桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[801: 匿名]

確かに、第一種低層ではないのに、高すぎます。戸数もこれだけあるのですから。

[802: 匿名地権者]

私は建て替え計画が上がりそうな数年前に、ここを2戸購入しました。
購入価格は合わせて8000万円弱でしたが、それが数年で1億5000万円近くに化けました。
私の資産運用予測が的中したわけですが、転売はしないことにしました。
説明会に出たかたならその理由が理解できると思います。
新しく住人になるかた、今後ともよろしくお願いします。。

[803: 匿名さん]

等価交換であれば、8000万は8000万のまま。

802さんの8000万が1億5000万に化けたのであれば、その差額は誰が負担するのでしょうか？
建設会社？デベロッパー？そんな訳ありません。間違いなく、新規購入者ですね。

そう考えると、ますます建替えマンションなんて購入するもんじゃないですね。

802さんのような方は本当に羨ましい限りですね。

転売しない方がいい＝資産価値が下がらない、ということだと思いますが、
私は説明会に参加しましたが、少なくとも転売しない方がいい理由は全く見つかりませんでした。

中古で値下がりするのは、魅力がないマンションだけではないです。
どんなに魅力的でも分譲価格が適正価格より高ければ、中古市場では値下がりします。
魅力的かどうか、だけではなく、妥当な価格かどうか、も大いに影響すると私は思います。

まだ正式価格が出ていない説明会では「妥当な価格かどうか」の判断はできませんね。
ここで紹介されている分譲価格が正しければ、むしろ即刻転売が正解ではないでしょうか。

このスレッドでもよく話題になるパークシティ浜田山はそのいい例だと思います。
とても素敵で誰もが憧れるマンションだと思いますが、中古価格はガタ落ちです。

[804: 匿名]

管理費は安いみたいだね。
相場より高いっていってる人はなんにも分かってないな。
良質なマンションしっかりみてたらそんな判断にはならないはず。
気に入ったマンションで管理費高くて決心できないことが
いままで何度あったか。
モデル観て問題なければ買います。

[805: 購入検討中さん]

そうです。ここを評価してくれて本当に住みたい人だけが住めばいいのです。
ただ単にお金持っていないから、批判だけして値段を下げようとしている人は無理して買わない方がいいと思いますよ。

ここは団地の建て替えです。地権者もたくさん住みます。賃貸もだします。計画には地権者の意見も沢山盛り込んでいます。地権者あっての建て替え事業ということを忘れないように。

[806: 匿名さん]

地権者だけでは建替事業は成立しません。
新規購入者あっての建替事業だということを忘れないように。
新たに買ってくれる人がいなければ事業にはなりませんから。

ただ単に自分達がこれから住む住居について否定的なコメントが掲示板に書かれているからといって、不愉快に感じてしまわれる方は、この掲示板は覗かない方がいいと思いますよ。

[807: 匿名さん]

ここを購入するしないにかかわらず、地権者はすでに住み替えることも住める部屋も決まっています。あなた達が買う買わないはデベにとっては重要ですが、地権者にとってはどうでも良いことです。文句いうなら無理して買わなくていいと思いますよ。

[808: 匿名さん]

誰が買うかは地権者にとって関係ないと思いますが、
早期完売物件となるか、長い期間売れ残りを抱えた物件となるかは、桜上水ガーデンズ全体の資産価値に影響します。
私が地権者なら、売れ行きや評判は大いに気になります。

[809: 匿名さん]

立地はいい。
あとは価格。でも高いのだろうと予想。

[810: 匿名さん]

ネガコメしてる方は、そもそも予算的に買えない人が大多数でしょうけど、もし買えるけど買わないという方がいらっしゃれば、参考までにその理由を教えてください。

[811: 匿名さん]

軽くは購入出来ませんが、買える者です。しかも桜上水に縁があるものです。購入しなくなくなっている理由は、坪単価が高いですよね。
この値段で、こちらでしたらもう少し出して、利便性のいいところを購入検討しようかな？
と思い始めています。また、こちらに出て来られていらっしゃる地権者さんの質の悪さでしょうか。
何か問題になった時に地権者って事をを振りかざしそうで。購入検討者の意見に上からものを見過ぎに感じます…。

[812: 匿名さん]

