元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[1051: 匿名さん]

せっかく落ち着きかけたのにまたちょっと荒れだしたな・・・
口調は別として、元金のメリットは保証料のみだから、利払いが減ると思って元金にするのは勘違いと言う指摘は正しい。
同じ人が元金にするか元利にするかと言う前提なので、同じ金利で同じ元本だと月々の支払に占める利払いは元金も元利も同額になり、元金と同じ額を元利で支払えば元本の減りも同じになる。

>1042は初めて見たけど、全ての条件が書いてあるよ。
最後の繰上げ額は自分でローン償還表を作れば機械的に計算できるでしょ？
日割り計算があるので若干誤差は出るけど。

[1052: 匿名]

>1049
先送りにできて使途自由なお金を作れるのがメリットじゃないの？
元金だと他に優先すべきことがあっても住宅ローンにしか使えない。

[1053: 匿名さん]

>1042の例を日割り計算無視で検算したところ、総支払額は返済合計で控除含まず、後ろのカッコは>1042の数字として

元利
月返済額49,218(49,218)
控除合計1,555,537(1,555,541)
総支払額19,333,884
内利息額1,233,884(1,225,218)
繰上金額13,378,534
実質総額17,778,347

元金
初月返済54,785(54,757)
控除合計1,525,566(1,525,571)
総支払額19,312,377
内利息額1,212,377(1,200,687)
繰上金額12,885,476
実質総額17,786,881

従って住宅ローン控除を含む実質総額は元利が8,463少なくなる。
日割りによって生じる誤差から、おそらくこの例は1月上旬実行1月下旬支払い開始だね。
保証料や手数料を例の通りとしたら、

元利保証料関係費用
保証料373,059　保証取扱手数料31,500　返戻保証料153,156　保証料返戻手数料10,000
→373,059+31,500-153,156+10,000=261,403

元金保証料関係費用
保証料296,225　保証取扱手数料31,500　返戻保証料82,754　保証料返戻手数料10,000
→296,225+31,500-82,754+10,000=254,971

∴元利が余分に掛かる費用：261,403-254,971-8,463=2,031
日割り計算を無視したため若干994より増えるけど、2,031程度の差だね。
手数料分誤差が生じるけどローン金額とほとんどの金額は比例するから、3000万だと4千円程度の相違となる。
銀行により異なるのは重々承知の上だけど、みずほ銀行のイメージ図とは大きく異なるな。

[1054: 匿名さん]

んー、そうか、元々の保証料が少ないので同じ金額を繰上げても戻る保証料は元金の方が少ないのに、元金は10年後の元本も少なくなるので、二重に減る分戻る保証料が元利よりずいぶん減るんだな。

10年後一括繰上の場合元金は住宅ローン控除が少なくなり総支払額が元利より増えるのは承知していたけど、保証料の戻りがこれだけ変わるなら、以前言われていた3000万35年を10年後一括で繰上げた場合保証料の差額は2万程度と言うのは、住宅ローン控除を含めれば妥当な金額だったんだ。

[1055: 匿名さん]

>>1049
そうなんですよね。
期間延長はできないので、125%ルールなどで先送りしたところで、最終返済日に一括返済は必要。まぁそこまでツケを先送りできるのかもしれませんが・・・今その時をしのげればいい？？？
私なら選びませんが、あくまでも自分の選択なだけなので他人に押し付けようとは思いませんけど。

[1056: 匿名さん]

>1055
極端な例で金利が急騰して元金が破綻しても元利は破綻せずにしのぎ、金利が急騰した後は下がる可能性も高いので元利は最終までしのぎきれる可能性も高い。
金利が急騰して元金は生活の質を極端に落として何とか金利が下がるまでしのいだ場合、元利はほとんど生活の質を維持したまま最後までしのぎきれる。
金利が急騰しても元金で余裕がある場合、元利は同じ金額を支払っていれば余裕でしのげる。

