東京サウスゲート計画＜6＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt100.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/20hbt100.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>2-5あたり
物件URL：なし
施工会社：なし
管理会社：なし

[951: 匿名さん]

＞948
＞日本ではダメだが、アメリカなら金利で暮らせる。

リーマンショック以降のドルの金利を知らないなら、調べたほうがいいよ。

[952: 匿名さん]

>>951

年収１０万ドル。隠居するなら十分じゃね

[953: 匿名さん]

ビルオーナーさんは、リニアに付いては
どう思ってらっしゃるのですか？

[954: 匿名]

プライベートバンクがいいのでは。
加えて日本を一年間不在にして、以降半年以内の滞在にとどめて経済活動を行わなければ直接税無税。

[955: 品川駅前ビルオーナー]

JR東海の品川駅長の後藤さんは、多分、超高層マンションの住人ではないかと思うが、今の、新幹線駅真下をシールド工法で掘って、そのまま東神奈川付近で横浜線下に進み、新横浜で地下駅をつくってつなげるか、橋本まで行って外に出たところで橋本駅または相模原駅となって、そのまま津久井湖、相模湖付近にトンネルを掘って、山梨実験線につなげる事になるんじゃなかろうかという私見を、雑談でして貰った事はあります。
新宿にとられる事は無いと思う。余りに地下埋設物が多過ぎて無理でしょう。
品川の欠点である地下鉄が無い事が利点になってます。
JR東海によれば今の1割増し程度の運賃とかですが、それが本当なら大阪行き航空便を駆逐出来ると思います。
でもね、在来型新幹線でも３５０ｋｍ位は可能だから、それでもいいかもとも思いますね。
CTも大量の放射線を浴びます。実際にCT撮影するときは、X線テレビで画像を見ながら、ここで切てくれとか決めるし、良く分からない影があったりすると、CT値を求めて、液体か固体かを区別したりも裏ではやっているので、相当の放射線になります。でも、放射線の場合は、ある程度どういう害が出るか分かっている。
でもMRIでは、水素原子が振動するのを捉えるらしいけど、こんな凄い磁気を浴びた事はこれが初めて！
その害とかは今一つ分かってないみたい。
リニアも物凄い磁気を発生させるわけだけど、どんなものなのか？とは思います。
ペースメーカーをやっていると問題があるとかも言われているから、漠然たる不安はあり、そのあたりを解決してからでないと、つくってしまってからでは遅いということにはなって欲しくはないと思います。

[956: 953]

なるほど。もう少し期待なさっているかと思ったのですが。
ありがとうございました。

[957: 品川駅前ビルオーナー]

なんの実績もない技術は、疑ってみるべきだと思う。
港南に建っているマンションも同じです。
40年前に霞が関ビルが出来た時、それは柔構造の鉄骨づくりで、柳の枝のように揺れる事で地震の衝撃を弱めると聞いていた。
実際、超高層ビルは殆どそのように造られた。
ところが昨今の超高層マンションはRC（鉄筋コンクリート）でできている。
しかしVタワーは従来型の柔構造となっています。
RCでは柔構造とはいかない。柔らかくないから、揺れず、快適性は高い。全然、今までの話と逆です。
免震、制震構造に寄って可能になった技術だが、その歴史は余りに浅い。
実質90年代になってからの技術です。

[958: 品川駅前ビルオーナー]

リニアは乗客と周辺住民への健康被害予測が曖昧で、それらの問題が解決されない限りは、本格着工には疑問がある。
それが解決された場合でも、速度が速すぎてルート中に中間駅を殆どつくれない。
それらの地域によっては、ただリニアが通過するだけで、
自分たちの利便性、経済的にもなんら利益がない.
その点、在来型改良新幹線なら、当該地域に幾つもの駅がつくれ、地方経済拠点の活性化に繋がり、むしろ経済効果が高いのでないかと思う。
勿論、在来型新幹線だから、様々な問題点は出尽くしており、リスクは少なくて済む。
何よりも40数年間、事故らしい事故がない。

