ゴールドヒルズのセキヤマ（関山不動産）

[匿名さん]

ＨＰをみるかぎりでは、かなりいい感じを受けますが、実際どうなんですか？
ゴールドヒルズ等住まわれてる方、意見よろしくお願いします。

[781: ○リ]

こんにちは、まだまだこのような投稿が続くのですね。
もうあなたたちの書き込みなど、誰も信用してませんよ。
わたしの書き込みがすべてです。
いい加減、やめたほうがいいと思いますよ。

[782: ＳＢＩモーゲージ]

私は信用してますよ。
土地建物の登記簿謄本を取得すればわかりますよ。
ノンバンクからの借り入れがすごいみたいですね？
まともな金融機関からは融資がもう出ないのですか？

[783: 萬田銀次郎]

高金利のノンバンクからの借り入れってどうなんですか？
高金利のつけは、購入者にシワ寄せが行くと思いますが？
何故？都銀や地銀から借り入れしないんですか？

[786: ご近所さん２]

>>＠＠企業のマイナス面を隠したり削除しちゃうってどうなんですか？

　私の見解はNo736に記したとおりですが、擁護派のご意見はどうなのでしょう？
　野次馬的には、ホ○さんのご意見を聞いてみたいところですが・・・

　それはそれとして、セキ○マさんはＥＤＩＮＥＴで検索してもＨＩＴするわけないですね。有価証券報告書でもあれば少しは分析できるかなというつもりだったのですが、マヌケなこと書いちゃいました。自分の「うましか」さ加減を何回も晒すのは恥ずかしいので、こんなに一杯転記しないでください＾＾;

[787: 匿名さん]

造成現場が工事途中でストップしてたり、造成後の現場も建物が建たなくてストップしてますよ。
1箇所2箇所じゃないですよ、もう数ヶ月も草ボウボウで？
販売中の現場も、建築条件付（契約後○ヶ月後って）、自社で建物を建てる資金がショートしてんですか？
なぜ自社で建て無いのですか？？？
ご存知の方、教えてください？

[788: 匿名さん]

草ボウボウの売れない土地
→即売できない土地の【開発】したの誰よ

→区画の開発は適正か
→販売値付けは適正か

→土地仕入れしたのはいいけど、売れなきゃ資金の借入利息も膨らむ
→責任の所在が不明確かい
ｗ

[789: 社長]

販売能力が無いって事ですねｗ
無理ないですね。

[790: 匿名さん]

即売できる土地ばっかだったら、誰も苦労しないし、みんな不動産屋になって大金持ちですよ！
ミニバブル崩壊で、ほとんどの不動産会社が、過去に仕入れた土地が含み損になってますよ。
もう少し、物事に対して考えるとか、疑問を持ったほうが良いですよ？
まっ、こんなカキコする程度だから無理か（笑）

[791: 匿名さん]

788さんへ
現在のホームページの販売物件は全て、即売出来てない見たいですが？
全て失敗って事ですか？

[794: 逃げ遅れたネズミ]

本当に銀行融資停止だったんですか?。
削除依頼で、まだ取引は続いているなんてカキコしてた人は誰ですかねぇ?。
嘘つきは信用無くしますよ。
銀行に確認すればバレルことなのに。

[795: 物件比較中さん]

おやおや、ひさしぶりに覗いてみると。
悪意のある書き込みばかり、暇があっていいね。
仕事したら。

[796: ホ○]

みなさんこんにちは。ホ○と申します。

セ○ヤマグループに勤める営業最前線のスタッフです。

あらためて申し上げますが、個人の立場での投稿です。会社としての見解やご説明が出来る立場ではございません。
まったく個人的な「声」として投稿させて頂きます。
いち営業担当がこのような事を胸にお客様に接しているのだということで、参考にして頂ければと思います。

＜注目の的？＞
わたくしは休日のプライベートな時間にたまに投稿しておりますが、多くの不動産会社がお休みの水曜を中心に火〜木曜にかけて特に書き込みが多くなるのは、やはり同業の方々にも（良い意味でも悪い意味でも）注目されているのでしょうね。

