東京サウスゲート計画＜6＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt100.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/20hbt100.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>2-5あたり
物件URL：なし
施工会社：なし
管理会社：なし

[778: 匿名さん]

港南は大体判りました。
芝浦はどんな感じでしょうか?

[779: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹はだめだろう…
港南に２つあるマルエツと同じモノ（文字通り全く同じモノ）を
数割増しの値段で売ってたりするんだから家賃が高いと言ってもヒドイ
わざわざ持ち歩く理由もなく、マンションの下にあるスーパーで買うのが当然

[780: 品川駅前ビルオーナー]

>>港南に２つあるマルエツと同じモノ（文字通り全く同じモノ）を数割増しの値段で売ってたりするんだから<<

だからね、高級品が売れるような購買層がいないのが問題なんですよ。帝国ホテルのお惣菜屋のカルガンチュアみたいな値段でも、美味しければ喜んで買っていくような、Ｖタワー級のマンションがたくさんあるのでないとダメ！
ステーキ4000円、ﾌｶﾋﾚ2600円、ｴﾋﾞﾁﾘ2000円、ﾁﾝｼﾞｬｵﾛｰｽ2000円、ﾎﾟﾃﾄｻﾗﾀﾞ1500円位。
そういう方向に行くようにさんざん言ってたけど、サラリーマン向けの弁当みたいのばかりになってしまった。
前の店長は、ニューヨークスタイルとか言って、目指したけど、今の店長は対症療法的でビジョンはない。
銀座三越だと、フカヒレ弁当は2500円位、ペキンダック弁当も同じ位、すき焼き弁当2300円位、懐石弁当3000円位と言ったものがたくさん売れている。
こういうのが飛ぶように売れるような店でないとな。
マルエツみたいな大衆ｽｰﾊﾟｰと区別されるような路線を行かないと難しい。しかし購買層が弱い。

[781: 匿名さん]

確かにねぇ・・
年収１０００万クラスって所詮サラリーマンだから、マンションとか
車とか大物はともかく、食べているものや日常買うものに関しては
年収１０００万も年収５００万も大差ないからね。

でも年収２０００万超は最初からサラリーマンじゃないから
ライフスタイルが大きく異なる。年収１０００万とは住む世界が
異なるのでしょう。

もっと言えば品川シーサイドのイオンだって地下の食品売り場の
レベル低下にも唖然としますよ。開店当初はワインの品揃えも
それなりに良かったし、肉も魚もまあまあだった。
今やどこの激安スーパーですか？という感じじゃない？
駐車場見ても乗ってる車は立派だけど日々の食生活のレベルは
あまり高くない。美味しいことより安いことが重要。そんな感じ
でしょうか。

別に悪口ではないです。事実を書いてます。

[782: 匿名]

銀座松坂屋だと
黒毛和牛すき重５２５円

[783: 匿名さん]

>>780
否定のための否定になってるんだよ
銀座三越でフカヒレ弁当を買っているのは
わざわざお銀座にいらしたマダームで
銀座・日本橋の地域住民でも、京橋のサラリーマンでもないでしょ
（ゼロじゃないだろうけど）

そういう地域になるためには覚悟もリスクも必要だけど
品川駅前は目先の利益を優先して街づくりを放棄した…いや、それは言い過ぎか
仕方なくこうなった

とりあえず「できない」ことは分かったので
後は新駅周辺をＪＲ様がどうしてくれるつもりなのか見守るのみだわ

[784: 匿名さん]

「目先の利益を重視」って固定資産税の支払は有無を言わせず
毎年来ちゃいますからね。
品川にマダームは来ないでしょ。理由は銀座に近すぎるから。

でも再開発前の港南に比べれば雲泥の差でしょ。
街づくりの放棄ってすごい言い草だよね。
インターシティー＆グランドコモンズは相当がんばったと思うけど。

[785: 品川駅前ビルオーナー]

