東京サウスゲート計画＜7＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt100.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/20hbt100.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>1-5あたり

物件URL：なし
施工会社：なし
管理会社：なし

[161: 匿名さん]

>>160

まあＮＴＴはあせって高値つかみってやつだね。
住商は６２１億、すみふにいたっては３６８億で入札。

[162: 匿名さん]

最悪じぶんたちのグループ企業をまとめてぶちこめばいいんじゃない？
ここまでＮＴＴ村を作ったんだからＮＴＴ市にまで発展だ

[163: 匿名さん]

出口が当初予定の場所だったら、港南2-2も潰れてよかったんじゃないの?

[164: 匿名さん]

久しぶりに見たら港南地区の情報提供で有名なRさんが大暴れしてるので驚いた。
Ｒさんのことを知らない人も多いようでネットの世代交代を痛感する。

港南口の駅前は大昔と比べたら見違えるほどよくなったが、
他のターミナル駅と比べるとかなりがっかりなのは否めない。
雑居ビルエリアを無理矢理正面にもってきたことがその最大の原因であるのは紛れもない事実。

街全体のことを大局的に考えるなら、自分たちの店に人を呼ぶ都合だけで判断するのではなく、
大きく再開発して川崎のアリオみたいにペデでつなぐのがベストだった。
がんばればそれをなしえたかもしれないRさんに対して批判の声が向けられるのは当然だと思う。

[165: 匿名さん]

上の修正。
川崎はラゾーナだった。

[166: 品川駅前ビルオーナー]

>>164
誰かと勘違いされているようですがーーーー


＞雑居ビルエリアを無理矢理正面にもってきたことがその最大の原因であるのは紛れもない事実。 ＜

駅前の商店街を守る事を第一として交渉をおこなったが、再開発当時は、港南３－４にマンション建設の話はなかったし、予定すらなかった。
自分たちの店だけに人を呼ぶのではなく、インターシティ方面、ＮＴＴ方面、商店街方面それぞれに人が流れるように考えられた結果である。

＞＞大きく再開発して川崎のアリオみたいにペデでつなぐのがベストだった。＜＜

こんな話もまったく今も当時もない話です。
商店街の地域も一緒に再開発する等という話は今も昔もありません。
ありもしない話ですから、街全体の話しを大局的に云々と言われても答えようがありません。
頑張ればそれをなし得たーー？
開発者サイドから、そのような提案でもあったのなら、
仰せのように検討に値したかもしれない。
ただ、そのような話は立ち退きを伴う事であり、その面倒さ、困難さはご想像できると思います。
六本木ヒルズは違いますが、多くの再開発が、操車場跡地とか、なんとか跡地というのが多いのは、立ち退き話とかが無い事が大きいと思います。
再開発側が、そんな面倒な事をやりたがるはずがありません。

[167: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１６３
経営的に困窮して、正しく潰れたろうとは思う。
あなたも、そう思うわけでしょう？
だから、譲るわけにはいかなくなった。
私たちの方にも人が流れるようにする必要があった。
元々、私たちの目の前に駅改札口があったのだから。

しかし、別の方が言っておられるように、既存の商店街も含んでの再開発計画であったなら、デベが費用や交渉を全部引き受けるというなら、そういう道はあったろう。
だが、デベにとっては大変な負担増となる。
六本木ヒルズで、根気よく地権者をまとめあげた森ビルのようにやるなら可能だったかもしれない。

[169: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１５５
新駅は泉岳寺付近に出来るわけだが、この駅が、芝浦、港南側からも利用できるようにするという事だから、どこかにＪＲの線路をまたぐなり、くぐるなりの道が出来ないとならない。
それが高輪橋架道橋（背の低いトンネル）に並行して出来る上下1車線のトンネルなのではないですか？
予定表だと平成30年過ぎにこのトンネルが出来る。
この辺りの場所に、この頃で出来るのではないか？
これ以外に計画があるのは、環状4号線だが、これは簡単には出来ないし、現品川駅に近過ぎて、新駅が出来るとは思えない。

[170: 匿名さん]

新駅の場所の話は、過去スレに地図付きで既に出ています。

[172: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１６０
洪水防止用の雨水を貯める地下貯水槽を造ることで、大雨の時に下水処理場で処理しきれなくなった水を、運河に未処理で放水してしまわなくて良いようにするのが目的で、それを造って貰う代わりに、期限付きで土地を提供し、ビルを建てさせるのが目的だから、予定通り着工させるだろう。

