変動金利は怖くない！！その２２

[匿名さん]

前スレ（その２１）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[851: 匿名さん]

で金利の話は？

[852: 匿名さん]

金利？
そんなもんどっちでもいいんだよ。
どうでもいいという意味じゃなく、どっちにもメリット・デメリットがあるし、
しかも各世帯によってメリットもデメリットも異なる。
そんな単純な答えは、ず～っと前から何回も出てるけど、
言い争うのが好きな奴と、自分にとっての正解は他人にも正解だと思い込んでる
バカがこのスレに集まってるだけのことさ。

[853: 匿名]

金利は長期からあがるというので、変動から固定に切り替えようかと検討中。


変動から固定にするひとはこのスレでは少ないのかな。

[854: 匿名さん]

このスレでは変動信者たちにバカ扱いされるので注意しましょう。

[855: 購入経験者さん]

固定で3パーセントを支払える力があるならば、
変動1パーセントで借りて、2パーセントを返済額軽減型で繰り上げ返済をするのが
一番ノーリスクだよ。

それが答え

3パーセントで借りる経済力がなくて、1パーセントだから借りれているという変動は、
そもそも論として、銀行がお金を貸してくれない。
なので、借りたときより、年収が減った場合だと思うが、
その場合は、繰り上げ返済も貯金もできないから、何とか耐えるしかない。
同じことが固定で起こると、破綻するけど


5000万円の3パーセント利息は、1年で150万円。
5000万円の1パーセント利息は、１年で５０万円。

この差額の１００万円を繰り上げするか貯金するか。

固定には何のメリットもない。

金利が数年後に3パーセントを超えても、元金が2000万円まで減っていたら、60万円の利息
にしかならない。

なので、金利はとにかく安く借りるのが良い

[856: 匿名さん]

はいは～い、フラット9月のぼくちーん。出番だよ～。

ザ・無限ループ

[857: 匿名さん]

↑
おまえ欲求不満か？
いいかげんうんざりだよ。
通報されないうちに消えな

[858: 匿名さん]

久しぶりに来てみたら一人変な人がいますね。
ぼくちんさんと同じ９月フラット実行組ですが、
フラット２０Ｓで、私は当初１０年間は０．８７％ですよ。
もちろん繰り上げで返済し、減税利用などをみこして約１０年ぐらいで完済するつもりです。
ぼくちんさんはいくつでしたっけ？

今は長期が急激に上がってしまいましたね。
９月の時は長期金利と短期金利がだいたい同じぐらいでしたので、銀行から選択を迫られたときには本当に迷いましたが・・

勝手な予想ですが国債バブルの今の現状ではますます長期金利は上がるか、この水準を保つかだと思います。

なので、今であれば変動が良いかもしれませんね。

[859: 入居済み住民さん]

返しちゃうの？減税効果を利用するなら
10年間は一切繰り上げせず（もちろん貯めておいて）、10年後に全額返すのが
もっとも得なのかと思ってたけど。

[860: 匿名さん]

＞フラット２０Ｓで、私は当初１０年間は０．８７％ですよ。
団信含めてですか？

[861: 匿名さん]

年払いの団信料か～。
残高と残期間に掛かるんだっけ。

変動とフラットの５０％ミックスで実行したけど
フラットは金利以外のところで意外と金食い虫なんだよね。
変動分の繰上げプランに注目しすぎてすっかり忘れていた。

858でないけど、お礼を言っておくよ。
気付かせてくれてありがとう。

[862: 匿名さん]

あと１～２年が固定で借りる最後のチャンス。
フラット３５を使いあとは何があろうと楽々返済。

[863: 匿名さん]

０．８７％ってすごいね！

ところで団信って金利＋何％なんでしょ？

[864: 匿名]

だいたい+0.3%くらいですよ。

[865: 匿名さん]

それとフラット金利が安い所は手数料がかなり割高。借り入れ額の2から3％くらい。低金利高手数料か高金利低手数料かどちらか。

唯一北陸銀行が低金利低手数料キャンペーンやってたけど今はないはず。

結局フラットは金利以外にかなりお金がかかる。目先の利率に飛び付くと痛い目にあう。

[866: 匿名さん]

