前スレ（その２１）：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2010-10-16 07:08:53
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない！！その２２
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643:
匿名さん
[2010-12-01 05:52:04]
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644:
匿名さん
[2010-12-01 07:18:13]
>みなさん年齢ってどれくらいですか？ ②
私は１８年前、地方都市にマンション買ったら、東京転勤で、地方賃料＋家賃補助(東京は限度９万円)＞ 東京賃貸家賃で、定年が近づき、定年後家賃補助が無くなるので、東京にもマンション購入を決めた。 頭金４０００万円で買える間取りは２ＬＤＫ。 ２７００万円変動０．８７５％１８年でまたローンを組む。 妻が若いので、働いていて、今年から青色申告。 妻が働き出して数年間、独身時代とほぼ同額の支出、 残りの分は妻が出している。 定年後も家賃収入は続くので、定年後の収入は年金だけじゃない。 家賃支出より月返済額＋管理費等のが安いので、何とかなる？ これから教育費とかいろいろかかる。 今金利が安いので、金利上昇が少しで、また下がりそうなら、 予定通りに返済。 １軒目のローンで払った金利からすると、今度のは誤差と言ってもよい。 ５７歳 |
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645:
匿名さん
[2010-12-01 08:02:33]
>>638
35年で借りてMAXで返済できるとしたら、定年が60歳だとして25歳で家を買うことになります。 25歳で家が買えるほどの収入がある人は一握りではないのでしょうか？ たぶん30～40代の方が多いのではないかと思ってます |
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646:
匿名さん
[2010-12-01 09:16:59]
ほんとこのスレって勉強になるわ。もちろん全てのレスがじゃないけど。（特に1年～2年前）
下手なインチキFPなんかよりもよっぽど説得力があるし。 1年前に変動組んだけど、ここ見るまでは住宅ローン＝長期固定＝安心って思ってたからね。 ほんと目から鱗とはこのこと。 お陰さまで順調に繰上げ資金の貯蓄が進んでいます。 |
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647:
匿名さん
[2010-12-01 09:57:33]
>>609
＞銀行の審査を通った時点で変動はギリギリは存在しません。 銀行の審査は収入だけで審査するよね。 その家庭での実際の支出額（例えば教育費など）までは考えません。 審査で判断されるのは、貸した金が回収できるかどうかであって、その後の生活なんか考慮してくれません。 金利が少し上がっただけで今の支出では払えなくなったり、最悪教育費が一番必要な時期に重なると 子供が高校や大学を中退しなければならないなんてことにもなります。 審査をギリギリ通った人がギリ変です。 >>639 ＞返済総額が大きくなること自体もリスク ＞返済額が増えること自体もリスク 固定は返済額が増えないでしょ。 想定されたものはリスクとは言いません。 言いたいのは、金利が上がらなかった時の、変動にしていた場合との金額差のことなんでしょうが、 それは悔しいかどうかはあっても、生活を脅かされるようなリスクにはなりません。 >>646 ＞1年前に変動組んだけど、ここ見るまでは住宅ローン＝長期固定＝安心って思ってたからね。 ＞ほんと目から鱗とはこのこと。 そうなんですよね。 常識のように言われていることも、わずか数年で真逆が常識になる場合があるのが金融の常識です。 あなたが今感じている 変動＝怖くない も、何年か後には、「あんなこと言ってた頃もあったね」 なんて言われるかもしれませんよ。 通常は長い期間かけて返済をつづける住宅ローンですから、その間にはいろんな変化があると思うのが常識だと思いますが。 |
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648:
匿名さん
[2010-12-01 09:57:44]
確かにな。
計画段階で義父にも「もちろん固定で借りるんだよね？」と言われ、そんなもんかな？ と考えていた無知だった俺。 さすがに親身になってくれた銀行担当は「今は変動が多いですよ」と言ってたけどね。 インターネッツは素晴らしいよね。 |
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649:
変動好き
[2010-12-01 11:02:10]
みなさんのお考えを聞かせて下さい。
現在、フラット35S20年タイプで12月実行予定（2.4％）の者です。（妻の希望で） 借入は1,650万円、25年返済でボーナス無し、現在33歳です。 私としては変動にして、時代の流れに柔軟に対応したいのですが、妻は「固定が良い」の一点張りです。 みなさんなら変動or固定どうされますか？ 妻を説得するための具体的な返済例があれば教えて下さい。 |
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650:
匿名さん
[2010-12-01 11:11:24]
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651:
匿名さん
[2010-12-01 11:13:47]
>649さん
まず収入と残貯金に依存すると思います。 特に節約もなく10年以内に返せるぐらいなら、変動が良いと思います。 普通にやってても30年以上かかるなら、フラットでも良いと思います。 もしくは貯金が多く、いざというときにはほとんど返済できるなら、変動かな。 > 妻を説得するための具体的な返済例があれば教えて下さい。 今の家計状況で、月々に払える金額でシミュレーションして、返済額のトータル比較すればよいだけだと思いますよ。 ある程度の金利上昇も入れてね！！ |
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652:
匿名さん
[2010-12-01 11:19:32]
>>649
0.875 25年 18,376,272 1.4→2.1→2.4 25年 20,202,931 差180万くらい このくらいの差なら別にフラットでもいいんじゃないの？ 5年ほど0.875がつづけばそれ以降2.000%になっても大差ないし、繰上げするならもっと余裕が出来るね ガンガン繰上げてくなら変動で、ダラダラ返していくならフラットかな いろいろな返済プランをシミュレーションしてみたら？ |
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653:
匿名さん
[2010-12-01 11:28:44]
647さんの書いている事、私には良くわかりました。
