マンションに太陽光発電を導入しては？

[働くママさん]

再生エネルギーの太陽光で発電して共用部の電力をまかなえないでしょうか？

[58: 太陽光エネルギーの寵児]

とてもいい質問だ。

メガソーラーの1メガワット(1MW)とは1,000kwのこと。
1MWの太陽光発電所は、10,000㎡=1ha=約3,000坪の土地面積が必要。
そして1MWの太陽光発電所は建設費が5億円かかる。
そうなると単純に表面利回りで計算すると、
●投資金額5億円÷年間売電収入＝投資回収期間
となる。

いままではメガソーラーを作って売電しても、いくらで買い取ってくれるかは電力会社との相対契約で決まっていた。
「買い取るけど10円/kwhだ」といわれればそれまでである。発電した電力は電力会社に買い取ってもらうしかないからだ。
だから再生エネルギー発電の買取価格と買取枠（買取電力量）は電力会社次第で決まり、不安定要素があるのでビジネスとしてはリスクが大きかった。

ところが今年7/1から「再生エネルギー固定買取」の新法が施行され、政府の決めた固定価格で20年間の全量買取を電力会社に義務付けた。
この価格が太陽光の場合42円/kwhで20年間固定なのである。これは誠に「美味しい」価格である。
なぜなら、一般家庭に24円/kwhで電力会社は電気を売ってるのに、電力会社は太陽光発電事業者から2倍近い42円/kwhで買い付けるのである。しかも20年間も。
即ち電力会社は、再生エネルギー電力は42円で仕入れて一般家庭に24円で売る、業務用なら16円で売る、正に逆ザヤビジネスである。
これが総括原価方式でこそ成り立つ「再生エネルギー買取マジック」なのである。

さてメガソーラーだが、1MWの太陽光発電は42円/kwhで買い取られるから年間4,400万円の売電収入が見込める。
そうなると、投資金額5億円は単純計算では12年で回収出来ることになる。20年の残り8年は利益が生み出せる計算になる。

この20年固定42円/kwh全量買取がメガソーラーをビジネス化させる原動力になってるのである。

ところで10,000㎡の土地はどうするのか？
買わない、借りるのである。地主に賃料を払うのである。
この賃料は、もともと利益を生み出さない遊休地だから、年間賃料は発電売上の3～5%が相場である。
これは平米当たりの単価になおすと100円～500円/㎡になり、現況地目が山林や原野が殆どだから固定資産税評価額の基準単価くらいである。
例では10,000㎡の賃料は年間100万円～200万円くらいである。面積が大きいから年間賃料は100万円を超えるが、ビジネスとしては大きな負担にならない。

参考までに、ソフトバンクが群馬県榛東村に建設し7/1から運用開始したメガソーラーは、
2.4MW、年間発電量268万kwh、年間発電売上1億1,256万円、敷地面積36,000㎡（村所有地）。
榛東村には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.1%、平米当たり97円の地代だ。

↓榛東村のメガソーラー

[92: 太陽光発電管理技術者]

恐らく、共用部を高圧業務用電力契約している一般のマンションは、
太陽光発電を導入すると、屋根面積100㎡以上で出力10kw以上になると思われるので、
この場合、売電は従前の買電配線と系統連携しない全量配線方式になる。
（再エネ固定価格買取法律と電力会社の需給契約から全量配線方式）
この方式は、太陽光発電の電力は自家消費することは出来ないので、
全て売電する全量買取になる。
売電は低圧線も考えられるが、電力会社の系統連携容量の制限で、
おそらく高圧売電にさせられると思う。

したがって、共用部は従来どおりの電力契約のままで、
太陽光発電は新たに売電契約し、全量買取による売電発電事業になる。
非営利の管理組合であるが、これだと国税からは収益事業とみなされる。
したがって法人税が課税される。

参考までに、マンション敷地内の駐車場を、空きがあるからと外部貸しすると、
国税は収益事業とみなして課税する。
また敷地内の駐車場が不足してるから、近隣の土地を管理組合が購入又は借地して、
区分所有者専用に駐車場貸ししたら、敷地外だから収益事業とみなされ国税は課税する。

[143: マンション投資家さん]

管理組合でやろうとは考えない。住民一人一人がやることだ。
区分所有者が自宅で太陽光発電は出来ないので、更地を借りるか買うかしてやる。
すなわち「空き地太陽光発電」だ。
イメージ図だが、空き地発電も色々問題を解決しなければ実現しない。

[144: マンション投資家さん]

住宅地内の空き地では、隣地の建物による日陰の検討が重要になる。

[243: 働くママさん]

>>242
区分所有者個人の収益のために管理組合が共用部分の使用を許可するのは間違ってると思います。
共用部分は個々の利益ではなく共同の利益を図ることに使用すべきです。
どうしても区分所有者が太陽光発電をやりたければ、マンションでやることはあきらめて、
戸建の屋根を賃料を払って借りてやるか、更地を買うなり借りるなりしてやることでしょう。
（屋根を借りるのは経産省の言う「屋根貸し太陽光発電」に該当する）
具体例は下記のパネル配置図です。更地に太陽光発電所を設置します。
17枚ですから、モジュール出力240wで4kwです。
東側はアパートが建ってますが、西側は更地の角地ですから日照は確保できます。
但し西側更地は他人の土地なので、日照地役権を設定する予定です。

