管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[495: 匿名さん]

Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で、携帯電話基地局（アンテナ）設置のためにマンション屋上(共用部分)の使用を目的として、建物賃貸借契約を締結することとなりました。今後、Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。なお、Ａマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提とします。
【回答要旨】
　　収益事業たる不動産貸付業に該当します。
（理由）
１　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法３、５)、このうち人格のない社団等及び公益法人等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得には法人税を課さないこととされています（法法７）。
　したがって、マンション管理組合（人格のない社団等又は公益法人等）に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。
２　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法２十三）、この一定の事業には不動産貸付業が含まれています（法令５1五）。
　したがって、マンション管理組合が賃貸借契約に基づいてマンション（建物）の一部を他の者に使用させ、その対価を得た場合には、収益事業（不動産貸付業）に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。
３　本照会について
　Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で建物賃貸借契約を締結し、当該契約に基づいてマンション屋上の一部を移動体通信業者Ｘに使用させ、その設置料収入を得ていますので、当該行為は不動産貸付業に該当することとなります。
【関係法令通達】
　法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
　法人税法施行令第５条第１項第５号

[496: asanomi [男性 60代]]

励ましありがとうございます。私の主張を理解する方が出てきてうれしい限りです。
さて、本題ですが、
１.任意組合と主張する件　私はこの説ではなく、各区分所有者の所得と直接的に主張する立場です。私も最初はこの説で行けると思ったのですが、区分所有法専門の弁護士さんに相談したところ、何を出資したのかとかいろいろと難しい話のなるのでよくないとのアドバイスを受けましたので、組合説は取りません。
２.不服審判所の判断ですが、東京地裁の裁判例を基に組合のものとしていますが、少なくとも課税上は重大な誤りがあります。
裁判例に載っていますが、前提条件として収入は区分所有者のものであるが、全額を管理費に充てるという規約のもとに収入金額を管理費に振り替えているのです。
つまり、管理組合が管理の一環として、入金したものを直接、管理費へ振替るとの規約に従い、管理組合の管理費口座に振り替えているわけです。
このような場合、税務的には入金になった時点(正しくは請求の権利が発生したときですが)で課税が行われるわけで、そのあとに管理費口座に振り替えた後のことは課税には関係ないことになります。
３.規約１９条について　「別段の定め」は持分割合に係り、負担と利益にはかからないと思います。
４.申告について　申告の後でも更正の請求をすることは可能ですので、貴組合でも協力いただくことは可能です。

[497: 匿名さん]

区分所有者個々人に共用部使用料が支払われ、個人の所得になるというのなら
マンション管理組合の存在する意味が曖昧になるね。
そうなると不動産貸付業など経済活動においての個人のそれは（管理組合総会などの）
多数決では決する事はできないことになります。
おたく、一戸建て感覚でマンション管理を語ってるようですけど。
どうぞ国税相手に裁判でもしてみなさい、結果はすでに出ていますけど。

[498: 匿名さん]

世の中のお金持ちの中には所得が１万円増えるだけで所得税率が数％上がる人もいるんですよ。
パートのオバサンでも年間１００万くらい？　課税されないように計算して働くようです。
マンション共用部の賃貸料を個人のものにするのは無理がある、駐車場なども含めると大問題。
共用部賃貸で所得を得るのが各区分所有者ならば管理組合総会で75%ではなく全員が合意しないと無理だね。
せっかくマンション管理組合としての優遇された法律（区分所有法）が無駄になるね。アホ丸出し。

[499: 区分所有者]

任意組合ではありません。
「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」の、「法人に非ざる社団」というのは、「権利能力なき社団」です。
　判例を読んでください。そう書いてあります。

[500: ビギナーさん [男性 50代]]

国税庁のｈｐに載っています
本当に不条理だと思いますが、これを元に課税をしています
アンテナ設置業者から賃貸料の資料を収集し軒並み課税を行っています
今住んでいるマンションにも、既に金額も税金の計算もしてきて、５年分で６０万払えと言われました
過去の判例もあり、争っても無駄か・・・という結論です

