桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[764: 物件比較中さん]

両面バルコニーって角部屋だけだよね？
その分、高そうだな。

[765: 匿名さん]

ここは外付けOR内廊下、どっち？

[766: 匿名さん]

図面を見る限り、
ELVのシャフトが外部に飛び出していることと、
バンクが玄関ポーチすぐ前にあってしかもその位置がバルコニーより外側に配置されていることから、
外廊下かと思います。
シャフト外付けの公団パターンかと思われます。
後付けできるので安くできます。

[767: 匿名さん]

南側アウトフレームですね。
リビングダイニングのコーナーに柱が飛び出してこないのでTVボードや
ソファなど家具配置がしやすいですね。
ただ、東西の梁がかなり太く下がってくると思われます。
高天2450
梁下2200
くらいだと読めます。

[768: 匿名さん]

>766
有難うございます。期待していた自分がバカだな。

[769: 匿名さん]

「庭園邸宅」、洗濯・フトンをバルコニーで干すのは厳禁だよな。
浴室送風乾燥器はついているよね。ちょっと心配でね。

[770: 匿名さん]

768さん
でも棟によって違うことも十分に考えられます。
たまたまこの図面の棟がそうであって、
もしかしたら北側の低層棟は、内廊下かもしれませんよ。
低層は内廊下は可能性あります。
北側がホテルライクな庭園邸宅。
南側がタワーレジデンスという位置付けで
価格もカテゴライズされているかもしれませんね。

[771: 物件比較中さん]

調布で70平米6000万だからここは7000万近くになるだろうね。
まあ街自体は調布のほうが再開発で綺麗で買い物も便利になるが

まあ坪300~350のレンジでしょう。
しょぼい部屋で200後半あるかなって感じ

[772: 匿名さん]

北棟は、南リビングからの眺めが数十ｍ先の14階建てマンションで遮られてる配置。
「庭園邸宅」は無理がありますよ。
低層マンションのよさは、1種低層で周りがほとんど2階建てだからこそのもの。
自分より圧倒的に高い建物が南側にある場合、低層マンションは、逆に良くないと思うよ。
少なくとも「庭園邸宅」のイメージにはならないと思う。

日影とか、斜線とか、色々あったんだと思うけど、南側を高層棟で遮る配置って。。。こればっかりは、どうにかしてもらいたかった。

[773: 匿名さん]

しょぼい200後半はいらないかな…

[774: 匿名さん]

＞７７０，＞７７２
低層はさすがに内廊下でしょう。じゃなきゃ長屋ライク。
外廊下のタワマンなんてイメージ描けない。洗濯物を干されたらもう団地。
圧迫感はあるし庭園邸宅にはほど遠いとする意見に傾くな。

[775: 匿名さん]

中高層階買えば良いだけ。どんなマンションでも最低価格帯狙いじゃネガるしかないですね。…で、あとは価格ですね…とかの思考に問題があるのでは？ターゲット中心の方なら余りネガも無いと思いますが。

[776: 匿名さん]

間取り図について、タイプの名前がA3なので、A棟の3号室と想像しています。
勿論、１階から途中の階までの例えば403号室等ですね。

この部屋は北側にベランダがありますので、エレベーターは各階の1～3号室で共通で使用する形かな。
広告でも南北両ベランダが強調されていますのでそう推理しました。

違っているかもしれません。

[777: 匿名さん]

>>775
いや、良いと言える物件がいや、自分のターゲットだけじゃなく、マンション全体のプランも当然気にするでしょ。
マンション自体の評価にかかわることだし、いい物件がごく一部だとすれば、競争率にも影響するし。
ここも、北側から順に高い棟を配置できればもっと良かったのにね。
法令上の制限でうまくプランが入らなかったんだろうね。

[778: 匿名さん]

>775
その中高層がターゲット。1億で外廊下はショッポイな。
>777指摘もうなずける。全体イメージが庭園邸宅じゃなくて
実際は団地とは裏切られたね。

[779: 匿名さん]