前回の投稿以降、財務的な指摘があいかわらず多いようですが、単に信用不安をことさら指摘されているご意見もあれば、おうち探しをされている方へのアドバイスとして書かれていらっしゃるご意見も（少ないですが）ございました。

やはりそういった「役立つ」アドバイスや、購入先輩者の「体験談」、オウチ探しされている方の素直な「疑問」や「感想」などが増えていくと、相対的に中傷コメントは減っていくのかな？と、期待したいところです。

でも、かなり執拗な方もいらっしゃいそうですので、さまざまな「名前」「立場」を使い分けて書くことも可能な掲示板では、たった一人でもそういう方がいらっしゃる限り、「平穏で実益的で闊達な情報交換・意見交換の場」…というのは望みすぎなのでしょう。

でも「世の中、いろいろな人がいて、いろいろな価値観がある」と前向きに捉えれば、
ある意味、混沌としながらも実益的な書き込みが増えていく状況のほうが「現実的な健全さ」とも受け止められます。

ことさら「攻撃」に過敏になる必要もないのかな？と思い始めています。


＜財務情報と家選び＞

この世の中、やはり財務的な面も家選びのためのチェックポイントであることをワタシも否定しません。今までもそう書いてきました。

とはいえ、逆にこのチェックポイントに◎（二重丸）がつけられる不動産会社・ハウスメーカーを探すのがかなり困難になってきている現状。

公表された「数字」や調査をもとに、企業の「安全度」を比較する記事が流行っていますが「えっあそこも！ここも！、まさかこんな有名な企業さえ？」と、まるでどの会社も明日にも倒産しそうな記事が踊っています。

今や挨拶代わりの話題は、今日のお天気ではなく「不景気」
どこへ行っても「次はどこが倒産するのか」が話題にのぼらない日が無いくらい。

いい加減、そんな話題ばかりに飽きてきたかたが、私以外にもいらっしゃるのではないでしょうか。

暗い顔で暗い話題を続けていたらマイナス要因しか呼び込みません。
こんな時こそ明るい笑顔で「スーパーポジティブ」！！

…話題を戻しましょう。
こんな現況では、まず最初に財務面のチェックポイントに◎（二重丸）や○がつけられた企業に絞ってから、家選びをしようとすると、なかなか大変ですね。
また健全性の高い企業が、はてさて自分の気に入る物件やデザイン・仕様、価格、地域で住宅を供給しているかどうかは、これまた全く別問題ですからやっかいです。


ということで、「財務的な健全度」のチェックポイントを他のチェックポイントよりも重要視するという方はどうしたらいいのか。

当面のこの期間、企業淘汰が進む間はオウチの購入を見合わせてしまうというのもひとつの方法かもしれません。
企業の健全度の評価など、どこまでいっても「正確」なものなんてありませんし、その評価を「保証」してくれるところもありません。それを参考に購入を決めたとしても結局は「自己責任」になっちゃいます。

このような状況は前回のバブルの時にもありました。
バブルの時期、あらゆる有名で信頼性の高い経済誌に（健全度も含めて）かなりの高評価を「世界的に」得ていた企業、ランキングの上位常にいた企業や経営者が、バブル崩壊であっけなく倒れてしまった時の事を思い出します。

それらの評価を信じて取引したり購入したり投資した方は、あくまで自己責任。

これとは逆に、その時不名誉にも「不健全度ランキング」に掲載された会社がいまだに生き残っている例もあるでしょう。


「果報は寝て待て」…っていうのは、ちょっと使い方が違いますが、
企業健全度が気になってしょうがない方は、無理をしないで「じっくり様子見」でもいいのではないでしょうか。

数年後、景気が上昇してきて生き残った企業を見極められる状況になるまでに、いろいろな会社の物件を見学に歩いて、「ウィンドゥショッピング」に徹して家選びを楽しんでいき「この会社が残っていたら検討対象になるな・・・」という目利きだけすすめていけば良いのです。


肩の力を抜いて、オウチ探しを「楽しみ」ましょう！！

[797: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。


＜財務状況と、その情報開示について＞

会社の健全度にかかわる情報、その開示・非開示についてのスタンスについて
＞野次馬的には、ホ○さんのご意見を聞いてみたいところですが・・・
というご意見もございました。


