東京サウスゲート計画＜7＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt100.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/20hbt100.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>1-5あたり

物件URL：なし
施工会社：なし
管理会社：なし

[68: 匿名]

品川も名実共にターミナル、ということですか。石が多めの玉石混淆

[69: 匿名さん]

>>67
＞汚い雑居ビル街とか言いたい放題
事実そうなんだから仕方ないじゃん
ただ新住人は「それはそれで面白いから良し」と言ってるんじゃない？
ループしてるけど「物販がないことだけ」の文句だよ

[71: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞６９
私も安普譜の超高層マンション群に危惧を感じております。

物販は、今程度の人の数では論外です。

[72: 匿名さん]

建て替え不能≒綺麗にならない、よ
言いたくないけど地主会が失敗してる
あまりにも知識がなさすぎる…

[73: 匿名さん]

＞安普譜の超高層マンション群
こうやってイチイチ喧嘩売ってくるから駅前使うの止めるか
嵯峨会長はどーしてんの
まさかの本人？

[74: 匿名さん]

安普請も事実だけどね

[76: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞７３
嵯峨氏は昨年、亡くなっております。

＞＞こうやってイチイチ喧嘩売ってくるから駅前使うの止めるか＜＜

売られているから買ったまです。勘違いされないように。
また、駅前をご利用頂かないで結構です。

[77: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞港南２－２を潰すのが悲願ってオーナは言っているから
会長じゃないんじゃないの？ ＜＜

いいえ、専ら、防災上の観点から、共同ビル推進をはかった人です。２－２以外のビルオーナー達は殆ど、ここが危険だと認識してます。
共同ビルそのものは殆どが賛成。しかし、貰える「床面積」と「場所」で話がまとまらない。
田町駅東口前の居酒屋は、もう店をやめてしまい、家賃収入で暮らすという話になったとかなので、また、再建築可能なまともな土地なので、まとまったようですが、品川駅前２－２は商売を続けようと思うから、1階に拘ったり、場所に拘ったりでまとまらない。

[78: 品川駅前ビルオーナー]

２－２でお店やっている人や、駅前のお店のかなりの数の経営者が、３，４丁目のマンションの住人なんだけど、やはり隣は何をする人ぞ！なのですね。
殆どが各マンションの高層階にいるはずです。
今回の地震で、本人たちも、今のままでは危ないと思っているようですが、それを忘れないうちに動いてくれないとね。
あなたがたのお隣さんかもしれないですから、説得してみて下さい。
駅の正面の牛タン、ヤキトリが入っているビルはあちこちヒビだらけですね。
なまじ修理をしたから目立ってしまってますが、忘却させないためには良いでしょうね。

[79: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞安普請も事実だけどね＜＜

ＲＣ超高層マンションは、伝統的な鉄骨構造の超高層マンションを低コストでつくるために開発された技術ですからね。

[80: 匿名さん]

高輪口の駅前にある秀和品川ビルって怪しさ満載なんだけど
あれって店舗部分はもしかして区分所有なのかな？

[81: 匿名さん]

そういえば高輪の大地主高橋一族の総帥たる車椅子のご夫人を
最近見かけないのだがどうしたのだろう。
以前はヘルパーの方とよく散歩をしていたのを見かけたがの
だが。

[82: 匿名さん]

いったいドコから聞いてきたネタだ（というか知識が古い）？

浜松町の清水建設本社で観測された地震加速度が２７０ガル（福島原発最大５５０ガルの半分ほど）
柔かいＳ造のうえ共振したので最上階は立っていられないほどだったとのこと

　＃　Ｓ造でもビルは潰れないことになってるけど揺れるから中身（人）が潰れる
　＃　軽量・高強度コンクリートの開発以降は超高層をＲＣで建てられるようになった

いま建設中の新本社ビルは、もちろん最新のＲＣ高層ビル

[83: 匿名さん]

>>82は>>79あて
>ＲＣ超高層マンションは、伝統的な鉄骨構造の超高層マンションを低コストでつくるため
というアホな意見に対して

[84: 匿名さん]

>いま建設中の新本社ビルは、もちろん最新のＲＣ高層ビル

ゼネコン自ら実験台ってわけだね

[85: 匿名さん]

＞ゼネコン自ら実験台ってわけだね
煽ったんだろうけど清水は実際にそういう事をするよ
芝浦一丁目にある今の本社ビル・シーバンスは
「埋立地で超高層」のテストベッドで思いっきり運河沿い
最新の知見があれば自ら証明するのが江戸っ子の心意気よ