私は桜上水ではないですが、世田谷に縁がある者ですが、811さんのご意見とほぼ同じです。

200戸規模でも、地元住民からの高い評価がないと即完は難しい昨今、811さんのようなご意見はデベにとっては痺れるでしょうね。

評価が高いマンションは、必ず地元住民の購入率が高いです。
原理は簡単で、その地域を熟知した地元住民からの評価が高いということは、実際に価値が高いということ。
裏返せば、地元住民が評価しないこということは、その価値がないということです。

500戸規模なら、地元住民だけで埋めるのは到底不可能なので、プラスアルファで他地域からの購入層も取り込まなければならないのに…。

ここの売れ行きは、今後のマンション市場の動向の試金石になるとは思うので、購入はせずとも、個人的には販売動向は把握しておきたいです。
マンション価格が今後上がっていくのであれば、いくらここで高過ぎると文句を言う人がいても、実際に販売は順調に進むはずですから。

逆に、たとえ坪330であっても購入を前向きに検討したいという方がいらっしゃれば、是非その理由を教えてください。

[813: 購入検討中さん]

京王線で田舎臭い、よく言えば落ち着いてる桜上水で坪３３０なら富久クロスのほうがいいわ

桜上水とか寂れてるし買い物つまらないし。もちろんこれは主観だけどね

[814: 匿名さん]

８０４さん

管理費が安いと言っても、共用設備が充実している割には安いというだけで、
割安感は大きく見積もってもせいぜい月５千円程度。

１年で６万円。３０年住んだって、１８０万しか影響ありません。

[815: 匿名さん]

788さん　シェフルール桜上水の坪単価２５０万って、そう考えるととても安いですね！
同じ駅で、徒歩5分で。。

[816: 匿名さん]

桜上水ガーデンズは駅まで徒歩５分以上の棟もたくさんあることを考えると、本当にすごい価格差ですよね。
75m2だと、5700万と7500万ということですか！？

シェフルールは外観デザインは正直イマイチですし、ディスポーザなどもありませんが、
その他劣っている点を差し引いてもせめて1000万差くらいが妥当な気がします。
1800万って。。

[817: 匿名さん]

刷新された公式ホームページ、全体の俯瞰CGを見ると
このスレにあった模型の写真通りにやはり密集・息がつまる。
潔く撤収します。

[818: 匿名さん]

地権者で資産価値やら考えている人なんて私の知る限りいないよ。
自分の新しい城さえ構えられればいいよ。あとは買える人が空いてるとこに適当に入ってくださいという感じです。

[819: 匿名さん]

811さん

地権者風に発言しているレスは本物の地権者ではありませんよ。
立替組合に所属しているのであれば、この事業に責任がありますので、一般的な桜上水の情報はともかく、マンションに関する情報発信に制限を受けているはずです。
販売に影響するような発言はしません。

また、完成して立替組合を解散した後は、地権者であったことは何の影響を及ぼさず、管理組合員の一員になるだけです。
「成りすまし」の煽りに振りまわされないでください。

[820: 匿名]

>>810
価値に見合わない価格だからです。
予算があっても、価値に見合わない買い物はしませんよね。
私も地元で良いところだとは思ってますが、ここの敷地は、せいぜい一種100万円ちょいです。
一種100万円の立地のマンションに330万円はあまりに馬鹿げてると感じます。
買った瞬間に2割近く価値が下がりそうな気がしてしまいます。。。
世田谷では、数年間は9割以上の価値を維持するマンション多いんですが。

[821: 匿名さん]

http://www.proud-web.jp/mansion/sakurajosui/concept/index02.html

物件A（目黒区）はプラウド駒場ですね。
80ヘーベー換算で管理費＋修繕費が4300円安いということらしい。

プラウド駒場の立地の方が標準相場では坪25万程高いはずですが、なぜか分譲価格は同等。
プラウド駒場も同じ野村ブランドで外廊下であること以外はハイスペックなマンション。
桜上水ガーデンズも外廊下ですし、プラウド駒場の仕様を上回ることはないでしょう。

坪25万の違いは、80ヘーベーなら600万程度になります。
月々4300円安くても何の意味もないですね。

[822: 匿名さん]