会社のスポークスマンではなく、プライベートで勝手に書き込んでいるワタシが、会社の状況を開示したりはできない事、また知らないことも多いことを十分ご理解いただいた上で、個人的意見を述べましょう。

この世界的な不況下、なんら打撃を受けずに順風満帆な会社を探すほうが難しくなってきている状況の中「うちだけは順風満帆です」などと虚勢をはる気はございませんが、かといって、現状にことさらの悲観視もしていないというのが私の実感です。
（「超鈍感」とおっしゃる方もいらっしゃるでしょうが、自分では「スーパーポジティブ」と良いように解釈しています。）

「この試練は、当社だけでなくあらゆる業界・企業に与えられた未来への関門。反省すべきところは反省し、間違っていた判断はスピーディーに切り換え、再構築（リストラ）を即座におこなって、血を流し涙を流しながらも前向きに乗り越えた企業のみがその後の明るい未来を獲得する」というスタンスで自分はいます。以前からの投稿でもこのあたりは一貫して書かせていただいております。


おうち探しをされている方にとって、気に入ったおうちが出てきたら「ところで、この物件は・この会社は大丈夫なのかな？」という疑問が湧くのはごくごく当然のことです。わたくしもお客様が物件をお決めになられる際にはさまざまな質問をお受けしたりしています。

ですから情報公開については、できるだけオープンにすることに個人としては賛成です。
もともとセ○ヤマは、社風としてはどちらかというとオープンな姿勢の会社だと私は思っています。（ちなみに企業情報ではありませんが、わたくしが担当させて頂きお会いしているお客様すべてに、私の家族構成から出身地、出身学校、セ○ヤマグループ以前も含めて今まで携わってきた仕事の略歴まで、私の個人情報についてかなり公開しており、みなさんご存知です。）

ですが、情報公開を利用するのはお客様だけではありません。企業の運営は「戦い」であり、企業間競争の厳しい生き残りをかけて運営していかなくてはならないということもあります。「手の内」を見せるメリットとデメリットを見極めながらというのは当然のことでしょう。

誰もが知っているスーパーゼネコン５社のうち、「竹○工務店」１社だけが非上場。
これらのＨＰを比較してみると、上場企業はＩＲ（主に投資家向けの情報公開）ページが充実しており、たとえば業績予想の下方修正などマイナス面の情報も頻繁に公開されていますが、竹○工務店のページは、年に１度の有価証券報告書、バランスシート、損益計算書とシンプルです。

上場企業では、「株」という形でみなさんのお金を集めて運営されておりますから情報公開についての決まりや頻度が厳しく決められています。
非公開企業についても、やはり同程度の公開は望ましいという意見も当然ながらあるでしょうが、一般市中からお金を「株」として集めていない分、手の内を見せなくても良いというのもその非公開企業の武器になることがあります。

専門家ではありませんので詳しくは述べませんが、株式公開をしている企業は企業のマイナス面がある範囲を超えると、それが発覚してから一定期間の間にその情報を公開しなくてはならないという厳しい決まりがあるようです。
ですから、その情報公開じたいが信用不安の引き金を引いてしまい、ますます業績を押し下げてしまって負のスパイラルに陥る可能性があったとしても、公開は義務化されているからいたしかたありません。

しかし非公開企業はあくまで決算時に決められた事以外は原則自由ですから、あるタイミングで危機に陥っても決算の時期までに帳尻を合わせればよいということになりますね。

このように、情報公開は会社の「手の内を見せる・見せない」という「武器」。
どの企業でも運営上、高度な判断のもとにおこなわれていくものです。

その時々でどこまで公表していくかは、公表する事としない事でのお客様の評価・影響を十分考えながら、その担当部署や責任者が経営的な判断も加えて行われること。

ですからセ○ヤマグループの情報公開について、「その判断の結果」としてある現状を、そのいった点について十分な熟慮もしていない私がとやかく言う気はありません。

そういった業務に携わっている仲間のスタッフや経営者を信頼して任せ、ワタシはワタシに任された仕事に汗をかきましょう…というところかな。


情報の公開・非公開のスタンスを物件選びのポイントととらえる方、
評論するのがお好きな方、
それぞれのご意見やご判断があってよろしいかと思います。

[798: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。


情報開示について触れましたが、それでは実際に物件を検討される方が
「この会社の物件を買って、大丈夫かなぁ」
というご不安に対して、公開されている情報だけでは判断がつかない場合どうしたらよろしいでしょう。

