東京サウスゲート計画＜7＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt100.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/20hbt100.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>1-5あたり

物件URL：なし
施工会社：なし
管理会社：なし

[90: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞基本的に地震に強いのはＲＣ造で高輪の低層億ションも採用しているし
上モノがどのような構造でも基礎はＲＣが普通 ＜＜

ＳＲＣでないの？私はＳＲＣしか採用しなかったけど。
１５年くらい前まではＲＣは中層までしかＯＫでなかったと思った。１０階建てのＲＣだって許可にならなかったと思っていたが？
この添付資料は前にも出したが、非常に最近の技術で未検証であるとしか思えない。

[91: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞８３
低コストというのは間違いないですよ。
だから信じない

[92: 品川駅前ビルオーナー]

超高層マンションのデメリット。

①（火災）
超高層ﾏﾝｼｮﾝは当然火事になっても消防車の梯子は届かないし、消火用のホースも届かない。一旦火事になれば、頼りは室内のスプリンクラー(散水設備があれば）と防火防煙扉だけです。後はヘリコプターで消火剤を撒くだけ撒いて、燃える物が尽きるのを待つと言う事になります。防火防煙扉はちゃんと閉まると言う前提で作られていますが住民が荷物を周辺に置いていたりするとしまらなくなります。それとガス爆発を伴う火災には側壁やスラブが耐えられない場合が出てきます。そのときは大惨事を加速させる結果になります。

②（地震）超高層ﾏﾝｼｮﾝの建築工法は１．ＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）　２．鉄骨工法　３．ＲＣ（鉄筋コンクリート）の３工法です。この中で特に問題になるのはＲＣ工法です。本来超高層地上６０m（２０階以上）超の建物の工法として一番強度的に強くて信頼が出来るのがＳＲＣ（鉄筋鉄骨コンクリート工法）ですが、コスト面で一番高くついてしまうのでＲＣ（鉄筋コンクリート）で済ませてしまう場合が多くなってきています。なぜＲＣ工法が問題かと言うと、設計段階で構造計算してスパンの長さ、梁や柱の太さ、中に入れる鉄筋の本数形状を計算していきますが、あくまで計算上の構造計算でありますので現場レベルで構造計算上の部材が正確に適材適所に配置されていて本来の構造上の強度が出るのです。ところが阪神大震災（1995年1月17日）以降全国で新幹線や国道の橋脚を調査したところ、設計時（構造計算）の強度を保っておらず、補強や、やり直し工事が全国いたるところで行われたのは記憶に新しいところです。　なぜこういう結果になったか？

国の指導の元に行われた工事ですらこの有様です。なので民間企業が事業主になった超高層マンションでは構造計算を緻密にやろうがＲＣ（鉄筋コンクリート）造でされた建物の実際の強度などは構造計算通りに出ていると思う方がおかしいのです。民間企業は絶えずコストダウンを要求されますので上記の国道の橋脚や新幹線の橋脚以上に厳しい予算の中での建築をする事になります。そんな建物は設計時の構造計算した強度が想定耐久年数を保てないという事は自ずから導き出される答えです。主な原因は骨材と呼ばれる砂と砂利にあります。つまりアルカリ骨材反応と海砂問題であります。

まずアルカリ骨材反応と言うのは、コンクリートの中にあるアルカリイオンと特定の砂利の中にあるシリカやドロマイト等が科学反応を起こし、膨張しコンクリートにヒビを入れ、著しく強度を損なうというものです。、海砂問題は鉄筋コンクリートに適していると言われている川砂は年々採掘される量が減っており、１㎥当たりの値段が上昇していますので、一定割合海砂を水で洗った砂が混ぜられているのでセメントの中性化が予定より進んでしまい中の鉄筋が錆びて膨張しコンクリートの強度を弱めると言うものです。

その他にエフロレッセンスと言う現象もRC建築物を劣化させる現象として要注意です。これは主に骨材である砂や砂利の周辺成分がコンクリートの中の水酸カルシウムと反応してコンクリートの外側に白いツララ状の物を生じさせたり、鉄筋の被りが浅かったり、外壁のジャンカー（空洞の巣）から水がしみこんだり、屋上の防水機能が不十分な場合等で、コンクリートの中に水が染み込んで中のカルシウムを溶かし出し、空気中の炭酸ガス（二酸化炭素）と反応し白い鍾乳物質を生じさせる状態です。、この状態で放置しておくと、コンクリートの中性化が急激に進み、中の鉄筋が錆で膨張してコンクリートが割れ出し構造体にダメージを与える事になります。骨材の質が悪かったり、鉄筋の施工ミスや施工上の精度が低かったりするとこういう現象が現れます。

以上の点で構造計算上は震度6～7の地震に耐えられる構造になっていても、実際は地震が起きてみないと分からないという超高層建築物は多いのです。

建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。

* 建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
* 建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強～7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。

つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6～7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。
となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層ﾏﾝｼｮﾝでも震度６～７の本震があり、その後の余震で震度５程度がしばらく続くようですと、RC超高層ﾏﾝｼｮﾝはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には３５年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。これが手抜きﾏﾝｼｮﾝなら更にひどい状態に成るでしょう！

建物構造上超高層建築にはＳＲＣ（鉄筋鉄骨コンクリート）の建物が一番強く信頼性があります。その工程は鉄骨で骨組みを作り、その周りに鉄筋を配筋し、その後コンクリートを打設するという大変手間と材料の掛かる工法です。しかしこれは万が一の為の備えの工法であり、地震や火事のあらゆる災害において一番強い工法なのですが、コストの兼ね合いで超高層ﾏﾝｼｮﾝをＲＣの作りとするﾏﾝｼｮﾝ元売が多いのです。これは万が一の時の安全より、コストを押さえ利益を確保しようと言う住民軽視の企画で有るのは言うまでもない事です。

