桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[821: 匿名さん]

http://www.proud-web.jp/mansion/sakurajosui/concept/index02.html

物件A（目黒区）はプラウド駒場ですね。
80ヘーベー換算で管理費＋修繕費が4300円安いということらしい。

プラウド駒場の立地の方が標準相場では坪25万程高いはずですが、なぜか分譲価格は同等。
プラウド駒場も同じ野村ブランドで外廊下であること以外はハイスペックなマンション。
桜上水ガーデンズも外廊下ですし、プラウド駒場の仕様を上回ることはないでしょう。

坪25万の違いは、80ヘーベーなら600万程度になります。
月々4300円安くても何の意味もないですね。

[822: 匿名さん]

個人的には、一割程度高い気がしますが、14階程度の免震マンションは所謂都心部の高級マンション位しか聞いたことがありません。地下駐車場は自走式なんでしょうか? もしそうであれば、その分も当然建ぺい率に含まれるので止むを得ない気がします。建て替えマンションでは、デベの得意とする、耐震だけマンション、建ぺい率100%、外置き機械式駐車場、初期だけ安い管理費などが完全に封印されている訳でしょ。
駅側の低層棟も免震ならば、それだけでも価値があるかもしれませんね。低層免震はほとんどないかもしれません。前レスで、ほぼ地権者というのも納得です。詳細情報ある方、教えてください。

[823: 匿名]

高いと言っていても、ここは売れると思います。桜上水のマンションを買っておけばよかったと思っています。

[824: 匿名さん]

↑容積率の間違いでした。更に地下は容積率にははいりませんね。建設コストは価格に跳ね返りますね。失礼しました。

[825: 匿名さん]

公式HPみました。容積率が20%も余ってるんですね。土地、建物比率が分かりませんが、約半分だとすると平均坪単価は周辺相場より、+10%でしょうか。自己完結しました。自走式地下駐車場、中低層免震、個人的には、魅力的です。

[826: 匿名さん]

誰もが前提として語っている坪330万。
あれ、ガセですよ。
もうすぐわかりますから。

[827: 匿名さん]

通常プロジェクト説明会では、最大限の値段を提示し購入予定者の様子をみて正式価格を若干下げるのがこれまででしたが、近年は平均坪単価はそのままのことが多いように思います。人気の有無をみて全体を調整しているイメージです。それとも上がることもあるのですかね？三井不動産の紹介物件が全てパークマンションと言うのも個人的にひっかかりますが…

[828: 匿名さん]

だいぶ前にここにも書きましたが、同じ沿線のプラウドの営業担当者は320～350くらいになるだろうと言っていました。
最初それをここに書いたときは、有り得ない！と一層されましたが、プロジェクト説明会での情報では330。ズレてませんね。
826さんの発言の根拠は不明ですが、↑の情報が正しいのであれば上ぶれの可能性もあるということでしょうか。

ところで、地下駐車場は平置きと機械式のミックスですよ。

[829: 購入検討中さん]

桜上水に土地勘ある人に聞きたいです。交通のアクセスはいいと思いますが外食は少ないですよね？
美味しい店とか

もちろんスーパーなどはあるので生活には困らなそうですが商業施設がかなり少ない印象があるので

[830: 匿名さん]

印象どおりかなり少ないですよ。
桜上水の南側は今も農地が結構残っていて、近くに大学、高校がある急行停車駅のに乗降人数では快速停車駅に及ばない、そんな駅です。
つまり住人の人口密度が非常に低く、商業が集積するバックグランドに欠けているのです。
桜上水の良いところは、新宿10分ちょいの急行停車駅で、このド田舎環境が買えるという点。
この点で桜上水は、他に類を見ない稀有な存在と言っていいでしょう。
逆にこの点に魅力を感じないのであれば、検討から外す方が賢明な気がします。

[831: 匿名さん]

桜上水三丁目に住んでいる者ですが外食は基本的に下高井戸ですね
たしかに桜上水は飲食店が乏しいですが隣の下高井戸にはいい店がそろっていますからそんなに問題はないとおもいます

[832: 829]

教えて頂きありがとうございます。良くとると新宿や渋谷に近いのにのどか、悪くとるとで寂れてるってことですね

商業施設や娯楽施設、飲食が充実してて車や電車に乗らなくても自分の住んでる周辺で事が済むことを求めてる人には
向いてないということですね

７０㎡が６５００万程度なら買いたいですね。７０㎡７０００万以上するなら富久クロス買いたいですね
これはあくまでも自分の価値観ですが笑

[833: 匿名さん]