[86: Ｂ級建築士]

基本的に地震に強いのはＲＣ造で高輪の低層億ションも採用しているし
上モノがどのような構造でも基礎はＲＣが普通
もちろん超高層ビルも昔からＲＣにしたかったが技術とコストの問題で難しかった
（しかも従来型だと１Fの全てが柱になったりしてしまう）
それを解決したのが高強度コンクリートで
現実的なコストと空間を持つ超高層マンションが建てられるようになった

───のであって、これを安普請というのは全くあたらない
ＲＣ高層マンションだけ別の耐震基準があるとでも言うのだろうか？
なぜビルオーナーがそんなことを言い出したのか理解に苦しむ
もしかすると単に上から目線で蔑みたかっただけかもしれない

[87: 匿名さん]

芝浦シーバンスもすでに築２２年だね

[88: Ｂ級建築士]

なお清水建設は新社屋で今さら「ＲＣ超高層」の実験をするわけではない
そんな技術はとっくに実用化され民間の高層マンションに使われるほど

やろうとしているのは「ＲＣ大空間」で
皆さんのマンションやオフィスにもある「柱」を取ってしまおうという計画
いわゆる壁式構造で低層住宅ではよくあるが大規模超高層オフィスでは正に実験

[89: 品川駅前ビルオーナー]

あそこも港南２－２みたいに、木造の居酒屋＊＊状態だった。それをまとめ上げて、地下と２階にそれらの店を入れたものです。店はもともとの居酒屋＊＊の人たちが、所有していた面積などに応じて、分配され、所有権を持っています。
秀和自体がおかしくなったので、管理がいいかげんになったとかいう話を聞きます。
昭和５０年頃のビルだと思いますが。

[90: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞基本的に地震に強いのはＲＣ造で高輪の低層億ションも採用しているし
上モノがどのような構造でも基礎はＲＣが普通 ＜＜

ＳＲＣでないの？私はＳＲＣしか採用しなかったけど。
１５年くらい前まではＲＣは中層までしかＯＫでなかったと思った。１０階建てのＲＣだって許可にならなかったと思っていたが？
この添付資料は前にも出したが、非常に最近の技術で未検証であるとしか思えない。

[91: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞８３
低コストというのは間違いないですよ。
だから信じない

[92: 品川駅前ビルオーナー]

超高層マンションのデメリット。

①（火災）
超高層ﾏﾝｼｮﾝは当然火事になっても消防車の梯子は届かないし、消火用のホースも届かない。一旦火事になれば、頼りは室内のスプリンクラー(散水設備があれば）と防火防煙扉だけです。後はヘリコプターで消火剤を撒くだけ撒いて、燃える物が尽きるのを待つと言う事になります。防火防煙扉はちゃんと閉まると言う前提で作られていますが住民が荷物を周辺に置いていたりするとしまらなくなります。それとガス爆発を伴う火災には側壁やスラブが耐えられない場合が出てきます。そのときは大惨事を加速させる結果になります。

②（地震）超高層ﾏﾝｼｮﾝの建築工法は１．ＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）　２．鉄骨工法　３．ＲＣ（鉄筋コンクリート）の３工法です。この中で特に問題になるのはＲＣ工法です。本来超高層地上６０m（２０階以上）超の建物の工法として一番強度的に強くて信頼が出来るのがＳＲＣ（鉄筋鉄骨コンクリート工法）ですが、コスト面で一番高くついてしまうのでＲＣ（鉄筋コンクリート）で済ませてしまう場合が多くなってきています。なぜＲＣ工法が問題かと言うと、設計段階で構造計算してスパンの長さ、梁や柱の太さ、中に入れる鉄筋の本数形状を計算していきますが、あくまで計算上の構造計算でありますので現場レベルで構造計算上の部材が正確に適材適所に配置されていて本来の構造上の強度が出るのです。ところが阪神大震災（1995年1月17日）以降全国で新幹線や国道の橋脚を調査したところ、設計時（構造計算）の強度を保っておらず、補強や、やり直し工事が全国いたるところで行われたのは記憶に新しいところです。　なぜこういう結果になったか？

