阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：https://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[881 サラリーマンさん]

確かに奈良や垂水などの大阪平野から遠く離れた分譲地が工夫こらして色々頑張っていますが、宝塚山手台は大阪平野に面した最後の大型分譲地ですからねぇ。
そのような恵まれた立地であるのに私達サラリーマンでも何とか手の届く価格帯で分譲しているから販売好調なのでしょう。
駅前から並木道を上がって行く感じが本当に素敵です。
「いつかは山手台」と考えています。

[883 神戸市民]

山手台には割と訪問しますが、ここだけ特別に問題を抱えているようには思いませんが。
例えば、住宅街にパチスロ屋ができたとかなら、役所の不能を嘆かなければなりませんが。
私ら小都市の住民からみたら、いろんな意味で冴えた感じがします。

[888 匿名]

このスレには乱開発というキーワードにやけに過剰に反応されて噛み付く方がお
られますが（約一名？）、客観的な立場から見て、今のような単なる何の変哲も
ない宅地供給が目当てなら社会にとって不要な開発である事は明々白々でしょ。
だって良好な土地は既に近隣にじゅうぶん余っているんですから。
宅地が足りている時代にわざわざ何の変哲もない宅地をつくるために緑の山並みを
破壊するのが、社会にとって必要なまともな開発なんですか？
さすがに厳しいですょ。

[889 サラリーマンさん]

山手台地区計画（まちづくりルール）で
「敷地面積は１７０㎡以上」と決められています。
山手台は開発当初からこの計画をしっかり遵守して造られています。
市民の代表が決めた、まちづくりルールに不満があるのでしたら自治会で声を上げ、市議会に変更を促すのが筋でしょうね。

[890 匿名さん]

>888
乱開発だという自説の表明自体は悪くない。
ただその行為によって改善の見込みもないのに、ここで投稿の過半を占めるような頻度で2年に渡り同じ趣旨を延々と繰り返すような変質的な荒らし行為が非難されている。

荒らし投稿を非難している人は、少なくても複数いるのは確実。
荒らし投稿をしている人より圧倒的に多いと、文体から個人的に推測している。

[891 住まいに詳しい人]

現在の需要に対して宅地が足りている（余っている）状態でも、これからなんらかの理由により宅地の不足が見込まれるなら、単なる宅地大量供給だけを目的とした山削り開発でも社会的な正当性が一定程度はありますが、今おかれている状況は全く逆ですからね。

むしろこれから少子高齢化の深刻化で土地や家の余剰が本格かし、社会資本の維持が困難になる事こそが大きな社会テーマになっています。

当然、山林破壊による無秩序な市街地の拡大を抑制し、既存の住宅街の利活用や再生や逆線引き（市街化区域の縮小、縮減、減築）こそが求められている時代なわけです。

[893 匿名]

最低限の敷地面積規制さえぎりぎりでもクリアしていれば一切悪くないまともな
開発だって、ミニ開発屋や建売屋と全く同じ論法で悪徳業者以外にはありえない
主張ですね（笑）

昔開発された良質な住宅街を多く含む宝塚の山手（阪急宝塚線以北、今津線以西）
の一種低層地区住宅街は全体平均で70坪以上ありますが（最近無秩序なミニ開発
で平均面積は低下する傾向にあるのは事実です）、それは山の緑に溶け込むゆと
りある緑豊かな住環境の保全と、緑の復元（緑量の確保）に必要な面積が最低そ
れぐらいはないと駄目という考えからそうなっているのです。

山手台開発は、それと同じどころかそれ以上に緑豊かで美しいまちをつくるため
にという大義を掲げて、山を大規模（100ヘクタール以上）に削る開発許可を得た
場所です。

「日本中がお手本とする街づくり」を具現化する為に、宝塚でも随一の環境配慮、
景観配慮をすると理念に掲げて、開発不可能で景観保全対象であった山を開発可
能区域に変えさせたわけですからね。

そんな経緯なのに、とんでもない山の上を50坪ちょっと（170㎡規制ぎりぎり）で
コンクリむき出しで庭無しの新品商法（使い捨て売り逃げ開発）でも、きっちり
法令を遵守して違法じゃないからまともな素晴らしい開発って（笑）
呆れるにもほどがあるお粗末で稚拙きわまりない擁護ですね。

[894 ご近所の奥さま]

まぁ、今の阪急不動産や宝塚市に良心や社徳があり、目先の利益より理念を貫く会社なら、こんな恥ずかしい開発（近隣ニュータウンの土地があまっているときに、わざわざ山を削ってニュータウンの二番煎じ）にははなからなっていません。