そのあたりについて、私なりに触れてみましょう。


＜「重要事項説明」と、そのタイミングの活用（その１）＞

「企業が情報を公開していないから、不安が残って物件をきめられない」
そんな風にお思いの方がいらっしゃいましたら、その不安を解消する方法を私なりにアドバイスいたしましょう。
それが「重要事項説明」のタイミングを利用する方法です。


「重要事項説明」について、まず初心者の方むけにご説明いたします。

あなたが「このおうち、欲しいな！」と思って購入申込書に署名捺印しても、不動産取引の場合はその行為がイコール「購入」ではありません。

「購入」＝「契約」をおこなう前に、不動産業者は、国家資格である「宅地建物取引主任者」の資格を持った者に「重要事項説明」を「主任者証」そのものをお客様に明示しながらおこなうことが義務付けられています。

ちなみに手前味噌ではございますが、私が在籍している支店では営業担当者のうち今年は２名が宅建主任者試験を受験しました。自己採点では２人とも合格予測点を越えているようですので、みごと合格が確定し、主任者登録を終えると、来年２〜３月ごろには支店の営業担当者１０名全員が宅地建物取引主任者になりそうです。
（実は営業担当者以外にも事務担当の女子社員の中にも主任者だったりする者も…。）


ところでこの「重要事項説明」。内容は「宅地建物取引業法（宅建業法）」に最低限説明しなくてはいけない内容が定められており、必ず「書面」を交付して行なうことになっています。

「重要事項説明」は、簡単に言うと不動産（土地や建物）にかかる法律（都市計画法や建築基準法、その他のいろいろな法令）に基づく制限や条件はもちろんのこと、周辺環境で特に注意して知っておくべき事項や、その物件の現状の権利関係なども購入するお客様にきちんと認識して頂く作業です。

お客様はこの説明を受けることによって、「申し込み」した物件について、ご見学の時やパンフレットなどではまだ説明や記載が尽くされていない細部にわたっての情報を知ることになります。
ですから、この段階で「はじめて説明を受けて知る・聞く」こともあり、「申し込んだけれど、そういう物件なら、あらためて再検討に時間をください」ということもありえるわけです。

ちなみに、以前どなたかが
＞２、手持ち物件の土地、建物の登記簿謄本を法務局で取得する。
ということをアドバイスされていらっしゃいました。
この作業をご自分でやらない・やれない方にも、この段階で私たちはお申し込みされたオウチにかかわる現状の登記簿謄本（現在は正確には「登記事項証明書」と呼びます）の写しをご覧いただきながらすべてについてご説明差し上げますので、きちんと確認ができるということです。

＞「業界」人でない私たち素人は、…なんて普通やれません。
とおっしゃる方も、この時にじっくりご確認いただけますね。


この「重要事項説明」で宅建行法で定められた項目すべての情報を知り、
次に「契約書」の条文すべてを確認して納得し、
その上で契約書に署名・捺印・手付金の支払いをすませ、
これではじめて「購入＝契約」となるのです。

ということで、最初にお話した
「購入申込書」＝「購入（契約）」ではないこと、
ご理解いただけましたでしょうか。


長くなってしまいましたので、文を分けて、
その活用についてもう少し触れてみます。

[799: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。


＜「重要事項説明」と、そのタイミングの活用（その２）＞

さて、ご説明してきました「重要事項説明」のタイミング。
これをみなさん活用して、不安解消に利用しましょう・・・というお話です。


確かに「宅建業法で決められた内容」だけ読み上げてしまえば、法律上は重要事項説明の義務が果たせてしまいます。が、私はこの「重要事項説明」の作業はお客様に「ご購入をお決めになるのにご自分で必要と思われる疑問・不安をすべて解消していただく作業です」とご説明しております。