まだ分からないんですかね、、、
桜上水にあった住宅展示場が最近更地になったの。
下記の事業をおこなう為の資材置き場になる予定だってこと。

当然完成したあかつきには駅前周辺も変わるでしょ！


13年度中に都計認可取得/笹塚-つつじヶ丘駅連立・複々線化事業

http://www.kensetsunews.com/?p=15374

[834: 匿名さん]

それが完成するのはいつですか？
鉄道関係の公共事業は予定期間の1.5〜2倍は見ておかないといけませんね。
20年後かな？
完成後が楽しみですね。完成までは工事が続くだけでデメリットしか思い付きませんが。

[835: 829]

それができるのが１０数年後でそのあとに商業施設などつくるにしても全部で１５～２０年ぐらいかかりますよね

２０年近くまたないと開発されないなんて遠すぎますよ。

まあここはガヤガヤしたところが嫌いで地震に対して不安がある人にとってはいい物件ですね
交通アクセスはよいほうですし。本当は地下鉄あるところのほうがいいですが

[836: 匿名さん]

地下駐車場は、機械式のミックスなんですね…教えていただきありがとうございます。ちょっとトーンダウンです。確かに近隣に飲食店は無いですよね。いつも車で出ちゃいます。お酒飲む方には厳しいですね。

[837: 匿名さん]

ウナギの寝床のタノジに6000万オーバーなんてありえないです。

[838: 匿名さん]

じゃあ、買わなくて結構ですよ

[839: 匿名さん]

75㎡で6500万円くらいです。
E棟の低層あるいはG棟の低層の条件付きで。
間も無く価格発表がありますから。
先走りすみません。

[840: 匿名さん]

まあ、その辺りが妥当なラインでしょ。

[841: 匿名さん]

でもプレミアム街区のＡ棟やＩ棟はやっぱり330万ですか？

[842: 匿名さん]

A棟、I棟がプレミアムなんですか？
バルコニー窓からB棟、H棟の北面しか見えないような団地レイアウトに見えるんですが。

この配置なら、E棟、D棟、G棟の上層がプレミアムになると思うんですけど。

[843: 匿名さん]

839さん
情報のソースは？

[844: 匿名さん]

そうそう。京王が高架事業に取り組む方向は出しましたが、都の補助なくして事業化はあり得ない。調布の連立もそうでしょ。はっきり言ってまだまだ先が現実。そこに再発で商業施設が立つのはもっと先。言われて気分害すかもしれないけど、これが現実。駅前を謳う割には下高井戸や各駅しか止まらない上北沢の方がよっぽど活気がある。それを踏まえると、この価格での物件としては魅力なし。駅近。しかし、自分の生活範囲では事足りず、物件を通り過ぎて、経堂やらの周辺地域に、頼らざる負えないのも現実。

[845: 匿名さん]

あくまで私個人の感覚ですが、
E,D,G中上層＞＞B,H中上層＞E,D,G,B,H低層＝A,I＝C
の順じゃないかと思います。

A,Iは駅近のメリットはありますが、配置が悪すぎでメリットと相殺だと思います。
ご高齢な地権者さんには、低層＆駅近で一定の人気があるのかもしれませんが（眺望を考慮しない団地レイアウトにも抵抗が少ないのかも知れませんし）、一般には、眺望が遠方まで抜けているか否かは、価格設定の重要な要素になっていると思います。

[846: 匿名]

プレミアムは庭園邸宅というキープコンセプト通りです。
その名の通りビンテージガーデンがある棟が最上位の位置付けなんです。
タワー街区は廉価版ですが。

[847: 匿名]

プレミアム低層住戸はホテルライクな内廊下になり、
E,D,G中上層？外廊下ですょ？

[848: 匿名さん]

プレミアム住戸なのに、わずか20m先で12階建てマンションに眺望が遮られるんですか。。。
20mって片側1車線道路（歩道付）の幅ですよ・・・

非常に残念に思います。

[849: 匿名はん]

ところで駐車場が全て地下に配置されているのは、敷地の地上の見栄えがスッキリして素晴らしいのですが、各棟に車寄せが見当たりませんね。まさか地上に車寄せが無いなんてことありませんよね？買い物から帰ってきてエントランス前にクルマを停めて荷物を下ろしたりできないのですか？毎回毎回、地下なんですか？地下駐車場というので、パークシティ浜田山のような素敵なカーエントリーアプローチをイメージをしていましたが、ここはまさかまさかの敷地内クルマ進入禁止とか？だとしたらクルマの乗り降りや、荷物の積み下ろしは全て地下ってことなんですか？不便極まりないと思うわけですが、大丈夫ですか？

[850: 匿名さん]

低層、低層って。
低層は、回りが低層だから良いんだよ。

自分が低層マンションで、道路挟んだ真南に大規模な12階建てや14階建てのマンションがあったら全然低層の良さを感じないなぁ。

この物件の低層棟はそれと同じ感じだね。

[851: 匿名さん]

