誘導があるような気がしますが、実際のところどうなんでしょう？
何か情報をお持ちの方がいれば、教えて下さい。
[スレ作成日時]2013-10-13 17:56:34
注文住宅のオンライン相談
管理会社と電力一括サービス
| No.1 |
by 匿名さん 2013-10-13 19:37:04
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削除依頼
高圧一括受電導入してて未契約者がいるの？
未契約者は電気なしのロウソクで生活ですか？ |
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|---|---|---|
| No.2 |
マンションのスペックがわかりません。
総戸数は？ インフラの変更？大きくは変更しませんよ？ 最近の新築マンションのチラシを見てみましょう。 電力一括契約が導入されているのをみます。 リスクを一番大きく負うのは、受電業者です。 だから、10年の長期契約なのですよ。 削減額が4%ですね。 中規模マンションなら普通ですね。 管理会社の利益誘導と思いますが、住民にもメリットがあるので、誘導されてみるのもよいでしょうね。 |
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| No.3 |
> 電力一括サービスの検討が始まりました。現在、数名の未契約者がいます。
に対して、>>1の > 高圧一括受電導入してて未契約者がいるの？ > 未契約者は電気なしのロウソクで生活ですか？ とは読解力なさすぎ。 電力一括サービスは全員ハンコを押さない限りスタートしないんだから まだスタートしていないってことでしょ。 数名の未契約者は、反対派もしくは消極派で、スレ主自身も消極派ってことなんじゃないの。 自分は（自分のマンションで）この前ハンコを押したんだけど、消極派の気持ちも分かるんだよ。 削減効果は正直大したことないね。 一括受電による削減効果なんてたかが知れている。 結局、電気代節約にはいかにして電気使用量そのものを減らすで、それに勝るものはない。 無駄に明るいところがいっぱいあるでしょ。そういうところをいかになくすか。 ホテルよりも明るいエントランスを当然と思っているようじゃ電気代の削減は難しい。 |
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| No.4 |
>>3
それなら総会特別決議とってもハンコ押さない組合員がいる限り実施出来ないから意味かないね。 たかだか専有部分の電気代削減が4%程度なら、俺なら総会議案に反対するし賛成可決されてもハンコは押さないよ。 専有部分の電気まで管理組合に管理されて縛られるなんて余計なお世話だ。 2016年には家庭用電力の自由化が始まるから区分所有者は好きな電力会社と契約できるようになる。 その時に管理組合が一括受電契約してたら区分所有者は自由化の恩恵に与れなくなる。 |
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| No.5 |
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| No.6 |
>一喝受電
おもしろい。まさに反対派を一喝してハンコ押させる受電方式だ。 |
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| No.7 |
うちは検討したよ。
２社から見積とって共用部分の電気代が30%削減されるとの回答だった。 でも見送った。 理由は業者への支払が管理組合会計の原則に乗らないから。 業務委託料について管理組合会計に則って説明しろと言ったところ、 いずれの社も無回答でその後撤退してしまった。 
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| No.8 |
皆さん、まだまだ高圧一括受電のことがわかっていないんだね。
もう少し勉強してからここに参加したらどうなの。 |
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| No.9 |
「管理組合としては共用部分の電気代が35%削減になるなら、このような会計処理をする」
と言ったところ、業者は一斉に逃げ出した。 
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| No.10 |
それだと、業者は2360万円の業務委託費しかもらえなくなる。当然逃げ出すよ。
業者は管理組合の電気代会計をブラックボックス化して見えなくすることが目的。 よって業者は7920万円の売り上げをいただき、管理組合には617万円をサービス料として払わせる。 そうすれば、管理組合は毎年950万円の電気代支出が、一括受電導入により617万円のサービス料支出になり、差額の333万円の電気代が見かけで削減（35%）されたことになる。 これが高圧一括受電導入による「まやかし」会計スキームなのである。 これを理解していない理事長の管理組合は簡単に落とせる。そこが管理会社やサービス代行会社の狙い。 高圧一括受電を導入するのは自由だが、管理費会計を透明化して収入と支出を正しく計上し業者には委託料しか払わないことだ。 |
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| No.11 |
何で専有部分の電気料金が管理組合に計上されるんだい。
一括受電にしても、共用部分と専有部分は別だよ。 どちらも値引きということになるんだよ。 |
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| No.12 |
専有部分の電気需給契約は電力会社と居住者との契約だが、高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の居住者と電気需給契約（実際は親メーター契約で専有部分は子メーターによる内部検針）をする。
と言うことは、電気供給に関して管理組合は専有部分を特別管理（共用部分と一体で専有部分を管理）することになる。 専有部分の特別管理は総会特別決議、しかも需給契約は全区分所有者の同意が必要。 特別決議をとっても反対者が一人でもいたら高圧一括受電は導入できない。 メーターボックス内の電力量計と専有部分室内分電盤のリミッターが管理組合の資産になる。 当然、検針と電気使用料の徴収も管理組合（実務は業者に委託）がすることになる。 まず①は子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代を専有部分から徴収する。従って管理費会計の収入になる。 次に②と③は親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。従って管理費会計の支出になる。 ④は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。 高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらい安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるがその削減分を管理組合に上納させる仕組みである。 
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| No.13 |
専有部分も共用部分も契約するのは代行会社とするんだよ。
そして、検針と請求も代行会社が、それぞれする。 |
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| No.14 |
>>12は専有部分の電気代は削減せず共用部分の電気代を大幅に削減する場合ですね。