[959: 匿名さん]

磁気シールド、電磁波シールドを調べたらいいよ。

[960: 匿名さん]

ビルオーナーさんによれば、
パチンコだのキャバクラだの下層相手のビジネスで成り立っている雑居ビル街が、
もしも港南マンション群の平均年収が3000万円だったら「まっとうな店」になってたって？

あはは、そんなのありえないって。
金持ちが雑居ビル街に通ってくるわけないじゃないの。
「私も殆ど銀座で買い物だ」と自分自身で言ってるくらいですしね。

それに「中古購入者が増えていけば、所得階層はずっと落ち込む」んでしょ？
ということは、港南マンション群の平均年収が3000万円だったとしても、
どっちみち低所得層に入れ替わるわけだ。

ということは金持ち向けの店なんて成り立つはずないよね。
年数が経てば金持ちは激減しちゃうってことですからね。

自分が言ってることの矛盾にも気付かないとはね。

場末の雑居ビルオーナーだったのに再開発のおかげでカネ回りが良くなって
宝くじにあたったような幸運でしたね。
国際経済都市としての東京の価値が問われている現在では、
今が売り時ですから売った方が良いですよ。

[961: 品川駅前ビルオーナー]

>>960
君はただの貧乏人でしょう（笑）

[962: 品川駅前ビルオーナー]

パチンコだのキャバクラだの下層相手のビジネスで成り立っている雑居ビル街の方が儲かるんだよ。
さんざん、そういう話をしてきたろう。
高級店は儲からないんだよ。
よほど周辺に、本当のお金持ちが多く住んでいれば、そういう店もなりたつけどという事でまとまったと思うけど、まだ理解できなかったのか？

それもよりによって港南マンション群の平均年収が3000万円だって？？？？？
仮定の話にしても非現実的過ぎないか？

再開発のお陰で自動的に金まわりが良くなるというのも間違いだね。みんな潰れる可能性があった。
レインボー通路を曲げさせて、今の位置に駅前広場を持ってこさせ、そこに人が流れるように持っていったからだよ。
君には出来ない事だ。

[963: 品川駅前ビルオーナー]

サウスゲート計画とやらの一部については、大分前に別の掲示板に書き込んだ事がある。
こういう再開発計画なんて、開発側の利益になることしかやらない！
さんざんやりあって、自分の利益を分捕って来なければ、何にも残らない。

[965: 匿名さん]

駅前の雑居ビルの合間のごちゃごちゃした辺りは、再開発などせずに残した方がいい。
新宿のしょんべん横町のように、もっと宣伝したらいいと思う。

それと、食肉センターも希少だと思う。
港南口は他にはないものを持っているんだから、そうしたものをもっと強調したらいいんだよ。

ただのきれいな街（＝どこにでもある普通の街）よりその方がずっといい。

[966: 匿名さん]

マイクロソフトって、坪2万円台じゃなかったっけか？

[967: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞駅前の雑居ビルの合間のごちゃごちゃした辺り＜＜

そう考えた事もあるし、宣伝するためにテレビとかを呼んだ事もあった。
900坪に３８軒位があり、中の方の建物は再建築不可である。でもここは防災上は壊した方が良い。
港区議会において、ここを防火建物に共同で建て直す場合、数億円の補助金が出ることが議決されている。
今回、この区画に火災が起こらなかったのは奇跡に近い。
もし震度７で、消防車も来られないようなら、大変な事になる。
港南２丁目まちづくりに関する請願がそれ

[968: 匿名さん]

なるほどですね。
あそこがゆくゆくは無くなってしまうのは、あまりにも残念。
ほとんど文化財並みだと思っていました。

[969: 品川駅前ビルオーナー]

駅前の商店街内の道路整備については、グランドコモンズと交渉の末、８億円の協力金を引き出して、それで、道路の石畳化、車歩道分離、街路灯、駅前広場整備、電柱地中化、CCボックス整備などが行われた。