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11-2....
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[501: 区分所有者]

asanomiさん、No.499 の投稿は、大変短いメッセージで失礼しました。
以下、「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」の判決文（理由）から引用して説明します。（あまり重要でないと思うところは、・・・・・で省略します。）
また、昭和58年の区分所有法大改正担当者がどう解していたかもご紹介します。

＜判決文引用、ここから＞
法人格を有しない社団すなわち権利能力のない社団については、・・・・・・。しかして、このような権利能力のない社団の資産は構成員に総有的に帰属する。そして権利能力のない社団は「権利能力のない」社団でありながら、その代表者によつてその社団の名において構成員全体のため権利を取得し、義務を負担するのであるが、社団の名において行なわれるのは、一々すべての構成員の氏名を列挙することの煩を避けるために外ならない（従つて・・・・・・。）。
＜判決文引用、ここまで＞

上記判決理由からの引用文の中に、｢その代表者によつてその社団の名において構成員全体のために権利を取得し、義務を負担する｣という文節がありますが、これは、「代表者がその社団の名で行う代理行為である」ことを意味していると思われます(民法99,100参照)。その上で、社団の名で行うのは、「いちいち構成員全員の名前を書くのはめんどうだから、書かなくていいのだ」とまでいっています。

このあたりを、昭和58年に区分所有法の大改正の担当者（法務省民事局）がどう考えていたのかを調べてみました。その結果を、新しいマンション法（法務省民事局参事官室編　S58年発刊）から引用します。

＜新しいマンション法Q34からの引用、ここから＞
通説、判例は、権利能力のない社団は、その代表者の名において構成員全員のために権利を取得し、義務を負担するものであり、その代表者の名義を持って収得した権利義務は社団そのものに帰属するものではないと解しています。区分所有法は、このように管理者がその職務としてした行為の効果が直接区分所有者に帰属するという関係をとらえて「管理者は・・・・・・区分所有者を代理する」と表現したものと解されます。したがって、管理者が区分所有者の代理人であることと、権利能力のない社団であることとは、矛盾するわけではありません。
管理者としては、対外的事務を処理するにつき、区分所有者の代理人であるからといって、いちいちすべての区分所有者の氏名を列挙する必要はなく、管理組合の名において事務を処理すれば足ります。
＜新しいマンション法Q34からの引用、ここまで＞

法改正担当者も、「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」と同じことを書いているように感じませんか？
結局は、最高裁も区分所有法の昭和５８年改正条文を作った人たちも、権利能力のない社団が第三者となす法律行為は、区分所有者を代理する行為であって、それによる権利も義務も効果も全て区分所有者に直接帰属すると解しているようにおもわれます。

これを、区分所有者の共有の不動産に当てはめれば、共有の不動産の賃貸の当事者は区分所有者全員であり、これを契約して賃料を受領している管理組合（理事長）は単なる代理人に過ぎず、賃料収入は区分所有者全員に帰属し、区分所有者の総有財産になると思われます。したがって、この総有財産(賃貸料)を管理費等に充当するか、区分所有者に分配するかは規約に規定すれば良いものと思われます。分配した場合にはもちろん個々の区分所有者の個人財産に変わりますが、もし管理費等に充当した場合でも区分所有者全員の総有財産であり、管理組合そのものの財産にはならないと思います。

[502: 匿名さん]

権利能力なき社団の財産は、構成員全員に総有（各人の持分が観念的にも認められない共同所有形態）的に帰属しているので、構成員（代表者を含む）は、持分の処分も分割請求もできない。

[503: asanomi [男性 60代]]

不条理と思うなら、連絡頂けませんか。
延々とこのコーナーで議論をしていてもはじまりません。
私は今までの国税不服審判所の裁決、裁判所の判例を覆せると思ったから、このコーナーに投稿したわけです。
区分所有法専門の弁護士さんにも応援を頂く用意ができています。
あとは具体的に税務署より申告を要請されている方、もしくは申告したが納得いかない方で協力していただける方がいれば、動き始めますので、私の話を聞くだけで結構ですから、連絡お願いします。
[e-mail]

[504: 匿名さん]

