ゴールドヒルズのセキヤマ（関山不動産）

[匿名さん]

ＨＰをみるかぎりでは、かなりいい感じを受けますが、実際どうなんですか？
ゴールドヒルズ等住まわれてる方、意見よろしくお願いします。

[751: 業界人]

セキヤマの今日までの歴史を知らないから言えることでしょう。
自分の都合で業者をだましてきたつけが、現経営への批判につながっているのでしょう。
業者はほかに負けないレベルで、厳しい単価でやってきたのに、今は逃げることしか考えていませんよ。買った人たちは得したでしょう。追加、変更のお金を払わないでもいいのだから。職人たちの血肉を上に住んでるようなもんさｗ

[752: 物件比較中さん]

今度は購入者への非難でしょうか？
購入者のための掲示板で購入者を非難する。なんか間違っていませんか？

「買った人たちが職人の血肉の上に住んでいる」といいますが、購入者も一生に一度の大きな買い物、それこそ日々の労働に心血を注いで稼いだお金で買っている方がほとんどだと思います。
みんな家族などのために、苦しくても真剣に努力しているのです。
それは、職人に限らずみんな同じはず。

なのにどうして、７５１は被害者意識剥き出しの言い方ができるのでしょう。
とてもみっともないと思います。

[754: 購入検討中さん]

私は、人の意見では無く自分で確かめるのが一番だと思います。
特に、購入予定者は心配なら・・・

１、決算書を見せてもらう。
２、手持ち物件の土地、建物の登記簿謄本を法務局で取得する。（共同担保目録つきで）
３、専門家に判断してもらう（財務内容や、ノンバンクからの借り入れや金額権利関係など）

おかしな所があれば、必然的に分かりますよ。（特に2番は、いくら言い訳しても記録として残ってますからね）
まずは、自分で行動することですよ！！

[755: 匿名さん]

何か利害関係者らしき人間が定期的に同じような内容の擁護レスしてるな ｗ

[756: 匿名さん]

過去に無い程の住宅ローン減税も来年からって話も出てますから、ゆっくり探します。
今年購入するより、来年１月月一日以降に買った方が断然お得だと思います。
土地が上がる可能性は無いし、下がる可能性は十分有りますね。
ローン減税＋値下がりで、今、急いで買う要素ってまるっきり無いと、私は思います。
セキヤマさ〜ん来年以降に買いますよ〜！

[757: 常務取締役]

最近、ホ○さん登場しなくなっちゃったね？w

[763: 業界]

７５８に同意ですな。この掲示板にはレベルの低いストーカーがいて、セキヤマを褒めるとすぐつぶしにかかります。話題といえば財務の話しを鬼の首でもとったように繰り返しています。まるで子供ですな。

[764: 購入検討中さん]

財務の話ってしちゃいけないの？
何で？
都合の悪いことでもあるんですか？

[765: 業界]

764へ
日本語も読めないのか。どこに財務の話しをしちゃいけないと書いてある？
こんな引っかかりかたばかりするからレベルが低いと言われるんだよ。

[767: 業界]

＞No.754 by 購入検討中さん　2008/10/26(日) 21:13

私は、人の意見では無く自分で確かめるのが一番だと思います。
特に、購入予定者は心配なら・・・

１、決算書を見せてもらう。
２、手持ち物件の土地、建物の登記簿謄本を法務局で取得する。（共同担保目録つきで）
３、専門家に判断してもらう（財務内容や、ノンバンクからの借り入れや金額権利関係など）

おかしな所があれば、必然的に分かりますよ。（特に2番は、いくら言い訳しても記録として残ってますからね）
まずは、自分で行動することですよ！！


こーゆうことだよ！
自分で調べろ！

[768: ふふ…]

763 765は業界だけど。業界の767はなりすましだね。投稿者の立場がすりかわっている。テクニック使いすぎ。陰険なことやめようよ。
766って小さい奴だね。

[770: 匿名さん]

751さんの、投稿が非常に興味深い。
気をつけないと危ないな。

[771: ご近所さん２]

随分スレが荒れているようですが、非難派の方の主張のうち、他の部分はわかりませんが、財務状況の部分については同感です。
　一般論として、こんなご時勢、契約したＨＭが突然倒産してアフターケアの約束が反故にされたり、完成前に工事止められたり、そんなリスクを回避するためにも、今まで以上に財務状況のチェックは大切かと。

　但し、「業界」人でない私たち素人は、No767氏のおっしゃる「２、手持ち物件の土地、建物の登記簿謄本を法務局で取得する。（共同担保目録つきで）」なんて普通やれません。
　「１、決算書を見せてもらう。」これも、世間の大多数を構成する財務の素人に、財表の裏まで読み取れというのは酷かも。
　となると、「３、専門家に判断してもらう（財務内容や、ノンバンクからの借り入れや金額権利関係など）」が残りますが、これも、購入比較対象のＨＭ全てにやっていたら、いったい幾らかかるやら（知り合いにその手の人がいれば別なのかもしれませんが）。
　その意味では、経済２誌のランキングは、ある意味「専門家の判断」に近い評価ではないかと思います。
　第三者の立場から見て、ランキングの結果や直近の財表が突然公開されなくなった点からみると、残念ながら財務状況に問題なしとは言い切れないというのが感想です（もしかしてＥＤＩＮＥＴとかに掲載されていれば分析してみたい、と思ったのですが見つかりませんでした。もし、掲載されているのに私の検索の仕方が悪かったら、誰かコードを教えてください）。

　ちなみに、私は関係者でも業界人でも入居者でもその他利害関係者でも、ましてやなりすましでもありませんので、念のため。

[772: 第三者]