レインボー通路についてはインターシティ、JR等が全面的に協力して建設された。
その際に、真っすぐの予定の通路を曲げさせて、商店街正面に持って来た。本当はみずほ銀行あたりが真正面の予定で、アレア品川は道路だった。
また駅前広場もなく、バスターミナルと道路であった。
商店街は陸の孤島化してしまうため、広場を造らせ、そこにエスカレーターで降りるようにした。
そのため道路は、アトレ品川１階部分をくりぬいて、JR私有地に、新幹線に沿った４車線道路をつくった。当時としては画期的なもので、建設省との交渉が大変だった。

[970: 匿名さん]

首都圏、放棄の事態に備え、副 首都の選定に入っているとのこと。

[971: 品川駅前ビルオーナー]

>>970
4-5日前の日経の小さな記事だね

[972: 匿名さん]

石原さんが大反対した首都機能移転、むかし移転先に福島が筆頭に上がってたのを思い出した。

[973: 周辺住民さん]

港南マンションの住民ですが、品川駅前ビルオーナーさんの情報はすごく興味深いです。後半のいくつかのやり取りは売り言葉に買い言葉的な部分もあるでしょうが、大半の内容は納得できる合理的なものです。

要は高浜運河の東西では商圏が違うってことですよね。西側は巨大なビジネスマン需要により高い家賃相場があり、それに見合うのは地元住民ビジネスではないということ。

では東側がだめだということではなく、一般的基準では高所得の住民が2万人規模でいるわけで、かつ家賃相場も品川駅前ほど高くもないので、ここにそれ相応の店舗が出来ていけばよい。

基本的に地元住民だけをビジネス対象とし、かつ住民2万人規模とは、例えば経堂などと同じ。単純化しすぎかもしれないが、経堂程度の規模の商圏を目指すことが、まずは現実的か。

個人的には海洋大学の道路対面あたりが港南マンションの中心で動線もよく、少し計画的に分相応のこじゃれた飲食や物販の店舗でも出来ればなあと思いますが。

港南は立地も良いですし緑等の周辺環境も整っている（つつある）ので、私は単純に30年後にゴーストになるとは思いませんが、海外のように30年後もマンションの価値を維持できるかは、各マンション自体の維持管理と共に、実は上記の店舗のような町の雰囲気作りにかかっている気がします。

[974: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞９７３
港南３，４丁目がゴースト化して欲しいとは私も思っていません。
ただ近場で、品川区の八潮団地を見ていると、時代の流れでこんなに変わるのか！と思わざるを得ません。
多摩ニュータウンも同じです。
これが一戸建て中心だったら、個人の力量で建て直しとかが行われ、町全体としては、若々しさを維持出来るのでしょうけど、こんな巨大な所有権の塊を束ねるのは困難を極めるしでしょう。
サウスゲート計画を夢のように語っておられますが、例えば、この中に巨大ショッピングセンターが出来たら、マルエツとか今あるスーパーは消えてしまうかもしれませんよ。私たちは元々物販店なんてないから、大勢に影響ないですけど、皆さんは歩いてすぐのところにあるのとどちらが便利でしょうか？今でもイオンのバスに乗っかって行っているからどうでも構わないという人もいるかもしれないですけど。
物販って、殆ど同じ物を売っているんですよね。
でも仕入れの値段は、大手と中小では物凄く差がある。
だから、商店街は消えて行くんです。
でも居酒屋はそうでもないですよ。必ずしも同じものを売っているわけじゃないから。この店は鳥が旨いとか、ここは焼酎が揃っているとか特色を出し易い。
値段だけの勝負ではないわけです。
安い物販店は幾らでもある。値下げ競争は辛いです。
港南が物凄い金持ちばかりで、そういう人を対象にした店が造れるなら、そんな店は東京中さがしたってそんなにないはずだから、初めから差別化された店が出来る。
港南３－４丁目は、所得1000万円超で、納税者の1割程度
しかいないし、駅前と比べたら地価もはるかに安いから、ここに住民に合わせたような店が出来れば成功出来るかもしれないと思います。

