変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[1: 匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10
変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10
変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10
変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10
変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10
変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10
変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72307/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74815/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79774/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/res/1-10

[2: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。固定派は安定した支払額にする事により金利上昇
リスクが無くなるという考え。その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。支払い初期に金利上昇
リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。何が起こるか分からないと言われてしまえば
それまでですが、確率としてはかなり低いのではないでしょうか？月々の返済額が減っていれば不意な収入減や
出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で
借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは
不公平との意見もあるでしょうが、12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで将来のリスクを軽くする返済方法
なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。変動の借入は繰上がリスクヘッジになって
いるだけです。特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。（これはこれで楽しい
のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな仕組みも存在しますので常に気にるす
必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間
は繰上せずに貯蓄しておくのも良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、特にフラットSは
とても魅力的な選択肢だと思います。ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[3: 匿名さん]

分かりやすいテンプレ乙です。
このスレに書き込む人は、最低一度は読んで欲しいですね。

[4: 住まいに詳しい人]

長期金利がどんどん上がっています。

http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

住宅ローンの固定金利に連動しますね。
今のうちに早く固定に乗り換えたほうが賢明なのではないでしょうか。
まだ家を買われていない方は多少リスクがあっても（フラットで住宅ローン組んで家を買う）決断をすべきですね。
最後の決断のときです。

[5: 匿名]

変動神話は、しばらく続くよ

[6: 匿名さん]

無理に決断とか予想しなくても、変動とフラット混ぜちゃえばいいんだよ。
１０年後に決断を先延ばしする。と言う英断。

[7: 匿名]

長期金利と変動関係ないから。一昨年は長期金利2％近くまであがったけど変動は上がる気配すら無かった。むしろ優遇が増えて下がった。

[8: 匿名さん]

今後も緩やか景気回復が継続されるのでしょうが
年3％程度の繰上げできる状況で、早期の完済を目差すあなたは全額変動が正解

それ以外の方は固定が正解

[9: 匿名さん]

変動でも長期金利は気にした方が良いのでは?
５年後に固定に変更する予定ですが
結局、変動が高騰したら固定へと変更する人が増える
ので常にチェックしなければいけません。

最後の決断の時！というのは言い過ぎでしょうが、
変動金利が高騰するサインの一つであることは間違いありません。

変動 35年 0.875% の素人の意見です

[10: 匿名さん]

>>9
変動金利が上がってから固定金利が上がりだすのならそれでいいと思いますが、
おそらくは逆ですので、そうなった時にはすでに遅いと思われます。

なんで５年後に固定にするのかわかりませんが、固定にする気なら今がいいのでは？
これからも固定金利が下がるという予測なら、失礼しました。

繰上返済をガンガンして金利が上昇しても耐えられる。そのまま変動で繰上て完済を目指す。
これが変動金利で一番現実的だと思っています。

[11: 匿名さん]

金融機関の5年固定や10年固定などの固定の期間ごとの優遇率を見るのも参考になるようです。
その金融機関が何年後に金利が上昇しそうと予想しているのかが現れているという人もいます。
どういう理屈か詳しくはしりませんが、例えば5年固定の優遇が一番大きければ、
5年後に金利が上がると予想しているそうです。
どなたか何故判断できるのか説明していただけませんか？

[12: 匿名さん]

過去に何回も出てるけど、今後大幅な金利上昇は考えにくいので今なら変動を選ぶのがお得な選択だと思う。
ただし、下記の条件付きで。
■ 家計に余裕がある人（多少の金利上昇に十分耐えられる人。ギリ変は論外）
■ 優遇金利は「全期間一律優遇」
■ 余裕分を貯蓄し繰上返済で元金を減らす。
■ 繰上返済は「期間短縮型」でなく「返済額軽減型」で月々の返済額を減らす。
■ 減った返済額も貯蓄し繰上返済にまわす。
これで、もしも思わぬ金利上昇があったとしても危険は少ないです。
返済額がある程度減った後の繰上返済は「期間短縮型」でもＯＫ。

[13: 匿名さん]

変動が上がるには株価が大きく上昇して1万7000円ぐらいに
ならないと無理。そんなに景気回復してるとはとても思えないが。

[14: 匿名さん]

景気と金利は関係あると思うけど、株価と金利って必ずしも相関関係になくないですか？

[15: 匿名さん]

>>14
株価と長期金利には相関関係はあまりないけど、株価と政策金利（変動）には大きな相関関係があるよ。
株価が低迷してる状態で政策金利を上げてしまったら株価を下落させるから。