会社の経営状況を勘案するに財務分析不可欠
ただし公表のＢ／ＳやＰ／Ｌじゃ表面上の判明のみ

ここは同族企業でしょ

財務諸表の付属明細や経営者関連の資産状況までみなきゃフローわからないよ

謄本あげて経営者の資産までバリバリに抵当入ったら・・・でしょｗ

しかし表面上の財務見てもヤバイのは素人でもわかるかｗ

[773: ホ○]

こんにちは。ホ○です。
セ○ヤマグループに勤める営業最前線のスタッフです。
約１週間ぶりの個人的な「声」です。

＜雨と木材と工事＞
先週、雨の日の工事が話題になっていました。
指摘どおりの事が実際にあったかどうか、あったとして、その時の工事責任者の判断は適していたかどうか…は社内で検討が必要かもしれません。改善すべき事であれば真摯に受け止め、前向きに取り組むべきと私も考えます。
今回は、技術的な施工や管理をする立場ではない、お客様対応の営業をしている私ですが、プライベートな立場として感じたところを書いてみます。

「土砂降りの中で建築中の物件や材料が雨ざらしになっていても、大丈夫なのかしら」と直感的に心配を抱かれるのは一般の方からの目線ではごく自然なのだと感じます。
私も最初は同じように感じましたから。これを「シロートはだまってろ」とか「初心者は勉強して来い」といって片付けてしまってはいけないとのではと感じます。

＜木材の含水率と吸水、強度＞
他の方も触れられていらっしゃったようですが、木材が「含水率」と呼ばれる木に含む水分の率が少なくなって約15％程度まで下がった構造用の木材は、水に長時間浸してもそう簡単には内部に水分がしみこんでいきません。数日雨に打たれてもほとんど表面のみが濡れている程度で、芯のほうまではなかなか到達しません。
大工さんは木材を切断していたりしますから、濡れた木材でもその内部に水分が染込んでいない事は日常的によくご存知です。
（検索サイトで「木材　雨　含水率」などと入れて検索すると、詳しく情報が入手できるでしょう）

木材の含水率を下げるためには、気が遠くなるような期間や手間を要しています。
たとえば関東に住む方は「新木場」という地名はご存知の方が多いと思いますが、むかしここにあったような「貯木場」では、丸太が水に浮かべられていました。それは川を使って筏に組んで浮かばせて木材を運んできたものを保管しているという目的もあるようですが、木に含まれる樹液ややにをここで溶かして水分と入れ替え、その後の乾燥工程によって、より含水率を下げて吸水しにくさと強度を得るために前段階として水に相当な期間浮かべておくのだそうです。
そして、製材の前段階では、今度は広い場所に井桁のように木を組んで風通しを良くした状態に積み上げ、何ヶ月も乾燥させていきます。
私の田舎は林業も盛んでしたから、子供のころ山のほうに探検に行くと製材所の広い敷地のあちこちに荒削りの板状の木材がこのように何山も積み上げられているのを良く見ました。雨が降れば雨ざらしですが、晴れたり雨に打たれたりしながら、徐々に木材全体としての含水率を下げ、その結果「強度」も増していくのだそうです。

わかりやすく身近な日本の木材について取り上げましたが、２×４で使われる輸入材や強度がある集成材などについても、きちんと含水率が抑えられ基準をクリアした上質の材料であれば、これに準じて考えてよろしいと思います。

・・・と、木材の含水率と吸水・強度とについてのこれ以上の情報は、もっと技術的なお仕事につかれている方にお願いするとしまししょう。
今回も長くなりましたので、引き続き＜雨の日の工事の是非＞について、文を分けて書きたいと思います。

[774: ホ○]

こんにちは。ホ○です。
ひき続き個人的としての「声」です。

＜雨の日の工事の是非＞

「こんなに強い雨の日の工事はいやだなぁ」工事現場で仕事をおこなっている誰もが、本音ではそういう気持ちが無いとは言いません。
ご近所さんから、はたから見て「かわいそう」と思ってしまうこともあるでしょう。

雨の日は工事を中止してしまうのが理想的であるに違いありません。お施主さまのご理解と、その余裕を持った工事計画のコストが許されるのであれば、そういった工程のとりかたもあると思います。

突然の工事中止であっても、現場で働く方々への労務費が保障され、機械などの手配などにも支障が無く、工程の遅れにも問題が無く、誰にも迷惑をかけることが無い・・・のであれば、誰もどしゃ降りの雨の中で働く選択はしないでしょう。かなりコストをかけられる、寺院や豪邸などの注文建築などではそれもできるでしょう。

しかし、そのように資金的に恵まれた工程で建てられる物件はそう多くはありません。
その瞬間の見た目や印象は悪くても、雨に濡れる事がその後の家への影響などが無いように対処でき、しかも工事自体がしっかり安全を確保して行えるのであれば、やはり雨の日でも作業するという判断がなされる場合もあるでしょう。

ただ、営業の私は、今回の話にハッとしました。
業界で「あたりまえ」のことが、一般の方にとって「あたりまえ」ではない。
理屈は別として、それに配慮することは「素人の方の目線」に立って何か出来ないかということ・・・。（これについては、後ほど書きましょう。）


私は20代の頃、ゼネコンの大規模現場・高層ビルの現場などで工事をおこなっていた経験がありますが、やはり台風シーズンの横殴りの雨や強風の時、工事中止の判断が出される前のギリギリの状態の時には本当に神経を張った作業になりました。

