桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[921: 匿名さん]

919さん

来客者用の駐車場は、屋根付だと思ったのですが違うのですか？
住居者用と扱いが違うのですね。

[922: 匿名さん]

ですから、駐車場は屋根付きですが、車寄せが無いと言っているわけです。
"車寄せ"の定義をよく理解してからまた書き込みしてください。

[923: 匿名さん]

国語辞典の定義はどうでもいいよ。
「建物に雨に濡れずにアクセスできる建物脇の駐停車スペース」の話しているのは、文脈から明らかだから。
そうゆうスペースがあるのかないのか？が、ここでは重要で、それを車寄せと呼ぶべきかどうかが重要なんじゃないでしょ。
そうゆうスペースは、あるの？ないの？

[924: 匿名さん]

922も923もデベに電話すればいいんじゃないの？書き込むより早いよ。
社交性がないのか？それとも本当はどうでもいい内容なのかな？

[925: 匿名]

掲示板の意味わかってなくね。
掲示板なんて、ちょいちょい生じる細かな疑問のやりとりだろ。
そのたびにデベに電話するほどじゃないもの含めて掲示板に書かれるのは当たり前。
掲示板の質問にデベに聞け、社交性ないのか、とか。
じゃあ掲示板に来るなよと。

[926: 匿名さん]

以前の近隣とのトラブルから考えれば、契約外の車が一時的に駐停車するフリースペース は無い、ということなんですね。デイケア等を除き住民視点で、フリースペース(車寄せ)が無いと不便な具体例ありますか？来客用駐停車が有料でもあれば、ほぼ問題無いと思います。来客用駐停車が無いと後々問題ですが。

[927: 匿名さん]

ゲストハウスにレインシャワーとジャグジーがありました！
豪華ですね！

[928: 匿名さん]

最新情報が出てます。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019018

平均坪単価330万円前後、沿線ではかなり高級・・・

[929: 匿名さん]

ほ～ら、言った通り。
でも第一期は駅近棟のみの販売なので、売れ行きが悪かったら、その他の棟は駅遠を理由にグンと値段を下げてくる可能性あると思いますよ。
それを見込んで、まずは駅近棟から、という戦略なのでしょう。
1000戸以上の大規模で、途中から販売が失速してしまったブリリアシティ磯子なんかは、まさにこの手を使ってます。
それでもまだ売れ残ってるけど。
もちろん駅近が好調に進んだら、駅遠棟もそれなりの価格でだしてくると思いますが、いくらスペックが高いと言っても、周辺相場とあまりに不釣り合い。
桜上水ガーデンズの立地にひかれて興味を持ってた人が、果たしてここまでのスペックを求めてるか、というと、求めてない、が多数派では？
求めているのは建替組合だけ。
需要と供給が合ってないんだよね。コンセプトがズレてる。

200戸くらいならプラウドの勢いに任せてそれなりに売れるかもしれないけど、ここは500戸以上あるからね～。
この価格で即日完売の連続はイメージつかない。
最初はよくても絶対どこかで失速すると予想。

一旦、販売不振、売れ残り物件のレッテル貼られちゃうと中古相場にも影響するし、どんなに気に入っていても、売れ行きみてからじゃないと手は出せないですね。

このマンションにぴったりの記事を見つけました。↓
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1557

[930: 匿名さん]

テレビでやってた。

http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/news/post_49603/

[931: 匿名さん]

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/919-2013-09-10-06-56...

やっぱりプロの目から見てもズバ抜けて高いんだな。

[932: 匿名さん]

↑いいところも沢山あるだろうに、そこには触れず、高いことしか書いてない…。
そして、仙川に期待って…。
この方の過去記事みると、良いものは良いときちんと評価されています。
そして、そういう物件は即完してます。

[933: 匿名さん]

近隣相場とあまりにかけ離れた坪単価、
しかもプレミアムつき高級分譲でない一般向けマンション、
こういう物件を買うと、リセールの時に苦しいです。
中古で売却する時には、周辺相場価格でしか売れませんから。

人生何が起きるかわからない。35年ローン組まないと買えない人や、
終の住処として購入するにはまだまだ早い年齢層の人は、
よく考えた方がいいと思う。

[934: 匿名さん]

素晴らしい物件が出ましたね。
価格は妥当かどうかは個人の価値観によりますが、普通のサラリーマンではなかなか手が出せないことだけは確かです。

[935: 匿名さん]

モデルルームの写真みたら、エアコンはビルトインじゃなくて壁付けですね。
坪330で、エアコン壁付け、外廊下って（汗）

[936: 匿名さん]

何をもって素晴らしいとするかですね。
私は、これで坪３００なら「素晴らしい」けど、３３０だったら「その価値なし」ですね。

[937: 匿名さん]

京王線には330万円のようなマンションは販売されてこなかったので
沿線としては高いんでしょうね。
ただ、京王線にはそれだけいい土地がなかったということでしょう。
ここは、立地がすごいので330万円ならよかったんじゃないですか？
350万円といわれてもおかしくないような場所ですよ。
桜上水駅そのものはなにもないですけど
住環境は本物です。