>>855
＞固定で3パーセントを支払える力があるならば、
＞変動1パーセントで借りて、2パーセントを返済額軽減型で繰り上げ返済をするのが
＞一番ノーリスクだよ。
そりゃ当たり前じゃん（大笑）
その1％が、3％や5％に絶対に成らないんだったらな。
それと変動1％と固定3％は無理があるって。
固定が3％の頃は同じ銀行の変動は1％じゃなかったし、
変動1％の頃の固定は3％より低いよ。
固定金利を高く見積もり過ぎ（笑）
どうあっても変動有利にもっていきたいのがミエミエ

[867: 匿名さん]

フラットSと変動では単純な比較は出来ないような書込みもみられますが、
金利以外の面で双方の諸経費って一般例として以下をベースに比較するべきですかね？

借入例
3000万円
35年
フラットS 民間銀行 変動
金利 1.06%(9月1%優遇後） 0.875%(1.6%優遇後）
団信 　0.3%相当 込
保証料 無 約60万円 or 0.2%アップ
手数料 融資額 x 2.1% 無


間違いや他に比較項目があれば指摘してください。

[868: 匿名さん]

>>867
銀行によってまちまちだし、返済金額や期間でも違う
だから単純に総支払額で比較したらいい
もちろん変動は予測になるけどね

後は繰上返済のしやすさや、繰上返済の手数料の有無、保証料戻し手数料の有無なんかも比較のポイント
まぁこれはどこの銀行にするかってことになるんだけど

とりあえず、まだ数年は大丈夫そうだし、コツコツ繰上げよう

>>デフレ脱却、開けぬ視界　「宣言」１年、需要不足変わらず
>>http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101205-00000000-fsi-bus_all

[869: 匿名]

団信にはいらずに、民間生保にしました。
若いなら住宅ローン以外にも使えるしお得なようです。

ずっと金利を気にしている生活は体に悪いと思い、精神力が弱い私はフラットにしました。

[870: 匿名さん]

>ずっと金利を気にしている生活は体に悪いと思い、精神力が弱い私はフラットにしました。
そういう選択もありですし、自由です。
人の自由ですから、誰も批判することはできません。

[871: 匿名]

フラットのデメリットといえば１００万からしか繰り上げ出来ないことがまず挙げられるでしょう。２～３ヶ月で貯まる人は問題無いかもしれないが、１年かかる人などは１００万貯まるまでの期間繰り上げ出来ないのが痛い。
１００万貯めてる間に無駄な利息が発生するからね。

[872: サラリーマンさん]

>>866
借入例
3000万円
35年
を固定2.5％と変動１％を比較して
変動１％で差額金利を繰り上げ返済にすると、
同じ返済額で変動１％が5年継続したならローン期間を何年短縮できる？
同じ返済額で変動１％が10年継続したならローン期間を何年短縮できる？

借金が大きく利息額が多い時に金利が安くできて元金を大きく減らせば
その後に高金利時代が到来しても利息額は大きくなりません。
10年後に仮に変動金利が2.5％になってもそのまま継続すれば良いだけですね。
10年なんてあっという間ですよ。

[873: 匿名]

いろいろな意見があり、勉強になります。
ありがたい限りです。
フラット35Sで10年間借りて(団信込み1.6か1.7くらい？)、
10年後に金利が上がる前に状況を見てフラット継続か、10年固定に切り替えるか、変動にするか？考えるのが
安心だし、一番特じゃないかもしれないけど、
少なくともそんなに損はしないなと思い、1月にフラットで借りようと思っています。
お疲れさまです。
明日も頑張りましょう

[874: 匿名さん]

団信と民間生保ならば団信でしょう。

民間生保はその期間一定の保険料を払い続けなければいけませんが、
団信は残高に応じて保険料が低くなりますから。

でも今の時期ならば変動でしょうね。将来の保証はまったくありませんが・・

[875: 匿名さん]

目先の金利に目を奪われるな。
フラットよりも変動を。
との意見がありましたが、長期が上がった今では変動の方が金利も安いし、
諸費用も変動の方がお得な感じがします。
しかし、あくまでも変動金利は銀行側に主導権がありますから。
銀行にとっては変動を選択してもらえれば嬉しいのでしょうね。
変動はいつ上がってもおかしくありません。
これだけはしっかり憶えておかなければなりませんよね。

[876: 匿名さん]

>>873

＞ 10年後に金利が上がる前に状況を見てフラット継続か、10年固定に切り替えるか、変動にするか？
10年後に変動にするにしても今の優遇金利が果たして継続されているだろうか。。

