タワーマンション派vs低層マンション派改めタワーマンション派vs反タワーマンション派 パート４

[匿名さん]

続きです。

今人気で眺望のよいタワーマンションを支持する方々とそれを僻み反対する方々、特定物件、特定地域、別スレのある地盤や耐震性の問題以外で、タワーマンションへのご意見をお聞かせてください。

前スレッド：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92013

[324: 匿名さん]

＞戸数だけでいえば、タワマンのほうが遥かに余ってますよ。

そっくりそのままお返しします。
＞新築のデータでけでなく、低層の総戸数・供給量、合わせてデータ出してください。
＞そうでないと割合で比較できませんからｗ

[325: 匿名]

それにしてもネット上ではタワマン中古が売れた形跡がないような感じだが？
物件の優劣よりも高額だから売りづらいのだと思いますよ。

中古の中・低層の在庫の方が多いならば、売り出してる総数の違いでしょう？
中・低層は売れてる形跡がネット上でも確認できました。
不況時に強いのは普通の人が買える価格帯ですね。

タワマンみたいな高額は買える人が限られていますから、住み替えが困難です。(タワマンに限らず高額で、希少性がないもの)

[326: 匿名さん]

低層？

湾岸とかのタワマンより、低層のほうが高い物件の割合多いでしょ。
そもそも低層は一種低層とかで人気地域に供給が限られてるんだから。

タワマンは60～７０㎡程度、6千万程度のものが圧倒的に多いよね。
そのせいか、80㎡以上ある広めの低層は8千万以上とかだもの、価格だけ見れば高層が安いよ。

[327: 匿名さん]

>80㎡以上ある広めの低層は8千万以上とかだもの、価格だけ見れば高層が安いよ。

だから売れなくて余っているんでしょう？

[328: 匿名さん]

>>325
>>326

どっちが本当？

どっちにしろ低層が売れない言い訳のようにしか聞こえないように・・・。

[329: 匿名さん]

「首都圏では最高階数 20 階以上のマンションは失敗しない」
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/50TR-syuto.pdf
によれば、

リーマンショック前で東京都の
5階未満の平均契約率が73.5%
30階以上の平均契約率が98.7%
と歴然と差があるようなんだけれど。

東京都だと、20階以上でないと結構苦戦だったようだよ。まさかリーマンショックでこの傾向がすっかり変わったなんてことはないだろう。

低層が超高層より売れているというデータがあればだして欲しいな。

[333: 匿名さん]

>>331
>今売れてるのと将来も売れるのは全く違う。

将来売れるのは、超超高層ですか？

いずれにしろ、割高な低層からのシフトは続くようですね。

[334: 匿名さん]

「超超高層プロジェクト」
http://birukan.fc2web.com/cj4n-nkmc/chou-pro.htm
もう20年近くも前に、高さ4000m、800階建の超々高層建築が提案されていたようですね。

ハイパービルディングの方が正確な名称なのでしょうか？高さ1,000メートル以上の建築物のことのようですね。

「1990年代からハイパービルディング研究会（事務局：財団法人日本建築センター、建築技術研究所）が継続してきた研究では地球環境に調和した高さ1,000m、面積1,000ha、寿命1,000年の縦型都市を実現することが研究目的とされている。その名にビルディングと付くが単なる高層建築ではなく都市を内包することを目的とした巨大建造物であり、実現すればそれ自身が一つの計画都市となる。」そうですね。（Wikipedia「ハイパービルディング」より）

黒川紀章も1961年に東京湾に杭基礎で建てるヘリックス計画
http://www.kisho.co.jp/page.php/97
というのを発表していたが、

技術をまったく理解できずに低層がばんばん売れる日がまた戻って来ると思っているような人がいるのは、両極で面白いね。

めでたいことです。

[335: 匿名さん]

＞低層が超高層より売れているというデータが

中古市場も見ないとね。
今頃新築に飛びついても遅いよ。
一つの駅で百件以上（たとえば豊洲）中古が出てるタワマンで、快調と言われてもね・・・
すぐ行き詰るのは目に見えてるでしょう。

[336: 匿名さん]

>333

いいんじゃないか。
都心一等地の高台エリアじゃ、まともな物件買えない連中が湾岸にシフトしてくれた方が。
棲み分けがなされて良し。
タワマン好きな金持ちは、湾岸まで行かないがな。
比較的割安な価格で買えて、しかも地方出身や年収1千万前後クラスの奴は優越感持てるんだから、最高だな。幸せそうで何より。

[337: 匿名さん]

低層はバンバン売るものではありませんが（笑
100戸、1000戸のバルクで商売のタワマンとはマーケットが違うんだよ。
バンバン売らんと、タワマンは成り立たないんだろうが、そうでないものもあるんだな。