国の指導の元に行われた工事ですらこの有様です。なので民間企業が事業主になった超高層マンションでは構造計算を緻密にやろうがＲＣ（鉄筋コンクリート）造でされた建物の実際の強度などは構造計算通りに出ていると思う方がおかしいのです。民間企業は絶えずコストダウンを要求されますので上記の国道の橋脚や新幹線の橋脚以上に厳しい予算の中での建築をする事になります。そんな建物は設計時の構造計算した強度が想定耐久年数を保てないという事は自ずから導き出される答えです。主な原因は骨材と呼ばれる砂と砂利にあります。つまりアルカリ骨材反応と海砂問題であります。

まずアルカリ骨材反応と言うのは、コンクリートの中にあるアルカリイオンと特定の砂利の中にあるシリカやドロマイト等が科学反応を起こし、膨張しコンクリートにヒビを入れ、著しく強度を損なうというものです。、海砂問題は鉄筋コンクリートに適していると言われている川砂は年々採掘される量が減っており、１㎥当たりの値段が上昇していますので、一定割合海砂を水で洗った砂が混ぜられているのでセメントの中性化が予定より進んでしまい中の鉄筋が錆びて膨張しコンクリートの強度を弱めると言うものです。

その他にエフロレッセンスと言う現象もRC建築物を劣化させる現象として要注意です。これは主に骨材である砂や砂利の周辺成分がコンクリートの中の水酸カルシウムと反応してコンクリートの外側に白いツララ状の物を生じさせたり、鉄筋の被りが浅かったり、外壁のジャンカー（空洞の巣）から水がしみこんだり、屋上の防水機能が不十分な場合等で、コンクリートの中に水が染み込んで中のカルシウムを溶かし出し、空気中の炭酸ガス（二酸化炭素）と反応し白い鍾乳物質を生じさせる状態です。、この状態で放置しておくと、コンクリートの中性化が急激に進み、中の鉄筋が錆で膨張してコンクリートが割れ出し構造体にダメージを与える事になります。骨材の質が悪かったり、鉄筋の施工ミスや施工上の精度が低かったりするとこういう現象が現れます。

以上の点で構造計算上は震度6～7の地震に耐えられる構造になっていても、実際は地震が起きてみないと分からないという超高層建築物は多いのです。

建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。

* 建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
* 建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強～7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。

つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6～7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。
となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層ﾏﾝｼｮﾝでも震度６～７の本震があり、その後の余震で震度５程度がしばらく続くようですと、RC超高層ﾏﾝｼｮﾝはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には３５年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。これが手抜きﾏﾝｼｮﾝなら更にひどい状態に成るでしょう！

建物構造上超高層建築にはＳＲＣ（鉄筋鉄骨コンクリート）の建物が一番強く信頼性があります。その工程は鉄骨で骨組みを作り、その周りに鉄筋を配筋し、その後コンクリートを打設するという大変手間と材料の掛かる工法です。しかしこれは万が一の為の備えの工法であり、地震や火事のあらゆる災害において一番強い工法なのですが、コストの兼ね合いで超高層ﾏﾝｼｮﾝをＲＣの作りとするﾏﾝｼｮﾝ元売が多いのです。これは万が一の時の安全より、コストを押さえ利益を確保しようと言う住民軽視の企画で有るのは言うまでもない事です。

[93: 匿名さん]

>>90-91
＞（基礎は）ＳＲＣでないの？
もちろん建物によって違うが杭＋基礎だとＳＲＣかな
コスモポリス品川みたいに支持地盤に直接基礎だと下から全部ＲＣ造のはず

＞１５年くらい前までは
そうそう。私が社会人になった頃はその通りだったが結局「昔話」

＞非常に最近の技術で未検証
震度５強の地震に関しては東京中の建物が「実証」されたが
震度７の地震に関しては昭和にＳ造で建てた新宿もココも「未検証」
（神戸で埋立地の超高層が耐えたという参考事例ならある）

＞低コスト
手抜き工事で低コストじゃ困るが
技術の進化による低コストなら享受する

[94: 匿名さん]

まあビル談義はどうでもいいよ。
でも港南口のタワーマンションなんて坪２００万くらいだったろ？
最後に売り出したＷＣＴでも２５０万くらい。
豊洲だの有明だのより安いんだから住民層も推して知るべし。

[95: 匿名さん]

>>92
アホほど長いな…コピペなら元URLを貼ってよｗ

２点

「設計上の耐震基準は決まっている」
１００を求められれば、ＳでもＳＲＣでもＲＣでも１００を超えれば良い
１００ちょうどにするか１２０の建物に設計するかは
構造ではなく建築屋の良心と建築主のコスト感覚で決まる
１００のＳＲＣ＜１２０のＲＣなのは分かるでしょ？