>>781港南の超高層マンション群は絶対に貧乏人ではない。殆ど所得1000万円以上の相当に高いレベルの、成功者と言える人達が殆どだとは思ってますというより、誰も否定できない事実と思いますよ。
でも私が期待したのは、もっと上なんだ。
スーパーも自分で袋詰めするようじゃダメ。
クルマも「鍵つけたまま置いておいて下さい」と言われて、躊躇なくそれが出来る位でなければダメ。
安売りのチラシを出すようなｽｰﾊﾟｰじゃダメ。
それ位のお客が集まれば、自然と、洋服とか雑貨とかを売る店が出来ます。
そうでないのに、そんな店を出したら潰れるだけで、地元の購買力を無視した店づくりも街づくりも出来ません。
>>783「わざわざお銀座にいらしたマダーム」が大事なんだよ。「わざわざ来てくれる」までにするのがどんなに大変かわからない。
目先の利益を追求と批判するが、勘違いも甚だしい。
確実に家賃が貰える店しか入れないのは当たり前の話です。私だけで固定資産税だけで３０００万円超えてますよ。空室になっても減らないし、家賃滞納になった場合も、裁判などをやって、勝訴して、損金が確定しないと、滞納家賃も入った物として所得税住民税も取られるのを知ってますか？
実際、1000万円位滞納されて裁判やった事もあります。
それは面白い企画だと言って、変わった店なんか入れられないよ。
品川にマダムみたいのを来させるためには、銀座や渋谷と勝負しないとならないんだよ。
しかも食い物だけでなく、マダムが喜びそうな複とかアクセサリーとかの店も何件も揃わないと来てはくれない。あなたは商売のイロハも分かってないと思う。

[786: 品川駅前ビルオーナー]

＞＞インターシティー＆グランドコモンズは相当がんばったと思うけど。 ＜＜

三菱商事が、自分のために東京会館を連れて来たんです。
撤退とともに一緒に連れて帰ってしまいました。
豆腐料理の「ゆいあん」は東京会館でないけど、これも撤退、その前の中華は同じ中華だけど、すっかり安い店に入れ替わり。高級店アロマクラシコは残ってくれたけど、隣は250円居酒屋。
グランドコモンズの中央の庭園に面して、ファッションとか雑貨とかをウインドウショッピング出来るようにつくってくれないかと申し入れもしたけど、三菱商事は自分の社員食堂になる店しか入れないと言って断ってきた。
確かにあそこでは回遊性がない。行ったら、戻って来ないとならない。銀座は新橋で降りてから歩き始めたら、有楽町でまた電車に乗れる。こういう回遊性がないと物販はうまくいかない。
お台場でも両端に駅があるでしょう。こういう構造が大事なのです。
わざわざインターシティの奥のマクドナルドに行きますか？それならまだ他に買い物が出来る西口のマクドナルドに行くでしょう？

[788: 匿名]

西口のマクドは混んでるから、インターシティのマクドのほうが好き。

[789: 匿名さん]

私は島津山のフランクリンが好きです

[790: 品川駅前ビルオーナー]

今後、可能性があるのはアトレの5階です。
5階までエスカレーターがあるのに、一般客は4階までしかいけない。5階はロッカールームになっているだけなのに、エスカレーターがあるんです。
ここに物販を入れられるように作ってはあるんだけど、700坪の半分に無印良品、半分にユニクロを入れられたらなとアトレに提案してはいます。
京急ウイングのように、小さな婦人用の店を多数入れる方が華やかかもしれないけど、無印、ユニクロの方がＪＲ東日本企画としては恵比寿や大森で実績がありますから。
インターシティが出来た時は、港南口に女子高生がいっぱい来たんです。でも、女子高生がたむろしたファミレスはあっと言う間に潰れてしまった。
お酒が出ないお店は難しいんです。

[791: 匿名さん]

品川はオフィスで働くサラリーマンの街。銀座みたいな高級路線とっても失敗するだけ。

タワーにはそれなりの金持ちもいるが、家の近くで飲む必要もないし、銀座からタクシーで10分で帰れるのだから、銀座で飲む。

[792: 匿名さん]

インターシティのファミレスってカーサだったっけか
麻布茶房って今もあるんだっけ

[793: 匿名]

サウスゲート＝新横浜化

[794: 匿名さん]

>>785
＞あなたは商売のイロハも分かってない
「覚悟もリスクも必要」だけど税金を払わないといけないから
「面白い企画だと言って、変わった店なんか入れられない」という選択をしたんでしょ
単に商店街・地主連中がそう決めたってだけなのに
「年収1,000万レベルじゃ商売できない、2,000万じゃないと」などと言い出したり
「コンサルがそう言うので」とか言い訳するからばかにされるんだよｗ

スペースもなきゃリスク覚悟でブランドをつくるつもりもない
それはそれで十二分に分かったから住人のせいにするなよ
1,000万レベルの住人が多数いるのに商売できないって…イロハが分かってないのはおまえだ

[795: 匿名さん]

その土地にあった商売ってものがあるってだけの話でしょ。
別に住民のせいにしてるわけではないように思うが。
年収１０００万レベルの住民が多数いるっていってもその人たちだけを
対象に商売するには多数じゃないんだろきっと。