ただ、大震災の影響で、建築資材が急騰している。3割以上値上がりしているのに加え、お金を出しても手に入らなくなったりしている。とっくに資材を発注済みだと思うので、多分影響がないと思われるが、発注していないなら、大変だろう。
これで石棺を原発につくる事になれば、緊急と言う事で、予約してあってもという事もあるかもしれない。
現在出来ている下水処理場の上の公園も大幅に拡大される。

[173: 品川駅前ビルオーナー]

京浜急行は、第一京浜地下に駅をつくることを考えていた。
でも、青物横丁あたりから地下鉄化しないと、勾配の関係で無理という結果が出ている。
しかし、京急品川駅の老朽化は激しく、狭い。

＞＞京急のバスターミナル付近の京急の土地は山手線の電留線の土地と交換するんだろうね。＜＜

そうなると思います。バスターミナルはどこに移動するかは不明ですが、バスだからどうにでもなるでしょう。
問題は京浜急行の電車のほうです。

ＪＲの土地を少し提供して貰えれば、２面３線の駅は変わらないが、エレベーターやエスカレーターを付ける余地が生まれるので、京急デパート（今はウイングなんとか？）をもっと階数がある、まともなデパートにする事が出来る。
ＪＲの土地の外側に、泉岳寺あたりまでずっと細長く、京急の土地が続いている。京急の土地を通らないとＪＲは第一京浜に出る事ができない。
京急はバスターミナルもそうだが、京急品川駅拡幅のための交渉もしていると思いますよ。
品川駅山手線ホームの第一京浜寄りには、留置線がありますが、ここに何本か柱を建てさせて貰えば、京急品川駅＆京急デパートの建て替えが可能になります。

[175: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１５１
本当に何もありませんでした。
当時の方が良かったのは、水族館のあたりにプリンスデリカがあったことです。、非常に高級志向で、しかも大きく、紀伊国屋に負けない位のスーパーでした。
これのみですね。
他は話にならなかった。
店がないから、港南ではコンビニで野菜も売っていました。
東西自由通路はなかったですから、本当に不便でした。

[176: 匿名さん]

次に、東南海地震が起こっても、首都圏は今回同様、震度６前後になりそうなんですかね？

であれば、港南エリアは、とりあえず安全なような気がしますが、、、

それとも、長周期振動で、まったく揺れが異なるのですかね？

[177: 匿名さん]

ビルオーナーさん、新駅の場所の地図は
サウスゲート計画〈６〉のNo.353 に伊皿子住民さんが作りました。

[178: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１５４３
＞＞オーナーからの情報で２－２は再開発が難しい＜＜

ただ地震の影響で、より多くの商店主等が、ここが火事になれば自分の店が危ないと言いだした。
しかし、駅前の広場に面した、黒いパチンコ屋から３－４軒のビルはなくならないだろう。吉野家と牛たん屋は共同でビルになる事はあるだろうし、そうなるように願うが、全体でひとつのビルにする機会は逸してしまった。
話が進まないから、すき屋の入居しているビルのように、自分で建てられる人は待ち切れず建ててしまった。
奥の土地の人は、表側の人と共同でないと建て替えが出来ないから、もはや可能性があるのは、吉野家、牛たん屋、立ち食い蕎麦屋の駅からまっすぐ正面の一角。
それとすき屋の隣にある、すき屋が弁当を売るために借りている空地の二か所しかなくなってしまった。
地上げしてよ！と頼んで、実際に動いても貰ったけど、どこかに物凄い地上げ屋さんがいないものだろうか？

[179: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹の内装が変更されたが、今までより、２ランクダウンといった感じですね。
何ですか、あの内装は、、、ひどいです。　元に戻して欲しいです。

[180: 匿名]

>176

震度６程度なら港南は安全？何をもって安全と？
（液状化とかは危険に入れない、とか？）

[181: 匿名]

>178 ビルオーナーさん

参考までに伺います。
何平米でいくら程度なら、地権者たちは頷くと思われますか。

[182: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１７７
有難うございました。
でもこの位置だと、港南の超高層マンション街には結構遠いのでは？

[184: 匿名さん]

芝浦アイランドのマンション街からも、結構遠いですね。

[185: 品川駅前ビルオーナー]