「現場でのミスや手抜きは構造と関係ない」
なぜＲＣだけ手抜きが起こると主張しているのか…意味不明
むしろ超高層ＲＣはプレキャスト（工場生産）部材が多いので
現場では手抜きする部分がほとんどないから安全と考えても良いくらい

[96: 匿名さん]

ビルオーナー負けず嫌い＆頑固すぎだろ
経営の話や街の経緯・見通しなら聞く価値もあるが
ビル構造の素人話を長文でぶっぱなすとかウザい

[97: 匿名さん]

>>94
所得はそこそこだろうけどオレは港南マンション住民が好きよｗ
エレベーターで会ったら知らない人でも「こんにちは」できる中学生とか
お金のあるなし以前に人としてちゃんとしてるなと思うことが多い

「食肉の従業員がどうこう」言う人が自然に排除されてるのも大きいかもしれない
差別意識を持っている人は他の場所を選んだ可能性が高いから
ここにいるのは逆に差別意識がない人

[98: 品川駅前ビルオーナー]

>>96
私は君らの役に立ちたいとは思っておりません。
根本的に利害は不一致が基本だと考えております。

[99: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞震度７の地震に関しては昭和にＳ造で建てた新宿もココも「未検証」 ＜＜

オフィスビルについてはＳ構造は検証終わってます。

[100: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹終わっている、、、
なんじゃありゃ？

[101: 匿名さん]

エキナカがますます充実中だから諦めモードなんじゃない？

[102: 匿名]

>97

WCTスレを読んでたら住人に差別意識がないとは到底思えない。
埋め立ての名前だけ港区（元々嫌悪施設だらけの土地でさえもなかった場所なのだから安くて当然だが）を買っただけのことを
賢い選択した勝ち組消費者みたいに脳内変換してる奴のどこに『差別意識がない』んだ？内陸港区民の金持ちよりねじれてる分よほどタチが悪い。

[103: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１０２
同意する。
駅前の薄汚い居酒屋街とか、見下したような書き込みばかりする連中だらけだ。
元々を言えば、もっと酷い場所だった。
とても港区とは思えないような場所だった。
友達を連れて来るのが嫌で嫌でたまらないような場所だった。
それを再開発を機会に、やっとここまでもってきた。
我々はそう思ってきたから、昔と比べたら比較のしようもない程、良くなったと思ってきた。
それを汚らしい雑居ビルを壊せとか勝手な事ばかりぬかしやがって、何さまのつもりか！

[104: 匿名さん]

２万人もいれば変わった奴もいるさ
ＷＣＴ住民（のうち一人？）は有名人だぜｗ

ビルオーナーはネットに慣れてないんじゃないのか？
一人いるだけで総意に受け取ったり
逆に複数人の書き込みを一人に受け取ったりしてる（「お前はまだ分からんのか！」発言など）

[105: 匿名さん]

>でも港南口のタワーマンションなんて坪２００万くらいだったろ？
>最後に売り出したＷＣＴでも２５０万くらい。
豊洲だの有明だのより安いんだから住民層も推して知るべし。

それが、坪単価300超えまで値上がりしたんだから、いいじゃん。港南購入者が賢かったということ。有明や豊洲が、江東区で交通も地下鉄一本かゆりかもめしかないのに最初から坪単価280万とかのほうが、あり得ないと思うが。あそこが、坪単価330とかになるかね？

[106: 匿名さん]

>>103
＞汚らしい雑居ビルを壊せとか勝手な事ばかりぬかしやがって
どこにそんな書き込みが？？？
脳内で盛り上がり過ぎじゃないのか？

[107: 匿名さん]

＞それを再開発を機会に、やっとここまでもってきた
自分たちの手柄だと思ってるんだね。。
再開発をしたのは「別の事業体」で駅前町会がやったのは
・　レインボー通路をねじ曲げて商店街に誘導したこと
・　公金を使って整備させたこと
・　一方地主同士は団結できずに２－２は再建不可
…って自分で言ってるじゃん

１５年前に「なんじゃこりゃ」だった港南１～２に会社を持ってきた企業や
７年前に「なんじゃこりゃ」だった港南３～４にマンション買った人がリスクを負ったのであって
キミらは大して働いてないよ
特需をただ受け取っただけさ

