変動金利は怖くない！！その２２

[匿名さん]

前スレ（その２１）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[923: 匿名]

さすがに借り換えたのでは？

[924: 匿名さん]

＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違い？

以前のレスでは減税を満額受領出来る人は「あえて繰り上げしない」というのが定説だったと思うんだけど・・・。
間違いなの？？

[925: 匿名さん]

>>911
＞30年ローンで現在8年目です
＞変動にして大正解でした
＞なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？
予想通り20年で完済できるとしてもあと12年も残ってますね。
さてこれから12年でそうなるでしょうか。
ところで8年前の変動と固定の金利はどのくらいだったんですか？

>>912
＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど
＞間違いなんだ。
シミュレーションしてみたら？
単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
9年分で9万円です。
借入金に関係なくこれが最大値です。
それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。
繰上返済の時期（何年目）が早ければ早いほど繰上が有利になってきます。

>>920
＞繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている＞場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
＞自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありませ
＞ん。
＞間違えでしょうか？不安になりました。
自分の条件で、上記の様にシミュレーションしたら簡単にわかるのでは？

[926: 匿名さん]

今繰上返済した場合の利息軽減額－減少する住宅ローン減税額　と
住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済した場合の利息軽減額　を比較すればいいんですね。

[927: 匿名さん]

うちの場合（2500万円 変動0.95% 35年）

2年目の今、100万円を繰越返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,017,361円
　軽減利息　　 　378,595円
　減税控除減額　 　90,000円
　合計軽減額　　　288,595円

11年目に繰上返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,136,433円
　軽減利息　　 　259,523円
　減税控除減額　 　 0円
　合計軽減額　　　259,523円

2年目に繰上控除した方が29,072円有利でした。
100万円の9年間の運用損益は計算していません。
また、住宅ローン減税の控除額の減額は単純計算です。（100万円×1％×9年＝90,000円）

正直言うと、私の場合は住宅ローン減税は満額までかなりあります。
100万円（もっとです）繰上しても税額控除額は変わりませんので完全に繰上返済が有利です。(^_^;)

[928: 匿名さん]

>>925さん
>単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
>9年分で9万円です。
>借入金に関係なくこれが最大値です。
>それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。

気になったのでシミュレーションしてみました。

条件
借り入れ3000万円，金利１％，３０年返済

当初10年間の利息
繰り上げ返済しない場合：2,560,334円
1年後に100万円繰り上げ返済した場合：2,467,112円
利息軽減額は2,560,334－2,467,112＝93,222円

925さんがおっしゃる繰上げ有利と言うのは
93,222-90,000＝3,222円のことでしょうか？

なお，計算は自作のエクセルプログラムでやっていますので，間違いがあるかもしれません。
間違いがありましたらご指摘頂けると幸いです。
よろしくお願いします。

[929: 匿名さん]

>>928
なぜ当初10年間の利息で損得計算するのですか？
住宅ローン減税は10年間だけですが、繰上返済による利息軽減は完済まで影響します。
1年後に繰上げした時と、10年後に繰上したときの、10年後からの利息も違うのでは？

[930: 928]

>>929

ご指摘ありがとうございます。
そうですね。全期間に影響しますね。
全期間の利息で比較してみます。

[931: 匿名さん]

928さんより927さんの計算の方が正しいと思います。
しかし、927さんの例の場合のように、29,072円しか差がないのであれば
何かの時ために、減税終了までは手元に100万円を置いておくのも有りかもしれませんね。

1500万　1% 20年
4年目での比較でも繰上返済の方が18,048円得でした。
控除額が満額で、ローン金利が上がらなかったと仮定した場合です。
控除額が満額でなかったり、金利が上がると、繰上返済の有利さはアップします。

[932: 入居予定さん]

うちの場合は，2500万円，30年，0.875％

総利息
繰り上げなし　3,443,315円
１年後100万円繰上　3,152,692円
10年後100万円繰上　3,249,107円
1年後と10年後の差額は96,415円でした。

ただ，住宅ローン減税の差額9万円を10年後の繰上げ返済に回したとすると，
10年後109万円繰上　3,223,166円となり
差額は70,474円となりました。
この場合だと10年後の繰上げ返済の方が若干有利でしょうか。

[933: サラリーマンさん]

>929
住宅ローン減税について
当初10年は金利の１％が戻ってくる。
すなわち、繰上げ返済するとその分減税額が減少する。

例）ローン金利１％とすると
端数は無視して、
ローン2000万、手元資金500万とすると
金利20万＝減税20万

繰上げ返済して、ローン1500万、手元資金0円になると
金利15万＝減税15万

差額は誤差範囲で変わらないので、手元資金500万を非常時の資金とした方がメリットが大きい。

[934: 匿名さん]