[16: 匿名さん]

>12
返済の事ばかりですが、住宅ローンなんか固定させて
余剰金をうまく運用する人もいるのでは？

どこでリスクとメリットを考えるかは人それぞれで、
借金を早くゼロにする以外にも資産資金活用方法はあると思うけど。

まぁ借金を早くゼロにしたい人は景気なんか悪いままで・・　
と願う人が多いんだろうなぁ・・。仕事もやる気は出にくい。
親世代は、金利は高いが資産価値や給料がガンガン上がって
そりゃやりがいあっただろうな。

日本政府は韓国の様に営業上手になり、更に移民受入れ拡充しないと
本当に活力低下の一途・・。
工業の空洞化⇒3次産業国へ⇒金融不安でｱ○ﾙﾗﾝﾄﾞ的に？

実際にそれを本気で考えたら日本で家なんか買えないけど。

[17: 匿名さん]

＞１２
が言ってることは正しい。
確かに１２が言う条件みたせば変動で何の心配もない
あと、日経平均が１７０００円くらいにならないと変動金利あがらない
ってのは、まったく同感。
本当は実質マイナス２％の政策金利に相当するデフレかつ不景気
ここまでこじれたデフレは、焼け石に水ならぬ南極の氷にヤカンのお湯

[18: 匿名さん]

>>16
デフレ時代では家の価値がどんどん目減りしていくから
残債を減らすことをまず最優先に考えないと
資産運用がどうとか以前に、自分が債務超過状態になっていってしまう。

[19: 匿名さん]

それは日本の有形無形資産の範疇での話でしょ。

[20: 匿名さん]

＞デフレ時代では家の価値がどんどん目減りしていくから

それって一律下がるって意味なら間違いだよ。
下がってない地域もあるってことは、実質上がっているって意味だからね。

資産デフレと消費者物価という意味でのデフレはわけて考えるべきだよ。
実質資産デフレが始まった１９９３年以降でも消費者物価指数はさほどさがって
いない。

[21: 匿名さん]

目減りしない資産・・・つまり坪単価高い物件を買っておく

そこで手持ち資金を豊富にもちながらローンも長めに、ローン減税も
フルに活用。ローン減税で実質ゼロ金利でも物件が値下がりしたら意味ないもんね。

[22: 匿名さん]

資金と信用力のない人は、結果的に値下がりするような価値の低い物件しか
買えないから、物件価格は下がるは頭金が少なく担保割れするわ
度胸と余裕がないから固定金利で、いくら低金利が続こうが変動に借り換えできない。
ゆえに住宅ローンでますます貧しくなる図式

[23: 匿名さん]

有史上、世界規模でみて物価は大なり小なり上昇している。
デフレが世界規模で長く続く事は少ない。

日本だけで見ても価値が下がるも上がるも物件次第。
地域だけでなく対象も。例えば金などは価値が上がっているしね。

デフレというか無駄なものにお金をかけないというだけ。
価値あるものには投資する。

[24: 匿名さん]

君が？？それとも世の中が？

主語がわからんな。

[25: 匿名さん]

そんな短絡的な発想はないわ。（よく見る論法だが）
変動を選ぶ人の根底は、今安い金利を選択したい、金利があがると怖いから早めに繰り上げたい
という事なんじゃない？　資金と信用力は関係ない。

万が一に備え（事故などの話）家族の為に、ローン＋保険に手持ち資金、他資産を豊富に残しつつ
長期計画する人もいるよ。なんか十羽一絡げ的な話が多いね。

[26: 匿名さん]

フラットSとかは9月の金利で申し込めるんだったらいいけど
長期金利は変動が激しすぎるから、実行月が先だとかなりのギャンブルになる。

変動金利は名前と裏腹にほとんど動かないから
安定志向の人がむしろこっちを選択してるんじゃないの。
もちろん繰り上げ返済を積極的にする、という前提は必須だが。

[27: 匿名さん]

その話をするとフラット9月のぼくちんが登場するよ！

ちなみに9～11月のフラット２０選択者が近年稀に見る勝ち組だけどね。

[28: 匿名]

11年目以降に損しまずね

[29: 匿名]

今時点での出金勘定損得の話ばっか…

[30: 匿名]

まぁ当然といえば当然。
議論はこれまでのスレで行なわれてきたし、結論とすればテンプレ（>>2）で既に完結。

あとは罵り合いですな。

[32: 匿名さん]

同感　同じ話の繰り返し

[33: 匿名さん]