トヨタの大衆車は数百万売らんと成り立たないが、数十万台売れば十分な欧州メーカーが片方である。
お忘れなく。

[338: 匿名さん]

336の仰る通り。

[339: 匿名さん]

>>336

都心一等地の高台エリアに魅力を感じる人が少なくなっていると言うことに気付かないんだね、

確かに買える人間も少なくなっているが、魅力があれば、低層の歩留まりはもう少し良さそうなものと、気がつかないかね。

[340: 匿名さん]

>>337
>低層はバンバン売るものではありませんが（笑

戸数が少なくて3/4以下ってひどすぎない？

---
リーマンショック前で東京都の
5階未満の平均契約率が73.5%
30階以上の平均契約率が98.7%
と歴然と差があるようなんだけれど。
---

笑ってる顔が引きつっているようだけれど。

[341: 匿名さん]

トヨタとBMWでは、致命的となる在庫数が違うことをご存じ？
つねに売ってないと、マスマーケット商品はだめなの。
そうでないちょっと上のマーケットは、少々売れなくても、待てる時間にも少し余裕があるんですよ。
小規模物件の成約率、大規模物件の成約率、同列では比較できません。

[342: 匿名さん]

5階未満だと10戸で2.7戸売れ残り、30階以上だと100戸で1.3戸売れ残るって数字で、トヨタもBMWもないだろう。

それでもビジネスが成り立つというのは、どういうことなの？

実は成り立ってないということか、10戸の7戸が残り3戸分を負担していると言うこと以外にないように思う。

[343: 匿名さん]

>339

俺は湾岸タワマン否定してないよ。
大いに結構。

都心一等地の高台に魅力感じる人少なくなってる？
それも大いに結構。
街の雰囲気保たれるから良し。
都心一等地の高台エリアの本当に良い物件は、なかなか売り物出てこない。

1千万上がった下がっただの気になる連中は、自慢げに湾岸タワマン自慢してれば。

多分338さんは理解して頂けると思うが、環境って
重要だから。

繰り返すけど湾岸タワマン大いに結構。
でも下らない妬みやめとけ。
違う世界もあるって事。

by336

[344: 匿名]

336 この時代、年収1000万円クラスの人が、援助がない限り8000万円以上のタワマン買えないでしょう？

例え豊洲でも、少なくとも1500万円以上で身分も安定した人達じゃないと無理ですよ。

1000万円クラスの方、釣られないように気を付けてください。
買ったが最後、住み替え不可です。
一生そこに住むことになるか、あるいは競売になるかです。
他の選択肢はありませんよ。

では、おやすみなさい。

[345: 匿名さん]

＞年収1000万円クラスの人が、援助がない限り8000万円以上のタワマン買えない

豊洲のタワマンのボリュームゾーンって、そんないってないですよ。
6～7千万でしょう。

1000万クラスで8000万買えないというのも変な話だけど。
1000万クラスなら4～5千万は貯めといて、買うでしょ。
フルローンなんてする人は、そもそも家買わないほうがいい。
うちは高台派で値段も違うけど、半分は手持ちのお金で出して残りローンですよ。

ただ、中古の動きを見てると、やはり湾岸は不安ですね。
8000万で買えてもあれだけ供給があると、資産リスクはつねに抱えていると考えたほうがいい。
売るに売れない可能性は十分あります。
私なら、好立地でこの10年の価格が比較的安定しているエリアの戸建か低層にします。

[346: 匿名さん]

>>344

その通りですね。いわゆる出口戦略が重要ってことですよね。

だったら、PERのよい=賃料がよい物件を選ぶのが重要なようですよ。賃料が高いということは、その地域の住宅需要が大きく流動性があるってことらしいですね。

そういう物件の条件や地域は、ネットで調べれば簡単に色々わかるようです。

例えば、住宅情報の『資産価値の高いマンションの条件　「立地」その利便性。』
http://www.jjtowns.jp/edit/shuto/jj/mail/toshin/222/index.html

首都圏の資産倍率PERともに良い駅っていうのが参考になるようですよ。これは2009年版だから、2010年版を探すとよいでしょうね。

東京カンテイの2010年7月29日版「2010 年 首都圏駅別 新築マンションPER ランキング　高収益駅は事業集積地への交通アクセスが良いエリア＆再開発エリアに集中交通利便性は高いがマンション購入エリアとして注目度の低い駅が賃料見合いで割安感」
などが良いでしょう。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/64rank_syuto.pdf

間違っても、「首都圏 新築マンションPER下位20駅（ 収益性の低い駅）」周辺の物件には手をださないことですね。

[347: 匿名]

344と346は話噛み合ってるのかな？

[348: 匿名]

>>346
PER下位20駅のなかに三鷹と浜田山が入ってるけどなんでだろう？
どっちも住みやすそうなところだと思うんだけどなー
定住する人が多いからあまり住民が流動しないってこと？