お客様によっては「質問できる雰囲気ではないのでは？」とお思いの方もいらっしゃるようですが、そんなことはありません。このチャンスを十分利用してください。

私の場合、まだ物件探しを始めたばかりの早い段階のお客様にも「もし気に入った物件が出てきた場合」のその後の流れをご説明しておくことが多くあります。
　＜お申し込み＞　→　＜重要事項説明＞　→　＜契約書読み合わせ＞
　　→　＜ご契約＞　→　…　→　＜お引渡し＞
など、「工程」のご説明をして事前にご理解いただいておくのですが、それらの際に「重要事項説明」についてこうご説明しております。

「お客様が契約をお決めになる前に聞きたいと思っていらしゃる疑問点に対し、可能な限りの手を尽くしてわかりやすくご説明を差し上げる場です。
お客様の中には以前に不動産を購入した経験があったりして、いろいろな法律用語や不動産用語をよくご存知の方もいらっしゃいますが、多くの方は専門家ではありませんので、なんでもわからないことはその都度質問してくださいね。
ただし、はじめて不動産をご購入する方の場合、かなりお時間をおかけして重要事項説明をおこないます。数時間かかる場合もよくありますから、その日のスケジュールは十分余裕を持っておいてくださいね。」


本来「取引主任者」としてはあたりまえのことですが、「重要事項説明書に書いてあるすべての事項」を読み上げ、それぞれの記載内容について確認するために、前出の「登記情報」や「公図」、「図面」などをその都度ご覧いただきながら照らし合わせてご確認頂き、ご質問にもお答えしていきます。重要事項説明項目に記載が無い事についても、私がご説明したほうが良いと思われることはお話しますし、お客様からのご質問に対してその場で資料をすぐに探しだしてきてご説明することなどもあります。

「契約書」についても、書かれているすべての事項、すべての条文を読み上げてご説明します。

最後にあらためて疑問やご質問が無いか確認させていただき、購入のご意思に迷いが無いかを確認させて頂いたうえで、ここではじめて「契約書」に署名・ご捺印していただく・・・ということになります。

私の重要事項説明は、支店内でも長い時間がかかっているほうだとおもいます。
今まで一番お時間をおかけした例では、確か朝９〜１０時ぐらいから始まって、途中お食事も入れたりしながら続けて、最後にすっきりした顔でニコニコしながら契約書類関連の書類をお持ち帰りになったときは真っ暗だった…なんてことも。この時はおよそ１０時間程度ずっと説明しっぱなしだったという記憶があります。
しかし、その後ご入居されて数ヶ月してからのオーナーインタビューなどでも、「あれですべての疑問点・不安点がすべて消えて、不安なく安心して契約できたので良かった」とおっしゃっていただきました。なによりその後の「幸せなマイホームライフ」のために重要なタイミングだったのではないかと思っています。


多くの個人の方にとって、一生のうちにそう何度も機会の無い「不動産の購入」ですから、ぜひ「重要事項説明」のタイミングを活用して、納得のいく後悔の無い「オウチ」を手になさってくださいネ。


＜例外的な利用方法＞
本来はお申込のご意思がある方に対して契約の前におこなわれるのが「重要事項説明」ですが、十分ご検討が進んでいるものの、お申込の意思が固まっていらっしゃらない方に対しても、必要だと思った場合にはあえて「お申込」をされる前に「重要事項説明」と同等の事をおこなってオウチ選びの判断材料をより増やして差し上げる場合も例外的にございます。
とはいえ、かなりの時間と労力を使いますので、ご要望されてどんなケースでも安易にできるものではございませんが、ご希望の方は一度ご相談されてみては如何でしょう。
ただし、その後その物件の購入をお決めになった場合、状況によっては契約前に再度、重要事項説明を行なうことがございますのでご了承ください。

＜ご注意＞
一般の方には関係の無い話です。
購入の意思が本当は無いにもかかわらず、あたかも購入する可能性があるように装い、情報収集や興味本位、スパイなどを目的に購入申込をして重要事項説明や契約書読みあわせなど労力を掛けさせた上で簡単にキャンセルした場合などでは、それが悪質と判断される場合など業務を妨害されたとして民事上の損害賠償請求をされたり、刑法上の業務妨害として告発されたりする可能性がでてくると思われます。
なお、これは同業者などの「なりすまし」による物件見学にも当てはまる可能性あると思われますので、十分ご注意ください。

