東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[222: 匿名さん]

団信をなくすには保証人が必要だよ。

[223: 匿名さん]

相続権者つまり配偶者を保証人にすればいいんだよね。
うちは共有だからはなから保証人になってるけど

[224: 219です]

219です。220さんコメントありがとうございます。
火災保険の内容をじっくり見てるのですが、色々な情報を集めていくと
銀行推薦の保険会社以外にもしっかり考慮したほうがいいのかと
思い始めました。220さんや他にこちらの銀行を選ばれた方は
どちらの保険を選ばれましたか？
222さんご注意ありがとうございます。うちは配偶者を共同債務者にして
住宅ローン控除を目一杯受け取ろうと思ってます(一人だけのローンだと
所得税が低く恩恵を最大限受け取れないので)ので保証人確保は大丈夫そうです！

[225: 匿名さん]

これから起こり得る最悪の状態は、国債暴落、金利上昇、株価暴落、円安。
トリプル安、その後の預金封鎖。
韓国でもアルゼンチンでも外資系銀行は預金封鎖の適用外だった。
ある意味、ここで借金して外貨預金（あまりに低い利率に問題はあるが）するのは、有価証券投資の
リスクヘッジになるのでは？

[226: 220]

>>224
ウチは銀行推薦でない火災保険にしました。
いろいろ見積もりとって、値段・補償内容から選びました。
具体的な社名は勘弁してください。
銀行担当者に個人特定されてしまいそうなので。

[227: 219・224です]

>>226
私も保険の内容も含めて保険会社も色々吟味してみます！

[228: 匿名さん]

外貨預金の借入金相殺部分には、普通の外貨預金には付与されるポイントが
付くのでしょうか？
分かる方は教えて下さい。

[229: 匿名さん]

付きますよ。
ちなみに、1万円分だけいれて、その後に30万円分入れると1ランク分(一か月分)お得です。
大した差にはならないですけど、ちょっとだけ得した気分になれます。
面倒な場合は、入金してすぐに1万円のドルだけ残してドル定期にしましょう。

[230: 匿名さん]

>>225
そんなリスクを考えるなら、１０年固定にしておくといいよ。
今のうちは両建てにしておいて、金利が５％を超えてきたら引き出して定期預金に切り替え。
もし金利が１０％になったら、黙っていても６％の利ざやが確保できる。

このローン、おいしすぎますね。

[231: 匿名さん]

国債暴落、つまり長期金利上昇時に円での定期預金は？？？
国債がデフォルトしたら円は対外通貨で全面安になる。

[232: 匿名さん]

>>231
金利上昇=国債デフォルトじゃないでしょ。
バブルの頃は、８％とかあったわけですし。
グローバルに金利上昇すれば、円安になるとも限らない。

[233: 匿名さん]

金利上昇=国債デフォルトではないが、
国債がデフォルトしたら、長期金利は跳ね上がる。
長期的には円安では？
過剰流動性が作り出した、土地、株高は長くは続かない。

[234: 匿名さん]

キャッシュで払わずに、
ここで借りて全額預金して金利０にしようと思ったが、
普通にフラット３５で借りて、借りた額でＲＥＩＴでも購入しようと思っているが
どうかな？

[235: 匿名さん]

REITの高配当が続くかは疑問。
外貨はリスク分散できるからいいのでは？
米の利上げがまだ続くので、米ドル普通預金で、所得税の還付が
最強。NZは市場が小さすぎる。

[236: 匿名さん]

ギャンブル好きだねえ。
オレは金利ゼロで還付があるだけで充分満足

[237: 匿名さん]

やっぱりこのローン良いねぇ、今のところ借り換え候補ナンバーワンかな
住宅ローン残高３５００万（４３８０万で購入）、返済期間残り２８年、手持ち現金資産５５００万
早い話が３５００万口座に入れとけばいいんだろ？で３５年で借り替えれば完璧じゃん。
まあ、そんなに俺も長生きしないと思うし…万が一早く＊＊ばそれだけお得ってことだよな？(笑)