>>932
ローン控除の差額を繰り上げ返済に回したとすると
ローン控除の差額は0円という計算になり
70,474円１年後100万円繰上が得ということになると思うが

[935: 匿名さん]

固定との金利差額だけでなく、住宅ローン減税額も繰上げにまわすとは、
変動さんのやりくりは大変ですね。

[936: 匿名]

無駄に利息を多く払って元金が全然減らない固定さんより遥かにまし。

[937: 匿名]

現時点においては変動の完全勝利は確定だな

[938: 匿名]

現時点ではね。
果たしてシミュレーション通りにいくか…。

[939: 匿名]

子ども手当原資の繰上げ返済こそ最強の運用率だろ。

[940: 匿名]

子供のために使いましょ

[941: 匿名さん]

だから、変動が有利だって。
何がどうなったとしても、変動が有利。
極論に偏る人達のハイパーインフレ時でも、
変動が有利だって。。。

[942: あ]

インフレなると確信したら固定しかあり得ないでしょ。

インフレになることは無いと思うけど。

[943: 契約済みさん]

　繰り上げ返済の話が出てるけど、金利が変わらないとすれば減税終了後にするのがいいと思われますが。
１年後繰り上げ派は、どなたか書かれているように手元に残している資金の運用益を計算に入れてないように思う。ネット銀行で定期預金をキャンペーン金利使えば、最低でも0.5%はつくし。自分のような長期優良住宅購入予定の方は言わずもがな。

[944: 匿名さん]

インフレ？
円安で簡単にインフレになる。

あと２年以内に円高からドル高へ転換する。それでデフレは終わりだよ。
だからこれからは固定を組む最後のチャンス、長期固定です。

[945: サラリーマンさん]

国の借金（国債）どのくらいあるかしっていますか？
地方債も入れると莫大な額です。
金利１％上がると、相当な利払いが発生します。
そう、インフレが心配ですね。
インフレで金利が上がっても、それに伴ってマンションの中古価格があがりますよ。
金利が上がってローンが払いきれなくなって、手放したとしてもインフレで物価が上がっているから
もしかしたら、購入価格よりも高く売れたりします。（優良物件）

[946: 匿名さん]

いつベースの何の損得の話をしているのかさっぱりわかりません。

[947: 匿名さん]

経済が悪いのに国債不安が起きて金利が上がる場合は
ハイパーインフレしかない。景気回復に伴う金利上昇・インフレなら別だが
その場合はバブル並みの経済成長で無ければ、変動金利はたいして上がらない。

[948: 匿名]

2年以内に円安に転換してインフレが起こると確信出来るなら変動で借りて余った余剰資金をFXで全力ドル買いすれば円安が来たときに大きな利益が出せるよね。

固定にするなんてもったいない。

[949: サラリーマンさん]

ここ何十年と変動が有利になっているのに
固定にする必要などないと思う。

[950: 匿名さん]

ＦＸだって。貧乏人は可愛いね。

[951: 匿名さん]

＞ここ何十年と変動が有利になっているのに
何年も同じことが続くと、未来も同じって発想？
まー単純

[952: 匿名さん]

分かりやすくていいじゃないの。
円安に転換＝FXでドル買い

つまり、こんな感じだよね。
金利安い＝変動

[953: 匿名さん]

>>950
そんなお金持ちのアナタはここで何してるの？(笑)

[954: 匿名さん]

＞ここ何十年と変動が有利になっているのに
これでいいんだよ。
今後も変わらない＝変動

お気楽住宅ローン。

[955: 匿名さん]

今どきドル円買いだって。

[956: 匿名さん]

結論出てるんだって。
住宅ローン変動金利設定の有史以来、
ずっと変動が有利なんだって。。。

[957: 匿名さん]

固定有利なんて時代になったら、間違いなく国債価格が暴落してる。
銀行が持たないでしょうね。

銀行が破綻して、損を抱えるだけの住宅ローンを誰が買い取る？

[958: 匿名さん]

とうとう「今までそうだったからこれからもそうとは限らない」くらいしか反論出来なくなったか。

固定さんはいい加減、変動スレに張り付いてないでフラットスレにでも行ったら？最近の長期金利高騰で
変動を検討し出した方が結構いるみたいだよ。そういう人達を説得したらどうだい？

[959: 匿名さん]

長期金利の上昇に対して、今後変動金利はどう推移してゆくと思われますか？

[960: 匿名]