[108: 品川駅前ビルオーナー]

港南３～４マンションは出来ない方が良かったと思っている。将来はゴミになるだけであって、迷惑なものが出来たと思っている。
＞＞一方地主同士は団結できずに２－２は再建不可 ＜＜

この件は品川駅東口再開発とは別の話し。

＞＞レインボー通路をねじ曲げて商店街に誘導したこと
・　公金を使って整備させたこと ＜＜

これは紛れもない大手柄です。これが出来なければ今の繁栄は無いのだから。
君ら如きには逆立ちしてもこれだけの交渉はやれない。

[109: 匿名さん]

ビスオーナーは何かをやった気になってるのが片腹痛いが、
他の人がやってることに口を出してきただけなんだよな。
自分たちが「主体」になって成果を上げたものはあるのかい？
２－２のとりまとめに失敗したという話しか出てきてないけど？

[110: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞自分たちが「主体」になって成果を上げたものはあるのかい？ ＜＜

君たちが、こうなって欲しいと思っていることを潰していくことで示そうと思います。

[111: 匿名さん]

地域のためと思って駅前を使うようにしたり
店舗への好意的な評価を投稿してきたがとんだ無駄骨だったようだ
いったん締め上げてオーナーチェンジさせたほうがいいな、これは
幸い日銭商売の店が多いので10人に1人が使わないだけで不活性化できる
ビルオーナーと関係ない店舗が可哀想だが特定できない限り仕方ない
地主が法人のフロントビルぐらいしか使えないぞ

[112: 匿名さん]

>>4
>そうなれば、近代的なビル、海に近い緑地、こじゃれた飲食店、タワーマンションといいとこどりのよう街になりますよね。

いや、「近代的なビル、海に近い緑地、こじゃれた飲食店、タワーマンション」は港南３～４丁目＋天王洲アイルで既に実現しています。課題は、港南最大の汚点であるパチンコキャバクラ街をどうするかです。

ビルオーナーのおじさんは、マンション住民が金持ちだったら雑居ビル街が高級店になっていたと主張していますが、金持ちが雑居ビルに来るわけないのでそんなのありえません。要するに雑居ビル街が雑居ビル街でありつづける限り、パチンコキャバクラの現状から大きく変わる見込みはない。

表参道ヒルズのように再開発して高級店を入れろと言っているわけではない。「田町センタービル」並みの再開発でいいんですよ。田町商店街ですらできたことが港南ではできない。

JRや京急を意のままに操るほどの強大な権力と財力をお持ちのビルオーナーさんでさえも、地権者をまとめることはできないようです。権力と財力はそういう用途には使えないようですね（笑）

ただし私は将来をそれほど悲観してはいません。

リニア地下駅ができたら、アレアとアトレの間の道路の地下に地下道ができて、地下コンコースから直結されると予想しています。すると雑居ビル街を再開発すれば地下道直結の店舗兼出入り口にすることができます。テナント収入も非常に大きなものが見込めますので、さすがにこの再開発案には地権者も同意するのではないか。

それでも地権者が再開発に同意しないなら、構造的にフロントビル前あたりが地上出入り口になるでしょう。そうなればいずれにせよパチンコキャバクラ街を一切見ないで済むようになります。

[113: 品川駅前ビルオーナー]

その頃には、港南３－４の低コストマンション街はゴーストタウン化していると思うけどね。
君らはＥＸＯＤＵＳに失敗してボロマンションに残留かな？

[114: 匿名さん]

＞港南３～４マンションは出来ない方が良かったと思っている。将来はゴミになるだけ
＞君たちが、こうなって欲しいと思っていることを潰していくことで示そうと思います

なにこの宣戦布告ｗ

[115: 匿名さん]

>それを汚らしい雑居ビルを壊せとか勝手な事ばかりぬかしやがって、何さまのつもりか！

お前頭大丈夫か？雑居ビルを壊そうとしているのはお前だろ？
貴様こそさも昔からいるように書いているが
それを言うなら雑居ビルのの居住者の方が元からいるだろう。

[117: 匿名さん]

オーナーのプロファイリング
・　港南口の駅前
・　再開発初期から関わっている（→かなりの年齢）
・　飲食店から「家賃待って」と依頼（→飲食店の入っているビル）
・　２－２の関係者（→２－２または雑居ビル隣接地の可能性が高い）
・　資産は数十億より多い（→小規模ビルではない）

長山ビルか両パチ屋のビルか？