「これでは駄目だな。」「雨の中、きついなぁ」などと愚痴っている者もいなかったわけではないですが、口ではそんなことを言っていてもどの職人さんもプロフェッショナル。その日その日の作業だけ考えて食べている訳ではありませんから、「中止にして欲しい」と単純には思っていませんでした。
職人さんも翌日の工程の組みなおしや、明日行くべきだった別ゼネコンの現場との調整、手伝ってもらっている作業員の手配・・・。

雨や風は工事の「安全」に対しても障害になります。

現場の責任者である監督だけでなく、それぞれの職人さんも一人ひとりが「事業主」ですから、「安全に工事が出来る状況なのか」「工程の遅れに支障が無いのか」などに頭をめぐらせて判断していました。
いくら、作業日程がタイトであったとしても雨や風の程度によっては、勇気を持って中断するという判断は、どの現場でも現場責任者のギリギリの判断の中で行われます。

中止が決まったからといって、「今その場が危険だからすぐ退避せよ」という記録的な天候で無い限り、すぐにその場で仕事を切り上げて帰れるわけではありません。
私の経験でも、風雨が強くなってきたことで中止命令が出ると、まずそれぞれの作業の中断・片付けがはじまり、そして資材が風雨で飛ばされないように整理・暴風暴雨対策・・・。それはその日に作業に来ていない職方の管理しているものの分まで協力しておこなわれます。ですから、日常の終業時のようにはすぐには帰れないのです。


日本は「梅雨時」「台風シーズン」がある四季の中で大昔から「木造」住宅が発達してきた文化があります。外部で作業を行う「建築」という仕事は、自然の力の「天候」という要因の克服に長年取り組んできた歴史でもあるのでしょう。
詳しくは現役の工事関係者にお願いするとして、工事工程の中で「これだけは、雨だと出来ない」という工程がどんどん減ってきているそうです。
たとえば床の下地のボードを貼ったあと、まだ屋根などが出来ていない状態で現場で雨ざらしになっていると「大丈夫？」と心配になりますが、よく見ていると床の下地を貼ったすぐあと、その日のうちに、まるで表面にラッピングをしたような状態になるシーリング材を塗布して雨が容易にはしみこまなくなる対策がされていたり・・・。


＜技術的には大丈夫でも・・・＞

技術的に大丈夫で、安全対策上の問題もクリアされていたとしても、
それでも、今回のような指摘を一般の方がフツーの感覚で抱くのは、
よくあることだとあらためて感じます。
であれば、それに対してなにかしらの配慮は出来ないだろうか・・・。

「そんなこと、我々営業がお客様にちゃんと不安解消のご説明をすれば・・・。」
「そんなところにコストなんかかけられないし・・・。」
なんて言い訳を先に考えずに、やはり直感的に不安に思われる状況を改善できる
なんらかの方法が無いのかという努力をせずに思考停止をしてはいけないと気づきました。

ちょっとしたアイデアや気遣いで出来ることがあるかもしれない。
他社さんの中にはもしかしたら克服していらっしゃるところ、あるのかもしれません。
そんなことを今回気づかせていただきました。
すぐに、ドウコウできることではないかもしれませんが、仲間とも知恵を出し合ってみたいと思います。

[775: ホ○]

こんにちは。ホ○です。

＜昨今のこの掲示板について＞

世の中には色々な人がいらっしゃいます。
この「ｅ戸建」という掲示板をご覧になっている方や書き込んでいる方も、いろいろな目的で利用されていらっしゃるのでしょう。

　ご自分が家選びをしていて、情報収集の目的で
　建築施工会社や売主の物件を見る前の情報収集の目的で
　現地を見学した上での情報収集の目的で

　すでに新居に住まれた方から、探されている方へのアドバイス提供として
　業界通の方からのアドバイス提供として

本来「ｅ戸建」が想定しているこのような目的の方以外にも、

　対象の会社が危険なので、知らせてあげようという立場
　対象の会社は良かったので、薦めてあげようという立場
　
　対象の会社が嫌いなので、なくなってしまって欲しいという立場
　対象の会社が好きなので、応援してあげたいという立場
　
　対象の会社と競合する同業だが、いっしょに切磋琢磨しようという立場
　対象の会社と競合する同業だから、できれば排除したいという立場

もしかしたらちょっと言葉では書けないぐらい「強烈な」思いや意図があるかたもいらっしゃるのかもしれません。


本当にいろいろな立場の方がご覧になっていて読んでいらっしゃったり発言されたりを匿名で行える場。しかも、その文面は、どの文章とどの文章がおなじ人物の発言かはわかりません。
あたかも擁護派と否定派がバトルをしているように見えても、それが本当に二人の方の意見の戦わせかどうか、本当のところはわからないのです。
たとえば掲示板の中の雰囲気を徹底的に悪くして、対象の会社の印象を相対的に悪くしようと思う人が演出すれば、バトルを自作で作り上げることも物理的には可能なのです。
あくまで、そんな「演出」も悪意があれば出来てしまう場であり、誰かもわからない相手とやりとりできてしまう場です。
個人こじんで、その捉え方や利用の仕方に違いがあるでしょうが、それぞれの方にとって薬にもなれば毒にもなる場だということ。今回、いまさらながら本当に気づかせていただきました。


これが匿名の掲示板。
でも、だからこそ、やはり相手を攻撃したり卑下したりする言葉を使うのはやめましょう。
節度を持って意見交換しましょう。

ご覧になっているだけの方も、目に余る「規定違反」の発言に対しては、匿名で「削除依頼」ができます。ご自分の感覚で依頼しても、きちんと掲示板を管理されている方が、その依頼に基づいて判断してくださいますので、勇気を持って削除依頼なさってよろしいかと思います。
だれも削除依頼をかけていない文章は、規定違反であっても管理者は勝手に削除したり、ほとんどしません。多くの方が良くない気分を持つであろう規定違反発言は、早めに削除されれば見なくても良いものを見ずにすむ方が増えますので、遠慮せずに依頼してみてください。