南向き信者さんからはそう言う意見があるのかもしれないですが、高層階は向きに関係なく明るいです。個人的には低層階の南向きより、最上階の東・北角ルーフバルコニー付きの方が好きですね。確かに南角が一番ですけどね。

[780: 匿名さん]

皆さん、庭園住宅について否定的に言われますが、このスレッドで具体的な庭園の話は出ていませんよね。
場所も知らない人もいるようだし。
保存樹木の本数等の評価はどうなんでしょうかね？

まあ、イメージだけで言われているのでしょうが。

[781: 匿名さん]

780です。
失礼しました。
×庭園住宅　⇒　○庭園邸宅
です。

[782: 購入検討中さん]

ココは外廊下でよかったと思います。
内廊下だと、全ての部屋のエアコンの室外機（３台分など）を、ベランダに置くことになり、
ベランダが室外機置き場になってしまうからです。
あと通気の良さからも、断然外廊下がいいです。

[783: 匿名さん]

団地建て替え事業であるということは、元居住者（地権者）が最優先。プロジェクト説明会にて配布された各棟（1期販売は、A,B,G,H,I棟）の分譲状況図では、もっとも人気の出そうなB棟（駅近い、南側の隣棟は100mくらい離隔、南側に以前からの桜大木の公園が広がる）のすでに90％が地権者で占められてます。他の棟も、良さそうな部屋の多くは地権者でおさえられてます。
改めて、地権者のための事業であり、その他の分譲は事業を成立させるための資金調達のためということなのかもしれませんね。

[784: 匿名さん]

その通りですね。通常土地の所有は占有面積比率でしょうから、建物価格が割安で条件の良い（地権者視点）部屋は必然的に地権者住居ですね。占有面積以外の価値。建物価格分は失った土地代で賄うのが通常ですから、実際は新規購入者が拠出する訳ではありませんが。地権者住居の場所は、ここのどの価値が重要と考えて開発したかが一目でわかる重要な情報ですね。価値は地権者が一番良く知っていますから。詳細が分かりませんが、年齢構成も含めて、桜、底層、駅までの距離感なのでしょうか？それ以外の価値観を持てた新規購入者には買う価値が十分にあると思いますよ。良くも悪くも大規模な二世帯住居ですかね…

[785: 匿名さん]

地権者が重要視しているのは、桜（と言うか樹木）、駅からの距離などは勿論ですが、団地の雰囲気を残すことではないでしょうか。

このスレッドでは、団地という言葉が否定的に使われていますが、40年以上住んでいた方は、団地の良さも感じているではないでしょうか。

田の字と馬鹿にされている間取りですが、南北の戸や窓を開けて入ってくる風を感じることは快適でした。
昨今の間取りは広くはなりましたが、仕切りが多く通気性が悪く、日本の気候に合っていない気がします。
エアコンを使えば快適にはなりますが、エコではないですよね。

また、地権者が多いことに不安があるようですが、ある程度の基盤があった方が、コミニティが作りやすいメリットがあるのではないでしょうが。まあ、地権者が新たに加わる方を暖かく迎えることが前提ですが。

[786: 匿名さん]

権利者が優先って、当たり前でしょ。
ただの建て替えだったら、そもそも検討する権利もない。
検討する権利があるだけでも幸せ。
幸せは言い過ぎか。
買うか買わないかは人それぞれだけどね。
場所はいいとみんな思ってるからね。

[787: 匿名さん]

ひえ〜、地権者さまのお出まし。
高級マンションをおすそ分け戴くだけでも幸せに思わなきゃ。
管理組合も何かと仕切って下さるようで至れり尽くせり。

[788: 匿名さん]