[975: あざらし住民]

そうは言ってもサラリーマンだし子育て世代も多い
バブル期じゃないし明日が見えないから「余裕資金は貯金しとこ」となりがち

まあ───他所は普通に廃業を余儀なくされてるなか
何とかやってけてるだけでラッキーだと思って欲しいな
スーツ着て駅前の店を使ってるのは就業者だけじゃなく
住民も混じってるんだから

　＃　「サラリーマン向け」の店は住民も使ってる
　＃　「サラリーマン家庭向け」の店がないことに文句言ってるだけ

そのうち経堂くらいに小慣れた街になるといいな♪

[976: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞＞サラリーマン家庭向け」の店がないことに文句言ってるだけ ＜＜＜

私が超金持ち向け店舗の話しかしないのは、サラリーマン家庭向の店なんて、まったく儲けにならないから。
路面店なら坪４－５万円、上の階でも2万円以上は掛るのにだから計算すれば分かるでしょう。

もし出来るとすれば駅前ではなく、3，4丁目の方でしょう。

[977: 匿名さん]

八潮団地は交通が全く不便だったからね。
バスとモノレール（大井競馬場前）しかない。
団地の中に昔は小学校が３つ（北と南と中央）あったけど、ゴースト化して今は１つだね。

港南３丁目４丁目も交通が便利にならないと廃れていくかもね。

[979: 匿名さん]

>よほど周辺に、本当のお金持ちが多く住んでいれば、そういう店もなりたつけどという事でまとまったと思うけど、まだ理解できなかったのか？

>>960には、お金持ちが多く住んでいたとしても、どうせ雑居ビル街には来ないですよ、「私も殆ど銀座で買い物だ」と自分自身で言ってますよねと書いてあるのにね。理解力の低い困ったおじさんですね。

>それもよりによって港南マンション群の平均年収が3000万円だって？？？？？
>仮定の話にしても非現実的過ぎないか？

もしも港南マンション群の平均年収が3000万円だったら、雑居ビル街がまっとうな店になってたって、自分自身で言ってたのにね。記憶力の悪い困ったおじさんですね。

>>745
>失礼な言い方だが、元々、港南3-4丁目は倉庫街で、あそこに超高層マンションが建つ予定はなかった。出来ると聞いて、Vﾀﾜｰ並みのものを想像したが、それより遥かに庶民的なものが出来てしまった。平均年収も2000万円にもならないのではないかと思う。売れ残りは多くの賃貸にもなってしまった。これでは、やはり二十万人のサラリーマンを相手に商売した方が良いから、イイ店が出来てこない。

>>747
>またあるいは、もっと住む人の所得が高ければやれます。

>>755
>ファッションとか雑貨屋とかが立ち並ぶような街になってくれたらと思っていたのは私たちの方だ。

>>785
>港南の超高層マンション群は絶対に貧乏人ではない。殆ど所得1000万円以上の相当に高いレベルの、成功者と言える人達が殆どだとは思ってますというより、誰も否定できない事実と思いますよ。でも私が期待したのは、もっと上なんだ。

>君には出来ない事だ。

もし田舎の土地が再開発にかかればそのくらいのことはできそうです。

あと港南口の自転車の件ですけどね、あれは港南マンション群の住民のものではありませんよ。人は、1キロ以下の移動距離だと、車庫の出し入れが面倒であるため自転車は利用しません。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/transport/koukeika/02/riyou_00.html

港南口の駐輪場から測ると大半のマンションが1キロ圏内ですからね。あの自転車の大半は品川区民のものですよ。パチンコ屋やキャバクラの客層と重なりそうですね。

だから私も駐輪場や自転車道の整備には反対。なぜならパチンコ屋やキャバクラの客が増えるから。パチンコ屋やキャバクラの客が減れば雑居ビル街の再開発も進むでしょう。ファッションとか雑貨屋とかでなくても結構。平凡なオフィスビルになってくれれば十分です。雑居ビル街を除けば今の港南に満足していますから。