こちらの方が削減幅が大きいので一般的です。 専有部分の電気代削減の場合は>>4に書いてある通り「余計なお世話」と言われるかも。 無理やり特別管理にして専有部分に縛りをかけますから。 >>13 契約は電気需給契約ではないですよ。電気需給契約は電力会社と管理組合の契約ですよ。 代行会社と管理組合が契約するのは電力サービス利用契約です。 簡単に言うと、管理組合が電力会社と需給契約をし、代行会社の設置した電力設備を利用してマンション全体に電力供給をすると言うことです。 従って、管理組合は代行会社の設備をリースすることになります。だから契約期間が10年以上と長いのです。 いずれにしても2016年からの家庭用電力の自由化を見据えて考えた方がいいですね。 |
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| No.15 |
電力会社と代行会社が契約を結び、安く仕入れるのですよ。
そして、マージンを取って管理組合、専有部分と契約をするのです。 だから、全員の承諾が必要となるのです。 現在でも、キュービクルや借室電気室のあるマンションは専有部分も 共用部分と一緒にやっているでしょう。 それから、電力の自由化はマンションにはまったく影響しませんよ。 各居住者が、一軒一軒好きな電気会社と契約を結んでもメリットはありません。 |
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| No.16 |
いや、代行会社の契約書にはそう書いてない。
電力需給契約は管理組合と電力会社が締結と書いてある。 代行会社はその電力需給契約に基づき、管理組合に対して分電するサービスで、 管理組合と代行会社は電力管理業務委託契約を締結すると書いてある。 家庭用電力の自由化はコスト競争を促します。 東京都は東電管内で中部電力計のダイヤモンドパワーと契約し、経費節減を図ります。 |
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| No.17 |
なるほど、様々な意見がありますが・・・。
いずれにしろ、管理会社の言われるまま審議しているようでは、いいようにカモられるのは当然ですね。 勉強になりました。 |
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| No.18 | ||
| No.19 |
>管理会社の言われるまま審議しているようでは
理事に電力プロがいないと検討はできないよ。 もしいなければ公募で住民から委員を募って理事会にいれないとだめ。 そうしないと、管理会社や業者と対等に話はできない。 うちは理事長が電力プロだったから管理会社と業者の説明を論破して退散させたよ。 |
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| No.20 |
専有部分の配管の本管部分は共用部分、支管部分は共用部分。
配線の本線部分は共用部分だが、支線部分は専有部分ということ。 専有部分の支線は管理組合管轄じゃないけど、本線部分は管理組合管轄。 配管にしろ配線にしろ、管理組合管轄の本管・本線がなければ、専有部分 だけでは存在しないことになる。 しかし、専有部分の電気料は電力会社と直接契約になってるよね。 高圧一括受電にしても、専有部分と共用部分は別々でもいいんじゃないの。 |
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| No.21 |
高圧一括受電の検針は親メーターと子メーターの関係。
電力会社の計量は高圧受電部の親メーターで行い課金する。 子メーターはビルのテナントの検針と同じ。 管理組合は子メーターで専有部分を検針して請求し、親メーターで電力会社に支払をする。 
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| No.22 |
店舗併用マンションの場合で店舗が子メーター検針になってる場合は、電力会社の取引用の親メーターで電力会社は検針して管理組合に電気代を請求する。この電気代の中に店舗の電気代が含められてしまっている。
そこで管理組合は子メーターで検針し、店舗に電気代を請求する。 従って、電力会社への電気代支払は管理費支出になるが、店舗への請求電気代は管理費収入になる。 |
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| No.23 |
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| No.24 |
水道を管理している管理組合は、徴収漏れが多く管理費立て替え金問題が発生し頭痛の種だが、電力も同じことになるのでは？
ライフラインを管理するのは、管理組合には向かないと思う |
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| No.25 |
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| No.26 |
徴収についてはメリットだよ。
電力料金が管理組合の管轄だから、 管理規約を改訂して 各種料金の徴収は管理費を優先する、3ヶ月以上の滞納は電気を止める。と一文をいれるとよい。 そうすると、管理費滞納は電気料金滞納になり、 管理費滞納者の電気を事務的に止めることができるので、 強力な滞納防止になりますよ。 |
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| No.27 |
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| No.28 |
どこの管理会社？
ライフラインの供給停止が、自殺や孤立死を招き問題化していることを伝えないのかな 理事長、理事会に人情を求められて管理費不足を招く。 ライフラインの責任を理事会が負うと、マンション管理維持困難に陥りやすいというリスクを何故隠すのか？ |
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| No.29 |
弱肉強食
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| No.30 |
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| No.31 |
>>27
既出だよ。 No.16 by 匿名さん 2013-10-14 14:23:13 いや、代行会社の契約書にはそう書いてない。 電力需給契約は管理組合と電力会社が締結と書いてある。 代行会社はその電力需給契約に基づき、管理組合に対して分電するサービスで、 管理組合と代行会社は電力管理業務委託契約を締結すると書いてある。 家庭用電力の自由化はコスト競争を促します。 東京都は東電管内で中部電力計のダイヤモンドパワーと契約し、経費節減を図ります。 契約と支払は別。契約者が管理組合でも代行会社が電気代を払える。 |
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| No.32 |
東京都と家庭用電力を同一視するなよ。
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| No.33 |
そう言う意味ではないと思う。
高圧以上は自由化されてるけどお互い紳士協定の不文律で不可侵だった。 それが崩れてきたということ。東電管内で中部電力が商売するように。 |
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| No.34 |
しかし、代行会社は電力会社に管理組合や住民から徴収した電気料金を
支払うことになってるよね。 当然、電力会社から安く買って、その差額は利益となる。 それがなければ、代行会社が投資する器具や検針料、集金業務の費用が でないからね。 でもね、電力会社もマンションの総電気量の検針はするけどね。 それがわからないと、代行会社に請求できないから。 |
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| No.35 |