[877: 匿名さん]

おいしい話には裏がある。
後で泣かないようにね。

[878: 匿名さん]

ご忠告ありがとうございます。
変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
あと2～3年今の金利が続けば泣かずに済みそうです。

[879: 匿名]

やはり変動を選択する人は短期間で返せるような人ですね。
うちは無理無理

[880: 匿名さん]

>やはり変動を選択する人は短期間で返せるような人ですね。

変動＝短期完済に無理矢理持って行こうとしてる人がいるね。

何度も何度も何度も出ているけど、低金利が3～5年続けばその後バブル期並に金利が高騰しても最初から
3%で借りるより月々の返済額は少なくなるんですよ。今の固定は3%も無いから比較の意味が無いってっ突っ込む
人いますが、今の固定が何%だろうが変動組の人には関係無いです。

キモは3%相当の返済額で問題無いか？です。3～5年低金利が続けばバブル期並の金利高騰が有っても元々3%で
借りるより月々の返済額が低くなる訳ですから3%相当繰上返済してる人にとって、「変動金利は怖く無い」に
なるわけです。だって元々の返済額より多く払う事が無い訳ですから。そしてそのような状況に持って行ければ
その後金利がどうなろうと関係有りません。35年掛けようが3%相当繰上を継続して短期完済を目指そうが本人の
自由です。

ようするに繰り返しになりますが、3%相当繰上が可能で、3年～5年低金利（ゼロ金利じゃないですよ）が続くなら
変動が絶対的に有利です。例え9月のフラットSと比較してもです。しかし、この「3年～5年低金利」に不安が有る
とか、何が起こるか分からないと思うならばフラットにすればいいと思います。

変動は短期完済が前提ではなく、借入初期に低金利が続き、その間に有る程度の繰上（3%相当）が出来る場合に
絶対的に有利になるのです。

[881: 匿名]

変動を考えてます。
素人でまだまだ勉強不足なので教えてください。
例えば住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合に当てはめて教えてくださいませんか？。

[882: 匿名]

881です。
9月のフラットの最低金利当初10年0.87% 11年目から1.87% 団信+0.3%
同時期の変動
金利0.975% 団信込
この他の諸費用は考えずに当初の5年間変動は金利変わらずで6年目から1年ごとに1%変動金利が上がる場合で教えてください。

[883: 匿名]

どこか適当なサイトでシュミレートしてみては？

[884: 匿名さん]

前提条件として変動が不憫でならない。
が答えになってしまうのでは･･･

[885: 匿名さん]

>6年目から1年ごとに1%変動金利が上がる場合で教えてください。

どこまで上がり続けるかで変わるでしょう？
6年目から5年連続で上がり続ければ6%になります。（もっともそんな事はまずあり得ないでしょうけど）

[886: 匿名さん]

怖いながらも、何年後にデフォルトするか知りたい。
変動の繰上げ返済なしで毎年の返済金額をどなたか計算してください。

[887: 匿名さん]

>変動の繰上げ返済なしで毎年の返済金額をどなたか計算してください。

変動は繰上（もしくは繰上資金の貯蓄）が前提なので繰上無しは無謀です。まさにギャンブルかと。

[888: 匿名さん]

今の低金利がずっと続くと仮定するなら変動と固定の
どっちが得かなんて比較は無意味。

[889: 匿名さん]

>>884

一番不憫なのはフラットS前の長期固定の人。←金利ばかり払って元本が全然減ってない

一番ウハウハなのは変動3%差額繰上ですでに3年以上経過した人。←元本が大きく減って余裕

一番ラッキーなのは9月フラットSの人←たまたま運良く10年間低金利の固定で借りられた

一番がっかりなのは9月長期金利に期待して12月以降実行の人←当てが外れて変動に変更しようか悩む人も出てる

[890: 匿名さん]

>>888

今の低金利がずっと続くなんて思ってる人はいないのでは？

変動はとりあえず借入後3年～5年の低金利が目安。
その間に金利高騰が起こる確率が高いと思うのならばフラットが有利と素直に認めます。

[891: 匿名さん]

>>880
昨年、変動1.075％に借り換えました。
問題なく1年経過、3年なんてあっというまですね

>>881
住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合
超低金利の現在は
20年で返せる余裕があるなら、ローンは35年で借りて繰上げ返済（期間短縮）を利用して結果的に20年返済にすると
手持ち資金に余裕ができて家計の不足の危機にも対応できるよ。
どうせ10年は減税で金利分は帰ってくるのだからね。