管理費安いしね。
933さんの考えも正解ですが、このような考えや感度の方は
違うマンションにすることをお薦めします。

[938: 匿名さん]

935さんも、相当頭が悪そうですね。
タワーマンションをお勧めします。

緑が多いっていうマンションに内廊下じゃコンセプトは何？って感じです。
リゾートホテルか？？

このマンションを内廊下にしたら、野村・三井は相当バカだってコメントが多数じゃないかな。

[939: 匿名さん]

デベの方が登場されてきたような気がするのは気のせいでしょうか。
昨日報道発表をし、購入層からの反応が気になって見にきた、という流れでしょう。

[940: 匿名さん]

989さん

相当頭が悪い935です。
パークシティ浜田山のコンセプトは、リゾートホテルではなく、緑豊かな邸宅ですが、内廊下です。
私は個人的には外廊下の方が好きですが、価格帯と合ってないということを言いたいだけです。

この価格帯なら、ビルトインエアコンが標準では？

[941: 匿名さん]

パークシティ浜田山はいくらぐらいだったのですか？

[942: 匿名さん]

パークシティ浜田山は坪４００です

[944: 匿名さん]

まあリセールは相当厳しい物件ですな。パークシティ浜田山でさえ中古坪単価は70万くらい落ちてるでしょ…ここも同様の道をたどるよ。ただ好きでずっと住むつもりなら買えばいいとは思います。

[945: 物件比較中さん]

桜上水で330万wwwwww

京王線なんかすぐ止まるし朝なんて鈍行で使えない路線なのに笑
しかも桜上水とかなんもないwwt

しかもビルトインエアコンなしって嘘だろ？それはありえないと思うぞ。

しかもここぱっと見団地と大差ある？

[946: 住まいに詳しい人]

リセールを期待しちゃダメだけど
住みたい人はいるわけだから＠330なら結構売れるでしょ

タワーみたいに低層階だからお買い得という設定も出来ないので
「欲しいけど購入出来ない」という人も多くなるのは仕方ない

[947: 匿名さん]

団地先住民が４割、しかも高齢者多いので５-10年もすれば
売却・賃貸がやたら多くリセール相場を更に押し下げる

[948: 匿名さん]

桜上水にしては高すぎる価格設定なのは確か。
でも、坪330程度で内廊下やビルトインエアコンを望む方が無謀。

[949: 購入検討中さん]

お前が無知すぎるんだよ。坪３３０ぐらいのマンションなら８割がたビルトインエアコンついてますよ今時

[950: 購入検討中さん]

もちろん当たり前の話だが、地価が高い場所に建つマンションで坪３３０万程度のグレードの低いマンションだったらつかないでしょう。桜上水なんか土地は決して高くないのに、ありえないですね

[951: ９５０]

ただまあみなさんの早とちりなんじゃないですか。今時外廊下でビルトインエアコンじゃない割高マンションなんてありえないですよ。

その土地周辺ですばぬけて高いマンションならね

よくいるのが内廊下だと管理費高くなるからいらないとかいうやつ笑
しかも今回言い訳してる内容は外の景色が見えないからだってさｗｗｗｗｗ

こんにちは地権者かデべさんｗ

[952: 匿名さん]

内廊下だと、角部屋じゃない限り、窓がない部屋が出てきちゃいますよね。

ここは外廊下にプラスして、エレベータの数を増やすことで通路側にもベランダを設けることで、
中住戸でもほとんどの部屋に窓がある作りになっているので、
個人的には外廊下であることは歓迎できます。

ただし、高級な作りではないことは事実。

「内廊下で高級」よりも「高級じゃないけど、各部屋に窓あり」の方がいいと
言っているだけです。

だから、外廊下であることには賛成だけど、だったら値段がおかしいでしょ？
ということになる。

浜田山は、もともと三井が持っていた土地で、借金をして購入した訳ではないので、
竣工後何年たっても価格を落とさず販売を継続できている。

だけど、ここはそうではないので、販売が長引けば長引くほど、デベの赤字は膨らむ一方。
値引きをせずに粘って売るよりも、大幅値引きをしても早く手放した方がまだマシ、
という状況に必ずなります。

後半は1戸あたり500万以上の値引きが間違いなく入るでしょう。
だってそれでも相場より高いんですから。

[953: 匿名さん]

944
900戸近くあるのだから2年もすれば中古が出て来ます。
どうしてもここがいいなら、その時に買った方がいい。

いくらずっと住むつもりでも、ここを新築で買うのは自殺行為だと思われます。

[954: 購入検討中さん]

いやワイドスパンにすれば行燈部屋なしの間取りつくれるでしょ。

ブリリア池袋タワーは内廊下タワマンなのに行燈部屋がない間取りでしたね

[955: 匿名さん]

果たしてリセールを気にせず買う人が500人もいるでしょうか。
そこが一番の課題でしょう。

[956: 購入検討中さん]