説明会参加してきました。

坪単価３３０万くらいになる予定だとのこと。
７０ｍ２で７０００万、８０ｍ２で８０００万、１００ｍ２で１億ということで、
周辺相場と比較するとかなりの強気設定。

プラウド価格を踏まえて、高めの坪３００万あたりを想像していましたが、
それをはるかに上回る価格でした。

ちなみに現在残り１戸の桜上水駅徒歩５分のシェフルール桜上水が２５０万であったことと比較しても
相当な強気価格であることがよくわかります。
もちろんスペックも違いますが、それにしてもこの価格差。

ただし、大規模だけあり、管理費・修繕費、駐車場などのランニングコストは割安でした。

模型などで棟配置を見ても、あまりゆとりは感じませんが、
それでも容積率を２０％余した設計になっているようですし、
室内仕様も室内廊下はフローリングではなくタイル仕上げ、リビング天井高２６０ｃｍなど
贅沢な作りにはなっているようです。
外廊下ではありますが、そのおかげで両面バルコニーを実現できていて、自分にとってはマイナスではありません。

それにしても、大きなお世話でしょうが、
この価格で５００戸の販売を順調に進めることは相当困難なのではないでしょうか。

それなりに気に入る点もありましたが、少なくとも自分は１期での購入はありえません。

いくらマンション価格が右肩上がりだといっても、
現時点で坪３３０万出したら、もっと都心に選択肢がたくさん広がっています。
そういう方達が、その中であえて桜上水を選ぶ理由は自分にはなかなか見つけられません。
よっぽど桜上水が好き、よっぽど京王線が好き、等々。

１００戸、２００戸規模なら、
時間をかければそれなりに埋まりそうですが、ここは５００戸ですからね。
特に一番供給数の多い７０ｍ２代を狙っている方は、様子見が懸命なような気がしますね。
売り切れることは相当先でしょうから。
時間がかかり過ぎれば、デベは最後は価格を下げます。

この価格設定、みなさんはどのように判断されますか？

[789: 匿名さん]

私も説明会に出ました。100万円／m2は確かに高いです。また管理費と長期修繕積立金合計300円／m2というのは、平均よりは高いと思います。3戸に1台のエレベーターと地下駐車場がある割には低目とも言えますが。
ここの敷地は南側が約3m低くなっており、坂道です。日大グランド側の2期分譲分は、眺望の代わりに坂道がついてきます。
駅近の方は、駅からの近さと平坦さがメリットです。ただ高齢の方が多い地権者の方々が、駅近の良い部屋は大半、押さえていらっしゃいますので、それ優先の方は魅力半減です。
またバルコニーにはスロップシンクは無いです。また3戸1エレベーター設置もあり、玄関ポーチは全ての住戸で最低限しかなく、自転車置くのはむつかしそうです。地下駐車場も、いい場所は、すでに地権者の方々が押さえてます。（建て替えですから、当然です。期待した方が悪いです）
魅力も感じましたが、我家のライフスタイル的には合致しませんでした。

[790: 匿名さん]

地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし。

[791: 匿名さん]

こちらの立地に惹かれており、ここの詳細を知るまでは、どうしても他の物件に決めることが出来ず、私もいち早く説明会に参加してきました．
が、購入はやめることにしました．
いくら立地がよくても、あのランドスケープで桜上水でその価格はない、というのが率直な感想です．
個人的に期待が大きすぎただけかもしれませんが、残念です．
話題性があり、注目度も高いマンションなだけに、期待してた方は多かったでしょうに、もうちょっと何とかならなかったのか．
でも、これでスッキリ他を探せます．

[792: 匿名さん]

>790
そのような考えの方が多いとゴーストタウンに一直線ですね。

[793: 匿名さん]

本当に、坪単価330万円なら、もっと都心を買います。

[794: 匿名さん]

>793
それが本当なんです。だからこそビックリですよね。
営業の方に「だいぶお高めですね。」と率直な感想を伝えたら、「え？このあたりの標準相場ですよ。（ご存知ないんですか？）」と返ってきました。
まあお立場上仕方ないんでしょうけど…。