削除依頼は、赤い×マークをクリックして、名前（匿名可）理由（「規約違反」などの選択肢から選択）お立場（「非回答」などの中から選択）して、具体的な理由を書きます。
そのときに文を引用して説明すると、対象の文が削除されても、削除依頼じたいの文章が残って本末転倒になります。気をつけてください。

[776: ホ○]

＜今回の不動産不況・ミニバブル崩壊について＞
私はこの機会を、セ○ヤマグループが「本物」になっていくための試練だと思っています。
私も'80年代のバブルとその崩壊を体験した世代ですが、昨年まで徐々に業績が上がっていった状況を、あくまで自分たちの努力の成果と過信し、ミニバブルとは捉えていませんでした。
'80年代のときも「汗水流して働いた結果が右肩上がりに報われている」と思い込んでいましたが、それが崩壊してみてはじめて「あれが泡（バブル）だったのか」と愕然としたものです。

今回与えられたこの試練を乗り越えて「本物」になれるか否か。
驕りを捨てて乗り越え、お客様にもスタッフにもより良い会社となれ！そんな課題が我々に用意されたのだと前向きに捉えています。

ＴＶ番組「プロフェッショナル」「カンブリア宮殿」などを見ていると、そこに出てくる成功した会社や経営者の方々のほとんどは、やはりいくつもの危機を乗り越えて「本物」になった方々だとわかります。その試練の瞬間、多くの方が「まわりの多くは反対した」「自分たちだけは信じていた」とおっしゃっています。また、そのときにでも信頼してくださった「お客様」を大事にしていらっしゃいました。

我々も、この試練をどう捉えてどう活かすかが、これから試されます。

この時期、このような掲示板をご覧になっていながらも、ご購入いただいているお客様がいらっしゃいます。ご自分の目で現場をご覧になって、ご自分たちのご判断でセ○ヤマのおうちと姿勢を信頼していただいたお客様です。
また、すでに新居にお住まいになっていらっしゃるお客様からも、本当に暖かいエールを頂いたりしています。

その信頼に、我々はとことん答えなくてはなりません。


私は、一緒に働く仲間が好きです。その仲間たちと作り上げて提供している商品についても、自分なりに誇りを持っています。
ご購入頂いたお客様とそのご家族が、そのおうちで幸せになっていただきたいと願っています。
お客様のせいではなく、私たちのせいで不幸になるような自体はなんとしてでも防ぎたいと思っています。

すべてを知ってるわけでも、なんでも出来ると思っているわけでも、自分が全部正しいとも思っていませんが、自分に出来る範囲内で、なにかお役に立てることがあればと思います。

そんな立場で、今後も個人の思いでまた書きたいと思います。

そして、自分に足りないところ、気づかなかったことなど、
私も勉強できたり向上できたり、気づかせられたりできればと思います。

それでは、今週はこのへんで。また時間が出来たら書き込みます。

[777: e戸建てファンさん]

ホ○さん
いつも楽しみに拝読させていただいております。
あなたのおっしゃる事は、素人ながらに肌で感じることが多く（失礼な言い方かもしれませんが）
そちらの世界の目に見えぬ部分を感じる事ができました。

ホ○さんのご意見は他の表面的な中傷や称賛とは違う奥深さを感じてます。

私たちが公平に判断できる「客観的」（それでも主観ははいるかと思いますが）なお話をお願い
します。
表面的な中傷、バッシングがどうやら見分けられるようになりました。

[779: サラリーマンさん]

どうですか・・・

経営状態は・・・・・・心配

[781: ○リ]

こんにちは、まだまだこのような投稿が続くのですね。
もうあなたたちの書き込みなど、誰も信用してませんよ。
わたしの書き込みがすべてです。
いい加減、やめたほうがいいと思いますよ。

[782: ＳＢＩモーゲージ]

私は信用してますよ。
土地建物の登記簿謄本を取得すればわかりますよ。
ノンバンクからの借り入れがすごいみたいですね？
まともな金融機関からは融資がもう出ないのですか？

[783: 萬田銀次郎]

高金利のノンバンクからの借り入れってどうなんですか？
高金利のつけは、購入者にシワ寄せが行くと思いますが？
何故？都銀や地銀から借り入れしないんですか？

[786: ご近所さん２]

>>＠＠企業のマイナス面を隠したり削除しちゃうってどうなんですか？

　私の見解はNo736に記したとおりですが、擁護派のご意見はどうなのでしょう？
　野次馬的には、ホ○さんのご意見を聞いてみたいところですが・・・

　それはそれとして、セキ○マさんはＥＤＩＮＥＴで検索してもＨＩＴするわけないですね。有価証券報告書でもあれば少しは分析できるかなというつもりだったのですが、マヌケなこと書いちゃいました。自分の「うましか」さ加減を何回も晒すのは恥ずかしいので、こんなに一杯転記しないでください＾＾;

[787: 匿名さん]

造成現場が工事途中でストップしてたり、造成後の現場も建物が建たなくてストップしてますよ。
1箇所2箇所じゃないですよ、もう数ヶ月も草ボウボウで？
販売中の現場も、建築条件付（契約後○ヶ月後って）、自社で建物を建てる資金がショートしてんですか？
なぜ自社で建て無いのですか？？？
ご存知の方、教えてください？

[788: 匿名さん]

草ボウボウの売れない土地
→即売できない土地の【開発】したの誰よ

→区画の開発は適正か
→販売値付けは適正か

→土地仕入れしたのはいいけど、売れなきゃ資金の借入利息も膨らむ
→責任の所在が不明確かい
ｗ

[789: 社長]