＞＞中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね！

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな？

どうせなら、先住民を交えて今後のまちづくりの意見を聞いてはどうですか？

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか「擁壁は醜い打ちっぱなしにｺｽﾄﾀﾞｳﾝするぐらいなら間知石にしたほうがいい」とか小さな案もあるんですがね。

[895 匿名]

サラリーマン向けに安くする為に、人口減少時代に山を削るのも土地を細切れにするのは仕方ない？

論理破綻が甚だしいですね（笑）

もう今までの宝塚名物の山潰し乱開発や過剰供給のかいあって、土地はじゅうぶん安くなっているんですよ。

同じ長尾山系のオールドニュータウンや山麓分譲地に65坪の土地が2000万程度でもうじゅうぶん余っているのに
なぜ山のてっぺんまで削って50坪のコストダウン宅地を2400万（新品商法）で売るために、貴重な山の自然を
削る必要があるんです？

そもそもサラリーマン向けに慈善事業で安くしたいなら、ちゃんと理念を貫いて景観や緑の回復にじゅうぶん配慮した
立派な開発をした上で、価格を下げればいいじゃないですか（笑）

土地を小さくしているのは、買いやすくするためでもなんでもなく、坪単価を可能な限り高くする為だって
ばれちゃってますよ。

[896 サラリーマンさん]

170㎡をちゃんと遵守しているのは現実ですよね？

ルールをちゃんと守っているわけです。

170㎡ギリギリが問題あると言うなら、

ルールを見直すしか手はないのではないでしょうか？

200㎡とか250㎡とかへ変更を試みられたら如何でしょうか？

[897 入居済み住民さん]

>>871
さん

＞大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
＞著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
＞分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

＞運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
＞大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
＞車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担する
＞わけですから社会的に見て完全にアウトです。

＞ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。


全く仰る通りです。

この件はかなり深刻なので、山手台開発全体のなし崩し的な理念の低下やコストダウン路線とは
一旦切り分けて、別の問題として取り扱う必要すらあると思います。



＞本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイク
＞ロバスなどの交通機関を持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取
＞り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）将来車の運転ができなくなった人
＞生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

隣の中山台にも、あの場所と同じようなお年寄りや身体障害者など交通弱者の
公共交通（バス）利用が著しく困難な立地がありますが、仰る通りの配慮がなされていますね。

具体的には、中山桜台7丁目や中山台2丁目西側斜面などは、バスの利用が非現実的な立地で
マイカー依存地区ですが、平均150～200坪の区割り（非サラリーマン向け）になっており、
出来る限り世帯数を減らして交通負荷を抑制したり、緑を最大限に回復させて山並みと
調和するよう配慮されています。マイカー依存度の高い場所を開発（社会にとっては
良くない事）するかわりに、富裕層を呼び込む事で、固定資産税（豪邸）や住民税にも
寄与していますので、街の社会資本の持続可能性に貢献する仕組みになっています。

このような現実を目の当たりにしますと、山手台は当初から理念に掲げてこられた
‘日本中のお手本となる美しいまちづくり'どころか、隣の中山台の開発にすら著しく理念や
社会的規範において劣るどうしようもない開発（理念なき無秩序な開発のお手本）に
なり果ててしまったと言えるかもしれませんね。

ちなみに中山台の大部分の土地が販売された当時（70年代半ば～80年代頃）のほうが、
現在よりもむしろ土地の実質相場は高かった（大卒初任給の2～3倍程度でしたので、今の物価に
換算すると坪単価40～60万程度です）ですから、昔は土地が安かったから理念重視の開発が
できたという言い訳はできません。今のほうが地価（名目ではなく実質）は安いのですから。

[898 匿名さん]

あのさ、この一連の荒らしにいつも同じようなパターンの反論を付ける人は何を考えているの？
反論を付けると削除されなくなる可能性が高くなるんだから、荒らしに反論している人は荒らすのが目的なの？

荒らしには反論せず削除依頼が原則でしょ。

[899 匿名]

宝塚はあまりにも需要無視して山削りすぎて宅地増やしすぎた結果、地価が三田のニュータウンなみにまで下がってるね（昔は三田の2～3倍以上したエリアが）。もう山腹部の既存住宅地の古家付宅地は65～70坪クラスで坪30万切ってる。悲惨としかいいようがない。愚かな開発行政の自治体に住むと、こういう事になるって教訓ですな。

[900 住まいに詳しい人]

自治体選びは人生を左右するほど重要ですからね。
残酷かもしれませんが、ある意味自己責任の世界です。

従来の高いお金を払って宝塚に移り住んだ市民は、先人が築いた価値を売り飛ばして
換金する事しか考えてないクズ役所の本質を見抜く眼力がなかったという事でしょう。

気の毒ですけど、ご愁傷様としか言いようがないです。