＠330万だも心配無用だよ。地下からELV直行じゃないの。

[852: 匿名さん]

>>845

あのさあ、ここは眺望に資産としての価値は無いでしょ

そういうマンションじゃないよ

眺望って、いったい何を眺めるの？

南側に拡がる世田谷の第一種低層住宅地を眺めるの？（笑）

しかも中途半端な14階建てだし（笑）

眺望に価値があるってのは、例えば二子玉川ライズとかグランイーストみたいな眺望を売りにしているタワーマンションのことでしょ

[853: 匿名さん]

８４８
どこからどう計算したら２０メートルになるんだ？？？

[854: 匿名さん]

3戸〜5戸に1基のエレベーターでプライバシー重視と説明あり。
それなら地下駐車場はエレベーターだらけのはず。
まさか地下駐車場からわざわざ1階でエレベーター乗り換え？
ますます不便。

[855: 匿名さん]

いや、眺望には価値があるよ。
低層マンションでも同じ。
低層マンションは、周りに視界を遮るものがないから価値がある。

人間は、できるだけ、視界が開けている方がストレスを感じないし。
遠方まで視界が開けている住宅と、そうでない住宅では、価値が違うよ。
これは戸建てでも同じ。高台であればあるほど評価も高くなる。

ここで、散々「詰め込み残念」という書き込みがあったのは、そういう価値感（できるだけ視界を遮られたくない、圧迫感を受けたくない、開放感を持ちたいという感性）を持ってる人が少なからずいるからだよ。

[856: 匿名さん]

FG棟って物凄い鋭角のVの字なんですね
外から見る限り物凄い窮屈な印象を与えていますが大丈夫ですか？
ガーデンに立つともっと窮屈な印象を受けますよね？

[857: 匿名さん]

>>852
眺める対象物を想定している段階で、845の言う眺望の意味とズレてるんじゃない？
眺望は、基本は「何か」を眺めるためのものというわけではなくて、大きく視界を遮るものがないことによる開放感という価値だと思う。
もちろんその先にキレイな物（富士山とか）が見えれば言うこと無しだけど。

[858: 匿名]

まあ、自分ちの窓からの景色が隣棟の北面なんて、できれば避けたいわなぁ。
団地ライクな景色で、少なくとも高級感は感じられない。
真ん中の棟をもっと低層にして別のとこで容積かせぐとか、もう少しどうにかならんかったのかな。
駅近狙いだっただけに残念感はある。

[859: 匿名さん]

846
なるほどまあそこで既存樹の魅力に戻るわけですか。確かに、既存樹であれば4から5階程度は楽に覆ってしまいますよね。私の空間能力では、平面図上でなかなか理解出来ませんでした。重要なのは、抜け感ではなく風景なのですね。既存樹が1/3になってしまい、その景色が完全するのは10年後だと予想します。内側から観ていた地権者ならではの時空間認識ですね。外部からはそこは理解しずらいですね。中途半端な中高層階ということですか…難しいですね。

[860: 匿名さん]

雨でよく止まる京王線。
今も運転見合わせみたいですが、それでも人気物件というのが不思議。
私鉄1本しか通ってない物件より、地下鉄など、他手段もある物件を私は選びます。

[862: 購入検討中さん]

確かに地下鉄も使えたほうが本当はいいよ。

私鉄だけしか通ってないところが過大評価されてるよね

そういう面では坪３３０出すなら都心区狙ったほうがいい

あまり電車つかわないひとには関係ないけど

[864: 匿名さん]

確かに。。
タクシーで帰ってきた場合の導線はどうなるんでしょうかね。

[866: 匿名]

いや、私の予測では
グランドゲートとフォレストゲートを結ぶメインロードは、自動車の進入は可能だと思います。
セキュリティ万全なゲーテッドシティを期待していた人にとっては残念ですが。

何もかも自動車は全て地下というわけにはいかないですから。
工事車両や緊急車両（消防車・救急車）のことを考えるとイメージし易いかもしれませんね。

仮に私の予測通りなら、グランドゲートとフォレストゲートに門番如く警備員常駐が必須になり、
今度は管理費や人件コストが跳ね上がる問題が発生します。
まさか門番無しで、第三者がいつでも出はいりできるようにはしないはずですから。
そんなセキュリティの甘いマンションはあり得ませんから。

[870: 匿名さん]

公道かどうかは分かりませんが、少なくともガードマン等による交通整理はしていませんねよね。
普通に入っていけます。
ただ、そこを通ることで、目的地へのショートカットになったりすることがないので、
マンションに関係のある車しか通らない（通るメリットがない）という作りになってます。