そういう方向に進んでいくようにするために私たちができることといえば、やはり雑居ビル街を絶対に利用しないことでしょうね。

[980: 匿名さん]

いやいや、雑居ビル群は庶民の味方だと思いますよ。

年収１千万の住民に合わせた店といえば、スーパーのほかに
ファミレス、
８２エール、
ファーストフード店各種（カレー、牛丼、ハンバーガー、パスタ等）、
中華料理屋さん、
回転すし、
普通のお寿司屋さん、
ツタヤ、
ユニクロ、
みたいな感じかな。

年収１千万程度じゃ、共稼ぎでもない限りたまにしか贅沢できないよ。
でも、上記のような店が揃ってくれば暮らしやすい。

[981: あざらし住民]

とりあえず次を立てました

東京サウスゲート計画＜7＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156960/

[982: 匿名さん]

私がイメージする「サラリーマン家庭向け」の店は
具体的にはウィング高輪ですね。
ああいう店が品川駅西口で成り立っているのですから、
品川駅東口で成り立たないわけがない。

ウィング高輪が雑居ビル群の位置にあれば最高なのですが、
現実に存在するのはパチンコ屋と飲み屋とキャバクラです。

なんでそうなっているかといえば、
土地の所有権がこま切れのため、小規模の雑居ビルしか建てられず、
小規模のビルに入ることができるテナントで儲けが大きいものとなると
パチンコ屋か飲み屋かキャバクラってことになるからですよ。

いったんこういう店が入ると、
オヤジたちがチャリンコに乗って集まってくる一方で、
奥様方は敬遠しますので、
パチンコ屋と飲み屋とキャバクラで固定されてしまう。

この流れを断ち切るには、
パチンコ屋と飲み屋とキャバクラの利用を徹底的に拒否するしかありません。

[983: 品川駅前ビルオーナー]

オフィスビルの家賃と店舗の家賃は雲泥の差。
店舗が入るビルにオフィスを入れるオーナーは馬鹿です。
しかも、駅前は、１Ｆだけでなく、上の階まで店の需要がある滅多にない地域です。

＞田舎の土地が再開発にかかればそのくらいのことはできそうです。 ＜

あなたの能力では無理です。何もわかっていないし。

＞だから私も駐輪場や自転車道の整備には反対。なぜならパチンコ屋やキャバクラの客が増えるから。パチンコ屋やキャバクラの客が減れば雑居ビル街の再開発も進むでしょう。＜

このお言葉は利用させていただきます。大変都合が良い。良いご意見を有難う。

[984: 匿名さん]

＞とりあえず次を立てました

早いですな

[985: 匿名さん]

港南口にウィング高輪は似合わないよ。

高輪は奥様やマダムが似合うけど、港南口はそもそも奥様が来るところではないもの。
そんなの作ってもすぐに赤字で潰れちゃうよ。

[986: 匿名さん]

＞＞だから私も駐輪場や自転車道の整備には反対。
＞＞なぜならパチンコ屋やキャバクラの客が増えるから。
＞＞パチンコ屋やキャバクラの客が減れば雑居ビル街の再開発も進むでしょう。

＞このお言葉は利用させていただきます。大変都合が良い。良いご意見を有難う。

言質とらすなバカ、こいつは
・　自分たちの利益のためにレインボー通路を曲げ
・　住民の希望より金になることを優先させ
・　港南をキャバとパチだけの下らない街にした張本人
なんだぞ！

[987: 周辺住民さん]

なんか話がループしてないですか？

ほぼ明らかになっていることは、
・賃料から来る経済性的には、港南口駅前に「サラリーマン家庭向け」の店は出来ない
・でも、「サラリーマン家庭向け」の店がほしい

ここからの結論は、港南口駅前に「サラリーマン家庭向け」の店はできないが、駅前でなければ⇒港南３・４丁目であれば、「サラリーマン家庭向け」の店も出来る可能性もあり。

