変動金利は怖くない！！その２４

[匿名さん]

前スレ（その２３）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[1: 匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10
変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10
変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10
変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10
変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10
変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10
変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72307/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74815/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79774/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/1-10

[2: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。固定派は安定した支払額にする事により金利上昇
リスクが無くなるという考え。その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。支払い初期に金利上昇
リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。何が起こるか分からないと言われてしまえば
それまでですが、確率としてはかなり低いのではないでしょうか？月々の返済額が減っていれば不意な収入減や
出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で
借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは
不公平との意見もあるでしょうが、12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで将来のリスクを軽くする返済方法
なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。変動の借入は繰上がリスクヘッジになって
いるだけです。特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。（これはこれで楽しい
のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな仕組みも存在しますので常に気にるす
必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間
は繰上せずに貯蓄しておくのも良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、特にフラットSは
とても魅力的な選択肢だと思います。ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[3: 匿名さん]

返済額軽減と期間短縮について

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

[4: 匿名さん]

元金均等と元利均等について

元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

[5: 匿名さん]

あげ

[6: 物件比較中さん]

フラットＳの方に
「フラット選択者は上がると読んで選んだのだから、上がれ～。
変動は上がらないことを予測して選んだのだから、そのまま～、もしくはもっと下がれ～ 」
こんな書き込みしてた人がいたけど、まったくその通りだと思ったよ・笑
家のローンって長期だからすぐにどちらに軍配とかは出ないと思うけど
１０年後、いや５年後はどうなってるのかね？？？

[7: 匿名さん]

検討者です。
>>2
フラット35sとの比較・シュミレーションができていないと思います。今の時代に銀行の固定金利で借りる人はほとんどいないと聞きました。なのでフラット35sとの比較が欲しいです。

[8: 匿名さん]

＞＞フラット35sとの比較・シュミレーション

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

[9: 匿名さん]

>>8
ありがとうございます。やってみました。
でも、想像してたより差がないもんだなぁ。変動がずっとこの低金利で計算しても。

[10: 匿名さん]

>>2 のように語って欲しいんだけどな、フラットと比較して…　できないよね、やっぱり。フラットsのほうが優れてるもん

[11: 匿名さん]

>>9
団信手数料分も計算しましたか？それで自分にフラットＳが有利なら迷わずフラットＳにするべきです。
釣り、煽りの類のレスならもう止めにしましょう。新スレですし。

[12: 匿名さん]

しかし変動金利は安いね。

[13: 匿名]

いま3000万の25年ローンを検討中で、三井住友の変動優遇0.975とフラット1.8で迷ってます。
年収850万
いま夫50歳で63歳まで働いて、それまでに繰り上げ返済しながら少しでも元金減らしたいと思ってます。
退職の時に退職金をいれこんで、なるべくその後を無理なく返していけたらと思ってるんですけど、無理があるでしょうか？　
どなたかシュミレーションしていただけませんか？
ご意見お願いします。

[14: 匿名さん]

>>13

繰上を前提との事なので、3%差額繰上を行った場合で比較してみましょう。
念のため35年で借りいてた事にします。
※可能かどうかは別として変動の場合は長く借りて繰上で短く返すのがリスクヘッジの
　基本ですので他の方の参考にもなりますのであえて35年でやってみます。もちろん、
　テンプレ3を見ていただければ分かるように35年で借りても25年で借りた時の月々の返済額と
　同じならば25年で完済出来ます。

まず、25年3%で借り入れた場合、月々142000円（内元本67000円利息75000円）となるので、月々142000円の返済が可能
という前提とします。

固定1.8%35年ローンの場合。
月々96000円（元金51000円利息45000円）
5年後の元本の残2680万
142000-96000=46000円×60=2760000
5年後の残高2680万-276万=2404万円
※実際は繰上は100万からです

次に変動0.975%35年ローンの場合
月々84000円（元本60000利息24000円）
5年後の元本の残2630万
142000-84000=58000円×60=3480000
5年後の残高2630万-348万=2282万円
返済額軽減で5年後金利見直しが適用されると
月々73000円（元本55000円利息18000円）
5年後に変動金利が6.5を超えると月々の返済額の現状を維持出来なくなります。