代行の遂行と契約など話が混ざってるよ。
まず、 ①管理組合が電力会社と一括契約して、代行会社が電気料金の検針、費用の支払代行をする方式と、 ②代行会社が電力会社と一括契約して、管理組合と住民に電気料金の支払を請求する方法、 ③管理組合が電力会社と一括契約して、管理組合が電気料金の検針をして住民に請求する方法、代行会社を使わない方法、 の3つの方式がある。 ②の方法が一番シンプルで税金など気にしなくてよいが減額が少ない ③の方法が最も削減額が大きい。 ①の方式の方と、②の方式の方で意見が噛み合っていませんよ。 |
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| No.36 |
マンションは②がベスト。
それ以外は考えられないよ。 この場合は、共用部分、専有部分とも５％から８％程度の割引率となる。 勿論、経費負担ゼロの場合。 |
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| No.37 |
同感
②の方式の業者で、複数競合見積が正解 |
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| No.38 |
>電力会社から安く買って、その差額は利益となる。
なぜ安く買えるのか？大口電力じゃないと個別交渉不可。それともPPSから買うのか？ |
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| No.39 |
①：子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代7920万円を専有部分から徴収する。専有部の電気代は高圧一括受電しても従来の低圧受電契約と同額請求のため、電気代は削減されない。この徴収電気代は管理費会計の収入になる。
②,③：親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。③は①と同額使用料になるが、高圧契約の単価になるため大幅に削減された電気代5227万円になる。この②+③=6177万円の支払電気代は管理費会計の支出になる。 ④の2360万円は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。 高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。 これが管理組合としての正式な電気代収支会計であり、そうなると実際は④の2360万円の業務委託費を高圧一括受電代行会社に払うだけである。 ところが、そうではない。こんなことされたら高圧一括受電代行会社はビジネスとしてのうまみがない。彼らは管理組合の支出総計8537万円を売上として取り込みたいのである。 そこで彼らは考えた。電気代に関する収入と支出をブラックボックス化して管理組合にはアンタッチャブルとし全て自社に取り組み、管理組合には617万円の業務委託費を支払わせる。 管理組合から見ると、従来は共用部分電気代が950万円の支出であったが、高圧一括受電を導入することにより617万円の業務委託費の支出に置き換えられ、その差額333万円が「共用部分の電気代が333万円即ち35%削減された」と認識させる「まやかし」の電気代削減である。 高圧一括受電代行会社にとっては、①＋業務委託費617万円＝8537万円が売上になるのである。 こんな不透明な会計スキーム、まともな管理組合なら受け入れられるわけがない。 
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| No.40 |
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| No.41 |
>高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。
断言しているようですが、 最近の新築マンションでの導入事例は、専有部分居住者に還元して、管理組合の共用部の電気代も削減する。 既設マンションの導入目的は、専有部分居住で電気代が安いマンションとのプレミアムをつけて、資産価値を上げるんだよ。 そもそも、専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みは、少数派なんだよ。 専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させないと、修繕費が足らないマンションは、スラムマンションの仲間入り寸前が疑われます。 |
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| No.42 |
>>41
新築マンションはPPS契約だし、イニシャルコストを分譲価格に上乗せしてるから、既設マンションの後から導入とは土俵が違うから比較できないよ。 それと新築高圧一括受電マンションは、特別管理ではなく初めからそれが分譲時の仕様になってる。 |
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| No.43 |
新築マンションは初めからそれを仕様にすればいいから何でもありだね。
地域の町会強制加入と町会費強制徴収なんて都内じゃざら。 嫌なら買わなければいいのだから。 |
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| No.44 |
代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引 専有部：5％～10％割引 ②共用部見論20％～40％割引 専有部：0％割引 共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。 ところで①の場合、なんで管理組合が専有部分の電気代を削減するのか？の疑問がある。それによって管理組合は敢えて専有部分を特別管理し縛りをかけてしまう。 管理組合の本来の目的は「敷地ならびに建物共用部分の資産管理」である。 |
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| No.45 |
①だと共用部分は0%だから管理組合が専有部分を特別管理する意味が全くない。
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| No.46 |
管理組合が電気供給で専有部分を管理するなんて余計なお世話だね。
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| No.47 |
>44
高圧一括受電を導入するマンションは、比較的大きなマンションが多いので、 借室電気室、キュービクルがあり、共用部分は既に安い電気を供給しているよ。 だから、両方の割引となるけど、実質は専有部分が割引になる文がプラスに なるということだよ。 キュービクル等がないマンションは、共用部分・専有部分両方とも割引になるが、 割引率は低くはなる。 |
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| No.48 |
専有部分を管理組合が管理するとなると、総会で管理組合員全部の承認署名が必要になる。
できるとしたら、管理破綻しているマンションくらいでしょ |
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| No.49 |
>48
標準管理規約第２１条２項に、専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の 管理を一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができるとあるでしょう。 これは、専有部分内にある配管・配線等をいうのですよ。 費用の負担は記載されていないが、管理組合が専有部分の工事とかをすることもできるとなって いますよ。 現に、専有部分である配管の高圧洗浄もやっているでしょう。 勿論、高圧一括受電については、居住者全員の承諾がいりますけどね。 一人だけ従来通りでいいという訳にはいきませんからね。 これは特別の影響を受ける区分所有者の保護にも該当しますし。 |