[349: 匿名]

345 年収1000万円クラスの人が5000万円貯めるのに何年かかると思ってるんだろう？
30代半ばで、せいぜい1500～2000万円がいいところ。
5000万円貯まる頃には、完璧なオジサンでローン組む年齢じゃないでしょう？

全く現実味がない特殊な話はなしですよ。

[350: 匿名さん]

>>162

都は埋立て原野商法の元締めとし身内に都合のいいデータしか出さないだろう。

年に一度程度の自作自演湾岸花火大会で湾岸原野商法に釣られる田舎者がかわいそうだぜ。
眺望がどんどん悪くなるというのに。

まあスラム化で廃マンションにするときも、法外な修繕費をふんだくった挙句丸裸にして、
近くに埋め戻すだけだからな。

営利行政的には一石三兆、まあ丸儲けのエコだよな。

[351: 匿名さん]

>>349

30代の頃は1千万以上には行っておらず、20～30代の平均年収は7～8百万程度だったと思う。
それでも、40代頭（ついこの間）には、3000万貯まってたよ。
これに嫁の1千万を足した。
1千万の年収がコンスタントにあって数千万も貯められないのは、使いすぎだと思うがね。

[352: 匿名さん]

＞都は埋立て原野商法の元締め

たしかにね（笑
大枚はたいて作ったんだから、売れなきゃ困るわな

石原知事やそのファミリーは城西城南住まい
都の幹部はどこに住んでんだろうね？
都や関係官庁・ゼネコンの幹部とかが大挙して家族と一緒に移り住めば、ある程度は信用できるけど

[353: 匿名さん]

関係者は絶対買わない。

昔は下請けに押し売りしてたが今は公取委が厳しい。

[354: お客様]

PERなんて、カネの話は下らない！

経済の事しか頭に無いのですか？

自動車は不動産ではない。動く物だから『動産』？

それにしても動かない土木・建築構造物と動く物体である自動車を比較するなんて、
如何にも経済の分野しか頭に無い指向ですね。

自動車を構成する部品にコンクリートなんて使われていない。
建築分野には、コンクリートが開発される前の昔の建築物は例外として、現在の建築物は
木造一戸建てでも基礎にコンクリートが使われている。

そのコンクリートは、一般的に打設から1ヶ月程度で最大強度に達しそれから次第に強度は
劣化していく。これが自動車との決定的な違い。

[355: 匿名さん]

>石原知事やそのファミリーは城西城南住まい
>都の幹部はどこに住んでんだろうね？
>都や関係官庁・ゼネコンの幹部とかが大挙して家族と一>緒に移り住めば、ある程度は信用できるけど

都庁自体が超高層なのに、何を寝ぼけたこと書いているんだろうね。

[356: 匿名さん]

>>354
>PERなんて、カネの話は下らない！

金がなければマンション買えないんだが。歳をとって頼りになるのは資産だよ。

[357: 匿名さん]

＞都庁自体が超高層なの

建物の話じゃないよ。
埋立地という土地の問題だよｗ

[358: 匿名さん]

ここは超高層スレだろう。超高層が怖けりゃ都庁に勤めないだろうが。

超高層は概ね、支持層まで杭を打つものが多いから、安全性はほとんど同じだろう。

どうかしているんじゃあないの？

[359: 消費者]

>>357

>>建物の話じゃないよ。
>>埋立地という土地の問題だよｗ


また、言ってる。何度言ったらわかるのか？

関東ローム層ってのを忘れたか？
地質の事を全く知る気も無いのに埋め立て地と言っただけでネガを貼るもんじゃない。
そう言う人に限って、羽田もレインボーブリッジもアクアラインも絶対に利用するな!!

[361: 匿名さん]

中国のタワマンがすごいことになっていたねえ。911を思い出した。あんななったら逃げられんなあ。

[362: 匿名さん]

昔、タワー・イン・フェルノという高層ビルの火事の映画がヒットしましたね。
この時代や中国と違って、現代の日本の高層は大丈夫なのかな。

[363: 匿名さん]

それも言うなら、タワーリング・インフェルノ　The Towering Inferno　でしょう。

不注意や手抜きによる災害や事故は、なんだってあり得るからね。絶対同じようなことがおこらないとは言えない。現に四国で建設中の完成間近の超高層が火災に遭い、取り壊しになったことがあったくらいだからね。

中国や途上国だと建設途中のマンションが倒壊したりするのはよくあるからね。

日本でも某電鉄系不動産会社の高級設計を謳った新築マンションの床が一年くらいでたわんで裁判沙汰になった事例があるけれど、低層であろうが、高層であろうが、だまされないように気をつけないといけないのは一緒だろうね。

[364: 匿名さん]

これだね。

http://sankei.jp.msn.com/photos/world/china/101115/chn1011152104006-p1...