[892: 匿名さん]

>例えば住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合に当てはめて教えてくださいませんか？。

まず、リスク低減の為に20年で返せても35年で借ります。
すると、返済額は0.875で
1.月々55000元本41000利息14000
となります。

次に20年返済を考えて見ます
2.月々91000元本76000利息15000

月々の返済額の差が約36000円

1.を選択して毎月自動で繰り上げ返済をしてくれて且つ繰り上げ手数料ゼロの金融機関を選び、
差額の36000円を毎月繰り上げします（年間432000円の繰り上げ返済）
35年で借り入れてますが、月々の返済額は20年での借り入れと等しくなります。

結果・・・
変動金利が3年間現状のままの場合、残債は1722万円

変動金利が5年間現状のままの場合、残債は1534万円

5年後残債1534万円を残り30年で返済の場合、月々48000円くらい。

5年後に変動金利がいきなり6%（優遇前7.6%）になった場合の月々の
返済額は92000円と、当初20年で借りた場合と同等になります。
しかし、これほど金利が高騰しなければ常に繰り上げを行っている
状況になり、あり得ませんが、20年間金利が上がらなかった場合は
35年で借りても20年で完済出来る計算になります。

どうしても20年完済を目指すのであれば、金利上昇時に上昇した分を
繰り上げ額にプラスしていけば20年で完済出来ます。

ちなみに3%差額繰上を行った場合のシミュレーションです。
20年3%の場合、月々111000円元本61000円利息50000円です。
1.との差額は56000円有るので年間672000円の繰上が可能となります。
5年間金利が変わらなかったら・・・
5年後の残債は14140000円。5年後は月々45000円まで下がるので繰上額をさらに増やせますので
この場合20年以下での完済も見えてきます。
尚、保証料は当然35年のほうが高額になりますが、繰り上げる事によって戻って来ますので
差額は結果的に大した差では無いと思います。


ここまで書いてなんですが、2000万20年で返せる余裕が有るのであればフラット20Sで
いいような気がします。

[893: 匿名さん]

>>878
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
変動での借入を考えているものです。
借入の金利、金額、期間はいくらですか？
参考にしたいので教えてください。

[894: 匿名さん]

>>878
繰上返済は、できるだけ早くすると効果的というのが基本。
なぜ、500万円も貯めたの？
繰上に金額制限があるのであれば、貯めてからというのが解るけど、
なぜ、どんどん繰り上げしないで、500万円も貯めたの？
まさか嘘じゃないよね。
同じ変動で借りた者としては、嘘はついてもらいたくないなあ。

[895: 匿名さん]

>>894
ローン減税を満額受けるためじゃないの？
金利が上がったらまとめて返す。そりゃコツコツやった方がいいのかもしれないけど誤差の範囲じゃ？

[896: 匿名さん]

なんだかんだいっても、変動の実態はそんなもんなんじゃねえの？
固定との差額をガンガン繰り上げしてる奴って極一部のマメな奴だけだと思うよ。
ほとんどは、その差額は生活費に回っていたり知らない間になくなっていたりじゃない？

[897: 匿名さん]

>>895
ちゃんとシミュレーションしての発言？
繰上による住宅ローン減税の減額と金利削減額はどちらが大きいか。
話にならないくらいの差だよ。
繰上返済で住宅ローン減税に関して注意しなければいけないのは、
繰上返済の月と繰上後の借入期間だけ。
例えば、10月に返済するなら年明け1月まで待った方が得になったり、
期間短縮で、総借入期間が10年を下回れば、即控除対象でなくなるから、
10年以上になるように繰り上げするなど。
差額は決して誤差の範疇じゃないよ。
そんなどんぶり勘定でよく固定との差うんぬんと言ってるね。

[898: 匿名さん]

>>897

3000万 35年 変動0.875%

通常
利息4,838,506、ローン減税(最大)3,185,562

当初から毎月5万繰上げを100回行ったパターン
利息4,132,727、ローン減税(最大)2,889,162

10年後に500万を1回繰り上げたパターン
利息4,271,843、ローン減税(最大)3,185,562

実際は、所得の関係でローン減税は最大まで受けれないと思うけど
借入金額や期間、金利でも影響するからどの辺りのことを言ってるのかわからんが
俺はこのくらいを考えてた。これで満足でしょうか？