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| No.50 |
インターネット回線の契約や、ケーブルテレビの契約が制限されるのと同じ意味ですね。
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| No.51 |
専有部分内にある煙探知機やインターホンの管理も管理組合がやってますよね。
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| No.52 |
>>51
防火だから。 |
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| No.53 |
これ見ると、電力会社との電力需給契約は管理組合で、管理組合と代行会社が「マンション一括受電サービス契約」を結ぶことが出来る。何も代行会社が電力会社と電力需給契約を締結する必要はない。電力会社との契約主体は従来通り管理組合であるべきだと思う。代行会社とは業務委託契約で十分。
そうなると、管理組合で電気代収支会計が必要になり、代行会社には業務委託料を支払うのみとなる。 http://www.denryoku.co.jp/mansion/stipulation.pdf |
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| No.54 |
管理組合が自前で受変電設備用意して、設備投資は長期リースにし、電力管理業務は管理会社に管理業務委託に併せて委託したら、代行会社入れるよりもづっと安くつくよ。
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| No.55 |
ライフラインの電力とはいずれも違う。
同じではない。 ライフラインとは、命を繋ぐものだ それを、人の命にかかわることを理事にさせると理事のなりてがいなくなる。 そして、管理会社の思い道理にできる理事会ができあがる。 |
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| No.56 |
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| No.57 |
代行会社の与信リスク考えてる？
代行会社はリース会社とリース契約し、管理組合に転リースしてる。 代行会社が破綻したら、転リース先の管理組合がリース会社と直リース契約することになる。 結果的には管理組合が設備投資してリース会社とリース契約するのと同じになる。 代行会社の転リース手数料分が削減できる。 |
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| No.58 |
>57
一括受電で管理組合は投資ゼロを選ぶよ。 当然、検針や集金も代行会社がやる。 管理組合並びに住民は、電気料金を割引してもらうだけ。 代行会社が倒産したら、そのまま次の代行会社と契約を結ぶ。 代行会社は、楽して顧客が増えるからうれしいだろうしね。 |
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| No.59 |
それは違うだろう。
受変電設備はリース会社の資産。 その資産を次の代行会社が継承するなら、倒産した代行会社の負債被らないとリース会社は契約しないよ。 世の中甘くない。 |
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| No.60 |
リース資産は継承者が決まらないとリース会社は回収するよ。
そしたら停電になる。これが大きなリスクになる。 電源設備みたいな最重要インフラは資産にしないとだめ。 新築で高圧一括受電してるマンションは、電源設備は初めから管理組合資産だよ。 その費用は分譲価格に含み入り。 |
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| No.61 |
ようは、一括受電力もリースも、行政のお墨付き保護ができるまで無しだな
失敗すると何もかもパー リスクを隠すセールストークは、信じるだけアホくさい 押し売りが、必死過ぎるのよ君達 |
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| No.62 |
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| No.63 |
>>62
そのためには電力会社と電力需給契約の契約者が管理組合でなければならない。 代行会社が電力会社と電力需給契約をしたら管理組合は保護されない。 代行会社が電力会社と電力需給契約をすると、電力需要者は代行会社であって管理組合ではないから。 |
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| No.64 |
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| No.65 |
電気事業法第十八条（供給義務等）読め。
高圧一括受電サービス会社は第十八条の供給義務があるか？ 裁判所の判例はこの法律を根拠にしている。 |
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| No.66 |
高圧一括受電サービス会社は電気事業法の電気事業者の許可は取ってないでしょう。
単なる建設会社だと思うよ。 |
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| No.67 |
新設マンションで高圧一括受電手がけてるNTTファシリティーズも単なるサービス会社だね。
PPSのエネットと組んで初めてサービスが活かせる。 |
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| No.68 |
その通り。
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| No.69 |
新電力（PPS）と組んで高圧一括受電を提供してるのはNTTファシリティーズくらいじゃないか？
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| No.70 |
詳しく検討してる管理組合がいる。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/369611/ |
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| No.71 |
こんな会社使わずに、自分たちで設備を作ってやればよいのだよ。
当然負担は管理組合に出て来るが、電気料金は40％近く安くなる、 そのうち30％を修繕積立金に還元して、残りを住民に換言すればよい。 電検1-3種の資格保持者に聞けば、仕組みを教えてくれる。仕組みは至極簡単。 あとは管理組合として、マンションで運営するためにどうアレンジするかだ。 実際 このようにやっていると言うマンションも聞いたことがある。 どこかは知らないが。 |
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| No.72 |
そうそう、
管理組合には、管理会社がサポートするね。 なぜ？管理会社を活用しないか疑問です。 検針は管理員がして、料金計算は管理会社がする。 料金の徴収は、管理会社がする。 水道料金でできて、電気料金ができないとは理屈がわかりません。 料金計算も一括受電契約は料金体型が単純、 エクセルに検針結果を入力するだけで答えがでます。 |