販売能力が無いって事ですねｗ
無理ないですね。

[790: 匿名さん]

即売できる土地ばっかだったら、誰も苦労しないし、みんな不動産屋になって大金持ちですよ！
ミニバブル崩壊で、ほとんどの不動産会社が、過去に仕入れた土地が含み損になってますよ。
もう少し、物事に対して考えるとか、疑問を持ったほうが良いですよ？
まっ、こんなカキコする程度だから無理か（笑）

[791: 匿名さん]

788さんへ
現在のホームページの販売物件は全て、即売出来てない見たいですが？
全て失敗って事ですか？

[794: 逃げ遅れたネズミ]

本当に銀行融資停止だったんですか?。
削除依頼で、まだ取引は続いているなんてカキコしてた人は誰ですかねぇ?。
嘘つきは信用無くしますよ。
銀行に確認すればバレルことなのに。

[795: 物件比較中さん]

おやおや、ひさしぶりに覗いてみると。
悪意のある書き込みばかり、暇があっていいね。
仕事したら。

[796: ホ○]

みなさんこんにちは。ホ○と申します。

セ○ヤマグループに勤める営業最前線のスタッフです。

あらためて申し上げますが、個人の立場での投稿です。会社としての見解やご説明が出来る立場ではございません。
まったく個人的な「声」として投稿させて頂きます。
いち営業担当がこのような事を胸にお客様に接しているのだということで、参考にして頂ければと思います。

＜注目の的？＞
わたくしは休日のプライベートな時間にたまに投稿しておりますが、多くの不動産会社がお休みの水曜を中心に火〜木曜にかけて特に書き込みが多くなるのは、やはり同業の方々にも（良い意味でも悪い意味でも）注目されているのでしょうね。

前回の投稿以降、財務的な指摘があいかわらず多いようですが、単に信用不安をことさら指摘されているご意見もあれば、おうち探しをされている方へのアドバイスとして書かれていらっしゃるご意見も（少ないですが）ございました。

やはりそういった「役立つ」アドバイスや、購入先輩者の「体験談」、オウチ探しされている方の素直な「疑問」や「感想」などが増えていくと、相対的に中傷コメントは減っていくのかな？と、期待したいところです。

でも、かなり執拗な方もいらっしゃいそうですので、さまざまな「名前」「立場」を使い分けて書くことも可能な掲示板では、たった一人でもそういう方がいらっしゃる限り、「平穏で実益的で闊達な情報交換・意見交換の場」…というのは望みすぎなのでしょう。

でも「世の中、いろいろな人がいて、いろいろな価値観がある」と前向きに捉えれば、
ある意味、混沌としながらも実益的な書き込みが増えていく状況のほうが「現実的な健全さ」とも受け止められます。

ことさら「攻撃」に過敏になる必要もないのかな？と思い始めています。


＜財務情報と家選び＞

この世の中、やはり財務的な面も家選びのためのチェックポイントであることをワタシも否定しません。今までもそう書いてきました。

とはいえ、逆にこのチェックポイントに◎（二重丸）がつけられる不動産会社・ハウスメーカーを探すのがかなり困難になってきている現状。

公表された「数字」や調査をもとに、企業の「安全度」を比較する記事が流行っていますが「えっあそこも！ここも！、まさかこんな有名な企業さえ？」と、まるでどの会社も明日にも倒産しそうな記事が踊っています。

今や挨拶代わりの話題は、今日のお天気ではなく「不景気」
どこへ行っても「次はどこが倒産するのか」が話題にのぼらない日が無いくらい。

いい加減、そんな話題ばかりに飽きてきたかたが、私以外にもいらっしゃるのではないでしょうか。

暗い顔で暗い話題を続けていたらマイナス要因しか呼び込みません。
こんな時こそ明るい笑顔で「スーパーポジティブ」！！

…話題を戻しましょう。
こんな現況では、まず最初に財務面のチェックポイントに◎（二重丸）や○がつけられた企業に絞ってから、家選びをしようとすると、なかなか大変ですね。
また健全性の高い企業が、はてさて自分の気に入る物件やデザイン・仕様、価格、地域で住宅を供給しているかどうかは、これまた全く別問題ですからやっかいです。


ということで、「財務的な健全度」のチェックポイントを他のチェックポイントよりも重要視するという方はどうしたらいいのか。

当面のこの期間、企業淘汰が進む間はオウチの購入を見合わせてしまうというのもひとつの方法かもしれません。
企業の健全度の評価など、どこまでいっても「正確」なものなんてありませんし、その評価を「保証」してくれるところもありません。それを参考に購入を決めたとしても結局は「自己責任」になっちゃいます。

このような状況は前回のバブルの時にもありました。
バブルの時期、あらゆる有名で信頼性の高い経済誌に（健全度も含めて）かなりの高評価を「世界的に」得ていた企業、ランキングの上位常にいた企業や経営者が、バブル崩壊であっけなく倒れてしまった時の事を思い出します。

それらの評価を信じて取引したり購入したり投資した方は、あくまで自己責任。

これとは逆に、その時不名誉にも「不健全度ランキング」に掲載された会社がいまだに生き残っている例もあるでしょう。


「果報は寝て待て」…っていうのは、ちょっと使い方が違いますが、
企業健全度が気になってしょうがない方は、無理をしないで「じっくり様子見」でもいいのではないでしょうか。

数年後、景気が上昇してきて生き残った企業を見極められる状況になるまでに、いろいろな会社の物件を見学に歩いて、「ウィンドゥショッピング」に徹して家選びを楽しんでいき「この会社が残っていたら検討対象になるな・・・」という目利きだけすすめていけば良いのです。


