桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[573: 匿名さん]

京王線沿線やここの近くのモデルルームを回っていると、会社は違えど営業同士の繋がりがあったりするらしく、色々な裏話を漏れ聞きます。
野村としては、コストがかさみ、周辺相場と比較すると高値で売り出さなければならない事情があるが、販売を意識するとかなり頭が重い、という状況らしい。
確かにこの高級感ゼロの棟配置じゃ、8000万以上出せる人は絶対買わないよね。
当初、自分は一期での購入を検討してたけど、買うとしても販売苦戦が見えてきて値段が下がってからにします。

[576: 匿名さん]

一般向け分譲価格が100平米で6000万のはずがない。
もしこの価格で売り出すなら、あっという間に完売ですよ。

[577: 匿名さん]

ここは平均79m2だから、周辺相場と比較して妥当な金額でも1戸あたり平均7000万。苦戦が目に見えてる。。。

[578: 匿名さん]

野村＆三井、やっちゃったね。。
ババひいちゃった感じ？

[580: 匿名さん]

広さによっては7000万～7500万までなら出す人はいると思うけど、少なくとも8000万出す人はいないと思う。
都心で7500万だとなかなか広さは求められないので、エリアを妥協してここを選択することはありえると思うが、
8000万出せるなら選択肢はぐ～んと広がる訳で、その人達がここを選ぶ理由は思い浮かばないな。
建替えは、売れる要素だけではなく、地権者の意向を汲み取る必要がある。
売りやすくする為に（販売価格を抑える為に）戦略的にコストダウンをはかりたいところも、
地権者の意向を考慮すると実現できなかったりするんだろうな。
耐震ではなく免震にすることは地権者からの強い要望だったらしいし、
戸あたりのヘーベーが広いのも、この影響な気がする。
いずれも単価が上がる大きな要因だけど、必ずしもこのエリアの需要ではないよね。

[582: 匿名さん]

580さんのご意見はとても的確だと思います。
都心の狭い部屋より広く部屋で自然もあるならと思い、7500万位までをメドに考えようと思ってましたが、建物の配置等のマイナス要因が結構ありますね。。
ただデベとしたら、すでに相当な費用が発生してるでしょうし、それゆえのああいう詰込み型計画なのかなと思ってます。確かに平面で見ると、空地率・緑地率結構あるような印象を受けるのですが、実際に住んでみたら圧迫感は予想以上かもしれません。

[584: 匿名さん]

582に同意。
7500万で85～90m2だったらいいけど、80m2前後をそれぐらいで出してきそうな予感。
戸数が500以上ある中で、これだと当然完売は厳しいよね。
だからデベも頭痛いんじゃない？

[586: 匿名さん]

販売開始が10月中旬となっていますが値段がわかるのは販売開始までわからないのですかね？
先に発表することはありますか？

[589: 匿名さん]

駐車場が戸数分用意できないマンションはカーシェアリングを導入するのが最近の流行り。
ここは駅近なんだから車いらんのでは？

[590: 匿名さん]

駐車場、抽選なんですか？
普通に借りれると思ってたのでそれは考えてなかった。
地下駐だからというのがかなりいいなと思ったけど
万が一、借りれないとここを買う意味が自分にはない。
駐車場代も気になるなーいくらくらいなんだろう？
今まではいくらだったんでしょうか？

[593: 匿名さん]

地権者が全員車持ちなはずがない。
駅近なんだからもともと持ってない世帯だって多いのでは？
そもそも駐車場数は、地権者の車保有率はもちろんのこと、立地、ターゲット層など、諸々の条件を加味した統計データに基づいて決めているはず。
戸数が少なければ、偏りが出る可能性はあるが、戸数が多ければ多いほど、そこからのブレは小さくなる。
全くもって心配無用だと思われます。

[594: 匿名さん]

駐車場代は25000円くらいでしょうね

[596: 匿名さん]

593さん

駐車場の台数は、旧反対派との和解のなかで減らしています。
車を使わないエコな生活を進めたいということですかね。

桜上水団地では、駐車場に置けない車は東側の道路敷地に平置きしてましたけどね。
どうなりますかな。

[598: 匿名さん]

ここの間取りを見た方はいますか?