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| No.73 |
店舗併用マンションの店舗電力量検針は管理会社の委託業務になってる。
共用部分高圧受電設備から店舗に電力供給してるから、初めから高圧単価で計算して請求してる。 決して低圧単価では請求してない。そんなことしたら詐欺になる。 |
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| No.74 |
そうなると、高圧一括受電で管理組合が住民に低圧単価で請求することは詐欺になるね。
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| No.75 |
管理組合は高圧業務用電力契約で16.5円/kWhwで電力会社に支払ってるのに、
住民には22円/kWhで請求しますでは詐欺になるよ。住民は怒って当然だ。 |
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| No.76 |
差額は修繕積立金になるから、詐欺とも言えないかも
管理組合は高圧業務用電力契約で16.5円/kWhwで住民は22円/kWhなるが、 全住民の基本料金は30Ａ（アンペア）計算となり、やすくなる。 使えば使うほど高くなる電力料金がどれだけ使っても22円/kWhだから これだけでも夏場は安くなるよ。 |
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| No.77 |
>差額は修繕積立金になるから、詐欺とも言えないかも
差額は管理費の値下げだろう。 将来の蓄えに回すのではなく現実の経費削減に回した方が住民は直接メリットが享受できる。 |
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| No.78 |
それだったら初めから電気代下げればいい。
なにも面倒くさいことしなくてもいい。 |
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| No.79 |
修繕積立金は将来の修繕のための積立だから、いざ足りなくなったらその時に一時徴収したらいい。
将来の修繕を受ける人が払えばいい。途中で売却して出て行く人にとっては捨て金になる。 それよりも高圧一括受電で安い電気購入するなら、住民にも安い電気配って経費節減した方が現実的な方策。 |
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| No.80 |
>修繕積立金は将来の修繕のための積立だから、いざ足りなくなったらその時に一時徴収したらいい
同感ですが、 いざ足りなくなったらその時に徴収すのは、良くある方法ですが、 既に足りない事が判明しているので、苦肉の策で差額を修繕費に当てたいとの思惑ですね。 この方法は、どうでしょうか？ >高圧一括受電で安い電気購入するなら、住民にも安い電気配って経費節減した方が現実的な方策。 を実施し、安くなった電気料金の差額を上限として、修繕積立金を値上げする。 |
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| No.81 |
それでいいと思います。
管理組合は区分会計ですから、管理費会計で余りが出て取りすぎてるなら管理費を値下げする、修繕積立金会計が足りないなら積立金を値上げする、値下げと値上げで総合的に組合員の経費負担をバランスするものです。 電気代は管理組合と関係ない専有部分の経費ですから、電気代が安くなったら当然値下げするのが筋です。 修繕積立金は値上げや一時徴収だけが能ではありません、一時的な不足は借り入れを考えることです。 |
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| No.82 |
管理組合の借り入れは、担保無しで1～2億は民間金融機関で借りれるよ。
金利は住宅支援機構よりも高いけど審査は甘い。 |
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| No.83 |
住宅支援機構は審査は厳しいね。
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| No.84 |
住宅ローンの金利の方が安いけどね
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| No.85 |
個人とカスミですか？
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| No.86 |
最近、高圧一括受電は流行らなくなったのでは？
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| No.87 |
管理組合が賢くなったのだよ。
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| No.88 |
高圧一括受電がはやらなくなった？
もう完全に定着したので、ここでの書き込みがなくなってきただけのことだよ。 電子ブレーカーも同じこと。 確実に導入しているマンションが増えているのが分からないんだね。 利口なマンションは、数社の代行会社から説明を聞き、導入に向かって 着々と進行しているよ。 勿論、既に導入しているマンションも多いけど。 |
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| No.89 |
高圧一括受電すると専有部分の電気代が下がるのに、従前の電気代を請求する詐欺がばれたから、見向きもされなくなったのだろう。
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| No.90 |
>89
高圧一括受電の代行会社は大手企業だよ。 そういったとこに依頼せず、おいしい話しをもってくる悪徳業者に 依頼するからだよ。 しかし、そんなこともあったんだね、知らなかったけど。 普通ではかんがえられないことだから。 |
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| No.91 |
何にしろ電気契約見直してないところは頭悪いのか管理会社がアホなのかというところですね
今後のことを考えればそんなマンション住むべきでないし売れなくなるだろうね |
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| No.92 |
専有部分の電気代下げるのは経費節減になるね。
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| No.93 |
専有部分の電気代下げるのに管理組合として高圧一括受電の投資をするには全世帯の同意が必要になる。
専有部分の住経費節減は本来は管理組合の仕事ではないし、組合費から支出する根拠すらない。 管理組合は「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理と共同生活の秩序維持」が仕事だから。 |
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| No.94 |
>管理組合は「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理と共同生活の秩序維持」が仕事
キューピクルの管理は？ 水道料金を管理組合が徴収していますが？ |
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| No.95 |
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| No.96 |
