変動金利は怖くない！！その２２

[匿名さん]

前スレ（その２１）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[903: 匿名さん]

>>901
これなんかめちゃくちゃ

[904: 匿名さん]

返済する月と、期間短縮で、総借入期間が10年を下回らないようにさえ気をつければ
繰り上げ返済は、住宅控除のことなんか考えずに早ければ早い方が得。
ローン金利の方が住宅ローン減税の率より低いことで錯覚に陥らないようにしましょう。
特に収入が多くなかったり、所得控除が多い人で税額が少ない人は間違いなく繰り上げが有利です。

[905: 匿名さん]

>>902
それ期間短縮じゃないの？
別にどっちでもいいけどさ

[906: 匿名さん]

確かにどっちでもいい。
878の
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
というのが嘘なだけ。

[907: 匿名さん]

3年で500万円は嘘じゃないかも。
でも、変動にしたから500万円貯まったんじゃなくって
それだけの余裕があったということだろうね。
変動＝3年で500万円の得　のように錯覚させる詭弁だね。

[908: 匿名さん]

借入金額 1億円　期間 35年と仮定して
1％だと、月々282,285円
3％だと、月々384,850円
差額102,565円
年間1,230,780円
5年 3,692,340円
1億円借りても3年で約370万円なのに、500万円なんてすごい金額を借りてるんだね。

[909: 匿名さん]

（誤）5年 3,692,340円
（正）3年 3,692,340円

[910: 匿名さん]

なんだよ～
変動さんの言ってたことって嘘だったの～？

[911: 匿名さん]

30年ローンで現在8年目です
FPの言われたとうり変動にして大正解でした
なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？

[912: 匿名さん]

減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違いなんだ。
てっきりそう思ってたよ。早速銀行行かなきゃ。

[913: サラリーマンさん]

一つ重大な見落としがありますよ。
議論の中心は金利ですから、利息金利を計算に入れないとおかしくなりますよ。
利息金利は複利で増えていきますよ。

[914: 匿名さん]

バブル期の高金利の時に遡って今日に至るまで、
変動で借りてる人の方が有利。

これは捻じ曲げ様の無い事実です。

[915: 匿名]

ここに来る固定派は後悔してる人ばかりでしょうね。
変動が悠々と元本減らして低金利で返済を終わらせようとしてるのがたまらなく許せないのでしょう。
高い金利と団信に圧迫され元本もなかなか減らないでしょうし。
繰り上げなんて夢のまた夢？
実際変動が羨ましいんだろうな。
じゃなきゃ安定を約束されて将来に何の不安もないはずの割高固定の皆様が変動のスレなんて見ないし気にもしないでしょ。

[916: 匿名さん]

そうそう、実際に変動金利は、たとえ急に金利が上がったとしても
毎月の支払総額が急激に上がる仕組みにはなっていない。
私が利用しているUFJ銀行はそうです。
他銀はどうですか？

[917: 匿名]

125％とかですね。

それでも私は変動にはしません。
いくら繰上しても、万一が来たら干上がるから。
フラットなら失敗しても悔しいで済みますし、繰上返済を年一度出来るなら(狙い外れて変動が低金利で移行したとしても)変動との差を小さくできますから。

なんにしても中央ろうきんは×。
支払額軽減がないとかもうね。

[918: 匿名さん]

３％との差額を減税の１０年間、ひたすら外貨で運用というのが最強だと思うけど？

日本の財政破綻で金利上昇というシナリオなら、間違えなくそのときには円の信用がなくなって円安。
ならば、今の円高局面で外貨を買ってた人は、１０年後為替差益を相当得るし、それで繰り上げれば
元金は相当減る。金利上昇でも全く困らない。

一方１０年後為替差損が出るような状況であれば、金利もまだまだ低水準だから、変動で借りた方が
圧倒的に得だったということになる。少々の為替差損などかわいいもの。

変動のリスクヘッジとして外貨運用をうちではとります。いくつかの外貨を組み合わせてさらにリスクヘッジ。

[919: 匿名さん]

３％との差額って何のこと？

[920: 入居済み住民さん]

繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありません。
間違えでしょうか？不安になりました。

[921: 匿名さん]