[899: 匿名さん]

>>898
878は3年で繰上資金が500万円貯まったと言っています。
月に13万～14万円繰り上げできます。
10年で500万円ではないですよ。

[900: 匿名さん]

1％と3％の金利差で差額が月14万円になるような借入金額・期間をシミュレーションできる人いませんか？

[901: 匿名さん]

>>899

じゃーいきなり当初に500万返済したパターン
利息4,034,054 ローン減税(最大)2,653,551

実際はローン減税がどこまで戻るかだけど、誤差の範囲だと思うけど

[902: 匿名さん]

>>898
計算間違ってるよ。
全部言わないけど、一番単純な計算の10年後（11年目）に500万円を繰り上げした場合は、
利息総額は3,766,681円になるはずだよ。
そんなシミュレーションで判断してるの？

[903: 匿名さん]

>>901
これなんかめちゃくちゃ

[904: 匿名さん]

返済する月と、期間短縮で、総借入期間が10年を下回らないようにさえ気をつければ
繰り上げ返済は、住宅控除のことなんか考えずに早ければ早い方が得。
ローン金利の方が住宅ローン減税の率より低いことで錯覚に陥らないようにしましょう。
特に収入が多くなかったり、所得控除が多い人で税額が少ない人は間違いなく繰り上げが有利です。

[905: 匿名さん]

>>902
それ期間短縮じゃないの？
別にどっちでもいいけどさ

[906: 匿名さん]

確かにどっちでもいい。
878の
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
というのが嘘なだけ。

[907: 匿名さん]

3年で500万円は嘘じゃないかも。
でも、変動にしたから500万円貯まったんじゃなくって
それだけの余裕があったということだろうね。
変動＝3年で500万円の得　のように錯覚させる詭弁だね。

[908: 匿名さん]

借入金額 1億円　期間 35年と仮定して
1％だと、月々282,285円
3％だと、月々384,850円
差額102,565円
年間1,230,780円
5年 3,692,340円
1億円借りても3年で約370万円なのに、500万円なんてすごい金額を借りてるんだね。

[909: 匿名さん]

（誤）5年 3,692,340円
（正）3年 3,692,340円

[910: 匿名さん]

なんだよ～
変動さんの言ってたことって嘘だったの～？

[911: 匿名さん]

30年ローンで現在8年目です
FPの言われたとうり変動にして大正解でした
なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？

[912: 匿名さん]

減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違いなんだ。
てっきりそう思ってたよ。早速銀行行かなきゃ。

[913: サラリーマンさん]

一つ重大な見落としがありますよ。
議論の中心は金利ですから、利息金利を計算に入れないとおかしくなりますよ。
利息金利は複利で増えていきますよ。

[914: 匿名さん]

バブル期の高金利の時に遡って今日に至るまで、
変動で借りてる人の方が有利。

これは捻じ曲げ様の無い事実です。

[915: 匿名]

ここに来る固定派は後悔してる人ばかりでしょうね。
変動が悠々と元本減らして低金利で返済を終わらせようとしてるのがたまらなく許せないのでしょう。
高い金利と団信に圧迫され元本もなかなか減らないでしょうし。
繰り上げなんて夢のまた夢？
実際変動が羨ましいんだろうな。
じゃなきゃ安定を約束されて将来に何の不安もないはずの割高固定の皆様が変動のスレなんて見ないし気にもしないでしょ。

[916: 匿名さん]

そうそう、実際に変動金利は、たとえ急に金利が上がったとしても
毎月の支払総額が急激に上がる仕組みにはなっていない。
私が利用しているUFJ銀行はそうです。
他銀はどうですか？

[917: 匿名]

125％とかですね。

それでも私は変動にはしません。
いくら繰上しても、万一が来たら干上がるから。
フラットなら失敗しても悔しいで済みますし、繰上返済を年一度出来るなら(狙い外れて変動が低金利で移行したとしても)変動との差を小さくできますから。

なんにしても中央ろうきんは×。
支払額軽減がないとかもうね。

[918: 匿名さん]

３％との差額を減税の１０年間、ひたすら外貨で運用というのが最強だと思うけど？

日本の財政破綻で金利上昇というシナリオなら、間違えなくそのときには円の信用がなくなって円安。
ならば、今の円高局面で外貨を買ってた人は、１０年後為替差益を相当得るし、それで繰り上げれば
元金は相当減る。金利上昇でも全く困らない。