>原始規約に規定していれば、それは管理組合業務の拡張として扱われる。
管理組合の拡張業務ですね。 >専有部分の住経費節減は本来は管理組合の仕事ではないし、組合費から支出する根拠すらない。 なぜ高圧一括受電の投資をするか?を考えると、将来の修繕費が不足するからですね。 だから、専有部の電気代を値下げして、修繕積立金を値上げする。 |
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| No.97 |
修繕積立金が不足するなら値上げでも一時金徴収でもしたらいい。
電気代が安くできるのなら安くしたらいい。 元々それぞれは会計区分が違う。前者は管理組合の会計、後者は個人の会計。 組合員の支出としての経費負担は、値上げと値下げで総合的にバランスするもの。 |
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| No.98 |
会計区分が違うのは誰もがしっている。
心情的に、 修繕積立金値上げのみの提案より、一括受電とセットで提案の方が 理事会は良く考えて運営されていると感じるよ。 一括受電のみの提案でも、電気代が安いマンションと言う資産価値が上がるよ。 |
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| No.99 |
500戸以上あるマンションだと、高圧一括受電すると契約電力は1000kw前後になるだろう。そうなると一般電気事業者よりも電力単価が安いPPSとの契約も可能になる。エネットのPPSと連携できるNTTファシリティーズが一括受電代行会社として有力になる。 ところで修繕積立金とセットと言うが、全ての区分所有者が修繕の恩恵を受けるわけではない。 途中で売却して退去する人にとっては積立金は無駄金以外の何物でもない。 それよりも日々の住宅経費を節減することの方がメリットがある。 だから電気代の値下げである。 高圧一括受電は、住宅部分の電気も含めてまとめ買いするから安くなるのである。安くなるなら安くするのが道理だ。 |
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| No.100 |
>ところで修繕積立金とセットと言うが、全ての区分所有者が修繕の恩恵を受けるわけではない。
>途中で売却して退去する人にとっては積立金は無駄金以外の何物でもない。 逆に考えよう。途中で売却して退去する一部の人のために多額の一時金を負担することを許せますか？ 逆算しようか! 修繕積立金を値上げするのは、将来の大規模修繕工事代金が不足し一時金が必要だからです。 途中で売却して一時金を逃れる人がいることは、公平ではないと考える。 マンションは、長く住み続ける方が多数派。当然、マンション管理は、長く住み続ける人が優先される。 バランスの良い修繕積立金の値上げの恩恵は全ての区分所有者が受けるよ。 なぜかって？ 大規模修繕工事の時、一時金が不必要ならその時点の全ての区分所有者が納得する。 |
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| No.101 |
>>100
大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。 それになぜ一時金にこだわるのか？一時的に足りないなら借り入れすればいい。 戸建リフォームローンがあるようにマンション共用部分リフォームローンがある。 その代表格が住宅金融支援機構だ。管理組合は無担保ローン。 と反論されるよ。 |
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| No.102 |
マンション共用部分リフォーム融資のご案内【住宅金融支援機構】
ご利用いただける管理組合 1.次の事項が管理規約または総会の決議で定 められていることが必要です。 ①マンションの共用部分をリフォームすること。 ②管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れること(借入 金額、借入期間、借入予定利率)。 ③修繕積立金を返済金に充当できること、及び今回の借入れの返済には修繕積立金を充当すること。 ④手持金に充当するために臨時徴収金(一時金)を徴収するとき は、その旨と徴収額 ⑤修繕積立金を増額する場合は、その旨と増額後の額 ⑥返済金に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合 は、その旨と徴収額 ⑦管理組合の組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関する定め ⑧管理組合が(公財)マン ション管理センターに保証委託すること。 2.管理費または組合費により充当すべき経費に修繕積立金を充当できることが管理規約または総会の決議で決められていないこと。 3.毎月の返済額（すでに他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収する修繕積立金の額(返済額に充当するために返済期間中一定額を徴収する場 合には、その徴収額を加えた額)の80％以内となること。 4.修繕積立金が、一年以上定期的に積み立てられており、管理費や組合費と区分して経理されていること。また、修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10％以内であること。 5.管理組合の管理者（または管理組合法人の代表理事）が、原則としてリフォームするマン ションにお住まいになっている区分所有者の中から選任されていること。 |
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| No.103 |
>マンションは、長く住み続ける方が多数派。当然、マンション管理は、長く住み続ける人が優先される。
持分割合による義務の違い（たとえば管理費額）はあるが、優先という考え方が間違ってる。 管理組合は総会・理事会の多数決による意思表示で運営するもの。 |
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| No.104 |
>管理組合は総会・理事会の多数決による意思表示で運営するもの。
多数決で、圧倒的に一時金徴収派は負ける。 その意味で長期に住む方が優先される。 一時金徴収しないで借り入れ、次も借り入れ、マンションはスラム化して行く。 一時金徴収しないで、借り入れするって、では、二回目の修繕積立金はたらないよね。 借り入れすると当然修繕積立金は足らないから値上げするのか？ >大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。 では、購入後10年目で売却、次に購入した人は2年目で一時金徴収。 大規模修繕の恩恵ってなんだ!。 経年劣化するマンションのそれ相当の徴収を免れさせないように金負担させるのは不公平 |
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| No.105 |
わかってないね。
修繕積立金と管理費の関係。 管理費を値上げして余剰金を修繕積立金に回すのは、 >大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。 にあたるよね。 しかし、修繕積立金を将来一時金を分担しないように値上げするのは公平。だよ。 減価償却の分担公平積み上げている。 勘違いしてますよ。 |
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| No.106 |
>管理費を値上げして余剰金を修繕積立金に回すのは
区分会計の原則が崩れてる。 会計官の資金移動が可ならドンぶり勘定と同じ。 管理費会計は経常業務の会計。 その管理費会計で剰余金が多額に出るのは管理費取り過ぎてるから。 剰余金が出るなら管理費値下げするべき。 組合員は本来の管理に必要以外に余分の金を徴収されてることになる。 |