肩の力を抜いて、オウチ探しを「楽しみ」ましょう！！

[797: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。


＜財務状況と、その情報開示について＞

会社の健全度にかかわる情報、その開示・非開示についてのスタンスについて
＞野次馬的には、ホ○さんのご意見を聞いてみたいところですが・・・
というご意見もございました。


会社のスポークスマンではなく、プライベートで勝手に書き込んでいるワタシが、会社の状況を開示したりはできない事、また知らないことも多いことを十分ご理解いただいた上で、個人的意見を述べましょう。

この世界的な不況下、なんら打撃を受けずに順風満帆な会社を探すほうが難しくなってきている状況の中「うちだけは順風満帆です」などと虚勢をはる気はございませんが、かといって、現状にことさらの悲観視もしていないというのが私の実感です。
（「超鈍感」とおっしゃる方もいらっしゃるでしょうが、自分では「スーパーポジティブ」と良いように解釈しています。）

「この試練は、当社だけでなくあらゆる業界・企業に与えられた未来への関門。反省すべきところは反省し、間違っていた判断はスピーディーに切り換え、再構築（リストラ）を即座におこなって、血を流し涙を流しながらも前向きに乗り越えた企業のみがその後の明るい未来を獲得する」というスタンスで自分はいます。以前からの投稿でもこのあたりは一貫して書かせていただいております。


おうち探しをされている方にとって、気に入ったおうちが出てきたら「ところで、この物件は・この会社は大丈夫なのかな？」という疑問が湧くのはごくごく当然のことです。わたくしもお客様が物件をお決めになられる際にはさまざまな質問をお受けしたりしています。

ですから情報公開については、できるだけオープンにすることに個人としては賛成です。
もともとセ○ヤマは、社風としてはどちらかというとオープンな姿勢の会社だと私は思っています。（ちなみに企業情報ではありませんが、わたくしが担当させて頂きお会いしているお客様すべてに、私の家族構成から出身地、出身学校、セ○ヤマグループ以前も含めて今まで携わってきた仕事の略歴まで、私の個人情報についてかなり公開しており、みなさんご存知です。）

ですが、情報公開を利用するのはお客様だけではありません。企業の運営は「戦い」であり、企業間競争の厳しい生き残りをかけて運営していかなくてはならないということもあります。「手の内」を見せるメリットとデメリットを見極めながらというのは当然のことでしょう。

誰もが知っているスーパーゼネコン５社のうち、「竹○工務店」１社だけが非上場。
これらのＨＰを比較してみると、上場企業はＩＲ（主に投資家向けの情報公開）ページが充実しており、たとえば業績予想の下方修正などマイナス面の情報も頻繁に公開されていますが、竹○工務店のページは、年に１度の有価証券報告書、バランスシート、損益計算書とシンプルです。

上場企業では、「株」という形でみなさんのお金を集めて運営されておりますから情報公開についての決まりや頻度が厳しく決められています。
非公開企業についても、やはり同程度の公開は望ましいという意見も当然ながらあるでしょうが、一般市中からお金を「株」として集めていない分、手の内を見せなくても良いというのもその非公開企業の武器になることがあります。

専門家ではありませんので詳しくは述べませんが、株式公開をしている企業は企業のマイナス面がある範囲を超えると、それが発覚してから一定期間の間にその情報を公開しなくてはならないという厳しい決まりがあるようです。
ですから、その情報公開じたいが信用不安の引き金を引いてしまい、ますます業績を押し下げてしまって負のスパイラルに陥る可能性があったとしても、公開は義務化されているからいたしかたありません。

しかし非公開企業はあくまで決算時に決められた事以外は原則自由ですから、あるタイミングで危機に陥っても決算の時期までに帳尻を合わせればよいということになりますね。

このように、情報公開は会社の「手の内を見せる・見せない」という「武器」。
どの企業でも運営上、高度な判断のもとにおこなわれていくものです。

その時々でどこまで公表していくかは、公表する事としない事でのお客様の評価・影響を十分考えながら、その担当部署や責任者が経営的な判断も加えて行われること。

ですからセ○ヤマグループの情報公開について、「その判断の結果」としてある現状を、そのいった点について十分な熟慮もしていない私がとやかく言う気はありません。

そういった業務に携わっている仲間のスタッフや経営者を信頼して任せ、ワタシはワタシに任された仕事に汗をかきましょう…というところかな。


情報の公開・非公開のスタンスを物件選びのポイントととらえる方、
評論するのがお好きな方、
それぞれのご意見やご判断があってよろしいかと思います。

[798: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。


情報開示について触れましたが、それでは実際に物件を検討される方が
「この会社の物件を買って、大丈夫かなぁ」
というご不安に対して、公開されている情報だけでは判断がつかない場合どうしたらよろしいでしょう。

そのあたりについて、私なりに触れてみましょう。


＜「重要事項説明」と、そのタイミングの活用（その１）＞

「企業が情報を公開していないから、不安が残って物件をきめられない」
そんな風にお思いの方がいらっしゃいましたら、その不安を解消する方法を私なりにアドバイスいたしましょう。
それが「重要事項説明」のタイミングを利用する方法です。


「重要事項説明」について、まず初心者の方むけにご説明いたします。

あなたが「このおうち、欲しいな！」と思って購入申込書に署名捺印しても、不動産取引の場合はその行為がイコール「購入」ではありません。

「購入」＝「契約」をおこなう前に、不動産業者は、国家資格である「宅地建物取引主任者」の資格を持った者に「重要事項説明」を「主任者証」そのものをお客様に明示しながらおこなうことが義務付けられています。