フラットＳ予定だけど、こっちも拝見させてもらってました。フラットスレにも変動すすめる方が良く現れるし。 我が家の家計と生活スタイルにはやっぱりフラットＳが合ってそうです。 変動の魅力もわかります。 どんどん繰り上げしていける予定で柔軟に対応できる自信があったなら、変動にしたかもしれません。 |
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654:
匿名さん
[2010-12-01 11:42:38]
年金積立金に政府が手をつけるそうです。
年金の国負担を50パーセントにした時に消費税UPを考慮していましたが、国民はアレルギーの様に消費税に反発してきました。 結局現役の世代の年金額が減る恐れがあると言う事です。 消費税反対で得をするのはリタイヤ世代だけ。 政治に関心の無かった若い世代のつけが今まわってこようとしています。 |
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655:
匿名さん
[2010-12-01 11:54:34]
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656:
匿名さん
[2010-12-01 11:56:44]
>>654
このままだと、民主党に日本が潰されてしまうのでは？ |
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657:
匿名さん
[2010-12-01 12:02:25]
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658:
匿名さん
[2010-12-01 12:06:52]
>>650
そうですか。 じゃあ聞きますが、 ＞常識のように言われていることも、わずか数年で真逆が常識になる場合があるのが金融の常識です。 ＞あなたが今感じている 変動＝怖くない も、何年か後には、「あんなこと言ってた頃もあったね」 ＞なんて言われるかもしれませんよ。 ＞通常は長い期間かけて返済をつづける住宅ローンですから、その間にはいろんな変化があると思うのが常識だと思＞いますが。 これは暗に、変動に対する警告（いづれは変動＝怖くなる）とも取れるのですが、 では、いろんな変化により変動が怖くなるという「常識」も含めて具体的に解説してもらえますか。 よろしくお願いします。 |
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659:
匿名
[2010-12-01 12:22:34]
どうせ何が起こるか解らないとかいうんでしょ？
金融界を解ったような事書いてるけど日本の低金利はもう20年続いてるんだが？コロコロ変わってません。 それに変動ギリギリ誘導必至なんだけど審査が甘いフラットのほうが明らかにギリギリが多いって事を棚に挙げて何言ってんの？ |
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660:
匿名さん
[2010-12-01 12:27:26]
怖いとか怖くないとかいってる時点でダメだな。
そう思うのは収入に対して借りすぎなんだよ 自分の乗る飛行機だけは墜落しないと思うから みんな平気で飛行機にのる。 でも新幹線でいける場所なら飛行機乗らない って人もいる。 ただ変動金利と飛行機事故のリスクが大きく異なる 前者は別にあがったところで借り入れ総額が自分の 収入に対して小さければ損するだけ。怖い・耐え難い と思う人は借りすぎ。 後者の場合はやり直しが効かないから例え確率は 限りなく低くとも決して飛行機に乗らないという 人がいるのは理解できる リスク＝発生確率×影響 発生確率はみんな一緒だけど影響はそれぞれ違うから 人によってリスクは異なる |
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661:
匿名さん
[2010-12-01 12:41:01]
>>658
そうとう頭が固い人ですね（笑） ＞何年か後には、「あんなこと言ってた頃もあったね」なんて言われるかもしれませんよ。 よく読んでください。 「言われるかも」ですよ、「かも」 住宅ローン＝長期固定＝安心 て言われてたのが、今ではＦＰなんかも変動を勧め始めてるよね。 これと同じように、この後も反対になる可能性があるよと言っただけだよ。 自分が色々迷って結論出した後は、何十年も変わらないなんて思う方がおかしいと思わない？ |
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662:
匿名さん
[2010-12-01 12:43:48]
家族の生活を犠牲にしてもいいのなら、住宅ローンごときで死ぬことは無いな
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住宅ローンってたぶん、35年を基準に話しをしてると思うのですが、35年ローンを定年まで返すには
25才で借りなきゃなりませんよね？てことは繰上無しで固定で借りる年齢の限界が25才になってしまいます。
リスクを考えたらローンを完済してしまえばリスクはゼロです。もちろん残債が少ないほどリスクも少なく
なります。
普通住宅の購入って30才台以降ですよね？すると35年で借りてしまうと繰上しなければ定年を過ぎてしまいます。
30年も先の年金医療退職金を充てにする事自体、とてもハイリスクだと思おうのです。
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。固定派は安定した支払額にする事により金利上昇
リスクが無くなるという考え。その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。支払い初期に金利上昇
リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。何が起こるか分からないと言われてしまえば
それまでですが、確率としてはかなり低いのではないでしょうか？月々の返済額が減っていれば不意な収入減や
出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で
借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは
不公平との意見もあるでしょうが、12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで将来のリスクを軽くする返済方法
なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。変動の借入は繰上がリスクヘッジになって
いるだけです。特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。（これはこれで楽しい
のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな仕組みも存在しますので常に気にるす
必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間
は繰上せずに貯蓄しておくのも良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、特にフラットSは
とても魅力的な選択肢だと思います。ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。