[93: 匿名さん]

>>90-91
＞（基礎は）ＳＲＣでないの？
もちろん建物によって違うが杭＋基礎だとＳＲＣかな
コスモポリス品川みたいに支持地盤に直接基礎だと下から全部ＲＣ造のはず

＞１５年くらい前までは
そうそう。私が社会人になった頃はその通りだったが結局「昔話」

＞非常に最近の技術で未検証
震度５強の地震に関しては東京中の建物が「実証」されたが
震度７の地震に関しては昭和にＳ造で建てた新宿もココも「未検証」
（神戸で埋立地の超高層が耐えたという参考事例ならある）

＞低コスト
手抜き工事で低コストじゃ困るが
技術の進化による低コストなら享受する

[94: 匿名さん]

まあビル談義はどうでもいいよ。
でも港南口のタワーマンションなんて坪２００万くらいだったろ？
最後に売り出したＷＣＴでも２５０万くらい。
豊洲だの有明だのより安いんだから住民層も推して知るべし。

[95: 匿名さん]

>>92
アホほど長いな…コピペなら元URLを貼ってよｗ

２点

「設計上の耐震基準は決まっている」
１００を求められれば、ＳでもＳＲＣでもＲＣでも１００を超えれば良い
１００ちょうどにするか１２０の建物に設計するかは
構造ではなく建築屋の良心と建築主のコスト感覚で決まる
１００のＳＲＣ＜１２０のＲＣなのは分かるでしょ？

「現場でのミスや手抜きは構造と関係ない」
なぜＲＣだけ手抜きが起こると主張しているのか…意味不明
むしろ超高層ＲＣはプレキャスト（工場生産）部材が多いので
現場では手抜きする部分がほとんどないから安全と考えても良いくらい

[96: 匿名さん]

ビルオーナー負けず嫌い＆頑固すぎだろ
経営の話や街の経緯・見通しなら聞く価値もあるが
ビル構造の素人話を長文でぶっぱなすとかウザい

[97: 匿名さん]

>>94
所得はそこそこだろうけどオレは港南マンション住民が好きよｗ
エレベーターで会ったら知らない人でも「こんにちは」できる中学生とか
お金のあるなし以前に人としてちゃんとしてるなと思うことが多い

「食肉の従業員がどうこう」言う人が自然に排除されてるのも大きいかもしれない
差別意識を持っている人は他の場所を選んだ可能性が高いから
ここにいるのは逆に差別意識がない人

[98: 品川駅前ビルオーナー]

>>96
私は君らの役に立ちたいとは思っておりません。
根本的に利害は不一致が基本だと考えております。

[99: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞震度７の地震に関しては昭和にＳ造で建てた新宿もココも「未検証」 ＜＜

オフィスビルについてはＳ構造は検証終わってます。

[100: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹終わっている、、、
なんじゃありゃ？

[101: 匿名さん]

エキナカがますます充実中だから諦めモードなんじゃない？

[102: 匿名]

>97

WCTスレを読んでたら住人に差別意識がないとは到底思えない。
埋め立ての名前だけ港区（元々嫌悪施設だらけの土地でさえもなかった場所なのだから安くて当然だが）を買っただけのことを
賢い選択した勝ち組消費者みたいに脳内変換してる奴のどこに『差別意識がない』んだ？内陸港区民の金持ちよりねじれてる分よほどタチが悪い。

[103: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１０２
同意する。
駅前の薄汚い居酒屋街とか、見下したような書き込みばかりする連中だらけだ。
元々を言えば、もっと酷い場所だった。
とても港区とは思えないような場所だった。
友達を連れて来るのが嫌で嫌でたまらないような場所だった。
それを再開発を機会に、やっとここまでもってきた。
我々はそう思ってきたから、昔と比べたら比較のしようもない程、良くなったと思ってきた。
それを汚らしい雑居ビルを壊せとか勝手な事ばかりぬかしやがって、何さまのつもりか！

[104: 匿名さん]

２万人もいれば変わった奴もいるさ
ＷＣＴ住民（のうち一人？）は有名人だぜｗ

ビルオーナーはネットに慣れてないんじゃないのか？
一人いるだけで総意に受け取ったり
逆に複数人の書き込みを一人に受け取ったりしてる（「お前はまだ分からんのか！」発言など）

[105: 匿名さん]

>でも港南口のタワーマンションなんて坪２００万くらいだったろ？
>最後に売り出したＷＣＴでも２５０万くらい。
豊洲だの有明だのより安いんだから住民層も推して知るべし。

それが、坪単価300超えまで値上がりしたんだから、いいじゃん。港南購入者が賢かったということ。有明や豊洲が、江東区で交通も地下鉄一本かゆりかもめしかないのに最初から坪単価280万とかのほうが、あり得ないと思うが。あそこが、坪単価330とかになるかね？

[106: 匿名さん]

>>103
＞汚らしい雑居ビルを壊せとか勝手な事ばかりぬかしやがって
どこにそんな書き込みが？？？
脳内で盛り上がり過ぎじゃないのか？

[107: 匿名さん]

＞それを再開発を機会に、やっとここまでもってきた
自分たちの手柄だと思ってるんだね。。
再開発をしたのは「別の事業体」で駅前町会がやったのは
・　レインボー通路をねじ曲げて商店街に誘導したこと
・　公金を使って整備させたこと
・　一方地主同士は団結できずに２－２は再建不可
…って自分で言ってるじゃん

