桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[83: 匿名さん]

ゴーストタウン化して入居者がいないならば建て替えは容易なのでは？

[84: 匿名]

建て替えスレでも読んでみれば？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

老朽物件に最後まで残ってるのは
他に行き場がなく建て替え資金負担もできない独居老人がほとんど。
仮に資金負担できても高齢者ほど変化を嫌う。千里NTも散々揉めた。
そして死期は一緒に来るわけじゃない。
総戸数＝入居者数が多いほど合意形成は困難と考えるのが一般的。

しかも次の建て替え時期には少子化本格化してるわけで、
余剰床作って総戸数増やしても売る相手がいないんじゃ
解体費も建築費も全額自腹って話になりかねない。
建て替え考えるより更地にして時価を山分けする方が
まだ現実的だが、その場合でも戸数の多さがネックになること必至。

[85: 匿名]

桜上水は、既存団地の建て替えなのでしょうがないと思えるが、八幡山グランドは本当に腹が立ってきた。
戸建て主体の低層住宅地に整備した方が将来に禍根を残さない。
世田谷区の職員には50年先のことなんてどうでもいいんだろうか。

[86: 周辺住民さん]

スレチだけど、八幡山グランドの世田谷区のやり方は確かにひどいね。
周辺住民説明資料で、わざと狭苦しく建て込んだ戸建ての街並みを写真で見せて、「大規模マンションの方がきれいな街並みになります。」だもの。
戸建ての街並みでも、ちゃんと整備、開発すれば、きれいな街並みになりますよ。成城みたいに。
本来、「第1種低層住居専用地域」で、かつ、「区画整理をすべき地区」に指定されてるんだから、宅地開発したいなら、区画整理して低層住宅地として開発すべき地区なのに。
用途地域を「中高層住居専用地域」に変更してまで大規模マンションにしようとしてる。
完全に、明治大学とデべ（住友不動産）のちょうちん持ち状態。

[87: 匿名]

戸建ての狭苦しい写真を見せるなら、老朽化したマンモス団地の写真も見せて、
「マンモス・マンションは、4,50年後に、老人スラム化する可能性があります。」っていう話もすべきだな。

[88: 匿名]

それはマンモスマンションでなくても同じでは。
ごく一部のメンテに金かけてるヴィンテージを除き
40〜50年物件に住み続けるのは貧乏人か老人いずれか。

[89: 匿名]

数十戸レベルであれば、まだ建て替えをまとめる可能性はある。
1000戸クラスになると、まず不可能。

[90: 匿名]

というか、本当に老朽化して、マンション価格が土地値相当程度まで落ちると、開発資本がマンションの買上げを始める。
で、ある程度の議決権を押さえた段階で建て替えに誘導するわけ。
マンモス・マンションだと買上げなきゃいけない戸数が多すぎて、とても手を出せない。
金があっても開発期間の予測が全くたたないからね。

[91: マンコミュファンさん]

公式サイトがすでにオープンしています。
http://www.proud-web.jp/mansion/sakurajosui/

[92: マンコミュファンさん]

あと、三井のサイトに建て替え後の完成予想図が出てます。進捗などもここでわかりそうです。
http://www.mfr.co.jp/tatekae/report/

[93: マンコミュファンさん]

野村のサイトにも建て替えの情報が出ていました。
http://www.proud-web.jp/form/architec/05.html

[94: 購入検討中さん]

「桜上水ガーデンズ」にタイトル変えてください。

[95: 匿名さん]

公式HPより・・・
昭和40年に竣工した約400戸の団地のもつ緑豊かな住環境を活かし、
総戸数878戸の安心で安全なすまいの実現を目指します。
敷地4haを超える東京23区内でも最大規模の建替え事業です。

そうですか・・・47000㎡に878戸ですか。
ちなみにパークシティ浜田山は、81000㎡に522戸。

うーん、
浜田山と比較するのは無理があるかもしれませんが、
それにしても無理矢理キツキツに詰め込みすぎだと思います。
今の団地がキツキツなのに、さらに400戸以上を詰め込むわけですね？
貧乏くさい団地になりそうです。

[96: 匿名]

野村不動産のサイトによると、6階～14階建てが8棟の予定とありますね。
以前は5階建で16棟だったようなので、敷地内は逆に広々するのでは・・？？
どうなんでしょうね。

[99: 匿名さん]

地権者でもないのに、あれこれ文句つけたがる周辺住民で盛り上がる板（笑）

[101: 匿名さん]

確かに、面積の割には戸数が多すぎますね。

[102: 匿名さん]

すごいのが出てきましたね。今年ナンバーワンの注目株でしょうか？

[105: 物件比較中さん]

ここ坪３００前半ぐらい？

[106: 匿名さん]

駅徒歩３分、世田谷区の大規模物件ですね。
以前、千歳烏山から徒歩圏で東京テラスがありましたが、
駅から遠かった中でも、人気がありました。
東京テラス以来ですから、薬１０年ぶりですね。

ここの物件、価格設定、売れ行き次第で、
周辺の新築及び中古相場も変化しそうです。
⇒経堂、千歳船橋、桜新町、用賀など、
２０１２年は、ここ数年の中で、一番安価になっていて、
予定価格よりも、数百万下がって売り出ししている物件も
多かったので、世田谷区は、昨年～今が、底値か少しあがり始めた時期に
感じます。

[107: 匿名さん]

＞１０６
経堂（赤堤）の新築（三井、野村）は決して安価では無かったが・・・。

[108: 匿名さん]