[238: 匿名さん]

預金と連動するのは60歳までだけどな。
まあいいんじゃないの
5500万持ってるのに3500万も借りてるてのがちょっとわからんけど。
何％で借りてるの？

[239: 匿名さん]

流れ斬ってスマソ。
住宅ローン減税目的のみでトースター利用を考えてます。
単純に即金購入時と比較した場合、余計にかかる費用は
・トースターに払う手数料印紙代計10万弱
・司法書士は一括でデベだから、デベに支払う登録免許税4/1000及び報酬
・団信
・ローン全期間一括の火災保険
ってことでいいんだよね？

[240: 匿名さん]

>>239
税金は国に払ってください。
火災保険は全期間一括じゃなくていいとこがほとんどだけど、トースタは必須だっけ。

[241: 借り換え経験者]

火災保険の全期間一括は場合によりけりと思います。
私は、５年毎更新の住宅総合保険でOKでした。

>>239
OKと思います。

[242: 匿名さん]

火災保険はどの程度の保障にしましたか？

[243: 匿名さん]

>229
>面倒な場合は、入金してすぐに1万円のドルだけ残してドル定期にしましょう。
定期預金にしてしまうと金利相殺対象でなくなるんじゃないの？

[244: 匿名さん]

>>243
対象外になります。ですので、229さんの技は借り出す前（厳密には借りた一ヵ月後まで）に満期がくるようにしなくてはなりません。ちなみにうちは借りる前から普通預金に入れておいたところ、将来的に外貨預金で運用する気なら今なら為替手数料も無料だし、６ヶ月定期が組めるからと営業さんが色々教えてくれましたよ。

[245: 匿名さん]

為替で勝つのは大変だと思うよ〜
円高になると途中でゼロ金利残高を維持できなくなるし
外貨普通預金は怖いんじゃないかな
例）　＠１１０．００→＠１０２．００の場合
　2000万円の預金が1854万円になってしまう計算

[246: 匿名さん]

でも、1854万円になっても、146万分にかかる金利を払う必要が出てくるだけでしょ？
1854万円分に、米ドルで2%ぐらいの利息が付くんだからあんまし怖くないような。
普通に外貨預金するより、ずっと低リスクだと思う。
ようは、長い目で見たときに円高に振れるとふむか、円安に振れるとふむかでしょ。
自分は、長い目で見たら今より円安に振れるとふんでるので、@102なんかになったら、
さらに追加でドル買っちゃいそう・・・。(で、リスクが高くなる…。)

[247: 匿名さん２４５]

２４６さん、今、金利を払っても、将来円安になって取り返せるから
構わないっていう考え方ならそれでいいと思うよ。

あとは、外貨預金の場合、預金保護を受けられない点だよね。
対抗策としてはローンと相殺するしかないのだけど、トースターが破
綻しちゃったら、その時の円相場で換算するしかないんだろうね？
（そういう時は円安になっている可能性が高いと思うが）

[248: 匿名さん]

ドルの金利が下がっていたときにどうするか、スター銀行の業績が芳しくなく
なってきたときにどう判断するかは問われそうですね。
まぁ、どちらも当分は大丈夫そうですが。
スター銀行も再上場するみたいですし。

[249: 匿名]

うちは、対象地域外なので使えません。

ガックリ。

[250: 匿名さん]

外貨預金の案内がよくくるのだが、みんなトースターでローン以外もしてる？

[251: 匿名さん]

>>250

トースター外貨預金の甘い誘いに乗らないのが、勝ち組。

[252: 匿名さん]

ローンの審査で金融資産が購入物件をはるかに越えていた場合は、
申請は却下されますか？
減税目的のみでも良いのでしょうか？？？

[253: &am]

>252

なにか勘違いされているようですが、まったく問題ないです。
どうして申請が不可になると考えているのか訳がわかりません。
それに銀行に、あなたの本当の金融資産額を調査する能力はありません。
わかるのはあなたの定期的な所得だけです。
あなたの給与所得が、返済予定額をカバーできれば、ローンの審査は通ります。
逆にどこかに何千マンのあろうとも無職で、収入がなければローンはできません。