１５年前に「なんじゃこりゃ」だった港南１～２に会社を持ってきた企業や
７年前に「なんじゃこりゃ」だった港南３～４にマンション買った人がリスクを負ったのであって
キミらは大して働いてないよ
特需をただ受け取っただけさ

[108: 品川駅前ビルオーナー]

港南３～４マンションは出来ない方が良かったと思っている。将来はゴミになるだけであって、迷惑なものが出来たと思っている。
＞＞一方地主同士は団結できずに２－２は再建不可 ＜＜

この件は品川駅東口再開発とは別の話し。

＞＞レインボー通路をねじ曲げて商店街に誘導したこと
・　公金を使って整備させたこと ＜＜

これは紛れもない大手柄です。これが出来なければ今の繁栄は無いのだから。
君ら如きには逆立ちしてもこれだけの交渉はやれない。

[109: 匿名さん]

ビスオーナーは何かをやった気になってるのが片腹痛いが、
他の人がやってることに口を出してきただけなんだよな。
自分たちが「主体」になって成果を上げたものはあるのかい？
２－２のとりまとめに失敗したという話しか出てきてないけど？

[110: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞自分たちが「主体」になって成果を上げたものはあるのかい？ ＜＜

君たちが、こうなって欲しいと思っていることを潰していくことで示そうと思います。

[111: 匿名さん]

地域のためと思って駅前を使うようにしたり
店舗への好意的な評価を投稿してきたがとんだ無駄骨だったようだ
いったん締め上げてオーナーチェンジさせたほうがいいな、これは
幸い日銭商売の店が多いので10人に1人が使わないだけで不活性化できる
ビルオーナーと関係ない店舗が可哀想だが特定できない限り仕方ない
地主が法人のフロントビルぐらいしか使えないぞ

[112: 匿名さん]

>>4
>そうなれば、近代的なビル、海に近い緑地、こじゃれた飲食店、タワーマンションといいとこどりのよう街になりますよね。

いや、「近代的なビル、海に近い緑地、こじゃれた飲食店、タワーマンション」は港南３～４丁目＋天王洲アイルで既に実現しています。課題は、港南最大の汚点であるパチンコキャバクラ街をどうするかです。

ビルオーナーのおじさんは、マンション住民が金持ちだったら雑居ビル街が高級店になっていたと主張していますが、金持ちが雑居ビルに来るわけないのでそんなのありえません。要するに雑居ビル街が雑居ビル街でありつづける限り、パチンコキャバクラの現状から大きく変わる見込みはない。

表参道ヒルズのように再開発して高級店を入れろと言っているわけではない。「田町センタービル」並みの再開発でいいんですよ。田町商店街ですらできたことが港南ではできない。

JRや京急を意のままに操るほどの強大な権力と財力をお持ちのビルオーナーさんでさえも、地権者をまとめることはできないようです。権力と財力はそういう用途には使えないようですね（笑）

ただし私は将来をそれほど悲観してはいません。

リニア地下駅ができたら、アレアとアトレの間の道路の地下に地下道ができて、地下コンコースから直結されると予想しています。すると雑居ビル街を再開発すれば地下道直結の店舗兼出入り口にすることができます。テナント収入も非常に大きなものが見込めますので、さすがにこの再開発案には地権者も同意するのではないか。

それでも地権者が再開発に同意しないなら、構造的にフロントビル前あたりが地上出入り口になるでしょう。そうなればいずれにせよパチンコキャバクラ街を一切見ないで済むようになります。

[113: 品川駅前ビルオーナー]

その頃には、港南３－４の低コストマンション街はゴーストタウン化していると思うけどね。
君らはＥＸＯＤＵＳに失敗してボロマンションに残留かな？

[114: 匿名さん]

＞港南３～４マンションは出来ない方が良かったと思っている。将来はゴミになるだけ
＞君たちが、こうなって欲しいと思っていることを潰していくことで示そうと思います

なにこの宣戦布告ｗ

[115: 匿名さん]

>それを汚らしい雑居ビルを壊せとか勝手な事ばかりぬかしやがって、何さまのつもりか！

お前頭大丈夫か？雑居ビルを壊そうとしているのはお前だろ？
貴様こそさも昔からいるように書いているが
それを言うなら雑居ビルのの居住者の方が元からいるだろう。

[117: 匿名さん]

オーナーのプロファイリング
・　港南口の駅前
・　再開発初期から関わっている（→かなりの年齢）
・　飲食店から「家賃待って」と依頼（→飲食店の入っているビル）
・　２－２の関係者（→２－２または雑居ビル隣接地の可能性が高い）
・　資産は数十億より多い（→小規模ビルではない）

長山ビルか両パチ屋のビルか？

[118: 匿名さん]

サウスゲート計画＝火力発電所新設のこと？

[119: 匿名さん]

ビルオーナーは「ここのビルです」と明かしたら？
「住民は客じゃない」んだから地域に嫌われても問題ないでしょ？

[120: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１１１
馬鹿じゃないのか？
君らは殆ど金なんか落としていない。
駅前にとってどうでもいい連中だ。

[121: 匿名さん]

ケツ穴の小さいビルオーナーが晒せるわけ無いじゃんｗ
口だけだして責任は取らないタイプだから
今後もコソコソ嫌がらせをするだけだろうよ（爆

[122: 匿名]

121みたいな挑発に乗っては駄目ですよビルオーナーさん。

[123: 匿名さん]

同じく高層マンションの多い池袋なんかもそうだけど、こういうターミナル駅やビジネス街のそばに
住んでいるからといって、「品川（もしくは池袋など）は自分たちの街だ」などの思い込むのは
錯覚でしかないし、傲慢だとすら思う。