後は変動金利（政策金利）が5年間でどの程度上昇するかを想定するか？ですね。
それと、フラットSは確実に10年後に1%上昇する事も頭に入れておく必要があります。

個人的には年齢的にも所得の減少する確率が少ないので有ればフラットSのほうが無難かなと
思います。ただ、多少のリスクは有りますが変動金利が1.8%を超えるには日銀による利上げが最低
4回は必要であり、5年以内にそこまで上昇する可能性はかなり低いのかなとも思えますので
まあー、変動でもいいかなとは思いますが、フラットSを選べるのならば悪く無い選択かもしれません。
あと、注意しなければならないのは借入時期によってフラットはもっと上がる（下がる）可能性も
あります。変動金利は過去10年以上ほぼ底に張り付いており、日銀発表を見る限り2011年度の利上げは
ほぼ無い事が予想出来ますが、長期金利は国内だけでなく、海外の影響もかなりうけ、かなり波が有りますので
実行月が高いか低いかは全て運です。

あとはご自身の判断で決めましょう。

[15: 匿名]

>>14

横槍ですが、大変参考になりました。

金利上昇がない場合、5年後におよそ120万の差ですか。。10年だとおよそ200万位の差ですね。

なかなか微妙な数字ですね。
金利差は約1%で、仮に緩やかに金利上昇して10年後に追い付いたら約100万位の差。

そこからフラットは1%上がる事が決まっていて、、変動がその後どう上がる（下がる）か。。

私は、変動は景気に中立という点でリスクが少ないと考え変動ですが、
>>14のシミュレーション結果を見る限り、損得という点ではフラット35S悪くないですね。

これから借入でフラットを視野にいれてる人は、いろんな金利の上昇パターンでシミュレーション
した方が良さそうですね。

[16: 匿名さん]

>>10
前スレよりコピペ＆追記

4000万を30年
フラット･･･1.7（団信0.3込み）10年＋2.7　20年≒5440万
（1.6＋2.6だと≒5370万、1.5＋2.5だと≒5300万）

変動金利が平均1.0％だとすると･･･≒4630万
変動金利が平均1.5％だとすると･･･≒5000万
変動金利が平均2.0％だとすると･･･≒5300万（10年1.5＋20年2.5とほぼ同じ金額になるのが興味深い）←初期金利が重要

変動の場合は、以下が想定されるので平均金利は参考程度だけど。
①金利の低いうちに差額を繰り上げ返済する
②残債の多い初期金利が低い方が、早くローンが減る

ある程度（特に初期に近いところで）繰り上げ返済できる人なら絶対変動の方が良い。
（余裕を持ったローンの人や定期昇給が見込める人など）

ほとんど繰り上げできない人は、支払額が少なく済む可能性のある変動か、
支払額が確定しているフラットかを選ばないといけない。

全く繰上げできない人はフラットにするしかない。


･･･フラットってそんなに優れてる？そう思うのはギリギリの人だけなんじゃないの？

[17: 匿名さん]

>>13
申し上げにくいですが、購入自体を止めたほうが良いと思います。

理由は年齢の割りにローン負担が過重なためです。
もっとローン金額が少なく済む物件を検討するか、頭金相当額は貯金して住まいは賃貸にするのが
現実的と思います。

夫婦で働いて、実質10年程度で返済することができるなら、変動でローンを組めば良いでしょう。
（家の維持管理や今後の人生にお金は必要なので、退職金を貰う前にローンが終わるのが理想）

[18: 匿名さん]

私は2月実行ですが、団信があるから自分は良くても、家族や両親の万一に備えて常に一定以上の蓄えは残しておきたいと思い、フラットSにしようかと思い始めています。
基本的に変動の皆様のおっしゃっていることはその通りだと思うのですが、やはり自分には安心が一番だと思いますし、そのための余分の金利負担は止むなしかと思います。

以上、小心者の独り言でした。

[19: 匿名さん]

何をもって安心とするかの違いですね。（まさにテンプレの通り）
その選択はそれで十分良いのではないでしょうか。

[20: 匿名]

13です。
ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝすごく参考になります。有り難うございます。まだ契約もしてないので主人とじっくり検討したいと思います。
うちは再婚で、子供が一歳になったばかりで私は38歳なので落ちついたら、働こうと考えていまして少しでも先の為に蓄えとこうと思ってます。
家を買うタイミングも減税ローンがある時期とゆうのと低金利なのと重なったりで買うなら今かなって思ってたんですが、退職金をいれるとその後がですよね。すごく私も考えたりします。よく考えて決断したいと思います。
色々意見して頂き、ほんとうに有り難うございました。