[599: 匿名さん]

596

反対派は建替えそのものに反対していたのだから、そもそも要求レベルが無駄に高い。
よって、それより減らしたから、駐車場が少ないと判断するのは安直。
最近は、駅近なら府中あたりでも駐車場は50パーセント前後が常識。
世田谷であたりは徒歩10分以上でも50パーセント以下が主流です。
駐車場は少な過ぎてもよくないが、分譲価格や管理費に影響があるので、多すぎるのも同様によろしくない。
周辺物件と比較して、多い少ないを判断するなら、ここの駐車場は
決して少なくないですよ。

[601: 匿名さん]

免震＆地下駐車場はコストが高く、もちろん分譲価格に直接的に影響します。免震は修繕費にも影響ありそうですね。

[602: 匿名さん]

立体模型を見る限り、グッドデザイン賞なんてありえませんね…。

[604: 匿名さん]

現地へ行って、道路事情が気になりました

[605: 購入検討中さん]

そうなんですよ
周辺道路が微妙なんですよね…
駅周辺も何もないし…
値段次第だなぁ
その分、安ければいいんだけど。

[606: 匿名さん]

道路事情どんな感じだったんですか？

[607: 匿名さん]

過去レスで＠330と力説している人がいるのですが、この物件の平均平米は80㎡。
平均販売価格が8000万円？？
ありえませんよね。

[609: 匿名さん]

ドーンと、抜けていない感じですかね　外周したら、行き止まりに日大キャンパスっていうか。。。

パークシティ浜田山も、抜けていない点では似ていますね

[611: 物件比較中さん]

でも仙川駅近で280~からだしてるから桜上水＋大手＋免震
だから坪300にはなっちゃうね

[612: 住まいに詳しい人]

>>610
相場観がないのあなただよ

今は1年前とは全然違うんだ

[616: 匿名さん]

のびのびですね♪
デベの自信の無さがうかがえます。

[617: 匿名さん]

３２０

[619: 匿名さん]

LD天井260

[620: 匿名さん]

320辺りでデベも出してきそうだけど、500戸売り切るのに苦労するだろうね〜

[621: 購入検討中さん]

>>609
僻み根性丸出し。
訳の分からないケチを付けて慰めているの？
そんな惨めなことしてないで、ここ買えるように頑張ったら？

[624: 匿名さん]

タノジ、鰻、ペラボー、外廊下は避けたいと思っております。

[625: 匿名さん]

建ぺい率、容積率は全て都市計画で決まっています。ゆとりを持たせるためにわざと容積率を余して計画することはあり得ません。開放的な場所に住みたいのなら、周辺環境を含めそういう土地のマンションを買えばいいだけのこと。溝を埋める埋めないの話ではない。

[626: 匿名さん]

都市計画法で定められているのは、最高限度だし、なくはないでしょう。そういうことではなく、公園邸宅のコンセプトを掲げている割には、模型を見ても、実際はかけ離れた感じが、否めないってことなんじゃない。

[628: 匿名さん]

大変ですね。

[630: 匿名さん]

「都市計画法で定められているのは、最高限度だし、なくはないでしょう。」
⇒ではどこですか？教えてください。もちろん前面道路や斜線や日影で最高限度まで確保できない場合はありますが、取れるけどあえて取らないはないと思います。

「解放的なマンション」という表現は曖昧で人によって、基準が違うでしょ。私がそう断言したところで何か話が進展するのでしょうか？正直、私はここのモデルルームも行ってなければ詳しい計画も知らないので判断できないです。私が申し上げたのは、あなたがこのマンションをそう判断したのであれば、そういう土地に建つマンションを探せばいいだけのことです。
溝の問題ではないということです。

[631: 匿名さん]

私はパークシティ浜田山の敷地面積や延床面積や周辺道路条件など計画諸元を知りませんが、パークシティ浜田山が「本当はどれくらい建てられるけど、どれくらい余裕を持たせて建てている」ということを教えてください。