[244: 働くママさん]

系統図はこんな感じです。
所内負荷は微々たるものですから、ほぼ発電の全量を余剰売電します。

[303: マンション住民さん]

>>302
そんな知識では太陽光は無理だ。勉強したまえ。

[329: 不動産購入勉強中さん]

具体的に図で示す。

[364: 匿名さん]

ここで髑髏巻いてる暇あったらパネル立てろや。

[543: マンション投資家さん]

マンションに住んでいる限り、個人で後付で太陽光発電は無理だと思う。
そうかと言って管理組合で太陽光発電売電事業をやるにはハードルが多すぎて組合員の合意は難しい。
それ以前に、太陽光発電が検討出来るだけの知識と技術のある理事がいるかどうか。

これは手持ちの土地（遊休地）を使って太陽光発電を検討している例。
20年後に土地を転売して現金化するまでの間の土地活用として考えている。
敷地面積（31坪）からは物理的に8kwが可能だが、コストや日陰による発電効率を考えると半分の4kwが妥当。
4kwは一般戸建住宅の屋根に太陽光発電をした場合の平均出力くらいだが、空き地発電は自家消費電力が殆どないので、余剰買取とはいえ全量買取に近くなる。これに関しては事前に電力会社の了解を得ている。
12年位で初期投資を回収し、残り8年は売電収益を享受し、20年目に発電所を撤去して土地は転売する。
空き地の無人発電所になるので、計測センサーとwebカメラを取り付けて、マンション自宅で遠隔監視する。

[545: 匿名さん]

非住宅用や発電用の全量買取は自家消費とは分離した売電事業。
電力不足を補うのであるならば、買取は関係なく自所での自家用発電になる。
そうなると、太陽光ではなく化石燃料の発電でないとコストが合わない。
再生可能エネルギー発電は、高額な売電買取で成り立つもの。

[548: マンション投資家さん]

空き地に野立てでパネルを立てた場合のイメージ。
単管パイプのねじ込み式で、20年後に撤去するから費用のかかるコンクリ基礎は打たない予定。
前段9枚に後段8枚の計17枚で考えると、PVモジュールが230w,240w,250wなら、
発電出力はそれぞれ3.91kw,4.08kw,4.25kwの4kw前後になる。
17枚は敷地に対して余裕のある枚数だが、日陰の影響を考えると妥当な枚数になる。
パネルの最下面は地面から1mの高さとし、保安上敷地周囲に1.8～2mのフェンスで囲い、
関係者以外の立ち入り厳禁とする。

費用は遠隔監視関係の設備に費用がかかるが、4kwの野立て設置で200万円以下であれば、
表面利回り計算で12年で初期投資は回収出来る予定。
200万円は新車1台の値段、太陽光発電をやるか車を買うか、考え方は人それぞれ。

[762: 周辺住民さん]

マンションじゃないけど陸屋根設置の例。
わずかに傾斜させて設置している。
PVモジュールの出力は不明だが、18枚設置。
2年前から設置してるから、当時のPVモジュールから判断して多分4kw未満と思われる。

[763: 購入経験者さん]

これはタカラレーベンの「戸別蓄電池付き太陽光発電システム」を取り入れた「レーベンリヴァーレ横濱鶴ヶ峰ヒルズ」(横浜市旭区、総戸数105戸)の例。
各住戸に太陽光発電システム（パネル6枚で1.2kwくらい）と4キロワット時の蓄電池を標準装備したマンション。

[803: 匿名さん]

朝8時過ぎの向かいの家による日影。
これなら大丈夫だと思うが、冬場がどうなるかだ。
朝の時間帯だから余り影響はないと思うが。
パネルは敷地境界から2m奥に引っ込める予定。
ただ保安上「フェンスを立てろ」と電力から言われているので、その高さが問題。

[912: 購入経験者さん]

庭が広ければ結構置けるよ。

[926: 匿名さん]

全量買取してもらいたければ、自家消費は従来通りの買電で、発電は全量配線にすればいい。
高圧なら、買電は約24円/kwhだが、全量買取はそれよりも高く42円/kwhで買い取ってくれる。
42円/kwhで買い取ってくれる電気を自家消費するのは損だ、孫だ、SBエナジー、メガソーラー。

[974: マンション投資家さん]

これは磐梯山麓にある別荘地で1,114㎡（約337坪）ある。
南向きで幅員6mの位置指定道路に接道している。
北側も4mの私道に接道しており、南北が道路に接道している好立地である。
原野だが山林化しているので伐採して整地する必要がある。
もともとログハウス建てるつもりで数年前に購入し遊休地化していたが、
昨今の時流から太陽光発電所の建設に変更しようと考えている。
ただし隣地も山林化しているので伐採とかして欲しい。
たとえ隣地にログハウスが建ったとしても、国立公園内だから、建蔽率20%、容積率40%の制限がある。
パネルに影を落とす大きな家は建てられない。せいぜい平屋だ。