ちなみに手前味噌ではございますが、私が在籍している支店では営業担当者のうち今年は２名が宅建主任者試験を受験しました。自己採点では２人とも合格予測点を越えているようですので、みごと合格が確定し、主任者登録を終えると、来年２〜３月ごろには支店の営業担当者１０名全員が宅地建物取引主任者になりそうです。
（実は営業担当者以外にも事務担当の女子社員の中にも主任者だったりする者も…。）


ところでこの「重要事項説明」。内容は「宅地建物取引業法（宅建業法）」に最低限説明しなくてはいけない内容が定められており、必ず「書面」を交付して行なうことになっています。

「重要事項説明」は、簡単に言うと不動産（土地や建物）にかかる法律（都市計画法や建築基準法、その他のいろいろな法令）に基づく制限や条件はもちろんのこと、周辺環境で特に注意して知っておくべき事項や、その物件の現状の権利関係なども購入するお客様にきちんと認識して頂く作業です。

お客様はこの説明を受けることによって、「申し込み」した物件について、ご見学の時やパンフレットなどではまだ説明や記載が尽くされていない細部にわたっての情報を知ることになります。
ですから、この段階で「はじめて説明を受けて知る・聞く」こともあり、「申し込んだけれど、そういう物件なら、あらためて再検討に時間をください」ということもありえるわけです。

ちなみに、以前どなたかが
＞２、手持ち物件の土地、建物の登記簿謄本を法務局で取得する。
ということをアドバイスされていらっしゃいました。
この作業をご自分でやらない・やれない方にも、この段階で私たちはお申し込みされたオウチにかかわる現状の登記簿謄本（現在は正確には「登記事項証明書」と呼びます）の写しをご覧いただきながらすべてについてご説明差し上げますので、きちんと確認ができるということです。

＞「業界」人でない私たち素人は、…なんて普通やれません。
とおっしゃる方も、この時にじっくりご確認いただけますね。


この「重要事項説明」で宅建行法で定められた項目すべての情報を知り、
次に「契約書」の条文すべてを確認して納得し、
その上で契約書に署名・捺印・手付金の支払いをすませ、
これではじめて「購入＝契約」となるのです。

ということで、最初にお話した
「購入申込書」＝「購入（契約）」ではないこと、
ご理解いただけましたでしょうか。


長くなってしまいましたので、文を分けて、
その活用についてもう少し触れてみます。

[799: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。


＜「重要事項説明」と、そのタイミングの活用（その２）＞

さて、ご説明してきました「重要事項説明」のタイミング。
これをみなさん活用して、不安解消に利用しましょう・・・というお話です。


確かに「宅建業法で決められた内容」だけ読み上げてしまえば、法律上は重要事項説明の義務が果たせてしまいます。が、私はこの「重要事項説明」の作業はお客様に「ご購入をお決めになるのにご自分で必要と思われる疑問・不安をすべて解消していただく作業です」とご説明しております。

お客様によっては「質問できる雰囲気ではないのでは？」とお思いの方もいらっしゃるようですが、そんなことはありません。このチャンスを十分利用してください。

私の場合、まだ物件探しを始めたばかりの早い段階のお客様にも「もし気に入った物件が出てきた場合」のその後の流れをご説明しておくことが多くあります。
　＜お申し込み＞　→　＜重要事項説明＞　→　＜契約書読み合わせ＞
　　→　＜ご契約＞　→　…　→　＜お引渡し＞
など、「工程」のご説明をして事前にご理解いただいておくのですが、それらの際に「重要事項説明」についてこうご説明しております。

「お客様が契約をお決めになる前に聞きたいと思っていらしゃる疑問点に対し、可能な限りの手を尽くしてわかりやすくご説明を差し上げる場です。
お客様の中には以前に不動産を購入した経験があったりして、いろいろな法律用語や不動産用語をよくご存知の方もいらっしゃいますが、多くの方は専門家ではありませんので、なんでもわからないことはその都度質問してくださいね。
ただし、はじめて不動産をご購入する方の場合、かなりお時間をおかけして重要事項説明をおこないます。数時間かかる場合もよくありますから、その日のスケジュールは十分余裕を持っておいてくださいね。」


本来「取引主任者」としてはあたりまえのことですが、「重要事項説明書に書いてあるすべての事項」を読み上げ、それぞれの記載内容について確認するために、前出の「登記情報」や「公図」、「図面」などをその都度ご覧いただきながら照らし合わせてご確認頂き、ご質問にもお答えしていきます。重要事項説明項目に記載が無い事についても、私がご説明したほうが良いと思われることはお話しますし、お客様からのご質問に対してその場で資料をすぐに探しだしてきてご説明することなどもあります。

「契約書」についても、書かれているすべての事項、すべての条文を読み上げてご説明します。

最後にあらためて疑問やご質問が無いか確認させていただき、購入のご意思に迷いが無いかを確認させて頂いたうえで、ここではじめて「契約書」に署名・ご捺印していただく・・・ということになります。

私の重要事項説明は、支店内でも長い時間がかかっているほうだとおもいます。
今まで一番お時間をおかけした例では、確か朝９〜１０時ぐらいから始まって、途中お食事も入れたりしながら続けて、最後にすっきりした顔でニコニコしながら契約書類関連の書類をお持ち帰りになったときは真っ暗だった…なんてことも。この時はおよそ１０時間程度ずっと説明しっぱなしだったという記憶があります。
しかし、その後ご入居されて数ヶ月してからのオーナーインタビューなどでも、「あれですべての疑問点・不安点がすべて消えて、不安なく安心して契約できたので良かった」とおっしゃっていただきました。なによりその後の「幸せなマイホームライフ」のために重要なタイミングだったのではないかと思っています。