まあまだ情報あまりわからないけど個人的に感じたいい点と悪い点は

いい点

駅近
免震
売主施工ともに大手
緑が豊富
天井高２ｍ６０
南北バルコニー

悪い点

桜上水駅周辺がしょぼい
京王線は朝遅いし結構止まる
まだ断定できないけどぱっと見高級感が感じられない（新しくなっただけの団地風）
外廊下（これは賛否両論あるけど個人的にはセキュリティ面含めて内廊下のほうが魅力


せめて桜上水が仙川レベルに栄えてたら３３０万でも喜んで買ってたなあ
あとは仕様設備がどんなもんかだけど、この立地でこの価格帯でビルトインエアコンなしってありえないでしょ

[957: 匿名さん]

956さん
全く同感です。

設備仕様は、今把握している内容は↓の通りです。

満足できる点
キッチン天板は御影石、ディスポーザあり、玄関＆廊下はタイル、スロップシンクは蛇口のみあり、タンクレストイレ等々。

しょぼい点
壁付けエアコン、食器棚はナシ（オプション）。

[958: 住まいに詳しい人]

>坪３３０ぐらいのマンションなら８割がたビルトインエアコンついてますよ今時

2012年7月～2013年6月に売り出された＠220～240万のマンションをピックアップしてみた

パークホームズ吉祥寺御殿山　　【内廊下】
サンウッド三田綱町　　【内廊下】【埋込型エアコン】
セントラルレジデンス外苑西通り　　【内廊下】
ユニーブル渋谷神南
ピアース三軒茶屋レジデンス
オーベル目黒　　【埋込型エアコン】
アトラス池尻レジデンス　
スタイルハウス下北沢　　【内廊下】
サンウッド桜新町　　【埋込型エアコン】
ザ・パークハウスアーバンス三軒茶屋
オーベル明石町レジデンス
ハイコート洗足池　　【埋込型エアコン】
ザ・山王タワー　　【内廊下】
プラウド本郷ヒルトップ　　【内廊下】
ジオ桜新町クラッシィ　　【埋込型エアコン】
プラウド学芸大学
グランアルト中野
リシャール田園調布
グランスイート四谷エクシア　　【内廊下】
グランドメゾン神楽坂
アルシア駒沢公園
シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン
ＤＵＡＲＥＳ麹町　　【内廊下】
プラウド中野本町
プラウド経堂コートテラス

８割ねぇ
＠330万が高額物件と思っている時点で、時代から取り残されているよ

[959: 匿名さん]

ビルトインエアコンではないのは、もしかしたら建替組合様の御意向によるものかもしれませんね。

ビルトインって見た目はいいけど、メンテ代も電気代も割高みたいなので、団地住まいだったここの地権者様方は嫌がりそうですよね。

[960: 購入検討中さん]

>>958ねえ日本語読めないの？桜上水より地価高い場所で坪３３０万だったらグレード低いのは当たり前だよ？
そのあとに付け加えて書いてあるでしょ？

マンションの価格は地価がによって左右されるのは小学生でもわかるよね？

地価が高い場所で坪３３０で出せるってことは仕様や設備その他もろもろに欠点があるってことだろ

ここは地価がものすごく高いわけじゃないのよ。それでこの価格だったらビルトインエアコンぐらいついてて当たり前なのよ

[961: 匿名さん]

ネガ発言いっぱいですね!
自分は素直に購入を意識しているものです。

高い、安いは時が経てばわかるもの。

興味無ければ、去ればいい、、、

たた、ネガティブ発言している人ほど購入を意識して、ご自身が手の届く価格帯まで下がらないかと望んでいるのでしょうね。

実際にネガ発言だけで下がるなら、逆に手は出しません。

[962: 匿名さん]

>>958
>>@220~240

これらの物件、@300以上でしょ？

[963: 匿名さん]

ビルトインエアコンいいよね！！
窓が2.2ｍだと営業が言ってましたので
ビルトインエアコン入れると窓が低くなっちゃうんじゃない？
そんなことないかな？どっちがいいかな。。。

[964: 住まいに詳しい人]

>>962
ごめんなさい、打ち間違いです

×＠220～240万
○＠320～340万
　
　
>>960　
>地価高い場所で坪３３０万だったらグレード低いのは当たり前だよ？

とか意味不明だしなあ
仕様の良し悪しは、基本的に地価や価格と正相関になる

単純に＠330万だと埋込型エアコンは設置しないのが相場というだけ

[965: 購入検討中さん]

坪３３０万でビルトインエアコンのマンションなんていっぱいあるんだが

まあ以前よりプチバブルみたいなもんだから今の相場だったら坪３３０でも仕様はしょぼいのかな笑

完全に買う時期ミスったなあ。これからインフレ傾向が続けばいいけど

[967: 匿名さん]

>いまどき公団でもそんなこと当たり前だと思ってましたが？

今でも公団があると思っている人、発見！

[968: 匿名さん]

公表されている外観CGが団地っぽく感じるのですが、皆さんどう思いますか？
実際はもっと高級マンション的なデザインなんですかね。

[969: 匿名さん]

やはりパークシティ浜田山とは見栄えが全然違いますね。
高級住宅そのもの。

こちらは大衆的な感じが否めないですね。けれど、桜の木が沢山あり春はとても綺麗な景観になるでしょうね。