品川（や池袋）は、ほとんどすべて外からやってくる非常に多くの人と、それを迎え入れる
公共性の高いビルなどの都市基盤で成り立っているのであって、そういったエリアのマンションに
住んでいるような人などは、街にとっての本音は、そりゃどうでもいいでしょう。
池袋だとまだ商業施設が昔からとても多いので店側と住民側がまだマッチングしやすいけど
品川のようなオフィスやホテル一辺倒の街だと、なるほど新住民とビルオーナーなどの街側は
折り合わないだろうね。

「わたしたちの街」ごっこがしたいのなら港南なんか住んではいけない。私鉄沿線のほうがよい。

[124: 匿名]

正論ではあるけど、それで果たして永住する気になるかね？
単に通勤便利な街で完結、オーナーチェンジ→スラム化サイクルが早まるだけな気がするが。職住隣接も絵に描いた餅。

[125: 匿名さん]

結局港南オーナー側も住民に期待していないし
住民側も港南口に期待してはいけないってことが結論でしょ

リニアスレは港南に期待してるけど
サウスゲート（品川駅北口～新駅）に期待しようというスレ趣旨は正しいのでは
港南オーナーが口を出せない（出しても聞いてくれない）ＪＲと京急の土地だし

[126: 匿名]

（124のつづき） 採算面で通勤者＞住人、は如何ともしがたいとしても、妥協案を探らないとターミナル駅周辺のタワマンは
どこもミニ六本木ヒルズ化が完成形ってオチのような気がする。
住人が希望する業態に家賃優遇をするなりした上で、住人に地元で金を落とさす仕組み作らないと。

[127: 匿名]

北口〜新駅だって下手したらリニア並に先の話になりかねないよ。
そんな気長に待つタワマン住民ばかりとは思えない。

[128: 品川駅前ビルオーナー]

大規模、あるいは超高層マンションなどは、修繕費用が驚くほど高額になります。上階と下偕の所得層は違います。いくら自分のところだけはと頑張っても、回りの生活水準が下がってしまえばマンション全体の価値が下がりますし、全員が定期的に修繕費を出せるのかは疑問です。将来計画が甘いとうまく修繕ができなくなります。

特に賃貸オーナーは管理に無関心な人が多い為に賃貸オーナーがいるマンションでは管理費や修繕積立金の滞納が増えてトラブルになるケ－スが多いのです。


上の方の上等な部屋から、崩壊は始まるかもしれない。
超高層マンションは上の階の方が相当に高い。
これが「節税」となる。
固定資産税でも相続税でも、実際の上の階の価格と、下の階の価格差のような評価の差は出てこない。
だから上の階を裕福な年寄りが買って、亡くなったら、早いうちに売ってしまう方が得になる。
超高層マンションの様々なサービスは、富裕層がどんどん減っていけば、少しづつ減少していくに違いない。
フロントにあんなにたくさんの人を何時までも雇っていられるわけがない。
そうなればマンションの格落ちとなる。
だんだん、中古で購入する低所得層が増えていくだろう。負の連鎖が止まらなくなる。


私のいるマンションのように、ホテルと併設されていれば寿命は長いかもしれないが、ホテルも淘汰されているから安心は出来ない。パシフィックも赤プリもなくなってしまう世の中、不安はある。

[129: 匿名さん]

久しぶりにこのスレ見たが、変なの出てきて糞スレになったな。
前は夢があるスレだったのに。

[130: 匿名]

恨み言は地震に言ったら。お気楽に夢を語ってる場合ではない。

[131: 匿名さん]

確かに糞スレ。２ｃｈ以下。自分の考えが絶対と思っている年寄りは日本社会のガン。

[132: 匿名さん]

地震関係ないでしょう。
もともと妄想がひどすぎた。
地元関係者が根拠を示し、現実に即してたしなめてくれたおかげで、やっと夢から覚めた。

[133: 匿名さん]

ホテル併設？
プリンスレジデンス、それともシーフォート？

[134: 品川駅前ビルオーナー]

>>132
やっと現実的に考える人が現れて良かった。
環状４号線計画ひとつ取ったって、とても出来る計画ではない。白金の高級住宅地を潰して道路なんてあり得ないでしょう。議員宿舎は潰せるだろうけど、高輪プリンスの駐車場をかすめて、第一京浜の上を渡り、ビルを２－３個つぶして、ＪＲの広大な線路をまたぎ、港南に至る。
品川駅東口再開発の時から話しはあったけど、当面、夢物語としか考えなかった。三田通の拡幅だって50年掛ってます。
昭和20年代から決まっていた、第一京浜拡幅のために、つばめグリルから京浜ホテルあたりまで、ずっと低層の建物しか建てられず、ウイングだってマクドナルドやホットドック屋あたりはすぐに壊せるようなものしか建てられなかった。
これで拡幅する道路と、高輪プリンスから港南に渡る道路が立体交差になるんです。

京浜急行の品川駅を第一京浜地下にする話もあったが、勾配の関係で、青物横丁付近から地下にしないと無理で、これも潰れています。

既に書いたけどまったく評価されなかったが、八つ山アンダーパスも大型トラックが通れないようにした。
通れるようにすると、そのまま、品川埠頭方面に行くようになる可能性が高いから、今まで通り環状６号経由で行って貰いたいから。今のあなたがたのマンション街をトラックが突っ走る事になるから。
それで、あなた方のマンションの理事長とかに何人か開お会いしたが「地元の町会とか自治会とは付き合わないと決議しているので！」とか言われた。
結局、私たちよりもマンション街に影響が大きい話だったので協力はしてきたが、本当に何さまのつもりかと思った。
この掲示板をみてもその印象は変わらない。
駅前の商店街を薄汚い、無くしてしまえ、言いたい放題。私はそれで腹をたてて書き込みを始めた。
夢を語るのは自由だが、駅前の人間も見る事があるのを考えろ！
現実を見ずに、夢だけ語っているから、居酒屋壊せとか邪魔だとか平気で書けるんだ。
テレビゲームじゃないんだぞ！