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| No.107 |
会計官→会計間
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| No.108 |
>106
>管理費を値上げして余剰金を修繕積立金に回すのは そうだよ。区分会計の原則から外れているよ。 だから、修繕積立金を経常業務の会計の様なあつかいをすると、途中で売りに出した人だけ得をする 将来明らかに修繕積立金が不足して一時金が必要と分かった時点で 修繕積立金の値上げは必要だよ。 一時金が必要でない修繕積立金の徴収は、 >大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。 ではなく。 組合員は本来の修繕に必要な金をきちんと徴収する必要がある。 |
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| No.109 |
計画修繕のために積み立てることと高圧一括受電は関係ないと思うけど。
高圧一括受電は電気代を安くするために導入することで、それは区分所有者の電気代節減だよ。 |
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| No.110 |
>計画修繕のために積み立てることと高圧一括受電は関係ないと思う
電気設備の改修は計画修繕だよ。 業者に全部委託なら修繕費は必要ないが、 管理組合で電気設備を持つなら、当然計画修繕の積み立てが必要です。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
高圧一括受電のサービスを導入すると、管理組合には電気代経費の概念はなくなります。
それは電力会社と需給契約をしなくなるからです。 だから「共用部の電気代が40%削減されます」の表現は正しくありません。 管理組合として経費が「○○万円」削減されるだけですから、どの会計区分に入れてもいいのです。 |
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| No.113 |
高圧一括受電のサービスを導入した場合、会計上はどのような処理になるのですか？
電気代収入は専有部分の電気代で、支出はサービス会社への委託費？ いままで、電気代に関しては収入はなく電力会社への支払支出だけでした。 |
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| No.114 |
訂正してあげる。
高圧一括受電のサービスの導入方法は色々あって、管理組合には電気代経費の概念がなくなる方法もあります。 それは電力会社と需給契約をしなくなる方法です。 その方法は「共用部の電気代が40%削減されます」の表現は正しくありません。 管理組合として経費が「○○万円」削減されるだけですから、どの会計区分に入れてもいいのです。 どうでしょうか？ |
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| No.115 |
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| No.116 |
>>114
電気代の概念を取り入れたら、収入は専有部分電気代、支出はサービス会社への委託料、になるよ。 |
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| No.117 |
>>115
そうしたら、管理組合は支出が受電会社からの電気購入料として計上するのですか？ すると区分所有者は誰に電気代を払えばいいのですか？当然管理組合ですよね。 そうなると、管理組合は区分所有者からの電気代収入があることになります。 |
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| No.118 |
高圧一括受電のサービス取り入れたら管理組合の会計がおかしくなるね。
そこがサービス会社の目の付け所だろう。 |
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| No.119 |
高圧一括受電でサービス会社と管理組合が契約すると、電力会社は管理組合に電気を供給しなくなる。
電力会社が電気を供給するのは電力需給契約先のサービス会社であって管理組合ではないから。 |
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| No.120 |
当然だよ。
今までは電力会社と管理組合が電力需給契約をしてたが、高圧一括受電のサービスを導入したら、電力会社と電力需給契約をするのはサービス会社だよ。だから電力会社は管理組合に対する電力供給義務はなくなる。管理組合に電力供給義務があるのはサービス会社だってこと。 となるとサービス会社がホシャったら？ アウト！ |
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| No.121 |
供給はされるよ
キュービクルより外側変えないから 頭おかしいこと言って人を煽るのはやめたほうが良い |
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| No.122 |
>>121
債権者に差押られるから管理組合は買い取って電力会社と至急需給契約を締結する必要がある。 |
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| No.123 |
電気設備は自前で作るのでは？
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| No.124 |
高圧一括受電サービス会社って電気事業法で定める電気事情社じゃないよ。
単なる電気工事会社だよ。 |
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| No.125 |
管理会社がなぜ高圧一括受電するの？
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| No.126 |
営業協力費の収入が得られるよ。
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| No.127 |
管理組合にはメリットがないだろう。
メリットがあるのは専有部分の居住者だ。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
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| No.130 |
>管理組合にはメリットがないだろう。
区分所有者は管理組合員、だろ |
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| No.131 |
区分所有者で構成する管理組合は共用部分の維持管理が仕事。
だから管理組合の会計上メリットがないということでは？ 管理組合の会計は共用部の会計だから。 専有部分だから区分所有者自身の懐のメリットだと思う。 |
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| No.132 |
だから、管理組合員にもメリットがあるね。
追記ありがとう |
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| No.133 |
そうなると管理組合の管理費を投資して高圧一括受電する必要がなくなる。
管理費は共用部分管理に要する費用として組合員から徴収してるから。 |
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| No.134 |
管理組合の利益は、