私の集めた情報では、それでも決して利益を厚めに乗せている訳ではなく、一定の利益を確保できるギリギリのラインの値付けのようです。

この価格での早期完売が難しいのは野村だって予想できているはず、それでもこの価格でしか出せない、という実情なのでしょう。
販売に時間がかかれば経費が増して、利益が減る。

やっぱり建て替え事業って難しいんですね。
あっち（地権者）を立てると、こっち（利益）が立たず。
逆もまたしかりなのでしょう。

[795: 匿名さん]

このエリアでタワーでもないの免震（地権者の強い要望）は過剰設備ですし、既存樹の植え替えだってコストを膨らませる要因。他にも地権者の要望を汲み取らなければならないが為にコストが上がってしまった要素があるのではと想像します。
建て替えでなければ、そんなところにお金をかけずに、その分値段を下げるか、長期優良住宅に適合させる方に持っていくかするのではないでしょうか。

[797: 匿名さん]

確かに高いですよね。

免振は過剰設備なのかは分かりませんが、前身の桜上水団地が耐震に不安があったためだと思います。
既存樹の植え替えもコストアップなのは分かりますが、緑のない桜上水（団地）は意味がないのでしょう。

割高なのは確かですが、良いところもあると思います。

[799: 匿名さん]

>797さん

おっしゃる通り元の団地が耐震性に問題があったという背景はあると思うのですが、そうであれば通常の耐震構造にすればよかったのではないかと思います。なぜあえてコストがかかる免震？

そもそも建替推進派は、耐震不安を全面に押し出して建替えの必要性を訴えてきましたが、
反対派の独自調査によるとそこまでの不安材料はなかった、という話もあります。

実際の耐震強度がどうであれ、推進派が建替えが必要であるという主張の後ろ盾にしていた「耐震不安」を払拭できない形でしか「建替え」自体を実現することができなかった、というのが実態であり、だからこそ過剰に対応したのだと想像します。

たしかに良いところ、ありますよね。

私はやはり立地が気にっています。
それこそスライドで紹介されていた「もしかしたら、もう出逢うことは出来ない」立地だと思うので、
それゆえに、もう少し違う形にできなかったものか、と残念でなりません。

[800: 匿名さん]

誤記

「耐震不安」を払拭できない形でしか

→

「耐震不安」を払拭できない形では、

[801: 匿名]

確かに、第一種低層ではないのに、高すぎます。戸数もこれだけあるのですから。

[802: 匿名地権者]

私は建て替え計画が上がりそうな数年前に、ここを2戸購入しました。
購入価格は合わせて8000万円弱でしたが、それが数年で1億5000万円近くに化けました。
私の資産運用予測が的中したわけですが、転売はしないことにしました。
説明会に出たかたならその理由が理解できると思います。
新しく住人になるかた、今後ともよろしくお願いします。。

[803: 匿名さん]

等価交換であれば、8000万は8000万のまま。

802さんの8000万が1億5000万に化けたのであれば、その差額は誰が負担するのでしょうか？
建設会社？デベロッパー？そんな訳ありません。間違いなく、新規購入者ですね。

そう考えると、ますます建替えマンションなんて購入するもんじゃないですね。

802さんのような方は本当に羨ましい限りですね。

転売しない方がいい＝資産価値が下がらない、ということだと思いますが、
私は説明会に参加しましたが、少なくとも転売しない方がいい理由は全く見つかりませんでした。

中古で値下がりするのは、魅力がないマンションだけではないです。
どんなに魅力的でも分譲価格が適正価格より高ければ、中古市場では値下がりします。
魅力的かどうか、だけではなく、妥当な価格かどうか、も大いに影響すると私は思います。

まだ正式価格が出ていない説明会では「妥当な価格かどうか」の判断はできませんね。
ここで紹介されている分譲価格が正しければ、むしろ即刻転売が正解ではないでしょうか。