[634: 匿名さん]

えっ！嘘でしょ。
どこがデザインが似ているの？

[635: 匿名さん]

632さん、格も違うけどお金もだいぶ違うからね。
でも類は似てるよ。浜田山の半分だけど。

634さん、どこが似てないの？

[636: 匿名さん]

＞６３５

逆にどこが似ているのかな？

[637: 匿名さん]

くだらないやりとりに回答している自分･･

山手線外側やマイナーな路線
駅近で緑の住環境はいい！
免震構造で大規模な敷地。

似てないですか？マンションなんて同じものがないのですから
ここまでおんなじ要素が整えば似てるって申し上げてはNGですか？

桜上水は浜田山の60%くらいの敷地ですが
まぁ浜田山は例外な土地ですよね。

タワーマンションが嫌いな方はいいんじゃないですか？
少なくても浜田山よりは価格も安いでしょうから。

[640: 匿名さん]

638

100人中90人だと思う。。
出てきている数字や平面図に誤りはないけど、ガーデンとか庭園とかいう言葉の影響もあって、専門家でもない限りあの立体を頭の中で想像出来る人ってなかなかいないよね。

[642: 匿名さん]

詰め込みは仕方ないよ。
詰め込まないと事業にならない時代だから。

棟と棟の間は20mくらいでしょうか？
15～20mも離れれば、まぁいいんじゃないですか。
6m道路3本くらい。ダメかな？

ショックな方は検討しなければいいだけです。
少なくても立地はかなりいいよね。

[643: 匿名さん]

都市計画法で容積率や建ぺい率が決まってます。用途地域で全てが決まる様な書きっぷりは如何かと。御自身で書かれている様に、実際の計画も分からず、他の物件を調べもしないで、断言するような書き方はやめましょうよ。

[644: 匿名さん]

立体模型の話がよくでてきますが、どこで立体模型をみたのですか？

まさか、ここに以前貼ってあった、１枚の写真のことではないでしょうね。

一枚の写真で何が分かるのですか？建物の連なりは分かっても、間隔は分からないよね。
実際に立体模型を見た人は、間隔の分かる写真を貼ってください。

[645: 匿名さん]

用途地域で全てが決まる様な書きっぷり？？！
どこをどう読めばそのような書きっぷりになるの笑

建ぺい率、容積率、敷地面積、斜線、日影などもろもろ書いていますが•••

また、あなたの書き方は、都市計画法、建築基準法を理解していない人の書き方ですね。
用途地域も都市計画法。また、建ぺい率、容積率も都市計画法では計画建ぺい率、計画容積率が決められているだけ。
満額で使えるわけじゃないですよ。

もう一ついうと、私の知る限りでは、あえて容積を使わないで建ててる例を知らないので、もし知っていれば教えてください。因みに、上で例が上がったパークシティ浜田山は、上限まで容積を使ってますよ。

反論がある場合はきちんと実例を上げて証明してください。どうぞ。

[647: 匿名さん]

645ではないですが、理解できてないと指摘するのであればどこのことを言ってるかきちんと説明してあげればいいのではないでしょうか？できないのであれば、単純にあなたの方が意味深なここを言ってる風に振舞ってるだけで、何も考えていないということになりますが。

[648: 匿名さん]

644

>まさか、ここに以前貼ってあった、１枚の写真のことではないでしょうね。

そのまさかの1枚をみて皆さんコメントされてると思います。

>一枚の写真で何が分かるのですか？建物の連なりは分かっても、間隔は分からないよね。

立体模型を側面から撮影されたものではなく、斜め上から撮影されていますので、建物の間隔を含め、敷地内の立体像がある程度想像できる写真だと思います。
この写真をみた後に、実際に立体模型を見ても、印象が大きく変わることはないのでは？

>実際に立体模型を見た人は、間隔の分かる写真を貼ってください。

あなたが貼ってください。

[649: 匿名さん]