同じ人が元金を選ぶか元利を選ぶかなので、どんなシチュエーションであっても元金の方が自由度が高くなると言うことはありえない。
元金が破綻して元利が助かることはあっても、元利が破綻する場合確実に元金は破綻する。
もちろん金利の急騰が無いほうが良いに決まっているし急騰しない可能性も高いから、元金でも期間の保険が有れば十分、数万円～10万前後の保証料差額を保険として使うのは無駄だ、と考える人はいるだろうしそう言う人の判断は否定しない。
ただ、元金の方が自由度が高いと言う明らかな嘘。

[1057: 匿名さん]

事例見ると元利で35年で借りて10年繰上げせずに控除満額取ってその後は返済額軽減で20年位で返すのが一番賢いように見えるけどどうだろう。想定外の金利上昇耐性にも収入減耐性にも優れている。

[1058: 匿名さん]

>1057
人により家庭の財政やリスクに対する考え方は異なりますので、万人が納得する正解はありません。
ただし一つの最適解として、

・変動元利でローン実行
・銀行審査金利は4％程度と言われており多くの人が対応可能な固定3％との差額以上を毎月繰上
・ただし金利が1％未満、住宅ローン残高の1％を満額取れる間は繰上原資として貯金(個人国債も可)
・10年後ないしは金利が1％を越えたときに繰上原資を使って軽減で繰上
・以降は固定3％との差額を毎月軽減で繰上

これで期間短縮は一切しなくても285ヶ月(23年9日月)でローンは終わります。
3％との差額以上繰上げているなら、20年程度で終わることも可能ですね。
個人的には、おそらく一番多くの人に最も低コストで最大のリスクヘッジを得られる返済方法だと思います。

[1059: 匿名さん]

>1058に一部追記。

誤：・変動元利でローン実行
　　　　　↓
正：・変動元利の35年でローン実行

ついでに言っておくと、後は各自自分でアレンジしてください。
自分の場合、35年→30年及び毎月3％との差額繰上→年1回1月に100万繰上とアレンジしています。

なおこの返済方法は、変動金利検討スレのテンプレートを若干修正しただけであり、自分が考えたものではありません。
先人の智恵に感謝。

[1060: 匿名さん]

>>1055
最終返済日まで返済を伸ばせたおかげで破綻せずに済むケースが無いと？

[1061: 匿名さん]

>>1060
落ち着け。誰も無いとは言ってない。拡大解釈するな。

[1062: 匿名さん]

>>1056
すべからく元金の方が自由度が高いというならウソ。
ある限られた条件で高い自由度を得ることは可能。

[1063: 匿名さん]

変動低金利で賃貸よりましという程度で買った家なので、もしみなさんがいうような近年であり得ないほど金利が上がったら、ローン払ってまで家に固執しないわ。さっさと賃貸に戻る。終の住処ってわけでもないしね。

スレの流れに反するようなこと書いてスマンけど、これが自分のスタンスなんで、リスクヘッジにそれほどコストかけないってことが言いたかっただけ。

こういう考えってありかな？

[1064: 匿名さん]

>>1061
その通り。
元金均等の人も元利均等の人も

僅かでも破綻する可能性を下げたいなら元利
僅かでも保証料を減らしたいなら元金

が結論だと思ってる。
ただごく一部これに納得いかない人がいるだけ。

[1065: 匿名さん]

元利で借りてるけどほとんど効果もない破綻対策で元利にしてる人ってそんないないでしょ。
金利あがらなければ返済額が一定だから出費の計算がしやすいくらいで選んでるんじゃない？

[1066: 匿名さん]

保証料減らしたいなら元金ってのも１０年で２千円って？

[1067: 匿名さん]

>1066
たぶんそこは銀行によるよ。りそなから借り換えたけどりそなは保証料は残債の0.15～0.2％ずつ減ってく計算になってた自分が借りてたのは元利均等だけど、りそなの場合は元金のほうが戻ってくる保証料が多いんじゃないかと思う。

[1068: 匿名さん]