管理組合会計のメリットと管理組合員のメリットですね。 特に高圧受電契約を締結すると、管理組合員のメリットが大きいですね。 共用部分管理に要する費用がかかりますがそれ以上に管理組合員の電気代が節約できます。 賢い管理組合は、管理組合員が電気代を削減できるので それに合わせて不足している修繕積立金を値上げします。総会での賛同が得やすいから。 間接的な管理組合会計メリットですね。 ライフラインの管理では、水道などありますね。 低層のマンションは直接水道を引き込む例がありますが、 通常のマンションは管理組合が管理していますね。 |
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| No.135 |
>それに合わせて不足している修繕積立金を値上げします。
どうして値上げすることしか考えないの？借り入れすれば？ 無借金経営は潤沢な内部留保がないと出来ないよ。企業で考えれば分かるはず。 マンションだってローン借りて買うでしょ？足りない分は借金だよ。 |
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| No.136 |
借金するということは、
例えば、 12年目で大規模修繕するとしよう。 細かい話は抜きにして、大雑把に 積み立てた費用が1戸60万、一時金10万必要で、一時金分の総戸数の合計を借金する。 次の大規模修繕も70万かかると考えると、次の借金は倍増で20万x総戸数 大規模修繕が終わったあと、値上げが必須。 どっちみち値上げするなら、早い方が良い。 |
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| No.137 |
借り入れ前提でマンションの維持を考えるのは相当危険というか馬鹿しかやらない
>136 さんが言うとおり 足りないなら早く上げる 上げるタイミングで支出削減考えるのは当然だとして 早めに上げた方がダメージは少なくすみます 借入れは個人が考えれば良かろうかと |
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| No.138 |
そうではないと思うよ。
当然段階式値上げは取り入れてると思うけど、経済情勢の変化で計画が大幅に狂う場合があるよ。 その典型が、来年４月からの消費税率8%、それから1年半後の消費税率10%の増税。 これは積立金だけでなく一般会計も直撃する。 この増税決定で予算組み直し迫られてる管理組合は多い。５%増税はかなり効いてくる。 借りるのは大規模修繕の直近で借りることになる。一時的に予算が不足する時だ。 われわれも常時謝金なんてしない。家を買うときに借金するよ。 |
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| No.139 |
うちも消費税5%のうちの3月末に外部支払変更してるよ。3%余計に支払うの無駄だから。
長期修繕計画も来年全面的に見直すよ。増税分が赤字になる。 |
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| No.140 |
そうだね。今の5%の消費税で計算してる5億の修繕工事は、
消費税10%になると税分だけで2400万円も増えるね。 |
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| No.141 |
計画修繕はまだ先だからいいけど、一般会計の増税による支出増は来年4月から直ぐ直撃するよ。
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| No.142 |
うちは大規模だから一般会計の支出は年間9000万円くらいあります。
電気代も年間1000万円くらいありますが、1年間値上げを東電に凍結してもらってました。 この値上げの凍結解除と2015年の消費税率10%で、年間500万円以上の経費増になってしまいます。 そうなると管理委託費の大幅な値下げを要求せざるを得ません。 |
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| No.143 |
管理委託費も消費税かかるよ。
2014.4.1以降は消費税5%→8% 2015.10.1以降は消費税8%→10% |
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| No.144 |
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| No.145 |
消費税増税が続くから、どこの管理組合も次期管理委託契約は、
現状金額維持か値下げを管理会社は要求されるだろう。 組合員から徴収する管理費等はもともと消費税は非課税だから、 消費税が増税されても増税分の組合員徴収はない。 増税によって「入りを量る」ことが出来ないから「出を制す」しかない。 |
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| No.146 |
うちは今回管理委託契約締結の年で、増税の件があったので現行契約コストで更新した。
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| No.147 |
うちは大幅な値上げ言って着てるよ。やたらめったら業務項目追加して。
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| No.148 |
今の委託費用の値下げ交渉をするしかないよ。
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| No.149 |
東電は高圧一括受電の要望に対して、東電資産の受変電設備譲渡に関するルールを定めてマニュアル化し、10月21日から運用を始めてる。他電力も年度内にマニュアル化を完了する予定。
今までは、電力会社は自己資産の受変電設備を撤去して高圧一括受電サービス会社がそれに代わる受変電設備を新設していたが、これが不用になり電力会社から簿価で譲渡を受けられるようになる。 そうなると、高圧一括受電のサービス料金が大幅に値下がりすることになる。 |
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| No.150 |
>149
東電資産の受変電設備譲渡されてもマンションには何の恩恵もないってさ。 受電会社は譲渡のお蔭で設備準備不要、設置費不要、人件費不要でラッキーだろうなと個人的に思った。 ５００戸各部屋のブレーカー取り替えとか大変そうだもんな。これがなくなって随分楽になるだろうなと個人的に思った。 |
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| No.151 |
東電高圧一括受電、キタ━━━━━━━━━━━━━(゜∀゜)━━━━━━━━━━━━━!!
【東電、マンション高圧一括受電開始！】（平成26年8月5日 東京電力株式会社） 東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県の既設分譲マンションからスタート。 http://www.tepco.co.jp/cc/press/2014/1240096_5851.html |
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| No.152 |
ステップ05
全戸の入居さまよりお申込書ご提出 ステップ06 工事のご案内 ステップ07 切替工事 全戸からの申込書提出は事実上は不可能です。 |
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| No.153 |
７００戸のマンションで一括受電してるところあるよ よく全戸から集めたよね
どれくらいで集まったんだろ |
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