あのあたりで最高値は坪６千万円。２－２の黒いパチンコ屋さんが、バブルの時に、隣にあった居酒屋を購入して、くっつけて、自分のビルを大きくしました。
また今の職業安定所の所が、同じころ坪４千万円でした。
同じころルネサンスビルが坪３千万円で売買。
最近の事例では港南２－４に出来たサンケイビルが、坪３千万円で取引されていますし、ガソリンスタンドだった所が坪２千５００万円で取引されています。
これらから考えたら、駅前２－２地域は、普通なら坪３千ー４千万円位かなと思います。中の方の建て替えできない土地は３百万円程度でしょうが、５百万円でも成立していません。外側と同じ位の金額を言うわけです。中の土地の方たちは滅茶苦茶を言っていると思いますが、本当にそれだけの価値があると信じ込んでいます。
外側の1割しかないよ！が通用しないのは、外側と変わらぬ売り上げがあるからでしょう。
しかし、最近、猛烈な勢いで進出してきた大手チェーンとの価格競争に付いていけなくなってきた店も多くなり、それで変化があるかもしれません。
でもね、そこが空いたら需要があるんですよ。
もう一角、時代遅れの長屋街が、ｾﾌﾞﾝｲﾚﾌﾞﾝの入居するオリックスビルと派手なデコレーションの最近出来た居酒屋ビル（港南不動産もはいっています）の間の、米屋ーー肉屋の間にある路地でさえ、居酒屋需要があります。

[186: 品川駅前ビルオーナー]

成城学園のクイーンズ伊勢丹は、あっさり撤退してしまいました。
品川も、超高層マンション街からは遠いです。
ダイコンとか白菜とか持っていたら辛いでしょう。
バスを出したらどうかと言っているけど、やらないんだから、どうしようもないでしょう。
駅前の商店街としては、なくてかまわないんですよ。
いまやコンビニの弁当と競合しているんだから、その分、昼飯代が駅前の商店街に流れる。
大井町の阪急がかなり良いようだから、お客さんが相当に流れるでしょう。
元々昔から、阪急に行く人は多かったですし。

[187: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１７６
＞＞１８０
東京の埋立地の歴史
やはり古い方が液状化とかも起きにくいようです。

[188: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１８４
古くからある三田ナショナルコート？あたりはすごく近い。
下水処理場の上に人工地盤の公園は出来るから、公園の中を抜けてゆくと超高層マンション街にも行けるのでは？

[189: 匿名さん]

>>187
港南は1～4丁目まで戦前からあるのと
支持地盤がとても浅い（品川の海は遠浅）というのがあって
比較的地震や液状化に強い埋立地
今回も海洋大のグラウンドと緑水公園が少し吹いただけ

また海岸～港南3-4丁目の島は東京都民の財産を守る防潮堤でもある
ここが崩れたら東京の東半分が水浸しなので丈夫に作ってある

[190: 匿名さん]

>>188
ぜんぶ出来れば新駅公園口（仮）を出ると緑地公園が広がっていて
その先にパークタワーがあり文字通り「パークタワー」になる

ただし下水処理場は工期が３つに分かれていて
第一期（～2014年）は西の西半分しか人工地盤にならない
第二期でやっと新駅と港南三丁目がつながるかどうか…
なお全体が完成形になるのは25年後（！）

[191: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１８９
地震そのものには強いと思いますよ。
ただ、全然、考えていなかったのが津波です。
相模湾でおきても、三浦半島等が防いでくれるとか聞いた事がありますが、それが本当でも、じゃあ、東京湾で発生したらどうなるのかと思います。
確か、港南も芝浦も築地も、みんな海抜６－１０ｍ位しかないと思います。
しかし、今回津波で壊滅した地域の復興策は、海の近くには住まわせず、海の近くの漁協とか市場が入る超高層ビルを建てて、そこに逃げこむ事が対策のようなので、東京はある意味、既に対策がとられているとも言えます。

[192: 匿名さん]

>>175

プリンスデリカがあったのはボーリング場の１Ｆですね。
その後プリンスレジデンスができてデリカはそちらに移
り、業者が数回変わりましたが３－４年前に閉店しました。
ボーリング場の１Ｆはしばらくゲームセンターとビリヤード
場でした。

同じころ高輪台のスギノキヤも倒産してしまったため
高輪３－４丁目の人はスーパー難民になりました。

プリンスのタワーの場所にはスケートリンクがありました。
コクドのホッケーチームがプリンスが本拠地だったせいか
プリンスホテルの裏の高輪４丁目の住宅地にいまだにホッケー
用品の店があります。