[135: 匿名さん]

ゲーム感覚タワマン脳

[136: 匿名さん]

現実を見極めながら夢を語ろう

[137: 匿名さん]

タワマン住民はお客様感覚だからね。他人が開発したものを買うだけ。消費オンリー、しかも消費者としてもショボい。

あと今、すぐが重要だから完成品しか欲しくない。
待ったり辛抱したりはできない、というか辛抱の時間感覚、レベル感覚が違いすぎる。
マンション住民と地元民の関係は港南じゃなくてもこんなもん。特に再開発地域では顕著。

[138: 匿名さん]

また、そのような妄想に近い構想を喧伝しているのはデベロッパー。夢を見させてマンションを買わせる。
麻薬を買うやつが悪いのか、それとも売人が悪いのか？デベロッパーの罪も重い。

[139: 匿名さん]

ビルオーナーの言う通りなら、
一番割を食った、食いそう、なタワマンはパークタワーなんじゃない？

レインボー通路を曲げられて徒歩時間が長くなった。
山手新駅で駅に近くなるのを期待していたのに、計画はかなり先になりそう。

ってことで。

[140: 匿名さん]

その分安かったんだからしょうがない

[141: 匿名]

売人も悪ければ麻薬に手を出す輩も悪いというか程度が低い。

人間（地主）は既得権益を手放さない、という大原則を認識してれば、デベの描いた青写真を話半分に聞く知性も持てるはず。
予定は未定で決定ではないとさえ考えず気にいらなくなったら出ればいい、それだけ。だから思い通りに進まないと話が違うとすぐ切れる。

まあ多少はお灸も据わったんでないの。埋め立て地で貴族やれても内陸に戻れば平民だって本人たちも認識するでしょ。

[142: 匿名さん]

デべの描いた青写真って、
デべはサウスゲート計画まで宣伝して売ってたっけ？

[143: 匿名さん]

>>139
中層階まで坪200万割れだったから品川から遠いのは織込み済の値段だと思う。
新駅の話は三井の担当者が「単なる青写真なので期待してはいけない」
「売り出し価格にも反映していない」と説明してたよ。
2～30年後に家族構成が変わって売るか賃貸にするか考えるときに、
リニア（JR東海）、山手新駅（JR東）、浄水場整備（都）のどれかが出来てればラッキーで、
出来てなくても元々の相場なりなだけでしょう。

>>140
そういうことです^-^

[144: 匿名さん]

新駅の話はハッキリ決定していない限り、
宅建法の関係で営業さんは客に言えないでしょう。
発売予定の芝浦タワーの営業さんも同じだけど。

[145: 品川駅前ビルオーナー]

>>141
その通りだよ。私たちだって踊らされたんだから。
駅前は元は図みたいだった。ＮＴＴ周りの道は赤く塗ったようになっていた。緑で囲んだあたりが駅ビルだったと思う。
デッキはＮＴＴとインターシティの方しかなく、われわれの所には人がまったく流れなくなる計画だった。

東京都、港区などのレベルで幾ら計画をしても、何にもならない場合がある事がある。この場合は遅延しただけだが、八つ山アンダーパスがそうだった。
掘ろうと思ったら国が止めた。ここに極秘に300万Ｖの送電設備があった。その移設に2年かかった。こんな近くに国家機密があるとは区役所や東京都だって思わなかった。マンガみたいな話だが本当。

[146: 品川駅前ビルオーナー]

高輪再開発だって、模型までつくられていたが、結局潰れてしまった。
サウスゲートではこれがまた出て来ただけの事。

[147: 匿名さん]

エキュート品川サウスようやく開業したね。
地元住民としては正直あんまり買うものもないんだけど
まあデパ地下みたいに華やかになったのは喜ばしいかぎり。
駅ナカは毎日同じ人が通るわけで、目的を持ってくる人が
デパートに比べると少ないので常にSomethingNewがないと
飽きられちゃうのが大変そう。特に物販はきついよね。

しかしクイーンズ伊勢丹の改装後の姿には愕然とした。
照明が暗いのもあるけど明らかに商品の数はざっと２割は
減っている。商品減らして空間を埋めようとしているから
棚と棚の間が空きすぎていて間延びしている。
あれなら面積半分でいいんじゃないかと思う。
売ってるものも同じでで、改札から遠いだけだから高輪口
のＷｉｎｇデリみたい京急乗換え客の需要もみこめない。
牛乳みたいに重いもの買うんだったらマンションから近い
マルエツのほうがいいから、港南口住民も行かなくなる。
震災の影響もありクイーンズは撤退もしくは大幅な業態変換
を迫られると思われます。

ディーン＆デルーカは日本のフラッグシップだったのでわざ
わざ足を運ぶ人もいたが、今では都内各地に支店ができている
ので希少価値もなくなった。ワインやチーズの品質はかなり
よいと思うのだが、マニア以外にはその価値は認めてもらえ
なくて高額イメージだけが残り残念。
商売が成り立つには成城石井レベルがちょうどいいのかも。

[148: 匿名さん]

見に来たときは「うわぁ…」という場所だったよ
形があったのはコスモポリスくらいで殺伐とした工事中の倉庫街
「…ここに人が住む街を？人類のフロンティア？」と思ったけど
調べれば地盤は悪くないし何よりアホほど安かった