事業収入と言ってもマンション管理組合固有の財産にはならないよ。

503さんは他に頼らずご自分の物件で実行してみなさい、結果教えてねぇ。

権利能力無き社団と言っても管理組合の事業所得に関しての課税は会社（法人）と同じ考え方だよ。
その収益に対しての税金は従業員ではなく会社が支払うというごく当たり前のことが理解できないようで、残念な方ですね。

マンション駐車場の外部貸しに対しての課税も、当然近隣の民間駐車場と同等無扱いが無ければ不公平、当たり前ですな。

[505: 区分所有者]

asanomiさん

管理組合の委員会事務局から、昨日連絡のメールが入っていると思います。
私が直接連絡を取ると、ほかの委員の方から、友達を連れてきたと思われかねません。
いずれお目にかかれることを、楽しみにしています。よろしくお願いいたします。
せっかく、メールアドレスまでいただいているのに、面倒な手続きを踏んでいること、ご容赦ください。

[506: 匿名さん]

そうそう、収益事業開始の役所等への届け出はマンション管理組合名で届けます。
理事長など個人名ではありません、管理組合法人もおなじよ。

[507: 匿名さん]

結果楽しみに待ってますねぇ～　まず無駄、ムリ、でしょうけどー

[508: 匿名さん]

＞管理組合の委員会事務局から、昨日連絡のメールが入っていると思います。

委員会事務局ってなんですのぉ～？
管理組合に理事や監事ではなく委員って？　なに委員？
税金払わないぞ委員会でもつくったの？　
なんかマンションの事知らない人のイタズラ書きですかぁ？
うそかくのやめましょうよ～　笑～～～～

[509: asanomi [男性 60代]]

管理組合の性格は課税に関係ないので、あまり考えていません。
貴重な情報ありがとうございます。
課税上、管理組合は不動産の所有者ではないので、検討の余地がないはずです。しかし、現実には課税されているから問題なのですが。私の観点からは、管理組合の性格について、論ずる必要はないと思っています。
私が、任意組合と申し上げたのは、管理組合とは別に、区分所有者の団体の一つとして、賃貸組合があり、その賃貸組合の収入とすれば、任意組合の収入は、各区分所有者に収入にするとする課税の決まりになっているので、それでいけるかもと思い、考えたのですが、弁護士さんに反対されてのは前述のとおりです。

[510: asanomi [男性 60代]]

現時点では、事務局よりのメールは入っていません。

[511: 匿名さん]

そういうことは結果出てから論じなさい。
自分の屁理屈が通るものなら通してみてください。

＞現時点では、事務局よりのメールは入っていません。
管理組合に事務局なんてあるマンション聞いた事ありませんよ、
からかわれたのでしょうね。

[512: 区分所有者]

asanomiさん

事務局からは御社のHPの入力フォームに入れたみたいです。
事務局の担当者に、直接E-MAILするように頼んでおきました。

いろいろ勉強して、管理組合の正確が大いに関係するように思っています。
①権利能力なき社団-------管理組合の代表（管理者＝理事長）は、区分所有者全員の代理
②管理組合法人-----------契約の当事者となる（不動産の登記がその法人でなくても実質所得課税適用有）
③管理所有の場合---------たぶん、管理所有者を当事者として所得税課税？（これはよくわからない）

[513: 匿名さん]

↑　管理組合に事務局なんてあるマンション聞いた事ありませんよ、笑

[514: 匿名さん]

収益事業たる不動産貸付業に該当します。

（理由）

１　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法３、５)、このうち人格のない社団等及び公益法人等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得には法人税を課さないこととされています（法法７）。
　したがって、マンション管理組合（人格のない社団等又は公益法人等）に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。

２　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法２十三）、この一定の事業には不動産貸付業が含まれています（法令５五）。
　したがって、マンション管理組合が賃貸借契約に基づいてマンション（建物）の一部を他の者に使用させ、その対価を得た場合には、収益事業（不動産貸付業）に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。

これが理解できないのなら裁判などしても無駄ですよ。　無知が多数集まっても勝ち目無し。