このスレッドでもよく話題になるパークシティ浜田山はそのいい例だと思います。
とても素敵で誰もが憧れるマンションだと思いますが、中古価格はガタ落ちです。

[804: 匿名]

管理費は安いみたいだね。
相場より高いっていってる人はなんにも分かってないな。
良質なマンションしっかりみてたらそんな判断にはならないはず。
気に入ったマンションで管理費高くて決心できないことが
いままで何度あったか。
モデル観て問題なければ買います。

[805: 購入検討中さん]

そうです。ここを評価してくれて本当に住みたい人だけが住めばいいのです。
ただ単にお金持っていないから、批判だけして値段を下げようとしている人は無理して買わない方がいいと思いますよ。

ここは団地の建て替えです。地権者もたくさん住みます。賃貸もだします。計画には地権者の意見も沢山盛り込んでいます。地権者あっての建て替え事業ということを忘れないように。

[806: 匿名さん]

地権者だけでは建替事業は成立しません。
新規購入者あっての建替事業だということを忘れないように。
新たに買ってくれる人がいなければ事業にはなりませんから。

ただ単に自分達がこれから住む住居について否定的なコメントが掲示板に書かれているからといって、不愉快に感じてしまわれる方は、この掲示板は覗かない方がいいと思いますよ。

[807: 匿名さん]

ここを購入するしないにかかわらず、地権者はすでに住み替えることも住める部屋も決まっています。あなた達が買う買わないはデベにとっては重要ですが、地権者にとってはどうでも良いことです。文句いうなら無理して買わなくていいと思いますよ。

[808: 匿名さん]

誰が買うかは地権者にとって関係ないと思いますが、
早期完売物件となるか、長い期間売れ残りを抱えた物件となるかは、桜上水ガーデンズ全体の資産価値に影響します。
私が地権者なら、売れ行きや評判は大いに気になります。

[809: 匿名さん]

立地はいい。
あとは価格。でも高いのだろうと予想。

[810: 匿名さん]

ネガコメしてる方は、そもそも予算的に買えない人が大多数でしょうけど、もし買えるけど買わないという方がいらっしゃれば、参考までにその理由を教えてください。

[811: 匿名さん]

軽くは購入出来ませんが、買える者です。しかも桜上水に縁があるものです。購入しなくなくなっている理由は、坪単価が高いですよね。
この値段で、こちらでしたらもう少し出して、利便性のいいところを購入検討しようかな？
と思い始めています。また、こちらに出て来られていらっしゃる地権者さんの質の悪さでしょうか。
何か問題になった時に地権者って事をを振りかざしそうで。購入検討者の意見に上からものを見過ぎに感じます…。

[812: 匿名さん]

私は桜上水ではないですが、世田谷に縁がある者ですが、811さんのご意見とほぼ同じです。

200戸規模でも、地元住民からの高い評価がないと即完は難しい昨今、811さんのようなご意見はデベにとっては痺れるでしょうね。

評価が高いマンションは、必ず地元住民の購入率が高いです。
原理は簡単で、その地域を熟知した地元住民からの評価が高いということは、実際に価値が高いということ。
裏返せば、地元住民が評価しないこということは、その価値がないということです。

500戸規模なら、地元住民だけで埋めるのは到底不可能なので、プラスアルファで他地域からの購入層も取り込まなければならないのに…。

ここの売れ行きは、今後のマンション市場の動向の試金石になるとは思うので、購入はせずとも、個人的には販売動向は把握しておきたいです。
マンション価格が今後上がっていくのであれば、いくらここで高過ぎると文句を言う人がいても、実際に販売は順調に進むはずですから。

逆に、たとえ坪330であっても購入を前向きに検討したいという方がいらっしゃれば、是非その理由を教えてください。

[813: 購入検討中さん]

京王線で田舎臭い、よく言えば落ち着いてる桜上水で坪３３０なら富久クロスのほうがいいわ

桜上水とか寂れてるし買い物つまらないし。もちろんこれは主観だけどね