「港区アドレス欲しかったんだろ？」（→契約書見るまで品川区だと思ってたｗ）
「値上がりに期待してたんだろ？」（→正直ひどかったので下がる可能性は低いなと思った）
「駅前開発に期待してたんだろ？」（→こんなに再建されるなんて知らなかったよ）
「サウスゲートで儲けるつもりだろ？」（→含みが増えても売らなきゃ意味ない）

リニアなんかは完全に後付け

貧乏人ですからね
何十年ものローンを抱えて少なくともその間は住むつもりなわけですよ

なにかヘンな勘ぐりをしている人がいますが。

[149: 匿名さん]

>>146
サウスゲートは絵餅を抜け出し実際に動きはじめたのが大きい
ＪＲ東が裁判しながら東北縦貫線を強行着工するという決意を見せ
既に田町車両センターや品川駅改良工事に着手してるのは見ての通り
これに港区も便乗して高輪橋架道橋の拡大移設を発表した
最も腰が重いと思われた下水道局さえ曲がりなりにも25カ年計画を策定し
南棟の事業者は決定済みだし前工事をまさに実施中
3年後に18万平米の弩級ビルが出現するのは間違いない
（人の流れ的にビルオーナーにはメリットないかもしれないけど）
３トリガーのうち２地区は既に見えてる

問題は残りの高輪地区で駅前再開発や環４貫通は難航が明確
「無理なんじゃないか？」「リニア出来ても揉めてるんじゃないか」レベル

[150: 匿名さん]

リニアを実現する国力が残っていればいいのだけど・・・・・・・そうであることを願う。

[151: 匿名さん]

私は１９９７年から高輪に住んでいますが、当時から比較すると
今の品川駅近辺は夢のようですよ。
新住民の私からすればよくなる一方。皆さんなにが不満なので
しょうか？

１９９７年当時品川に存在しなかったものをざっとあげます

・東西自由通路
・スターバックス
・品川インターシティー
・新幹線品川駅
・品川グランドコモンズ
・アロマクラシコ
・Ｖタワー
・品川アトレ
・クイーンズ伊勢丹
・ディーン＆デルーカ
・成城石井
・エノテカ
・オーバカナル
・品川プリンスシネマ
・水族館
・エキュート品川
・セガフレードザネッティ
・アフターヌーンティ

逆になくなって不便になったものはほとんどありません。
しいて言えば高輪の京急ストアがＷｉｎｇデリになり値段が高く
なったことくらいでしょうか。
港南にはスーパーと呼べるものがまったくなかったのに
クイーンズ伊勢丹と都営住宅跡地とＷＣＴにマルエツが２件で
きました。港区の底辺だった港南小中も建て替えて立派になった。
高輪のマンションはあまりいい場所ではなくても最低坪３００万
でしたが、港南のタワマンは坪２００万と同じ広さで２０００万
くらい安かったはずです。これで文句いったらばちがあたるでしょ。

[152: 匿名さん]

ここまでは上々
このスレは今後10年20年先を語るスレです

[153: 匿名さん]

>>150
リニアは基本的にＪＲ東海の事業だから東海が儲かれば大丈夫
今回の震災ショックから立ち直る過程で
東京への一方通行から脱却せざるを得なくなって
東西幹線交通網が大活躍＝新幹線ウハウハってことも考えられるかも

[154: 匿名さん]

とりあえず「港南は益々発展！爆益！反対する奴はネガ！」とかアホな意見は消えるだろ

オーナーからの情報で２－２は再開発が難しい（つか無理）と分かったし
建て替えられそうなのも残り数棟だけなので港南二丁目はこれで打ち止めと言って良い
更に今後もサラリーマン向けの飲食やキャバで行くと宣言してる

　港　南　口　再　開　発　第　二　章　（完）

次回からは東京都とＪＲ東が夢のコラボレーション！
「東京サウスゲート物語第一章～北地区～」にご期待ください

[155: 匿名さん]

結局、サウスゲート計画を期待って
スレのフリダシに戻る？

新駅が６年位じゃ無理、ってビルオーナーの説を聞いて
計画への期待は冷めて来ちゃいました。
ゆで太郎の前の芝浦タワーを検討していた者ですが。

[156: 匿名さん]

というか元々そういうスレなんだけど…

サウスゲートで目先動いているのは品川駅北側にある下水道局とＪＲ東の敷地で
大いに関係するのは港南３丁目、芝浦４丁目、高輪側は伊皿子周辺の住民だけ
広域サウスゲートの話題でも目ぼしいのは田町東口再開発ってところでしょ

何で港南二丁目のビルオーナーがリニアスレじゃなくこっちに来たのか分からん
せっかくＷＣＴ住民をあっちに隔離したのに

[157: 匿名さん]

>>115
＞新駅が６年位じゃ無理
当事者本人じゃないと分からない話だから何とも
ただ下水道局もＪＲ東も工事を続けてるみたいだし
延期だ中止だという話が出てきたわけでもない
再開発ビルに人が入るか？という心配はあるけど
６年先の経済状況なんて読めないから今は止めないのかもしれない

むしろ巨大な下水道局再開発ビル南棟は１３年竣工予定で着工が近い
もしこっちが着工延期というニュースが流れたら黄信号かな

[158: 匿名さん]

数字を間違えたｗ
芝浦水再生センター上部ビル（浄水場南棟）は２０１４年竣工予定

やるなら部材の発注とかしなきゃならないから
GO/NOGOの判断はそろそろなされるはず

[159: 匿名さん]

プロジェクトが着工されるかどうかはぶっちゃけファイナンス次第だね

[160: 匿名さん]

東京都は予定通りにやって欲しいだろう
借地権の対価８６４億円をふいにしたくないはず

※この値段には山手線新駅等のポテンシャルを含むとNTT都市開発が言及している

[161: 匿名さん]

>>160

まあＮＴＴはあせって高値つかみってやつだね。
住商は６２１億、すみふにいたっては３６８億で入札。

[162: 匿名さん]

最悪じぶんたちのグループ企業をまとめてぶちこめばいいんじゃない？
ここまでＮＴＴ村を作ったんだからＮＴＴ市にまで発展だ

[163: 匿名さん]

出口が当初予定の場所だったら、港南2-2も潰れてよかったんじゃないの?