一方１０年後為替差損が出るような状況であれば、金利もまだまだ低水準だから、変動で借りた方が
圧倒的に得だったということになる。少々の為替差損などかわいいもの。

変動のリスクヘッジとして外貨運用をうちではとります。いくつかの外貨を組み合わせてさらにリスクヘッジ。

[919: 匿名さん]

３％との差額って何のこと？

[920: 入居済み住民さん]

繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありません。
間違えでしょうか？不安になりました。

[921: 匿名さん]

今の住宅ローンって３％も金利払っている人っていないでしょ。
せっかく１％の金利で高額なローン借りられるチャンスなんだから
金利が変わるまで借りておくのが正解でしょう。

[922: 匿名さん]

3%の金利払ってる人いっぱいいるでしょ。
特に2006年～2008年購入者。プチバブルで高額物件を割高な金利でしかも2007年は控除無しで買った人が
沢山いた。そしてこのスレに張り付いて架空の「ギリ変」たたきをしてるのがその人達。

[923: 匿名]

さすがに借り換えたのでは？

[924: 匿名さん]

＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違い？

以前のレスでは減税を満額受領出来る人は「あえて繰り上げしない」というのが定説だったと思うんだけど・・・。
間違いなの？？

[925: 匿名さん]

>>911
＞30年ローンで現在8年目です
＞変動にして大正解でした
＞なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？
予想通り20年で完済できるとしてもあと12年も残ってますね。
さてこれから12年でそうなるでしょうか。
ところで8年前の変動と固定の金利はどのくらいだったんですか？

>>912
＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど
＞間違いなんだ。
シミュレーションしてみたら？
単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
9年分で9万円です。
借入金に関係なくこれが最大値です。
それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。
繰上返済の時期（何年目）が早ければ早いほど繰上が有利になってきます。

>>920
＞繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている＞場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
＞自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありませ
＞ん。
＞間違えでしょうか？不安になりました。
自分の条件で、上記の様にシミュレーションしたら簡単にわかるのでは？

[926: 匿名さん]

今繰上返済した場合の利息軽減額－減少する住宅ローン減税額　と
住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済した場合の利息軽減額　を比較すればいいんですね。

[927: 匿名さん]

うちの場合（2500万円 変動0.95% 35年）

2年目の今、100万円を繰越返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,017,361円
　軽減利息　　 　378,595円
　減税控除減額　 　90,000円
　合計軽減額　　　288,595円

11年目に繰上返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,136,433円
　軽減利息　　 　259,523円
　減税控除減額　 　 0円
　合計軽減額　　　259,523円

2年目に繰上控除した方が29,072円有利でした。
100万円の9年間の運用損益は計算していません。
また、住宅ローン減税の控除額の減額は単純計算です。（100万円×1％×9年＝90,000円）

正直言うと、私の場合は住宅ローン減税は満額までかなりあります。
100万円（もっとです）繰上しても税額控除額は変わりませんので完全に繰上返済が有利です。(^_^;)

[928: 匿名さん]

>>925さん
>単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
>9年分で9万円です。
>借入金に関係なくこれが最大値です。
>それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。

気になったのでシミュレーションしてみました。

条件
借り入れ3000万円，金利１％，３０年返済

当初10年間の利息
繰り上げ返済しない場合：2,560,334円
1年後に100万円繰り上げ返済した場合：2,467,112円
利息軽減額は2,560,334－2,467,112＝93,222円

925さんがおっしゃる繰上げ有利と言うのは
93,222-90,000＝3,222円のことでしょうか？

なお，計算は自作のエクセルプログラムでやっていますので，間違いがあるかもしれません。
間違いがありましたらご指摘頂けると幸いです。
よろしくお願いします。

[929: 匿名さん]

>>928
なぜ当初10年間の利息で損得計算するのですか？
住宅ローン減税は10年間だけですが、繰上返済による利息軽減は完済まで影響します。
1年後に繰上げした時と、10年後に繰上したときの、10年後からの利息も違うのでは？

[930: 928]

>>929

ご指摘ありがとうございます。
そうですね。全期間に影響しますね。
全期間の利息で比較してみます。

[931: 匿名さん]