[254: &am]

減税目的のみでもいいし、
金利上昇リスクを回避するために、ゼロ金利を利用するという考えもあります。
いずれにせよなんら問題ありません

[255: 匿名さん]

商品概要説明書には、資産の状況から借り入れる必用がないと、当行が判断
した場合には、ご融資をお断りすることもありますと明記されています。
該当なさった方はいますか？
ローン申込書の金融商品等を正確に記入しなかった場合は、問題が
発生するでしょうか？？？

[256: ぱむ]

東京スター銀行のスタートオンのタイプからはじめることを真剣に検討しています。
今の考えでは、預金連動という部分をはずして見ても、スター銀行がお得ではないか
と思っていたのですが、このスレで「スターは預金がたくさんできる富裕層向け」
「金利が高い」という意見を読んで、わからなくなってしまいました。
私の考えを書きますので、私が気づいていないような落とし穴や理解不足な点が
あったら、ご教授いただければと思います。

相談にいったところ、スタートオン契約の0.5%優遇は、審査次第で1％優遇できる場合もあると言われました。
仮に1％優遇がＯＫになった場合、物件の提携ローンである東京三菱銀行（こちらは全期間1％優遇確約）と
比べて、同条件という事になり、且つ金利は、3年固定であれば9月分ですが2.25％と同じで
保証料がない分スターの方がお得だと思っていますし、
5年固定であればスターの方が０．１５％低いため、もっと有利という事になるかと思いました。
また、この固定期間終了後は預金連動に切り替えるか、再びスタートオンで継続するか選べるそうです。

と、いう事は、今の金利の状況であれば、預金連動しないスタートオンが一番低金利に
なるのではないかと思っているのです。

正直、預金は10年くらいはできて400万程度だと思うので、預金連動にしないで
スタートオンを継続してもいいよなと思っています。
（もちろん金利の状況によることは言うまでもありませんが）

でも、自分の判断に自信がないというか、何か変な勘違いをしているのではないかと
心もとなく思っています。

どなたか、ご意見いただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。

[257: 匿名さん]

気になってちょっと見てきたけど、担保掛目に応じた上乗せ金利ってなくなったの？
ただ、物件価格の6割以上の融資で上乗せ金利がある。
それ以外デメリットは見あたらない。強いて言えば繰上手数料が他行と比べてどうか。

スターも預金連動じゃあまりにも儲からず、普通のローン始めたってことか？

[258: 匿名さん]

トースタから説明を受けたのですがその際、連帯保証人をたてる必要があるとのことでした。
他のローンでは不要だったと記憶しているのですがそこが引っかかっています。

[259: 借主]

スター銀行の連帯保証人が必要なのは、団信に加入しない人だけですよ！
団信に加入したら連帯保証人は、必要ないですよ！

[260: 匿名さん]

すれ違いかもしれませんが、団信って所得控除受けられるんでしたっけ？

[261: 借主]

保険契約者が銀行になるため団体信用生命保険は、
年末調整の生命保険料控除の対象にはなりません。

[262: 260]

>261
教えていただいてありがとうございます。
生命保険代わりにちょうどいいと思ったのだけど、控除対象にならないのは、
ちと残念ですね。連帯保証人立てて別途生命保険に入った方がお得かな。

[263: 借主]

＞260さん
スター銀行の団信は、１００万円当たりの保険料は…
通常の保険の掛け金は、１００万円当たり１８３円です！
ガン保険特約付きは１００万円当たり３４２円になります！
個人で掛ける生命保険とどっちがお徳でしょう！

[264: 匿名さん]

>>257

５月頃から上乗せ金利の計算方法が現行の方法になりました。
一般的には現行方式の方が有利のようですので・・・。

[265: 匿名さん]