[164: 匿名さん]

久しぶりに見たら港南地区の情報提供で有名なRさんが大暴れしてるので驚いた。
Ｒさんのことを知らない人も多いようでネットの世代交代を痛感する。

港南口の駅前は大昔と比べたら見違えるほどよくなったが、
他のターミナル駅と比べるとかなりがっかりなのは否めない。
雑居ビルエリアを無理矢理正面にもってきたことがその最大の原因であるのは紛れもない事実。

街全体のことを大局的に考えるなら、自分たちの店に人を呼ぶ都合だけで判断するのではなく、
大きく再開発して川崎のアリオみたいにペデでつなぐのがベストだった。
がんばればそれをなしえたかもしれないRさんに対して批判の声が向けられるのは当然だと思う。

[165: 匿名さん]

上の修正。
川崎はラゾーナだった。

[166: 品川駅前ビルオーナー]

>>164
誰かと勘違いされているようですがーーーー


＞雑居ビルエリアを無理矢理正面にもってきたことがその最大の原因であるのは紛れもない事実。 ＜

駅前の商店街を守る事を第一として交渉をおこなったが、再開発当時は、港南３－４にマンション建設の話はなかったし、予定すらなかった。
自分たちの店だけに人を呼ぶのではなく、インターシティ方面、ＮＴＴ方面、商店街方面それぞれに人が流れるように考えられた結果である。

＞＞大きく再開発して川崎のアリオみたいにペデでつなぐのがベストだった。＜＜

こんな話もまったく今も当時もない話です。
商店街の地域も一緒に再開発する等という話は今も昔もありません。
ありもしない話ですから、街全体の話しを大局的に云々と言われても答えようがありません。
頑張ればそれをなし得たーー？
開発者サイドから、そのような提案でもあったのなら、
仰せのように検討に値したかもしれない。
ただ、そのような話は立ち退きを伴う事であり、その面倒さ、困難さはご想像できると思います。
六本木ヒルズは違いますが、多くの再開発が、操車場跡地とか、なんとか跡地というのが多いのは、立ち退き話とかが無い事が大きいと思います。
再開発側が、そんな面倒な事をやりたがるはずがありません。

[167: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１６３
経営的に困窮して、正しく潰れたろうとは思う。
あなたも、そう思うわけでしょう？
だから、譲るわけにはいかなくなった。
私たちの方にも人が流れるようにする必要があった。
元々、私たちの目の前に駅改札口があったのだから。

しかし、別の方が言っておられるように、既存の商店街も含んでの再開発計画であったなら、デベが費用や交渉を全部引き受けるというなら、そういう道はあったろう。
だが、デベにとっては大変な負担増となる。
六本木ヒルズで、根気よく地権者をまとめあげた森ビルのようにやるなら可能だったかもしれない。

[169: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１５５
新駅は泉岳寺付近に出来るわけだが、この駅が、芝浦、港南側からも利用できるようにするという事だから、どこかにＪＲの線路をまたぐなり、くぐるなりの道が出来ないとならない。
それが高輪橋架道橋（背の低いトンネル）に並行して出来る上下1車線のトンネルなのではないですか？
予定表だと平成30年過ぎにこのトンネルが出来る。
この辺りの場所に、この頃で出来るのではないか？
これ以外に計画があるのは、環状4号線だが、これは簡単には出来ないし、現品川駅に近過ぎて、新駅が出来るとは思えない。

[170: 匿名さん]

新駅の場所の話は、過去スレに地図付きで既に出ています。

[172: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１６０
洪水防止用の雨水を貯める地下貯水槽を造ることで、大雨の時に下水処理場で処理しきれなくなった水を、運河に未処理で放水してしまわなくて良いようにするのが目的で、それを造って貰う代わりに、期限付きで土地を提供し、ビルを建てさせるのが目的だから、予定通り着工させるだろう。

ただ、大震災の影響で、建築資材が急騰している。3割以上値上がりしているのに加え、お金を出しても手に入らなくなったりしている。とっくに資材を発注済みだと思うので、多分影響がないと思われるが、発注していないなら、大変だろう。
これで石棺を原発につくる事になれば、緊急と言う事で、予約してあってもという事もあるかもしれない。
現在出来ている下水処理場の上の公園も大幅に拡大される。

[173: 品川駅前ビルオーナー]

京浜急行は、第一京浜地下に駅をつくることを考えていた。
でも、青物横丁あたりから地下鉄化しないと、勾配の関係で無理という結果が出ている。
しかし、京急品川駅の老朽化は激しく、狭い。

＞＞京急のバスターミナル付近の京急の土地は山手線の電留線の土地と交換するんだろうね。＜＜

そうなると思います。バスターミナルはどこに移動するかは不明ですが、バスだからどうにでもなるでしょう。
問題は京浜急行の電車のほうです。

ＪＲの土地を少し提供して貰えれば、２面３線の駅は変わらないが、エレベーターやエスカレーターを付ける余地が生まれるので、京急デパート（今はウイングなんとか？）をもっと階数がある、まともなデパートにする事が出来る。
ＪＲの土地の外側に、泉岳寺あたりまでずっと細長く、京急の土地が続いている。京急の土地を通らないとＪＲは第一京浜に出る事ができない。
京急はバスターミナルもそうだが、京急品川駅拡幅のための交渉もしていると思いますよ。
品川駅山手線ホームの第一京浜寄りには、留置線がありますが、ここに何本か柱を建てさせて貰えば、京急品川駅＆京急デパートの建て替えが可能になります。