多くの個人の方にとって、一生のうちにそう何度も機会の無い「不動産の購入」ですから、ぜひ「重要事項説明」のタイミングを活用して、納得のいく後悔の無い「オウチ」を手になさってくださいネ。


＜例外的な利用方法＞
本来はお申込のご意思がある方に対して契約の前におこなわれるのが「重要事項説明」ですが、十分ご検討が進んでいるものの、お申込の意思が固まっていらっしゃらない方に対しても、必要だと思った場合にはあえて「お申込」をされる前に「重要事項説明」と同等の事をおこなってオウチ選びの判断材料をより増やして差し上げる場合も例外的にございます。
とはいえ、かなりの時間と労力を使いますので、ご要望されてどんなケースでも安易にできるものではございませんが、ご希望の方は一度ご相談されてみては如何でしょう。
ただし、その後その物件の購入をお決めになった場合、状況によっては契約前に再度、重要事項説明を行なうことがございますのでご了承ください。

＜ご注意＞
一般の方には関係の無い話です。
購入の意思が本当は無いにもかかわらず、あたかも購入する可能性があるように装い、情報収集や興味本位、スパイなどを目的に購入申込をして重要事項説明や契約書読みあわせなど労力を掛けさせた上で簡単にキャンセルした場合などでは、それが悪質と判断される場合など業務を妨害されたとして民事上の損害賠償請求をされたり、刑法上の業務妨害として告発されたりする可能性がでてくると思われます。
なお、これは同業者などの「なりすまし」による物件見学にも当てはまる可能性あると思われますので、十分ご注意ください。

[800: ホ○]

こんにちは。ホ○と申します。

営業最前線のスタッフですが、プライベートの「声」として投稿の続きです。

＜金融機関の発言？（１）金融機関の憂鬱＞

金融機関の発言を装った投稿がございました。
それが事実かどうかは別として、
＞銀行に確認すればバレルことなのに。
というご意見もございました。

はたして個別の企業の案件を、第三者に公言するような金融機関があるのか、不思議に思います。

金融機関に課せられた守秘義務も当然あるでしょうし、それでなくても、融資先企業について、あえてみずから進んで信用不安に陥れるような引き金を引き、回収不可能な債務を増やしてしまほど余裕のある金融機関など少ないように思います。

金融機関にとって、今の状況下での「不良債権の増加」は自らの首を絞める行為となります。ネットで「不良債権」をキーワードに、「銀行固有の事情と会計処理」について探してみると、その理由が理解できると思います。

かいつまんで簡単に説明しましょう・・・。

金融機関は皆さんの預金や自己資金でいろいろな投資をおこなっているが、多くの金融機関がサブプライムローン問題でその投資の評価が激減。求められる自己資金比率（国際金融業務においては８％、国内金融業務については４％）の目減りが現実化している。
　↓
さらに、国際的な株価下落で、株で運用していた資金も評価減となり、評価の目減りはますます苦しい状況になっている。
　↓
自己資金比率を上げるためのひとつの方策としては、融資の総額を減らす方法がある。融資していた企業が予定通り融資の返済を進めていった場合、それまでであればある程度返済が進めば減った分を新たに再度融資していたが、企業の状況が上向きであったとしても、これを断り始めたり（貸し渋り）、または融資しているものさえも予定より早めに回収しようとしたり（貸し剥がし）、または、これらに応じなければ預かっていた預金や定期預金などを引き出せなくしたり…がはじまる。
　↓
しかし、その会社が本当に倒産してしまうと、融資していたお金は回収不能になり「不良債権」になってしまう。これは金融機関にとってもすごく困ってしまう。
なぜなら、それも自己資金比率の下落につながるからである。

という、このような事情が金融機関にはあるようです。

貸出債権の種類には
　１）正常先債権
　２）要注意先（要管理先以外）債権
　３）要注意先（要管理先）債権
　４）破綻懸念先債権
　５）実質破綻先債権
　６）破綻先債権
と分類されるようですが、３〜６）が「不良債権」と呼ばれているようです。
この種類分けによって、金融機関の持っているそれぞれの債権の評価が行なわれてしまうのです。

おおざっぱに解説すると、
・回収の可能性が高い債権、上記では１）に近くなればなるほど安全ですから、貸倒の引き当てが少なくてすみ、自己資金の目減りにほとんど影響がありません。
・回収の可能性が低い債権、上記では６）に近くなればなるほど回収できない可能性が高くなり、貸倒の引き当てが多く必要。自己資金比率の低下に直結する。
（たとえば破綻先債権は、担保等で回収可能な分を除く全てを引き当てなくてはならない）
　↓
自己資金比率が８％（あるいは４％）を下ると、国際金融業務（あるいは国内金融業務）ができなくなったり、最悪の場合国などの管理下におかれたり金融機関じたいが破綻したりしてしまうでしょう。


「貸し出しは減らさなければいけないけれど、破綻されても困る」
という事情がこのような金融機関の事情によって生まれるのでしょう。

…ということで、もとの話題に戻ります。
金融機関があえて自分の首を絞めること、取引先の信用不安をあおる様な事は、ちょっと考えにくいのです。

ですから、あのような発言がほんとうに金融機関の方がなされたとは信じがたいのですね。

「今は銀行も自分自身が厳しい状況だから、融資総額を下げなければいけない時期だけど、御社もなんとか踏ん張ってがんばって乗り越えてね！」
そんな風に、消極的ではありながらも「応援」してくれている。
そんなふうに想像しますが・・・。


皆さんはどうお思いでしょうか。