私は、大手デベで働いていますが、645は全てまっとうなことを言っていますよ。
おそらく業界で働いている人でしょう。646さんの意味が分かりません。645が何を理解してなくて、646は何を知っているのでしょうか。

[650: 匿名さん]

645が業界の方かどうかはわかりませんが（個人的には、本気でここを検討しているか、地権者の方と想像します）、自分もおっしゃっている内容はとても正しいと思います。
要約すると、「詰め込み過ぎ感」「圧迫感」は、設計のせいではなく、土地のせいだということですよね？
よって、「詰め込み過ぎの”設計”」というのが正確な表現ではない、ということを言いたいのだと思います。
確かに正しい。

しかし、原因がどうであれ、結果として「桜上水ガーデンズ」は、広告でうたわれている「庭園邸宅街」という言葉から想像する「ゆとりある棟配置」ではないことには変わりはないです。

645は、圧迫感のある棟配置の”原因”が「土地」にあることを言っていて、確かにそれは正しいけれど、反論している方は、実はその原因にはあまり関心はなく、「圧迫感がある」という”結果”を重視しているだけのようにお見受けします。

[651: 住まいに詳しい人]

「詰め込み過ぎ」と感じたのなら、もー諦めるしかないでしょ

他の広々したマンションを探しましょ
残り少ないパークシティ浜田山を購入するもよし
アトラス調布あたりを選ぶのもよし

でも、たぶんココが出来上がった時に「しまった！」と思うんだろーね

模型って神の視線で全体を俯瞰しちゃうから
肌身の空間認識とはだいぶ差が生じる
実際に棟と棟の間に立った時に、どれくらい空の広さがあるか
正しく認識するには、相当の想像力が必要だ

[652: 匿名さん]

注目していただけにガッカリ、という感想を素直に書きこんでいるだけだと思いますよ。

>でも、たぶんココが出来上がった時に「しまった！」と思うんだろーね

そう思う方もいるでしょう。
逆に、買ってしまった後に「しまった！」と思う方もいるでしょう。

少なくとも、ここはどちらが正しいかを決める場ではない。

自分の考えが相反するのであれば、それをそのまま書けばよくて、
反対意見の方を否定するような表現は控えた方が
より有意義な意見交換の場になると思います。

[653: 匿名さん]

どうも645です。なんだかお騒がせしているみたいですが、実例は上がってこないみたいですね。
私は地権者ではありません。649の予想通り業界のものです。
「庭園邸宅街」やら「ゆとりある棟配置」というのは、感覚的表現です。事実とは違うと言われても、人によって「ゆとりある棟配置」の感じ方が違うので、嘘を言っているわけではありません。そこをうだうだ言っても何にもなりません。あなたの言うゆとりある配置とはなんですか？D/Hでいくつですか？それとも絶対的な隣棟間隔の数字があるのですか？
「圧迫感がある！」、、、感覚的な事実？ですね。。

そんなふわっとしたキャッチコピーのマンション沢山ありますよ。
そこでマンションを判断するなと色んな本に書いてますけど笑

「物件概要」を見ましょう。具体的な事実しか書いていません。そこの文字やら数字やらを見て自分なりの評価をしたらいいのです。

最後に、まだ受け付けていますよ。「まだ建てられるのにあえて容積を余して建てた実例 笑

[654: 匿名さん]

648さん

644です。

>そのまさかの1枚をみて皆さんコメントされてると思います。

やっぱりそうなんですか。新しい情報では無いのですね。

>斜め上から撮影されていますので、建物の間隔を含め、敷地内の立体像がある程度想像できる写真だと思います。

斜め上から見ているので間隔は詰まって見えますよね。実際よりは狭く。
平面図では、誰も違和感を言っていなかったので、充分な間隔を取ってあるのでしょう。
その事は想像されましたか。

>あなたが貼ってください。

私は、実際に立体模型を見てませんので、写真は貼れません。

それにしても、立体模型の感想が書かれたスレの多くが消されているのを、どのように思われます。

[655: 匿名さん]