[800: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。

＜金融機関の発言？（１）金融機関の憂鬱＞

金融機関の発言を装った投稿がございました。
それが事実かどうかは別として、
＞銀行に確認すればバレルことなのに。
というご意見もございました。

はたして個別の企業の案件を、第三者に公言するような金融機関があるのか、不思議に思います。

金融機関に課せられた守秘義務も当然あるでしょうし、それでなくても、融資先企業について、あえてみずから進んで信用不安に陥れるような引き金を引き、回収不可能な債務を増やしてしまほど余裕のある金融機関など少ないように思います。

金融機関にとって、今の状況下での「不良債権の増加」は自らの首を絞める行為となります。ネットで「不良債権」をキーワードに、「銀行固有の事情と会計処理」について探してみると、その理由が理解できると思います。

かいつまんで簡単に説明しましょう・・・。

金融機関は皆さんの預金や自己資金でいろいろな投資をおこなっているが、多くの金融機関がサブプライムローン問題でその投資の評価が激減。求められる自己資金比率（国際金融業務においては８％、国内金融業務については４％）の目減りが現実化している。
　↓
さらに、国際的な株価下落で、株で運用していた資金も評価減となり、評価の目減りはますます苦しい状況になっている。
　↓
自己資金比率を上げるためのひとつの方策としては、融資の総額を減らす方法がある。融資していた企業が予定通り融資の返済を進めていった場合、それまでであればある程度返済が進めば減った分を新たに再度融資していたが、企業の状況が上向きであったとしても、これを断り始めたり（貸し渋り）、または融資しているものさえも予定より早めに回収しようとしたり（貸し剥がし）、または、これらに応じなければ預かっていた預金や定期預金などを引き出せなくしたり…がはじまる。
　↓
しかし、その会社が本当に倒産してしまうと、融資していたお金は回収不能になり「不良債権」になってしまう。これは金融機関にとってもすごく困ってしまう。
なぜなら、それも自己資金比率の下落につながるからである。

という、このような事情が金融機関にはあるようです。

貸出債権の種類には
　１）正常先債権
　２）要注意先（要管理先以外）債権
　３）要注意先（要管理先）債権
　４）破綻懸念先債権
　５）実質破綻先債権
　６）破綻先債権
と分類されるようですが、３〜６）が「不良債権」と呼ばれているようです。
この種類分けによって、金融機関の持っているそれぞれの債権の評価が行なわれてしまうのです。

おおざっぱに解説すると、
・回収の可能性が高い債権、上記では１）に近くなればなるほど安全ですから、貸倒の引き当てが少なくてすみ、自己資金の目減りにほとんど影響がありません。
・回収の可能性が低い債権、上記では６）に近くなればなるほど回収できない可能性が高くなり、貸倒の引き当てが多く必要。自己資金比率の低下に直結する。
（たとえば破綻先債権は、担保等で回収可能な分を除く全てを引き当てなくてはならない）
　↓
自己資金比率が８％（あるいは４％）を下ると、国際金融業務（あるいは国内金融業務）ができなくなったり、最悪の場合国などの管理下におかれたり金融機関じたいが破綻したりしてしまうでしょう。


「貸し出しは減らさなければいけないけれど、破綻されても困る」
という事情がこのような金融機関の事情によって生まれるのでしょう。

…ということで、もとの話題に戻ります。
金融機関があえて自分の首を絞めること、取引先の信用不安をあおる様な事は、ちょっと考えにくいのです。

ですから、あのような発言がほんとうに金融機関の方がなされたとは信じがたいのですね。

「今は銀行も自分自身が厳しい状況だから、融資総額を下げなければいけない時期だけど、御社もなんとか踏ん張ってがんばって乗り越えてね！」
そんな風に、消極的ではありながらも「応援」してくれている。
そんなふうに想像しますが・・・。


皆さんはどうお思いでしょうか。