野村の経堂物件は、予定価格より、かなり下げて発売でしたので、
坪単価は、３００万円をきっている部屋もかなりありましたよ。
７０㎡前後で、６０００万円～６５００万円台の部屋も多くありました。
ただ、こちらは、駅から遠いですからね。
⇒相場的には、大手物件ですし、このような価格。
　価格的には、６０００万円台を超えていますので、高いですが、
　相場的には、ここ数年の動きを見る限り、次第に低下していますからね・・・・・。
　周辺の物件は、上昇しつつあり、それでも売れていますので、
　相場はあがりつつありますね。建築コストも上がってますからね。

[109: 物件比較中さん]

桜上水駅前に巨大なマンションギャラリーができてました。まだ見れないけど・・・。隣の駅のパークハウスとリビオ見たけど、パークハウスは安いけど場所がだめですね、リビオは駅近いけどプランがイマイチでした。新しく発売中のレジェイドは、間取り価格は良かったけど、2LDKはもうなかった。ここも資料請求してるけど、駅に近いところはきっと高いのでしょうね。早く価格だしてほしいですね。

[110: 匿名さん]

桜上水は交通の便良しですから、最低坪330万円はするでしょう。

[111: 匿名]

それはないでしょうw
桜上水ですよ。
一種低層ならやや高くつくかもしれませんが、そういうわけでもないし。
300弱がいいところだと思います。

[112: 匿名さん]

三井×野村のコラボだけに・・・京王沿線とはいえ、超駅近だし・・・都心並みの価格設定もあり得そう・・・

[113: 匿名さん]

アベノミクス・・・。

[114: 匿名さん]

300弱はないと思います。
同じ京王線の浜田山よりも便利で、駅近です。
桜上水側は、文教地区です。
下高井戸側は、浜田山や永福に隣接し、旧東電グランドなど公園が豊富で、良質の住宅地です。
もう少し戸数を減らせば雰囲気はもっと違っていたと思うので残念ですが。
個人的には、「桜上水」という名前が好きです。

[115: 匿名]

桜上水、私も好きですが、浜田山は、マンションバブル期の物件なので、価格の参考にはならないでしょう。
同じ京王と言っても本線と井の頭線は、もともと別会社だったこともあり、沿線の雰囲気もかなり違いますし。
京王本線の今の相場感からすると、300弱でもかなり強気な数字でだと思います。

[116: 匿名さん]

300弱なら即決する！桜上水ってそんな値段で買えるんだ？
都心で駅近でなにこの自然。
この土地はすげーよ！
最寄り駅が桜上水でなくてもすげーのが出てきた。
三井の浜田山ほどではないけど。

[117: 匿名さん]

パークシティ浜田山よりは五段くらい踊る感じですね。
ここは本当にただの団地。

[118: 匿名さん]

そりゃそうだよ。でもさ、浜田山の管理費はすんごい高いんだよ！
サラリーマンじゃ無理だって。

[119: 匿名さん]

6000万円から1億2千万の範囲の価格設定かな？？？？
桜上水は他の駅と違って駅前に余裕があって、将来性は高いと思います。
街の評価が一層上がるのではないでしょうか。
交通は便利です。

[121: 匿名さん]

三井テイストのマンションになるのか

野村チックなマンションになるのか

設計・施工にもよるか

[123: 匿名さん]

坪280～290が妥当ですよこの辺　あんまり夢みないほうがいいんじゃないですか？

[124: 匿名]

夢が見られるのはまだ持分売ってない地権者だけでしょ

[125: 匿名]

どちらでもいい

[126: 物件比較中さん]

案内が来ました。アンケートの興味を持った理由のどれにも自分たちが当てはまっていないことに気付き一歩後退。
日大文理や松高、幼少期にこのあたりに住んでいたなど何かしら土地に縁がある人に高値で売りたいみたいです。

[127: 匿名さん]

浜田山は、まだ売れ残ってますよね？数年前の物件なのに。。。
あんな郊外にあんなバブリーな物件っていうのは、プチバブル期ですらコンセプトミスだったのではないでしょうか？
ここは、もう少し堅実なコンセプト、価格で仕上げてくるのではないかと思います。

[128: 匿名さん]

バブリーでも、浜田山はいかにも三井のハイグレードマンションって感じはします
一般リーマンには別世界ですが…、ここは従来のパークシティー並みの設備仕様になるのか？？

[129: 匿名さん]

駅前の大規模物件は珍しいです。
利便性がよいので、共働き子育て世代を対象にしたマンションかと思います。
⇒遮音性（壁、床、天井）や敷地内の公園など、どうなのでしょうか？
⇒間取りには、専用庭やルーフバルコニー付はあるのでしょうか？
⇒敷地内に保育園は開設されるのでしょうか？小学校までは安全な歩道があり、徒歩で近いのでしょうか？
⇒価格が心配ですが、８０～９０㎡台の４ＬＤＫで
　６０００万円台前後～７０００万円台前後で購入できるのでしょうか？
⇒間取りは、野村さんが入っているので、オーダーメイド可能な部屋もあるのでしょうか？

[130: 匿名さん]

80-90平米で250-260万円じゃマンション単価は235-240ってこと？そんなもんなの？
こんないい場所ないから、パークシティのサラリーマン仕様にしてほしい。
浜田山クラスはすごいいいけど買えないもん。

場所はすごいね！ちょっと感動する。
恋愛でいう一目惚れです。
免震いらないけど、地下駐車場いいなぁ。

[131: 物件比較中さん]

さすがにどんなに安くても坪２００後半からだと思うよ

[132: 匿名さん]

坪300なら即決する。