結局、変動が有利と言う状況は、
今も、ずっとずっと過去も、ずっと同じ。。。
だから、変動が有利なんだって。。。

>>23
インフレが、ずっと続かないんだよ。
デフレが続くんだよ。魔物なんです。
参考までに。。。

[34: 匿名さん]

質問です。
年齢的にもまだ年収が低く、これから上がらない前提で（一応上がる予定ではありますが）安心感を得るためにフラットＳで確実に返していこうと考えているのですが、収入が増えたりして余裕が出来て返せる目処がついた時に、変動の利率が低く借り換えできるようだったら借り換えという方法はどうなのでしょうか？

[35: 匿名さん]

>>34
いいんじゃない？
みんな現在の収入や将来の収入予測、扶養家族の数、ライフスタイルやライフプラン、
それに何よりリスクに対する考え方が違うんだから、他人にとやかく言われる筋合いはないし、
それら詳細が分からないと的確なアドバイスもできないよ。
所詮ここでは一般論とかネットからの受け売り、所詮自分の条件にしか当てはまらない事例
そんな回答しかないよ。
ただフラットＳにする場合の注意点として、
フラットＳは11年目からは確実に金利が1％アップするということ。
1％優遇前のベースとなる金利が上がってきていること。
申込から融資可能まで他と比べて日数がかかること。
申込月でなく実行月の金利が適用されること。
これらを考慮した上で計画と（金利が上がってしまう）覚悟をしておく必要があります。

[37: 匿名]

>>34
借り換えにも審査が必要だよ。絶対審査に通るならいいけど、未来のことはわからないからねぇ。
数年前にフラットで高い金利で借りて、リストラ喰らって、返済できないわ借り換えできないわで家売却(残債付)地方の親元に家族５人で転がり込む。←ウチのいとこ。
給料上がらない前提なら借り換え出来ない前提も必要じゃね？
フラットは10年後に確実に１％上がるわけだから安心とは言えないと思う。もちろん10年後のプランが間違いなく確定していればアリ。
っていったら借金できないか。

[38: 匿名さん]

＞35さん、37さん

ありがとうございます。
フラットと決めていたはずなのに、ローン前ブルーというか･･･。
ここにきて、色々考え始めてしまっています。フラットの金利がわからないのが原因かもしれませんね。
それは覚悟していたつもりだったんですけど。。高い金利がもったいないかなとも。3月実行予定です。
何だかわけがわからなくなってきたので、もう一度ちゃんと考えてみます。
一応借入金額はもしもの場合の売却時よりも少なくなっているはずです。
ただそれだけは絶対に避けたいです（笑）
ありがとうございました！

[39: 匿名さん]

日銀が０金利政策を発表した時には、あんなに盛り上がっていたのに・・・。

[40: 不動産購入勉強中さん]

34歳
1月実行
借入1200万25年
年収600万
SBI変動でよいと思いますか？

[41: 匿名]

1200万くらいならなんでもいいじゃん

[42: 匿名さん]

今いろいろ比較しているのですが、一部の地銀の変動金利が2.675になってますね。
これって最近0.2上がったのでしょうか？
もし最近0.2上がったのなら、既に借りている人の金利も0.2上がったということですよね？

[43: 匿名さん]

>>42
何と比較して0.2%上がったと言ってるの？

[44: 匿名さん]

あがりましたよ…

[45: 匿名さん]

>>44
何と比較して0.2%上がったと言ってるの？

[46: 匿名さん]

変動金利にするとしてどれくらいのペースで繰上げ返済していけば安全ラインなんだろう？
なんか目安みたいなのありますか？

[47: 匿名さん]

変動型の人気は高まる一方だ。メガバンク３行の住宅ローンの新規貸出額（借り換え含む）に
占める変動型の割合は今年１月、ついに９割を超えた。

http://www.asahi.com/business/topics/economy/TKY201007020706.html


2010年10月5日に発表された　ゼロ金利政策継続　
これにより、現在の最低水準の住宅ローン金利は今後しばらく続くと予測されています。

http://loan1192ya.com/

[48: 匿名さん]

慌てて確認したら、三井住友は上がってなかったです。
その上がった地銀につられまだ上がってない地銀も上がったりするんですかね。

[49: 匿名]

>>42
多分、その地銀は元々2.675なのでは？
保証料込みだと2.675ってのは結構あるよ

[50: 匿名さん]

政策金利が上がってないうちは全く慌てなくて大丈夫。
変動金利の仕組みがわからない人が上がったとか言って騒いでもただの煽り。