[193: 品川駅前ビルオーナー]

>>ホッケー用品の店があります。<

そんなマイナーな店が成立するんですかね？
魚らん坂の所には「弓」屋さんがありますが、お客がいるのは見た事がない。


プリンスデリカは良く行きました。スケート場の方に行くと、100円のゲームをやるところもあって、子供を遊ばせるにも良かった。そのうち、プリンスデリカが小さくなって、大半がゲーム場になってしまいました。

[194: 匿名さん]

>>193

メークという店です

http://www.make-hockey.com/

今は無くなりましたけど４丁目には民族楽器屋
とかもありました。

[195: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞１９０

下水処理場では下水処理水（中水）をたくさんつくっており、品川駅前広場の植木用散水や、トイレに使われていますが、夏等は、これを町じゅうにまいて、気温を下げられないものかと思います。
港区は「打ち水」を推奨してますが、今年の夏は散水車かなにかでまいたら多少とも違うのでは？

[196: 匿名さん]

民族楽器屋が入居していたビルには最近までエキュート品川に入っている
青山フラワーマーケットの倉庫がありましたが今はいなくなりましたね。

[197: 品川駅前ビルオーナー]

>>193
ああ、分かった！
ソニー跡地の工事現場から上がって、仏所護念会に出る道の途中ですね。
よくフーガ450GTが停まっているところですね。
私がフーガ350GTを買った途端に450GTが出て、ここを通ると、しょっちゅうそれがいるので面白くなく、印象に残ってます。
ソニーの所には公園も出来て、雰囲気が良くなりました。

[198: 匿名さん]

>>191
東京湾は入口が狭いΩ型の湾なので津波に強いです
三陸のリアス式海岸がΛ型で奥へ行くほど波が高くなるのと真逆の構造
今回も銚子や外房が大津波に襲われるなか台場で1メートルちょいでした

ご心配の「じゃあ内湾で起こったら？」ですが過去に例があって
房総半島が「跳ねる」ような地震の時に数メートルの波に襲われ
低い場所は沈んだそうです
ただし今の防潮堤はそれを考慮した高さになっているので基本的に大丈夫

が…「想定外」の場合は補償の限りではありません（想定外が起きたものね）
そうなったら水が港南を乗り越え当地は道路がビシャビシャになります
もっと深刻なのは浜松町や荒川沿いのゼロメートル地帯で───アウトです

[199: 匿名さん]

>>195
いいと思いますよ。打ち水イベントから帰ってきて
「暑い～！」とクーラーガンガンにかけたりしなければ節電にもなるでしょう

なお再生水は隣地にあたるソニービルが大々的に使ってます
次に竣工予定の処理場上部ビル南棟は更に大量に使うと思われます
（外壁に水をたらして冷やす？構造らしいです）

[200: 品川駅前ビルオーナー]

>>198
お台場に１ｍの津波が来てたんですか？
普通は津波と言っても３０ｃｍとか７０ｃｍとかばかりですから、１ｍって決して小さいとは思えません。驚きです。

また浜松町がゼロメートルというのも知りませんでした。

津波がきたらたくさんある超高層に逃げるだけです。
怖いのは、港南５丁目の無数の大型コンテナが襲ってくる事ですね。ワンルーム位はありますから。

[201: 匿名さん]

↑そのため、再生水を運河に流さないで貯めておくタンクもいま作ってます
新港南橋の脇でやってる「再生水棟」というのがソレ

[202: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞外壁に水をたらして冷やす？構造らしいです＜＜

自分のビルにホースで水をかけまくった事があります。
実際、相当に室温が下がりました。
外壁から落ちて来るのは、水でなくお湯。
大げさですが、湯沸かし器みたいと思いました。

どのビルもスプリンクラーみたいのを付けて、自分のビルにかけるようにすれば、かなりの省エネになるでしょうね。

[203: 匿名さん]

>>200
ハザードマップをどうぞ
http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/iza/bosai/bosai/hazard/sinsui_h...
人工的に高くしてある埋立地より、自然地盤の内陸の方に意外と低い場所があります

東京は走水で防ぎ、次に防波堤（中央防波堤や台場）で防ぎ、
更に水門（当地）で防ぐという多重セーフティ構造になっています
伊達に首都を名乗ってないですよ

[204: 匿名さん]