今の住宅ローンって３％も金利払っている人っていないでしょ。
せっかく１％の金利で高額なローン借りられるチャンスなんだから
金利が変わるまで借りておくのが正解でしょう。

[922: 匿名さん]

3%の金利払ってる人いっぱいいるでしょ。
特に2006年～2008年購入者。プチバブルで高額物件を割高な金利でしかも2007年は控除無しで買った人が
沢山いた。そしてこのスレに張り付いて架空の「ギリ変」たたきをしてるのがその人達。

[923: 匿名]

さすがに借り換えたのでは？

[924: 匿名さん]

＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違い？

以前のレスでは減税を満額受領出来る人は「あえて繰り上げしない」というのが定説だったと思うんだけど・・・。
間違いなの？？

[925: 匿名さん]

>>911
＞30年ローンで現在8年目です
＞変動にして大正解でした
＞なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？
予想通り20年で完済できるとしてもあと12年も残ってますね。
さてこれから12年でそうなるでしょうか。
ところで8年前の変動と固定の金利はどのくらいだったんですか？

>>912
＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど
＞間違いなんだ。
シミュレーションしてみたら？
単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
9年分で9万円です。
借入金に関係なくこれが最大値です。
それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。
繰上返済の時期（何年目）が早ければ早いほど繰上が有利になってきます。

>>920
＞繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている＞場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
＞自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありませ
＞ん。
＞間違えでしょうか？不安になりました。
自分の条件で、上記の様にシミュレーションしたら簡単にわかるのでは？

[926: 匿名さん]

今繰上返済した場合の利息軽減額－減少する住宅ローン減税額　と
住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済した場合の利息軽減額　を比較すればいいんですね。

[927: 匿名さん]

うちの場合（2500万円 変動0.95% 35年）

2年目の今、100万円を繰越返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,017,361円
　軽減利息　　 　378,595円
　減税控除減額　 　90,000円
　合計軽減額　　　288,595円

11年目に繰上返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,136,433円
　軽減利息　　 　259,523円
　減税控除減額　 　 0円
　合計軽減額　　　259,523円

2年目に繰上控除した方が29,072円有利でした。
100万円の9年間の運用損益は計算していません。
また、住宅ローン減税の控除額の減額は単純計算です。（100万円×1％×9年＝90,000円）

正直言うと、私の場合は住宅ローン減税は満額までかなりあります。
100万円（もっとです）繰上しても税額控除額は変わりませんので完全に繰上返済が有利です。(^_^;)

[928: 匿名さん]

>>925さん
>単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
>9年分で9万円です。
>借入金に関係なくこれが最大値です。
>それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。

気になったのでシミュレーションしてみました。

条件
借り入れ3000万円，金利１％，３０年返済

当初10年間の利息
繰り上げ返済しない場合：2,560,334円
1年後に100万円繰り上げ返済した場合：2,467,112円
利息軽減額は2,560,334－2,467,112＝93,222円

925さんがおっしゃる繰上げ有利と言うのは
93,222-90,000＝3,222円のことでしょうか？

なお，計算は自作のエクセルプログラムでやっていますので，間違いがあるかもしれません。
間違いがありましたらご指摘頂けると幸いです。
よろしくお願いします。

[929: 匿名さん]

>>928
なぜ当初10年間の利息で損得計算するのですか？
住宅ローン減税は10年間だけですが、繰上返済による利息軽減は完済まで影響します。
1年後に繰上げした時と、10年後に繰上したときの、10年後からの利息も違うのでは？

[930: 928]

>>929

ご指摘ありがとうございます。
そうですね。全期間に影響しますね。
全期間の利息で比較してみます。

[931: 匿名さん]

928さんより927さんの計算の方が正しいと思います。
しかし、927さんの例の場合のように、29,072円しか差がないのであれば
何かの時ために、減税終了までは手元に100万円を置いておくのも有りかもしれませんね。

1500万　1% 20年
4年目での比較でも繰上返済の方が18,048円得でした。
控除額が満額で、ローン金利が上がらなかったと仮定した場合です。
控除額が満額でなかったり、金利が上がると、繰上返済の有利さはアップします。

[932: 入居予定さん]