更なる金融緩和、ゼロ金利政策の長期化

[961: 匿名さん]

長期金利が上昇し続ければ短期金利も徐々に後追いで上昇していくだろう。

ただし、長期金利が「上昇し続ける」と予想するのは哀れな固定だけです。

[962: 匿名さん]

長期金利上昇→景気回復→短期金利上昇

の順番だから、短期金利が上昇し始めるまでには時間がかなりかかる。
前回の基準で行けば日経1万7000円以上、ドル円115円ぐらいまでの回復が必要かな。

[963: 匿名]

長期金利が上昇しても政策金利は上昇しないよ。インフレにでもなれば別だけど。ギリシャポルトガルアイルランドは長期金利が急上昇してるけどインフレどころかデフレ懸念さえ有るし、政策金利は上がる気配すらない。

アメリカもたった数ヶ月で長期金利は1％も上昇したけど大規模金融緩和の継続とゼロ金利政策の長期化をアナウンスしてるし。

結局政策金利と連動する変動金利は景気が回復しないと上げようが無いんだよ。

[964: 匿名さん]

>結局政策金利と連動する変動金利は景気が回復しないと上げようが無いんだよ。

それは日本以外の国の常識であって、日本では通用しないよ。日本の場合は景気に関係なく

インフレの懸念があれば（今のところ全くその気配はないが）、日銀が政策金利を上げるだろ？ｗ

[965: 匿名]

日銀は1％以上の物価上昇率にならないと金利は上げないと言ってる。

いつになることやら

[966: 匿名さん]

ここの変動の声を聞いてると、何だ景気回復を望んでいないように聞こえてくるな。
このままの状態だと、短期の金利は上がらないかもしれないけど、企業の元気がないままということ。
経営者や従業員の収入も上がらないし、税収も上がらなくて更に国民の負担も増えるし、
何より倒産リスクも高い。
金利が上がらないより、そちらの方がマイナスだと思うけどな。
一刻も早く経済が上向くことを期待しているし、そのための政策もガンガン実施してもらいたい。
後ろ向きの政策は不要だ。

[967: 匿名さん]

>>966
だから何度言ったらわかるのか？
誰も不景気を望んでいるわけではないが、現状を考えると、景気回復どころかまだまだ底が見えないなと言ってるだけ
企業努力でなんとか利益を出しているところもあるが、それはリストラや規模縮小、徹底的な経費節減の結果
これでは日本全体の景気が良くなるわけがない
雇用拡大、事業拡大、給料UPなどを行いながら利益が出てこないと無理なんだよ
なんとかしてくださいよ！ミンスさんよぉ

[968: 匿名さん]

>雇用拡大、事業拡大、給料UPなどを行いながら利益が出てこないと無理なんだよ
>なんとかしてくださいよ！ミンスさんよぉ

今朝のニュースで電機業界は来年の春闘で賃上げ要求しない方針を決めたと言っていたよ。

給料が上がらず消費（需要）が拡大するわけないｗ

日本は永久に需要不足（デフレ）ってことでファイナル・アンサーｗ

え？ミンス？

現役世代が治めた税金を主婦（子供手当で）と老人にばらき（医療費、年金で）するのが、

ミンスのマクロ経済政策ｗでしょ？

[969: 匿名さん]

景気回復を望んで無いんじゃなくて冷静に現状を見て判断してるだけ。

すぐに景気が回復するなんてそんな楽観視出来ないよ。

景気回復金利上昇に備えるより、景気低迷の長期化、回復しても小幅に留まる事を想定して元本を減らすか貯蓄を厚くするという対策を行っているだけ。

これから日本は急激に回復し、景気も金利もどんどん上がると思うなら固定にすればいい。

変動派はそうは思わないから変動なんだよ。

[970: 匿名さん]

そういう発想の人間が多いから景気は一向に回復しない。
景気回復を望むけど、自分では消費はしない。
長期のデフレは脱出が必要だと思うけど、安売りカジュアル店や牛丼屋に足を運ぶ。
変動金利を選ぶことは上記とは全く違うけれど、心理的には同じ人がしばしば見られる。
自分さえ得をすれば・・・という心理が、企業にも消費者にも多すぎる今日この頃・・・

[971: 匿名]

頑張って消費して景気良くしてね。

[972: 匿名]

所得減、雇用不安が解消されないと消費に回らないでしょ？

発想や気持ちだけでは景気は良くなりません。

景気が良くなって金利が上がると言ってる人は民主党に期待してんの？それとも20年も低迷が続けば放っておいても勝手に良くなるとでも思ってんの？