645、653さん

ここは「事実」以外の「感覚的な感想」を書くことは間違っているのでしょうか？
事実だけを述べなくてはいけない場なのでしょうか？

業界の方で、知識も豊富で、「物件概要」で全てを判断できるあなたは、
そもそもこのような掲示板で、素人相手に自己顕示する必要はないのでは？
直接的な表現で申し訳ありませんが、必死な様子がとても滑稽です。

[657: 匿名さん]

655さん

「感覚的な感想」を書くことは間違っているいるとは思いませんが、それを「事実」のように書くのは他人に誤解を与えることになるのではないでしょうか。
意図しているのか否かは別にして、言わばデマを振りまくことになるのです。

645さんは、このスレからデマが振りまかれないように修正をしているのだと思いますよ。

[658: 匿名さん]

654です

訂正

立体模型の感想が書かれたスレ
⇒立体模型の感想が書かれたレス

でした。失礼

[659: 匿名さん]

私も657さんに同意です。あえてなのか本気で言っているのか分かりませんがミスリードさせようとしているのを修正してくれているだけだ思います。全て正しいこと言ってますよね？！

[660: 匿名さん]

645と649と653と657と659は全て同一人物だと思います。
653のような文章を書く方を、657や659のように同じトーンで賛同する方がいるとは思えないので。

自ら発言をして、他人のふりをしてそれに賛同をし、スレッドの流れを誘導することはこの掲示板のポリシーに違反するので、削除依頼を出しました。

http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

数日以内に実際に削除されたら、私の予想通り「同一人物」だということです。

[661: ビギナーさん]

一枚だけのパンフレットを見ても実体が分かりません。ただ桜上水駅近辺では、一番雰囲気が良いとは思います。抜け感、配棟で参考になる御近所物件ありませんか?

[662: 匿名さん]

ここ検閲が凄いですね。

[663: 匿名さん]

660さん

657は私が書きましたが、挙げられたその他レスは私ではありません。

ちなみに654も私が書きました。
中庭（庭園）がどこに配置されているか理解してない人間が、その日照時間についてデマを飛ばすのを放置して置けなくてレスしました。

幸い、そのレスの多くは削除されていますが。

[664: 匿名さん]

私は659ではありますがその他は違います。
間違っていることは言ってないので賛同しました。
賛同するしないは自由だと思います。

[665: 匿名さん]

中庭（庭園）がどこに配置されているか理解してない人間が、その日照時間についてデマを飛ばすのを放置して置けなくてレスしました。

中庭がどこに配置されるかは、平面図見ればわかりますよね？
少なくとも私は理解しているつもりです。

期待値が高かっただけに、立体模型の写真を見て日照についてはかなりガッカリしましたが、
個人的には中庭全てに日が当たらないとは思いませんでした。

でも、仮に中庭に日は当たらないだろうな、と思った人が、
「自分はこう思う」をいう書きこみをして何が悪いのでしょうか？

そして、その感想が「事実ではない」と何故言いきれるのでしょうか？

「棟間隔が○ｍ」などの数値が「事実ではない」というのは理解できますが、
「日が当たらないだろう」とか「圧迫感がある」とか「詰め込み過ぎ」などという感覚的な表現に
そもそも、事実である、事実でない、という判定はできないと思います。

単なる「反対意見」な訳ですから、「事実ではない」とか「デマを飛ばしている」と表現するのは
適切ではないかと思われます。

ちなみに、私はここを前向きに検討している者です。

[667: 匿名さん]

665さん反論ありがとうございます。

663です。

貴方は、過去レスの読者なのでしょうか。その方が分かりやすいのですが。

572で立体模型の写真が示されて以来、がっかりした等のレスが続きました。
言われるように、個人の感想なので問題ないと思っていましたが、中には中庭の日照時間がほとんどない等の極端な意見が複数でました。
そのあと、北側の建物と南側の高層部との間隔は充分あるとのレスがでて落ち着く方向にありましたし、
私も、572で中庭がどこにあるか知っていて言っているのですかとのレスを書きました。