これがファイナルアンサーでＯＫ？

[988: 匿名さん]

話題のレインボー通路だが、
どうやったら真っすぐ曲げないで
>969
の、みずほ銀行が真正面の通路、になるのか
誰か解説を求む。

[989: 匿名さん]

Yahoo地図の写真で見れば、
通路をまっすぐ延長すると確かにみずほ銀行の正面辺りの駐輪場にぶつかるね。

地図で見るとわからないけど、写真で見るとそんな感じ。

[990: 匿名さん]

＞港南３・４丁目であれば、「サラリーマン家庭向け」の店も出来る可能性もあり

どんなのができるかな？
大きな１００円ショップ欲しいけど。
本屋も欲しいかな。

[991: 匿名さん]

989さん、
つまり真っすぐとは高輪口から真っすぐではなく、
途中で一回折れてから真っすぐ、
って意味なわけですね。それならどうも分かりました。

[993: 匿名さん]

ツルハ？

[994: 匿名さん]

大丈夫。
湾岸偏重の施策は、この震災で見直されるから。
リニアも甲州街道の下を通って新宿に行くことになるかもね。

[995: 匿名]

サウスゲート計画とリニア。別物だけどリニアをシンボリックに捉えている手合いは多い。
大事な客の外資退去でオフィスますます激余り、ではサウスゲートの進捗自体、鈍化傾向は否めないだろう。ではリニアはどうなる？
そもそも東海の独断で決定した品川、震災のあとでは物言いがつく可能性は否定できない。

[996: 匿名]

金出すのは東海だから。
物言いつけるなら金も出さなきゃね。

[997: 匿名]

都なり国なりが金出しゃいいのか。

[998: 匿名さん]

災害対策に出費が嵩みそうな湾岸区は、もう悠長な施策は削らねばならない。

[999: 匿名]

出費がかさむ、というより
ともすれば無駄。

[1000: 匿名さん]

>港南口にウィング高輪は似合わないよ。
>高輪は奥様やマダムが似合うけど、港南口はそもそも奥様が来るところではないもの。

ウィング高輪にマダムが似合う？マダムが「ヘアーサロンごとう」でパーマをかけている姿は想像できないな（笑）
お金持ちは買い物はいつも銀座だからウィングなんか行かないとビルオーナーさんもおっしゃっています。
ウィング高輪はどう見たってOLとかサラリーマン家庭向けでしょう。私もいつも買い物しているしポイントカードも持っていますよ（笑）

港南口が奥様が来るところではなくなっているのは雑居ビル街のパチ屋やキャバクラのせいです。代わりにあの場所にウィング高輪と同様の商業ビルが建てば最高ですが、それが無理なら、隣の「品川インターシティフロントビル」と同様の平凡なオフィスビルでも十分。

そのためには再開発が必要です。再開発ビルを建てられれば床面積を増やせますし防災・防犯上も望ましいので、地権者にとって利益は大きく、現に田町商店街ではとっくの昔にやっていることです。

しかし港南口雑居ビル街では、そのような長期的戦略的投資よりもパチ屋やキャバクラで目先の金を稼いだほうがいいという地権者もいて、同意を取れていないのが現状かと思います。なまじ場所が良く、目先の金を稼げるだけにかえってたちが悪い。ビルオーナーさんもさんざん大言壮語する割には地権者をまとめることは全然できていないようですね。

再開発を促すためには、目先の金を稼ぐより戦略的投資をした方が得だと地権者に理解させるしかなく、そのために消費者ができることといえば現状の雑居ビル街の利用を徹底的に拒否することしかないですよ。これはビルオーナーさんが将来さらに大金持ちになるための援護射撃でもあります。ビルオーナーさんが戦略的視点をお持ちならの話ではありますが・・・