>>202
＞どのビルもスプリンクラーみたいのを付けて、
＞自分のビルにかけるようにすれば、かなりの省エネになるでしょうね。
そうですが、それだと水がもったいないので細管みたいなものに水を流す
実験的ビルが次第に建てられ始めています

サウスゲート計画は「水と緑と風の環境都市」がモットーですから
そういった構造のビルが建つことになるでしょう
再生水もふんだんにありますしね

単純に「ビルを建てて儲けようぜ！」というだけではなく
「省エネでエコな都市にしようよ」というのがサウスゲートの良いところ

[205: 匿名さん]

>>176
＞次に、東南海地震が起こっても、首都圏は今回同様、
＞震度６前後になりそうなんですかね？
その「予定」です

＞であれば、港南エリアは、
＞とりあえず安全なような気がしますが、、、
そう思います
あとは（確率は低いが）直下型だけ心配

＞長周期振動で、まったく揺れが異なるのですかね？
今回のは100メートル級が共振しました
距離・高さ・震度を加味すると長周期地震動は大丈夫っぽいです
エレベーターが止まったり壊れる程度じゃないか、と

　＃　距離が遠いともっと周期が長くなる＝30階40階の建物が共振
　＃　しかし地震の強さは減衰するので…たぶん平気

[206: 匿名さん]

>単純に「ビルを建てて儲けようぜ！」というだけではなく
>「省エネでエコな都市にしようよ」というのがサウスゲートの良いところ

本当にエコな都市にするのなら湾岸は開発してはいけないのでは？
元来、都心に流れていた海風を遮ってしまったのだから。
倉庫街、発電施設、水処理場などにとどめるのが東京にとって最もエコ。

これから電力に頼らずに夏を乗り切ろうというときに、自然の冷風を
さえぎってしまう近年の湾岸のビル街は、今夏、糾弾されていくだろう。

[207: 品川駅前ビルオーナー]

>>206
建設される40階建てビル（羽田があるのですべて150mまで）
は9→6となり、風の道を確保される事になった。

グランドコモンズやインターシティでは、ビルが長屋みたいに整列している。
今から考えると、これも風の流れを遮っているのは間違いないと思います。しかしこれは緑を増やしたいの一心のため。
超高層ビル建設にあたって、公開空地をビル前面（背面？）に集中させて、幅１００ｍ、長さ４００ｍの緑の空間を作り上げたものです。

汐留では、このような事は行われず、バラバラな位置にビルが建っているような印象ですが、サウスゲートの主役である超高層ビル6棟も　こういう感じに建つのかなと思われます。

[208: 匿名さん]

自分の地域のためだけの緑だからね。その緑で冷やされた空気が風にのって流れていくような
ことなど、微塵も考慮されていない。

スプリンクラーでビルを冷やすからエコ？？？？？
電気を使ってでしょ。原発で賄われている電気を使って……

[209: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞＞電気を使ってでしょ。原発で賄われている電気を使って…＜＜＜

それはありますね。
風の道云々以前の問題ですが、超高層マンションは窓が開きません。開く場合も、全開して涼しく！とはいかない。
廊下だって、エアコンがないと成り立たない。
そもそもエレベータがないと部屋にも行けない。
もちろん、オフィスビルでも同じ事が言えます。

今回の大震災で、バブル崩壊後の景気浮揚、地価上昇をはかる手段として、政策的にも巨大再揮発が行われ、次々と超高層ビル、マンションが、その目玉としてつくられてきました。

最近、品川近辺に建てられた超高層は、ソニーにしても東京新聞にしても、東急にしても20階位のものになってきています。
悪戯に高さを競わなくなってきています。
この方が、ワンフロアが広く、使い易いという事もあると思うし、非常時にも階段で行けるという事もあるでしょう。
これらのビルの窓が開くのかはしりませんが、これなら少なくともビルの半分、１０階くらいまでは、普通に窓を開けることも可能でしょう。
そんな風に、ビルの建て方などに、大きな影響を与える事にはなると思います。

[210: 匿名]

>>190
新駅の出口から、
緑地公園の中を抜けて港南三丁目まで歩けたとしても、
不動産広告を出すときの駅からの徒歩時間は、
公園を抜けるルートの徒歩時間ではなくて
公園以外の公道を歩く時間で表示しなければいけないのでは？
公園が２分割されていてその間に公道があるなら別ですが。