個人的には、一割程度高い気がしますが、14階程度の免震マンションは所謂都心部の高級マンション位しか聞いたことがありません。地下駐車場は自走式なんでしょうか? もしそうであれば、その分も当然建ぺい率に含まれるので止むを得ない気がします。建て替えマンションでは、デベの得意とする、耐震だけマンション、建ぺい率100%、外置き機械式駐車場、初期だけ安い管理費などが完全に封印されている訳でしょ。
駅側の低層棟も免震ならば、それだけでも価値があるかもしれませんね。低層免震はほとんどないかもしれません。前レスで、ほぼ地権者というのも納得です。詳細情報ある方、教えてください。

[823: 匿名]

高いと言っていても、ここは売れると思います。桜上水のマンションを買っておけばよかったと思っています。

[824: 匿名さん]

↑容積率の間違いでした。更に地下は容積率にははいりませんね。建設コストは価格に跳ね返りますね。失礼しました。

[825: 匿名さん]

公式HPみました。容積率が20%も余ってるんですね。土地、建物比率が分かりませんが、約半分だとすると平均坪単価は周辺相場より、+10%でしょうか。自己完結しました。自走式地下駐車場、中低層免震、個人的には、魅力的です。

[826: 匿名さん]

誰もが前提として語っている坪330万。
あれ、ガセですよ。
もうすぐわかりますから。

[827: 匿名さん]

通常プロジェクト説明会では、最大限の値段を提示し購入予定者の様子をみて正式価格を若干下げるのがこれまででしたが、近年は平均坪単価はそのままのことが多いように思います。人気の有無をみて全体を調整しているイメージです。それとも上がることもあるのですかね？三井不動産の紹介物件が全てパークマンションと言うのも個人的にひっかかりますが…

[828: 匿名さん]

だいぶ前にここにも書きましたが、同じ沿線のプラウドの営業担当者は320～350くらいになるだろうと言っていました。
最初それをここに書いたときは、有り得ない！と一層されましたが、プロジェクト説明会での情報では330。ズレてませんね。
826さんの発言の根拠は不明ですが、↑の情報が正しいのであれば上ぶれの可能性もあるということでしょうか。

ところで、地下駐車場は平置きと機械式のミックスですよ。

[829: 購入検討中さん]

桜上水に土地勘ある人に聞きたいです。交通のアクセスはいいと思いますが外食は少ないですよね？
美味しい店とか

もちろんスーパーなどはあるので生活には困らなそうですが商業施設がかなり少ない印象があるので

[830: 匿名さん]

印象どおりかなり少ないですよ。
桜上水の南側は今も農地が結構残っていて、近くに大学、高校がある急行停車駅のに乗降人数では快速停車駅に及ばない、そんな駅です。
つまり住人の人口密度が非常に低く、商業が集積するバックグランドに欠けているのです。
桜上水の良いところは、新宿10分ちょいの急行停車駅で、このド田舎環境が買えるという点。
この点で桜上水は、他に類を見ない稀有な存在と言っていいでしょう。
逆にこの点に魅力を感じないのであれば、検討から外す方が賢明な気がします。

[831: 匿名さん]

桜上水三丁目に住んでいる者ですが外食は基本的に下高井戸ですね
たしかに桜上水は飲食店が乏しいですが隣の下高井戸にはいい店がそろっていますからそんなに問題はないとおもいます

[832: 829]

教えて頂きありがとうございます。良くとると新宿や渋谷に近いのにのどか、悪くとるとで寂れてるってことですね

商業施設や娯楽施設、飲食が充実してて車や電車に乗らなくても自分の住んでる周辺で事が済むことを求めてる人には
向いてないということですね

７０㎡が６５００万程度なら買いたいですね。７０㎡７０００万以上するなら富久クロス買いたいですね
これはあくまでも自分の価値観ですが笑

[833: 匿名さん]

まだ分からないんですかね、、、
桜上水にあった住宅展示場が最近更地になったの。
下記の事業をおこなう為の資材置き場になる予定だってこと。

当然完成したあかつきには駅前周辺も変わるでしょ！


13年度中に都計認可取得/笹塚-つつじヶ丘駅連立・複々線化事業

http://www.kensetsunews.com/?p=15374

[834: 匿名さん]

それが完成するのはいつですか？
鉄道関係の公共事業は予定期間の1.5〜2倍は見ておかないといけませんね。
20年後かな？
完成後が楽しみですね。完成までは工事が続くだけでデメリットしか思い付きませんが。