[175: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１５１
本当に何もありませんでした。
当時の方が良かったのは、水族館のあたりにプリンスデリカがあったことです。、非常に高級志向で、しかも大きく、紀伊国屋に負けない位のスーパーでした。
これのみですね。
他は話にならなかった。
店がないから、港南ではコンビニで野菜も売っていました。
東西自由通路はなかったですから、本当に不便でした。

[176: 匿名さん]

次に、東南海地震が起こっても、首都圏は今回同様、震度６前後になりそうなんですかね？

であれば、港南エリアは、とりあえず安全なような気がしますが、、、

それとも、長周期振動で、まったく揺れが異なるのですかね？

[177: 匿名さん]

ビルオーナーさん、新駅の場所の地図は
サウスゲート計画〈６〉のNo.353 に伊皿子住民さんが作りました。

[178: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１５４３
＞＞オーナーからの情報で２－２は再開発が難しい＜＜

ただ地震の影響で、より多くの商店主等が、ここが火事になれば自分の店が危ないと言いだした。
しかし、駅前の広場に面した、黒いパチンコ屋から３－４軒のビルはなくならないだろう。吉野家と牛たん屋は共同でビルになる事はあるだろうし、そうなるように願うが、全体でひとつのビルにする機会は逸してしまった。
話が進まないから、すき屋の入居しているビルのように、自分で建てられる人は待ち切れず建ててしまった。
奥の土地の人は、表側の人と共同でないと建て替えが出来ないから、もはや可能性があるのは、吉野家、牛たん屋、立ち食い蕎麦屋の駅からまっすぐ正面の一角。
それとすき屋の隣にある、すき屋が弁当を売るために借りている空地の二か所しかなくなってしまった。
地上げしてよ！と頼んで、実際に動いても貰ったけど、どこかに物凄い地上げ屋さんがいないものだろうか？

[179: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹の内装が変更されたが、今までより、２ランクダウンといった感じですね。
何ですか、あの内装は、、、ひどいです。　元に戻して欲しいです。

[180: 匿名]

>176

震度６程度なら港南は安全？何をもって安全と？
（液状化とかは危険に入れない、とか？）

[181: 匿名]

>178 ビルオーナーさん

参考までに伺います。
何平米でいくら程度なら、地権者たちは頷くと思われますか。

[182: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１７７
有難うございました。
でもこの位置だと、港南の超高層マンション街には結構遠いのでは？

[184: 匿名さん]

芝浦アイランドのマンション街からも、結構遠いですね。

[185: 品川駅前ビルオーナー]

あのあたりで最高値は坪６千万円。２－２の黒いパチンコ屋さんが、バブルの時に、隣にあった居酒屋を購入して、くっつけて、自分のビルを大きくしました。
また今の職業安定所の所が、同じころ坪４千万円でした。
同じころルネサンスビルが坪３千万円で売買。
最近の事例では港南２－４に出来たサンケイビルが、坪３千万円で取引されていますし、ガソリンスタンドだった所が坪２千５００万円で取引されています。
これらから考えたら、駅前２－２地域は、普通なら坪３千ー４千万円位かなと思います。中の方の建て替えできない土地は３百万円程度でしょうが、５百万円でも成立していません。外側と同じ位の金額を言うわけです。中の土地の方たちは滅茶苦茶を言っていると思いますが、本当にそれだけの価値があると信じ込んでいます。
外側の1割しかないよ！が通用しないのは、外側と変わらぬ売り上げがあるからでしょう。
しかし、最近、猛烈な勢いで進出してきた大手チェーンとの価格競争に付いていけなくなってきた店も多くなり、それで変化があるかもしれません。
でもね、そこが空いたら需要があるんですよ。
もう一角、時代遅れの長屋街が、ｾﾌﾞﾝｲﾚﾌﾞﾝの入居するオリックスビルと派手なデコレーションの最近出来た居酒屋ビル（港南不動産もはいっています）の間の、米屋ーー肉屋の間にある路地でさえ、居酒屋需要があります。

[186: 品川駅前ビルオーナー]

成城学園のクイーンズ伊勢丹は、あっさり撤退してしまいました。
品川も、超高層マンション街からは遠いです。
ダイコンとか白菜とか持っていたら辛いでしょう。
バスを出したらどうかと言っているけど、やらないんだから、どうしようもないでしょう。
駅前の商店街としては、なくてかまわないんですよ。
いまやコンビニの弁当と競合しているんだから、その分、昼飯代が駅前の商店街に流れる。
大井町の阪急がかなり良いようだから、お客さんが相当に流れるでしょう。
元々昔から、阪急に行く人は多かったですし。

[187: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１７６
＞＞１８０
東京の埋立地の歴史
やはり古い方が液状化とかも起きにくいようです。

[188: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１８４
古くからある三田ナショナルコート？あたりはすごく近い。
下水処理場の上に人工地盤の公園は出来るから、公園の中を抜けてゆくと超高層マンション街にも行けるのでは？

[189: 匿名さん]

>>187
港南は1～4丁目まで戦前からあるのと
支持地盤がとても浅い（品川の海は遠浅）というのがあって
比較的地震や液状化に強い埋立地
今回も海洋大のグラウンドと緑水公園が少し吹いただけ

また海岸～港南3-4丁目の島は東京都民の財産を守る防潮堤でもある
ここが崩れたら東京の東半分が水浸しなので丈夫に作ってある