それよりビルオーナーとしてはサラリーマン相手のチェーン居酒屋や
コンビニを相手にしたほうがいいでしょ。
商売なんだから一番高い家賃を確実に払い続けてくれるテナントに貸
すのは当然でしょう。

ビルオーナーさんは別に言い訳してるわけじゃなくて、
品川駅前に「こじゃれた」物販店がない理由の説明をしているだけに
見えます。

自分はマルエツやイオンのほうが安いからそっちで買うんでしょ。
クイーンズで高級食材誰も買わないからそうなっちゃうんだよ。

[796: 匿名さん]

ブランド名までマルエツと同じなのに値札だけ高くつけて売ってるのは
高級食材とはいわないんじゃーないの？

[797: 匿名さん]

高級食材はクイーンズではもうほとんど売ってません。
開店当初は売ってましたけど。

[798: 匿名さん]

品川駅の海側は、牛丼チェーンの激戦区なわけだが

[799: 品川駅前ビルオーナー]

>>794
商売のイロハも分かっていないと申し上げたけど、それ未満だと良くわかりました。
サラリーマン相手で十二分にやっていけるのに、わざわざリスクを執るような奴は馬鹿でしかない。
それと年収の分布を見ると年収1000万円は上位１０％位ですが、2000万円になると１％ちょっとしかいません。
1000万円は普通のトップレベルですが、ちょっと次元が変わり、買うものも大分変わります。
キャビアは今、ロシア産のは滅多にはいりませんが、イスラエルのが25グラムで6700円位します。こういうものをあなたは買いますか？
これぐらいのお金を何でもなく使ってくれるような人が集まらないと、あなたが考えるような店は無理です。
まず、そういうお金持ちが集まってくれたら、そんなお店の需要も出て来るから、それがきっかけで、高級店が出来て来る可能性はあります。でもそういう環境が先であって、お店が先ではありません。
私も商売人ではなく、貸ビル業と大学教師が仕事ですが、これ位のことも分からす、人を「お前」呼ばわりするようでは、本当に品性下劣極まりない。

[800: 品川駅前ビルオーナー]

当たり前です。アトレのビルに「すきや」の本社が入っており、社長室の眼下には吉野家が見えます。この上もない嫌がらせになっています。
この立地のおかげで、家賃は6万円+歩合と破格の値段になっています。（通常は4-5万円、最高は宝くじの10万円）

[801: 匿名さん]

品川駅前ビルオーナーさんの話は大変に面白いです。

ただ、同時に驚くのは超高層マンション住人さんや商店会の方も含め、双方に温度差が
あるとはいえ、洒落た物販店が品川の街中にできると一時でも期待していたということです。
洒落た物販店とは？？　芦屋にあるようなブティック？　銀座にあるような外資系？
吉祥寺の東急裏にあるような若者向けの店？　ご冗談を…

こういったらなんですが、品川に求められているものって「売店」機能ではないでしょうか？
適切なたとえかどうかはわかりませんが「売店」でしょう。

渋谷や銀座に近く、そっちに行ってしまうから駄目なんだ、というのもちょっと違うと思う。
恵比寿、渋谷、原宿、新宿はお隣同士だけど独立した商圏として成立しているし、池袋も
さんざん新宿渋谷に流出しているといわれながら、今なお東京屈指の小売売上高をはじきだしている。

銀座は安物の服の店が軒を連ねるようになったから駄目だ、というのも違うと思う。
高級店が逆風の実勢では安物の店がその穴を埋める。これはむしろ銀座の底力では？
品川には、そういった変化に対応できる根深さはありますか？
もともと品川にはそんなしっかりとした根っこは根付いていないでしょう。葉だけは覆い茂りましたが。

私には単純に、港南の超高層マンションを購入したある一定の成功者さんが、舞い上がるあまり
「成功した自分にふさわしい完全な街を」と、わがままな、無いものねだりをしているようにしかみえません。

[802: 匿名さん]

>私には単純に、港南の超高層マンションを購入したある一定の成功者さんが、舞い上がるあまり
>「成功した自分にふさわしい完全な街を」と、わがままな、無いものねだりをしているようにしかみえません。

あなた、そこでサウスゲート計画ですよ！

[803: 匿名さん]

＞そこでサウスゲート計画ですよ！
そういうことですな
港南１～２丁目はやる気もスペースもないから放置

サウスゲート＝広域品川駅ワンストップ計画（ざっくり）で
品川駅北部～新駅の再開発地は
いま足りていない商業集積を図ることになっている

[804: 匿名]