うちの場合は，2500万円，30年，0.875％

総利息
繰り上げなし　3,443,315円
１年後100万円繰上　3,152,692円
10年後100万円繰上　3,249,107円
1年後と10年後の差額は96,415円でした。

ただ，住宅ローン減税の差額9万円を10年後の繰上げ返済に回したとすると，
10年後109万円繰上　3,223,166円となり
差額は70,474円となりました。
この場合だと10年後の繰上げ返済の方が若干有利でしょうか。

[933: サラリーマンさん]

>929
住宅ローン減税について
当初10年は金利の１％が戻ってくる。
すなわち、繰上げ返済するとその分減税額が減少する。

例）ローン金利１％とすると
端数は無視して、
ローン2000万、手元資金500万とすると
金利20万＝減税20万

繰上げ返済して、ローン1500万、手元資金0円になると
金利15万＝減税15万

差額は誤差範囲で変わらないので、手元資金500万を非常時の資金とした方がメリットが大きい。

[934: 匿名さん]

>>932
ローン控除の差額を繰り上げ返済に回したとすると
ローン控除の差額は0円という計算になり
70,474円１年後100万円繰上が得ということになると思うが

[935: 匿名さん]

固定との金利差額だけでなく、住宅ローン減税額も繰上げにまわすとは、
変動さんのやりくりは大変ですね。

[936: 匿名]

無駄に利息を多く払って元金が全然減らない固定さんより遥かにまし。

[937: 匿名]

現時点においては変動の完全勝利は確定だな

[938: 匿名]

現時点ではね。
果たしてシミュレーション通りにいくか…。

[939: 匿名]

子ども手当原資の繰上げ返済こそ最強の運用率だろ。

[940: 匿名]

子供のために使いましょ

[941: 匿名さん]

だから、変動が有利だって。
何がどうなったとしても、変動が有利。
極論に偏る人達のハイパーインフレ時でも、
変動が有利だって。。。

[942: あ]

インフレなると確信したら固定しかあり得ないでしょ。

インフレになることは無いと思うけど。

[943: 契約済みさん]

　繰り上げ返済の話が出てるけど、金利が変わらないとすれば減税終了後にするのがいいと思われますが。
１年後繰り上げ派は、どなたか書かれているように手元に残している資金の運用益を計算に入れてないように思う。ネット銀行で定期預金をキャンペーン金利使えば、最低でも0.5%はつくし。自分のような長期優良住宅購入予定の方は言わずもがな。

[944: 匿名さん]

インフレ？
円安で簡単にインフレになる。

あと２年以内に円高からドル高へ転換する。それでデフレは終わりだよ。
だからこれからは固定を組む最後のチャンス、長期固定です。

[945: サラリーマンさん]

国の借金（国債）どのくらいあるかしっていますか？
地方債も入れると莫大な額です。
金利１％上がると、相当な利払いが発生します。
そう、インフレが心配ですね。
インフレで金利が上がっても、それに伴ってマンションの中古価格があがりますよ。
金利が上がってローンが払いきれなくなって、手放したとしてもインフレで物価が上がっているから
もしかしたら、購入価格よりも高く売れたりします。（優良物件）

[946: 匿名さん]

いつベースの何の損得の話をしているのかさっぱりわかりません。

[947: 匿名さん]

経済が悪いのに国債不安が起きて金利が上がる場合は
ハイパーインフレしかない。景気回復に伴う金利上昇・インフレなら別だが
その場合はバブル並みの経済成長で無ければ、変動金利はたいして上がらない。

[948: 匿名]

2年以内に円安に転換してインフレが起こると確信出来るなら変動で借りて余った余剰資金をFXで全力ドル買いすれば円安が来たときに大きな利益が出せるよね。

固定にするなんてもったいない。

[949: サラリーマンさん]

ここ何十年と変動が有利になっているのに
固定にする必要などないと思う。

[950: 匿名さん]

ＦＸだって。貧乏人は可愛いね。

[951: 匿名さん]

＞ここ何十年と変動が有利になっているのに
何年も同じことが続くと、未来も同じって発想？
まー単純

[952: 匿名さん]

分かりやすくていいじゃないの。
円安に転換＝FXでドル買い

つまり、こんな感じだよね。
金利安い＝変動