変動金利は怖くない！！その２２

[匿名さん]

前スレ（その２１）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[923: 匿名]

さすがに借り換えたのでは？

[924: 匿名さん]

＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違い？

以前のレスでは減税を満額受領出来る人は「あえて繰り上げしない」というのが定説だったと思うんだけど・・・。
間違いなの？？

[925: 匿名さん]

>>911
＞30年ローンで現在8年目です
＞変動にして大正解でした
＞なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？
予想通り20年で完済できるとしてもあと12年も残ってますね。
さてこれから12年でそうなるでしょうか。
ところで8年前の変動と固定の金利はどのくらいだったんですか？

>>912
＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど
＞間違いなんだ。
シミュレーションしてみたら？
単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
9年分で9万円です。
借入金に関係なくこれが最大値です。
それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。
繰上返済の時期（何年目）が早ければ早いほど繰上が有利になってきます。

>>920
＞繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている＞場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
＞自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありませ
＞ん。
＞間違えでしょうか？不安になりました。
自分の条件で、上記の様にシミュレーションしたら簡単にわかるのでは？

[926: 匿名さん]

今繰上返済した場合の利息軽減額－減少する住宅ローン減税額　と
住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済した場合の利息軽減額　を比較すればいいんですね。

[927: 匿名さん]

うちの場合（2500万円 変動0.95% 35年）

2年目の今、100万円を繰越返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,017,361円
　軽減利息　　 　378,595円
　減税控除減額　 　90,000円
　合計軽減額　　　288,595円

11年目に繰上返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,136,433円
　軽減利息　　 　259,523円
　減税控除減額　 　 0円
　合計軽減額　　　259,523円

2年目に繰上控除した方が29,072円有利でした。
100万円の9年間の運用損益は計算していません。
また、住宅ローン減税の控除額の減額は単純計算です。（100万円×1％×9年＝90,000円）

正直言うと、私の場合は住宅ローン減税は満額までかなりあります。
100万円（もっとです）繰上しても税額控除額は変わりませんので完全に繰上返済が有利です。(^_^;)

[928: 匿名さん]

>>925さん
>単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
>9年分で9万円です。
>借入金に関係なくこれが最大値です。
>それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。

気になったのでシミュレーションしてみました。

条件
借り入れ3000万円，金利１％，３０年返済

当初10年間の利息
繰り上げ返済しない場合：2,560,334円
1年後に100万円繰り上げ返済した場合：2,467,112円
利息軽減額は2,560,334－2,467,112＝93,222円

925さんがおっしゃる繰上げ有利と言うのは
93,222-90,000＝3,222円のことでしょうか？

なお，計算は自作のエクセルプログラムでやっていますので，間違いがあるかもしれません。
間違いがありましたらご指摘頂けると幸いです。
よろしくお願いします。

[929: 匿名さん]

>>928
なぜ当初10年間の利息で損得計算するのですか？
住宅ローン減税は10年間だけですが、繰上返済による利息軽減は完済まで影響します。
1年後に繰上げした時と、10年後に繰上したときの、10年後からの利息も違うのでは？

[930: 928]

>>929

ご指摘ありがとうございます。
そうですね。全期間に影響しますね。
全期間の利息で比較してみます。

[931: 匿名さん]

928さんより927さんの計算の方が正しいと思います。
しかし、927さんの例の場合のように、29,072円しか差がないのであれば
何かの時ために、減税終了までは手元に100万円を置いておくのも有りかもしれませんね。

1500万　1% 20年
4年目での比較でも繰上返済の方が18,048円得でした。
控除額が満額で、ローン金利が上がらなかったと仮定した場合です。
控除額が満額でなかったり、金利が上がると、繰上返済の有利さはアップします。

[932: 入居予定さん]

うちの場合は，2500万円，30年，0.875％

総利息
繰り上げなし　3,443,315円
１年後100万円繰上　3,152,692円
10年後100万円繰上　3,249,107円
1年後と10年後の差額は96,415円でした。

ただ，住宅ローン減税の差額9万円を10年後の繰上げ返済に回したとすると，
10年後109万円繰上　3,223,166円となり
差額は70,474円となりました。
この場合だと10年後の繰上げ返済の方が若干有利でしょうか。

[933: サラリーマンさん]

>929
住宅ローン減税について
当初10年は金利の１％が戻ってくる。
すなわち、繰上げ返済するとその分減税額が減少する。

例）ローン金利１％とすると
端数は無視して、
ローン2000万、手元資金500万とすると
金利20万＝減税20万

繰上げ返済して、ローン1500万、手元資金0円になると
金利15万＝減税15万

差額は誤差範囲で変わらないので、手元資金500万を非常時の資金とした方がメリットが大きい。

[934: 匿名さん]

>>932
ローン控除の差額を繰り上げ返済に回したとすると
ローン控除の差額は0円という計算になり
70,474円１年後100万円繰上が得ということになると思うが

[935: 匿名さん]

固定との金利差額だけでなく、住宅ローン減税額も繰上げにまわすとは、
変動さんのやりくりは大変ですね。

[936: 匿名]

無駄に利息を多く払って元金が全然減らない固定さんより遥かにまし。

[937: 匿名]

現時点においては変動の完全勝利は確定だな

[938: 匿名]

現時点ではね。
果たしてシミュレーション通りにいくか…。

[939: 匿名]

子ども手当原資の繰上げ返済こそ最強の運用率だろ。

[940: 匿名]

子供のために使いましょ

[941: 匿名さん]

だから、変動が有利だって。
何がどうなったとしても、変動が有利。
極論に偏る人達のハイパーインフレ時でも、
変動が有利だって。。。

[942: あ]

インフレなると確信したら固定しかあり得ないでしょ。

インフレになることは無いと思うけど。