928さんより927さんの計算の方が正しいと思います。
しかし、927さんの例の場合のように、29,072円しか差がないのであれば
何かの時ために、減税終了までは手元に100万円を置いておくのも有りかもしれませんね。

1500万　1% 20年
4年目での比較でも繰上返済の方が18,048円得でした。
控除額が満額で、ローン金利が上がらなかったと仮定した場合です。
控除額が満額でなかったり、金利が上がると、繰上返済の有利さはアップします。

[932: 入居予定さん]

うちの場合は，2500万円，30年，0.875％

総利息
繰り上げなし　3,443,315円
１年後100万円繰上　3,152,692円
10年後100万円繰上　3,249,107円
1年後と10年後の差額は96,415円でした。

ただ，住宅ローン減税の差額9万円を10年後の繰上げ返済に回したとすると，
10年後109万円繰上　3,223,166円となり
差額は70,474円となりました。
この場合だと10年後の繰上げ返済の方が若干有利でしょうか。

[933: サラリーマンさん]

>929
住宅ローン減税について
当初10年は金利の１％が戻ってくる。
すなわち、繰上げ返済するとその分減税額が減少する。

例）ローン金利１％とすると
端数は無視して、
ローン2000万、手元資金500万とすると
金利20万＝減税20万

繰上げ返済して、ローン1500万、手元資金0円になると
金利15万＝減税15万

差額は誤差範囲で変わらないので、手元資金500万を非常時の資金とした方がメリットが大きい。

[934: 匿名さん]

>>932
ローン控除の差額を繰り上げ返済に回したとすると
ローン控除の差額は0円という計算になり
70,474円１年後100万円繰上が得ということになると思うが

[935: 匿名さん]

固定との金利差額だけでなく、住宅ローン減税額も繰上げにまわすとは、
変動さんのやりくりは大変ですね。

[936: 匿名]

無駄に利息を多く払って元金が全然減らない固定さんより遥かにまし。

[937: 匿名]

現時点においては変動の完全勝利は確定だな

[938: 匿名]

現時点ではね。
果たしてシミュレーション通りにいくか…。

[939: 匿名]

子ども手当原資の繰上げ返済こそ最強の運用率だろ。

[940: 匿名]

子供のために使いましょ

[941: 匿名さん]

だから、変動が有利だって。
何がどうなったとしても、変動が有利。
極論に偏る人達のハイパーインフレ時でも、
変動が有利だって。。。

[942: あ]

インフレなると確信したら固定しかあり得ないでしょ。

インフレになることは無いと思うけど。

[943: 契約済みさん]

　繰り上げ返済の話が出てるけど、金利が変わらないとすれば減税終了後にするのがいいと思われますが。
１年後繰り上げ派は、どなたか書かれているように手元に残している資金の運用益を計算に入れてないように思う。ネット銀行で定期預金をキャンペーン金利使えば、最低でも0.5%はつくし。自分のような長期優良住宅購入予定の方は言わずもがな。

[944: 匿名さん]

インフレ？
円安で簡単にインフレになる。

あと２年以内に円高からドル高へ転換する。それでデフレは終わりだよ。
だからこれからは固定を組む最後のチャンス、長期固定です。

[945: サラリーマンさん]

国の借金（国債）どのくらいあるかしっていますか？
地方債も入れると莫大な額です。
金利１％上がると、相当な利払いが発生します。
そう、インフレが心配ですね。
インフレで金利が上がっても、それに伴ってマンションの中古価格があがりますよ。
金利が上がってローンが払いきれなくなって、手放したとしてもインフレで物価が上がっているから
もしかしたら、購入価格よりも高く売れたりします。（優良物件）

[946: 匿名さん]

いつベースの何の損得の話をしているのかさっぱりわかりません。

[947: 匿名さん]

経済が悪いのに国債不安が起きて金利が上がる場合は
ハイパーインフレしかない。景気回復に伴う金利上昇・インフレなら別だが
その場合はバブル並みの経済成長で無ければ、変動金利はたいして上がらない。

[948: 匿名]

2年以内に円安に転換してインフレが起こると確信出来るなら変動で借りて余った余剰資金をFXで全力ドル買いすれば円安が来たときに大きな利益が出せるよね。

固定にするなんてもったいない。

[949: サラリーマンさん]

ここ何十年と変動が有利になっているのに
固定にする必要などないと思う。

[950: 匿名さん]

ＦＸだって。貧乏人は可愛いね。