片方の駅で降り、店で買物し
もう片方の駅で乗る、客を狙うって事ですね。

[805: 匿名さん]

まあ不要不急の商業施設に関してはこの震災で１０年は後退でしょう。
でも商業施設って足りてないの？
再開発で増えるのは昼間人口で結局サラリーマン向けの店が増えるだけ
では？

[806: 品川駅前ビルオーナー]

あの背の低いトンネルと殆ど並行して、出入り口は、今と殆ど同じ場所に、上下2車線で、トラックも通れる高さのトンネルを露天掘りする工事は始めたと思ったけどね。
この前、港区から図面を届けて来た。

＞＞品川駅北部～新駅の再開発地は
いま足りていない商業集積を図ることになっている＜＜

こんな話は今は出ていない。

[807: 匿名さん]

>>805
サウスゲートの思想は「人をお迎えする場所」で
主に海外からのビジネスマン、旅行者を相手にすると想定してる（少なくとも都は）
一般リーマン向けより質の良いものが並ぶだろうけど観光客価格になるかもしれない

[808: 匿名さん]

>>803さん
>>804さん
もし、本気でおっしゃっているのなら、その社会的見識にかなり首を傾げます。
京急から山手線への乗換え客がそれなりに見込める品川駅前でさえ物販はまったく厳しいのに
乗換駅でもなく、港南、芝浦側からのアプローチも無い田町車両センター新駅のいったいどこに
商業集積が見込める素地があるのでしょうか？？
品川駅で降りて新駅までウインドウショッピングをするんですか？　誰が？？
そんな需要があるのなら、品川駅頭上のアトレはとっくに物販店で賑わっていますよ。

今でも品川は十分に成功したし、完全ではないけれど、住宅地としてもじゅうぶんに
価値があるじゃないですか。なぜ横車を押してまでショッピング街を目指すのかわかりません。

[809: 匿名さん]

ビルオーナーさんってＶタワーにすんでるんでしょ？
私は線路はさんで反対側のマンションに住んでます。
ビルはもってないけど私も大学で教えてます。
同業者ですね。

[810: 匿名さん]

>>806
品川駅北部は商業集積を図る
＞こんな話は今は出ていない
サウスゲートのガイドラインに書いてある一方
それを否定する資料は出てない

[811: 匿名さん]

>>807さん
そういった方々が品川に望んでいるのは高級品ではありませんよ。
ちょっと気の利いた、そして空いていてすぐ入れる飲食店などの「売店」機能でしょう。
言うなれば彼らが品川に求めているのは、いかに品川で手早く用を足せて目的地に
たどり着けるかという「時間」。

[812: 匿名さん]

>>808

それはビルオーナーさんに完膚なきまで論破されたからでしょう。
商業施設が心底欲しいわけではなく、中途半端な知識を得意げに
振りかざした結果、論争に負けたから悔しいだけではないでしょうか。

[813: 匿名さん]

>>808
それ程需要が見込めないなら、震災でダメージ受けたJR東日本は
新駅計画を無期延期しないで実行するのでしょうか？

[814: 匿名さん]

>>811
その通りだろうけど「売店」の質が良いことを期待してるわけ
The JAPAN見本市というか…羽田国際ターミナルの大きいモノみたいになると想像
ビルオーナーが繰り返してる高級食材「キャビア（笑」が食べたいわけじゃないからね
吉野家とか居酒屋じゃなく真っ当な飲食店や物販が揃ってくれればありがたい

[815: 匿名さん]

>>813さん
需要が見込めないって……何とかヒルズみたなものはできないでしょうけど
（もっともなんとかヒルズは二つとも物販が成功しているようにはみえないけど）、
オフィス需要や住宅需要は震災とは関係なしに十分見込めるでしょう。
そして当初からJR東日本は乗換駅でもない新駅にルミネのような業態は
これっぽっちも考えていなかったと思いますよ。

震災を念頭に置くとすると、私が思うに、田町車両センターの跡地は相応規模の
一時避難先としての青空広場にするべきだと思う。品川駅の利用者数から考えたら、
相当の帰宅困難者が発生するでしょうから。青空広場にすることによって
海風を内陸に導く風の道も確保できますし。

[816: 匿名さん]

まっとうな飲食店って例えば？
賃料の高い再開発ビルでＣＰのよい店など無理でしょ。

[817: 匿名さん]