>>1065

むしろ、元金で借りてる人で「保証料が元利より得だから比較検討して元金にした」って方が少ないのかなと。
元金さんの書き込み見ても実際に金融機関を通して元利と元金の保証料の差額がいくらか検討した人が誰もいない。
唯一１０４２を覗いて。

よって、「保証料が元利より得だから比較検討して元金にした」って主張は後付の言い訳で本当の理由は
「元利より元金の方が支払い利息も総返済額も得」という勘違いした状況で元金で借りてしまって、このスレを見て
実は条件を同じにすれば元利も元金も完済時期も支払い利息も同じになる事を知って

「保証料が元利より得だから比較検討して元金にした」事にしたいわけだ。

[1069: 匿名さん]

>>1067

銀行によるのは確かにそうだけど、元金の人はなぜ実際にどのくらいの差が有るのか検証もせず、憶測だけで元金のほうが得だと思い込んでしまったの？やはり

「元利より元金の方が支払い利息も総返済額も得」という勘違いから始まっているからでしょ？

[1070: 匿名さん]

>1065
破綻対策が返済自由度と言う意味なら、多くの人が破綻対策で元利にしていると思うよ。
実家が自営業で今は無借金経営だけどバブル前に借金していたときの経験から、ローンにするなら元金にした方が良いとアドバイスを受けていたので元金にする予定だったが、色々調べて元金のメリットが多少保証料が安いだけと分かったので元利にした。

>1067
＞りそなの場合は元金のほうが戻ってくる保証料が多いんじゃないかと思う。
仮審査まで通して三井住友銀行と比較検討していたとき確認したので、それは100％無い。
論理的に考えても、同じ金額のローンで元金の方が保証料が少なく、繰上げる金額も元金の方が少ないのに、10年後一括繰上で元金の方が保証料の戻りが多いはずが無い。
さすがに、もう少しリアリティのある主張をしようよ・・・

[1071: 匿名さん]

>>1065
1000以上あるレスの中で、元利のメリットは出費の計算がしやすい、なんていう元利のレスどれだけあったよ？

>>1068
妙に納得した。
実際そうだろうね。

[1072: 匿名さん]

>1068
そういう人もいるでしょうね。
どうも人を型にあてはめないと気が済まない人がいるようですね。元利でも元金でも関係なく。

[1073: 匿名さん]

＞実は条件を同じにすれば元利も元金も完済時期も支払い利息も同じになる事を知って

こいつ、しつこいね？
元利＋繰上＝元金って話。

こういうやつに限って3000万くらいしか借りてなかったりするんだろ。
どっちも変わんないよ。今の金利じゃね。

[1074: 匿名さん]

そうですね。

だから、1069さんのような勘違いくんが出てくるんですよね。
繰上返済をしなければ、元金の方が返済総額は少なくなるのは常識ですがね。

[1075: 匿名さん]

>>1074
やめてー。
その通りなんですが、こういうこと書くと、また元利の意固地な人が「今時、繰り上げ返済は当然」とか「元金の人は繰上げしないんですか？」といったこと言ってくるんですから・・・もうこの流れ飽きたよ。

[1076: 匿名さん]

元利は、元本返済を先送りしているのを
忘れてはいけないと思います。

1%未満の低金利かつローン減税1%の枠内
であるうちは、逆鞘で差が無く見えますが、

減税枠を超えた分や、10年後以降の返済を
考慮したほうが良いと思います。

2000万程度の借入、10年で完済が
一番お得なのは間違いなさそうですね。

[1077: 匿名]

>1076
10年後のことなんて当たり前に考えてるだろう。
別に元金と比べてなんて意識はないので先送りしてる意識はないがね。
その時の状況に応じて考えられるのですよ元利は。

[1078: 匿名さん]

結局元金にする唯一のメリット、保証料が少ないってのも無くなっちゃったね。

もう、元金を選ぶ理由が何一つ無い件

[1079: 管理担当]

管理担当です。

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