しかしながら、また中庭の日照時間が短いとのレスが連続して書き込まれました。
中庭がどこに配置されるかは、平面図見ればわかるはずです。
理解してない人間（理解しようとしない人間と書いた方が良かったですかね？）がデマを飛ばすのを放置して置けなくてレスしました。

ということなんですけど。
該当レスは正確でないためか大部分削除されているので分かりにくくなっているかな。

[668: 購入検討中さん]

先日ペットの件で質問したものです。

ガーデンズの周りに大学のグラウンドがあると思うのですが、
夜間照明がまぶしかったり、朝早くから夜遅くまで練習があったりの騒音（トレーニングなのにごめんなさい)
はあるのでしょうか？
毎日のことなのでちょっと気になりました。

また余計なことですが、
日照時間ですが、我が家はタワーマンション低層階を購入するとき、
日照はどのくらいか聞いたら、確か冬至のデータを出してきてくれました。
うちの階は16時、下は15:30位まで日差しがあるという簡単なものでしたが、
それならばと思い購入しました。実際住んでみてデータ通りだと思いました。
下の階はDINKSの方が買って日中は留守なので日当たりは関係ないと話してました。
だいたい～だろうではなくきちんとしたデータは説得力ありますね。


まあ実際住むにあたり必要なものはそれぞれ違うものですし、
こちらのようなページで情報を得ながら、自分たち条件にあう住まいを探すのが家選びの
楽しみなのかなと思います。
しまった！とならぬよう沢山の情報収集とモデルルームで見る模型や図面で自分のイマジネーションを
働かせます。それでも管理面やご近所トラブルで失敗だった家選びはあります。


販売時にはここで取り上げられた内容や想定される質問に関しては完璧にご回答いただけるよう
ご準備をお願いします。

まずは上記のことおわかりの方はご回答よろしくお願いします。
余計なこといろいろすみません。

[669: 匿名さん]

周辺に住んでおりまして購入検討している者です。地権者の方たちは各戸の日照を最大限確保するために長い時間話し合ったと聞いています。個人的には設計が単調だと感じましたが、南向き住戸を多くして日照を重視したからといわて納得しました。中庭の日あたりや圧迫感よりも全体的に単調な感じが気になる方には向かないのではないでしょうか。

駐車場は心配ですが、はっきりいって桜上水は自転車文化圏なので（笑）駐輪場が家族全員分あるのかそれも心配です。

[670: 匿名さん]

確かに高級感というか重厚な雰囲気は感じないランドスケープですよね。
集合住宅という言葉が妙にしっくりくる感じとでもいいましょうか。
このランドスケープは自分にとっては確実にマイナス要素ですね。
でも立地は気に入ってます。
条件が全て希望通りなところは価格がデメリットになるでしょうし、何を重視するかですね。

[671: 匿名さん]

やっぱりオーベル蘆花公園にしとけばよかったかも・・・

[672: 匿名さん]

>>668

再入居予定者です。確かにご指摘の通り東側にはアメフト場、（主に軟式）テニスコート、弓道場があってそれなりに「騒音」はあります。個人的には軟式テニスのボールの反響音が気になりましたし、ライトをつけてかなり遅い時間まで練習をしていました（一番遅いときで０：００頃まで。朝練は早いときで６：００頃から。）。また、アメフト場では年に一回体育祭もあります（昔はフェニックスが夏に屋外カラオケ大会なんていうこともやってました）。

建物が新しくなって遮音性は高まるでしょうが、窓を開放すれば状況はほぼ同じとなるでしょう。ただ、同じ棟でも住戸の位置によってはかなり反響音が違うようでした。私のところはうるさい方の場所だったこともあり（騒音のことだけを考えた訳ではありませんが）、東側の住戸は選択しませんでした。

感じ方は人それぞれですし、東側は上層階なら夜景を堪能できるという特典もあるので、マイナス面だけではないと思います。いろいろな要素を検討しながら悩むのも楽しいものです。もちろん、予算の範囲内でのことですが。