いちおう

サウスゲート計画にある「品川駅北周辺地区の位置づけ」
●国際的な拠点形成に相応しい職・住・遊の複合的な機能の充実
[職]既存の業務機能集積との連携とともに、広域交通結節機能を活かし、
　　利便性が高く、環境に配慮した優良な業務機能の充実を図る。
[住]環境に配慮した住環境の充実を図る。
[遊]オフィスサポートや生活支援、賑わいの形成等に資する商業機能の充実を図る。

【国際的な拠点形成に相応しい商業機能の充実】に期待せざるを得ない

[818: 匿名さん]

>>816
＞賃料の高い再開発ビルでＣＰのよい店など無理
なんでCPの良い店を期待してることになってるんだ…逆でしょ？
（そんなものは港南口に任せとけば良い）

[819: 匿名さん]

>>817さん
>オフィスサポートや生活支援、賑わいの形成等に資する商業機能

これはよくある行政用語なんですが、一般の人にわかりやすいように噛み砕いて言うと、
「コンビニ」「クリニック」「託児所」「ドラッグストア」「クリーニング屋」
などのことを指します。

[820: 匿名さん]

ビルオーナーはインサイダーなんだからそんな古文書みたいなの
出してきても実態と違うっていってんでしょ。

サウスゲート計画っていったって公は補助金だしたり規制緩和
したりして誘導するけど、国の土地じゃなくて基本的に私有地
なんだからどうするかはＪＲ含めて地主が決める。

ＪＲは国の言うことなんてもはや聞かないのはリニアの長野素通り
みてわかったでしょ。

あとキャビアは象徴なんだよ。キャビアがばんばん売れるから
裾野が広がる。頂点が高いほどバリエーションが増えるんだ。

Ｂ級グルメの町にしたいなら別だけど都市として重要なのは
バリエーションの多さ。

でも実際キャビアって美味しいよね。
あれちょこっと数粒食べたからってわからないんだね。
がばっとスプーンで食べないと素人にはすごさがわからない。

[821: 匿名さん]

ビルオーナーは実際どの程度詳しいのか怪しいな？
サウスゲートの資料さえ読んでない（or理解してない）みたいだし、
高輪橋架道橋の図面なんて>>306でとっくに既出なんだけど？？

[822: 匿名さん]

>>818

じゃあまっとうな店っての例えばどういう店のことをいうのか
２－３例を挙げておしえてくれ。どのあたりがまっとうなのか
解説も頼む

[823: 品川駅前ビルオーナー]

>>810
始まれば、私は委員になるはずですが、そのような話が来ていないという事です。
港区からも、品川駅長からも聞いていない。
区長にも先日、お会いしているし、芝浦港南総合支所の安田所長や奥野副所長とはメールのやり取りもあるが、そこで聞いてのはトンネルの話だけ、23年10月着工で、3期間に分けて工事して、30年完成。だいぶ先。
ちいばすも拘わってますが、台場方面が新設されるにあたって、バス乗り場が、木更津行きバス乗り場あたりに移動します。
その辺りに出来た、機械式駐輪場も、港南1丁目の大同興業さんの製品を推薦し、つくらせたのも私どもです。
品川駅港南口再開発にも初めから全面的に拘わってきました。その時も今と同じようなキャッチフレーズが並んでおりました。
品川駅長は一緒に飲んだりもする仲ですが、彼からも聞いていない。
その私が聞いていない以上、具体的な話は何もないと思います。

[824: 匿名さん]

というか

＞「国際的な拠点形成に相応しい商業機能の充実」なんて
＞「コンビニ」「クリニック」「託児所」「ドラッグストア」「クリーニング屋」 のことだ！！

とか、必死にサウスゲートを否定してる人はなんなの？
危機感を抱いてる港南口駅前の地主なの？
ＪＲがどうするつもりかなんて、それこそ分からないのにダメに決まってるとか…意味不明

[825: 匿名さん]

>>822
何をどう答えても難癖つける気まんまんじゃねえかｗ

[826: 匿名さん]

料理の質は食材と料理人の技術で大半が決まる。
家賃の高低は料理の味と関係ない。
賃料がメニュー原価の１／３をしめているような店をまっ
とうというのか教えてくれ。

山手線駅前のような一等地にあるような店は、同じ食材なら
賃料の分値段が上乗せされて割高に感じるか、それとも値段
がまともなら、極端に食材原価や料理人の賃金が安い店、
すなわちチェーン店しか存在できない。

あとは原価がよくわからないようなキャビアみたいな食材を
出す超高額店のみ。すなわち銀座価格ってやつ。

[827: 匿名さん]

>>823
要するに最新の正しい情報を持って否定しているわけではなく
「私はまだ聞いていませんよ」ってことね…サンクス