元々、現金で購入予定でしたが、サラリーマンなのでローン控除を受けるべきかと思って、このサイトを見ています。

私の状況は下記の通りです。

両親と共有名義で、自分は１５００万出す予定。
１０００万借りる際に、１０００万預けて、３５年ローンを組み、１０年後に一括繰上げ返済
それまでこの１０００万に手はつけない。
独身だが入居時は結婚予定、相手からは家のお金をもらわない。
私は３５才前後で、年収は税込みで５５０万程度で年齢的には少なめ

団信無しでも、シミュレーション表の欄外に、下記の記載がありました。

融資手数料73,500
ローン契約書印紙税10,000
登録免許税（概算）40,000
司法書士報酬が実費

実費がいくらかわからないけど、最低１３万？仮に合計２０万とする。
ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？
であれば、残高減るのと９年目と１０年目が0.5％を考えて、ざっと８０万戻るってことですか？
うそみたいな話に思えるのですが。

[266: 匿名さん]

東スターのフリーダイヤルでちょっと聞いたんですが、
区画整備中の土地に建設中のマンション購入では、ローン不可
とのことですが、こういった物件での経験者いらっしゃいましたら
情報いただきたいのですが。

[267: 匿名さん]

>>265
＞ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？

ローン控除は毎年、12月時点でのローン残高に対して1％の控除です。
1000万借りるといっても、毎月返済すれば残高は減りますよね？
だから控除額も毎年減っていきます。毎年10万円控除を受けられる
わけではありません。

[268: 匿名さん]

２６５です。コメントありがとうございます。

毎年減るといっても、３５年で組むので１０年後は約１８０万減るようです。で、再度シミュレーション表を見て、１〜８年目は１％、９，１０年目は０．５％で計算すると、２６５では８０万といっていましたが、７５万円だと思いました。これでもコストが２０万だとすれば１０年で５０万になるということですよね？
プラス５０万というとよさそうですが、年利では０．５％ですね。けれど、これも保障されたような金額なら、銀行にあづけるよりは上だから、やはり検討の範囲かなぁと思っています。

私が何か勘違いしていたり、落とし穴があれば、どなたか教えていただけませんか？

落とし穴として、突然仕事がなくなる、突然事故で損害賠償が必要になる、というのは除いてください。

[269: 匿名さん]

>267
＞であれば、残高減るのと
ってちゃんと書いてあるよ。

>265
年利0.5％相当だけじゃないよ。
借金の金利が0％のうえにさらに年利0.5％相当だよ。
さらにキャッシュでかえば年利も何も預金ができないだろ。
1,000マンと言わず1,500借りれ
さらに親から500マンもらうなりして持ち分調整して2,000借りれ
550ごときの所得税はすべて戻る。

[270: 匿名さん]

２６５（２６８）です。コメントありがとうございます。

たしかに、キャッシュでかえば年利も何も預金ができない、というのがごもっともだとおもいます。不動産屋に直で支払うのを東京スターを経由することで５０万も戻ると思えば、金利の計算ではありませんよね。
２０００万借りるべきという計算は、５５０万の税金が２０数万円ということで計算していただいたのでしょうか？
ただ、借りるのは、ペイオフを考慮すると、やはり１０００万までだと思ってしまいます。

で、コストとして一旦最初に諸費用として２０万（１３万＋実費が不明）かかってしまうということで若干二の足を踏んでいます。
あと、形だけでも抵当権がつくのが気味が悪いです。

まずは東京スターに聞くべきですが、祝日以外は土日も営業しているようですが、直接電話で長々と教えてくれるでしょうか？説明会は火曜日とか金曜日とかみたいで、私はそんなに早くは帰れないので。

[271: 借主]

＞２７０さん
２０００万借りて２０００万の預金でしたら
同じ銀行から借りた場合ペイオフの１０００万を引いて残りの
１０００万に関しては、ローン残高から相殺されます。
早く言えは、毎月の返済で残高の減りますよね
そうしたら例えばローン残高が１６７０万になったとしたら
預貯金も１６７０万にしないと、駄目ですよ！
１６７０万の残高が有る場合、預貯金が２０００万だと
差額の３３０万は、銀行が倒産の場合無くなります！