[365: 匿名さん]

スプリンクラーや消火栓がなかったのか、使えなかったのか知らないけど。
日本じゃ考えられない事件だったね。

[366: 匿名さん]

日本じゃ考えられないと思われて実際に起きた事象が過去にどれだけ多くあったことか。
日本は大丈夫ってことはありません。

[367: 匿名さん]

堆積層が2000mもあるのに支持層に杭が届くの？

杭じゃなくて悔いのこと？

[368: 匿名さん]

>>367
>堆積層が2000m
いつの時代の堆積層の話？

例えば、
http://www.sewayaki.jp/ken39/yasu/rekichi/sizen4.html
の、

>第二節　田川変成岩類

>北部九州が海底であった古生代には、砂岩・泥岩・石灰岩や海底火山の噴出物が、2000ｍ以上も堆積した。　　これらの堆積物は、古生代末期から中生代にかげて、地殻の変動で低温高圧型の変成作用を受げて変成岩となり、隆起して地表に現れた。　　変成岩は、低度の広域変成作用で移成された後、花コウ閃緑岩類の貫入による熱作用のため、変成の度を順次高めながら範囲を広めていった。

のようなことを言っているのか？

何を言いたいのかわからないが、だったら関東平野皆同じではないの？

[369: 匿名]

こうなったらマントルまで杭打とうか？

お前の熱いマントルに俺のぶっとい杭をぶちこんでやるよ。

[370: お客様]

関東平野の地質に対する論争は、まず日本の国土が地球の歴史上でアジア大陸やユーラシア大陸、
北米大陸などより極めて新しい時代に形成されていると言うのを理解していない事に尽きる。

首都東京だけの被災想定マップを貼りまくるのもその一例。

大気イオン測定法による地震予知はある程度予測出来ているが、物理的に現在の地殻の歪み計の(数だけ)では
地震予知は不可能。
日本のあちこちに歪み計を設置するとなれば、とてつもない膨大な資金が掛かりこれも実現は極めて困難。

日本の国土だと、明日には想定外の所に巨大地震が襲った能登半島地震やこれまで九州には火の国九州で
火山活動は多いが巨大地震はあまり目立たない事を覆した福岡地方の地震も一例。

専門家はそうした自然の脅威と常に対峙している。
カネの問題を先に考えているわけではない。

超高層住宅が被災する時には、高速交通インフラも間違いなく被災している事も想定され、最悪原発が
被災したらどうなるか？　と言うリスクを考えていないのか？

>>お前の熱いマントルに俺のぶっとい杭をぶちこんでやるよ。

これがまともに下らない投稿ですな。

[371: 匿名さん]

>>361
>>362
>>363
>>364

「上海の高層住宅全焼、違法な熔接原因か　８人の身柄拘束」
http://www.asahi.com/international/update/1117/TKY201011160532.html?re...

>【上海＝奥寺淳】上海市中心部で１５日に２８階建て高層住宅（約１６０戸）が全焼した火事で、上海市の警察当局は１６日、違法な溶接工事が火事の原因だったとして、８人の身柄を拘束したと発表した。

>　警察当局によると、この建物では外壁工事をしており、１０階付近で許可を持たない溶接工が違法な工事を行った。初歩的な検証の結果、火花が竹製の足組みやナイロン製の部品に飛び散り、壁の保温剤に燃え移ってビル全体に火が広がったとの見方を示した。１６日夜時点で、５３人が死亡、７０人が病院で治療を受けている。

「竹製の足組みやナイロン製の部品に飛び散り、壁の保温剤に燃え移ってビル全体に火が広が」るような事故が日本で起こるだろうか？

まあ、あまり心配するほどのことはないだろう。

[372: 匿名さん]

扇状地の東京は海側ほどドロドロの堆積層が厚いんだが。
城東のタワマン乱立エリアだけ都合よく浅い岩盤があったのか？

[373: 370]

>>372

>>城東のタワマン乱立エリアだけ都合よく浅い岩盤があったのか？

誰がそんな事を強調した？

もし強い岩盤が無いとリスクを負うと言うのが本当なら、レインボーブリッジで荷重の大きい巨大な
ケーソンや主塔など恐くて施工出来なかっただろう。

何故、軟弱地盤だからと言って超高層住宅だけ煽るのか理解に苦しむ。

一般建築よりもさらに設計も施工も厳しいはずの土木構造物が大きなリスクがあって施工出来ないのなら、
巨大地震時に超高層住宅が中破以上の被災をしたとしたら、土木構造物の被災状況も素人として想定でき
るはず。

以前、長周期地震で石油タンクが被災した事を覚えている人も居るはず。
だ・か・ら、無用な心配をしても、キリが無い。
ある程度の妥協は必要と言う事だ。
どこに、耐震性で100％完璧な建築・土木構造物がある？