[835: 829]

それができるのが１０数年後でそのあとに商業施設などつくるにしても全部で１５～２０年ぐらいかかりますよね

２０年近くまたないと開発されないなんて遠すぎますよ。

まあここはガヤガヤしたところが嫌いで地震に対して不安がある人にとってはいい物件ですね
交通アクセスはよいほうですし。本当は地下鉄あるところのほうがいいですが

[836: 匿名さん]

地下駐車場は、機械式のミックスなんですね…教えていただきありがとうございます。ちょっとトーンダウンです。確かに近隣に飲食店は無いですよね。いつも車で出ちゃいます。お酒飲む方には厳しいですね。

[837: 匿名さん]

ウナギの寝床のタノジに6000万オーバーなんてありえないです。

[838: 匿名さん]

じゃあ、買わなくて結構ですよ

[839: 匿名さん]

75㎡で6500万円くらいです。
E棟の低層あるいはG棟の低層の条件付きで。
間も無く価格発表がありますから。
先走りすみません。

[840: 匿名さん]

まあ、その辺りが妥当なラインでしょ。

[841: 匿名さん]

でもプレミアム街区のＡ棟やＩ棟はやっぱり330万ですか？

[842: 匿名さん]

A棟、I棟がプレミアムなんですか？
バルコニー窓からB棟、H棟の北面しか見えないような団地レイアウトに見えるんですが。

この配置なら、E棟、D棟、G棟の上層がプレミアムになると思うんですけど。

[843: 匿名さん]

839さん
情報のソースは？

[844: 匿名さん]

そうそう。京王が高架事業に取り組む方向は出しましたが、都の補助なくして事業化はあり得ない。調布の連立もそうでしょ。はっきり言ってまだまだ先が現実。そこに再発で商業施設が立つのはもっと先。言われて気分害すかもしれないけど、これが現実。駅前を謳う割には下高井戸や各駅しか止まらない上北沢の方がよっぽど活気がある。それを踏まえると、この価格での物件としては魅力なし。駅近。しかし、自分の生活範囲では事足りず、物件を通り過ぎて、経堂やらの周辺地域に、頼らざる負えないのも現実。

[845: 匿名さん]

あくまで私個人の感覚ですが、
E,D,G中上層＞＞B,H中上層＞E,D,G,B,H低層＝A,I＝C
の順じゃないかと思います。

A,Iは駅近のメリットはありますが、配置が悪すぎでメリットと相殺だと思います。
ご高齢な地権者さんには、低層＆駅近で一定の人気があるのかもしれませんが（眺望を考慮しない団地レイアウトにも抵抗が少ないのかも知れませんし）、一般には、眺望が遠方まで抜けているか否かは、価格設定の重要な要素になっていると思います。

[846: 匿名]

プレミアムは庭園邸宅というキープコンセプト通りです。
その名の通りビンテージガーデンがある棟が最上位の位置付けなんです。
タワー街区は廉価版ですが。

[847: 匿名]

プレミアム低層住戸はホテルライクな内廊下になり、
E,D,G中上層？外廊下ですょ？

[848: 匿名さん]

プレミアム住戸なのに、わずか20m先で12階建てマンションに眺望が遮られるんですか。。。
20mって片側1車線道路（歩道付）の幅ですよ・・・

非常に残念に思います。

[849: 匿名はん]

ところで駐車場が全て地下に配置されているのは、敷地の地上の見栄えがスッキリして素晴らしいのですが、各棟に車寄せが見当たりませんね。まさか地上に車寄せが無いなんてことありませんよね？買い物から帰ってきてエントランス前にクルマを停めて荷物を下ろしたりできないのですか？毎回毎回、地下なんですか？地下駐車場というので、パークシティ浜田山のような素敵なカーエントリーアプローチをイメージをしていましたが、ここはまさかまさかの敷地内クルマ進入禁止とか？だとしたらクルマの乗り降りや、荷物の積み下ろしは全て地下ってことなんですか？不便極まりないと思うわけですが、大丈夫ですか？

[850: 匿名さん]

低層、低層って。
低層は、回りが低層だから良いんだよ。

自分が低層マンションで、道路挟んだ真南に大規模な12階建てや14階建てのマンションがあったら全然低層の良さを感じないなぁ。

この物件の低層棟はそれと同じ感じだね。