桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[561: 匿名さん]

値段に反映してくれるなら別に気にならん

[563: 匿名さん]

560

559です。
特別悪徳な訳ではなく、マンションで戸数を稼ぎたい時の一般的な手法だと理解してます。
561の通り、日が当たらない部屋は価格にそれが反映されます。

[564: 匿名さん]

南側の高層棟と北側の建物群はかなり距離が離れているので、よほど下の方の階でなければ日照を妨げることはないと思います。
むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、圧迫感は少ないのではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

>　むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
>　確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、

しかしながら東側の道路は、補助133号として南北方向の幹線道路として拡張する計画があります。
甲州街道へのアクセスは楽になりますが、路線バス等が通る道路にするらしいので、結構な交通量になると思われる。
詳細は世田谷区役所のホームページに掲載されています。

残念ながら「庭園邸宅街」から想像する閑静な住宅街というイメージとは随分かけ離れることになりそうです。

[567: 匿名さん]

野村・三井またやらかしたか…もはやこの2つが組む物件は地雷でしかないかもな。。せっかくブリリアタワー池袋から自然を求めてこっちきたのに、あのまま契約しておけば良かったかもしれんわ。

[568: 購入検討中さん]

建て替え前でもそれほど余裕を持って建ってる感じもなかったけど建て替え後は予想以上に圧迫感あるな。
これ場所によってはなんか昼間でも薄暗そうでかなり人気、不人気な場所が出てきそうだね。

ちなみに元々の住民はどこに入るとかは決まってるの？

[569: 匿名さん]

568

詳細は知らないけど、基本的に地権者が先に選べるはず。
元の広さによって持分が決まっていて、高いところを選ぶと追加料金、というしくみだと思われる。
ちなみに、間接的な知り合いは、5年程前に建替を狙って75m2を4000万で買い、
この度100m2を希望し、+2000万だそうです。
いくら酷い出来でも、100m2で6000万ならいいですよね。

基本的に新入りは余りもののはず。

[571: 匿名さん]

地権者に安く売った分は、新参者からしっかり徴収して帳尻を合わせるので、ご心配なく。

[572: 匿名さん]

皆さん、中庭がどこにあるか知ってて書いてるのかな？
建て替え組合は、団地の中央庭は大事にしているはずです。

構造上、日当たりの悪い部屋は出来るでしょうが、それはどの物件でも同様でしょう。

補助133号は計画されていますが、いつ出来るかわかりません。反対も多いですし。

ところで、桜上水団地に75㎡のとこなんてあったかな？

[573: 匿名さん]

京王線沿線やここの近くのモデルルームを回っていると、会社は違えど営業同士の繋がりがあったりするらしく、色々な裏話を漏れ聞きます。
野村としては、コストがかさみ、周辺相場と比較すると高値で売り出さなければならない事情があるが、販売を意識するとかなり頭が重い、という状況らしい。
確かにこの高級感ゼロの棟配置じゃ、8000万以上出せる人は絶対買わないよね。
当初、自分は一期での購入を検討してたけど、買うとしても販売苦戦が見えてきて値段が下がってからにします。

[576: 匿名さん]

一般向け分譲価格が100平米で6000万のはずがない。
もしこの価格で売り出すなら、あっという間に完売ですよ。

[577: 匿名さん]

ここは平均79m2だから、周辺相場と比較して妥当な金額でも1戸あたり平均7000万。苦戦が目に見えてる。。。

[578: 匿名さん]

野村＆三井、やっちゃったね。。
ババひいちゃった感じ？

[580: 匿名さん]

広さによっては7000万～7500万までなら出す人はいると思うけど、少なくとも8000万出す人はいないと思う。
都心で7500万だとなかなか広さは求められないので、エリアを妥協してここを選択することはありえると思うが、
8000万出せるなら選択肢はぐ～んと広がる訳で、その人達がここを選ぶ理由は思い浮かばないな。
建替えは、売れる要素だけではなく、地権者の意向を汲み取る必要がある。
売りやすくする為に（販売価格を抑える為に）戦略的にコストダウンをはかりたいところも、
地権者の意向を考慮すると実現できなかったりするんだろうな。
耐震ではなく免震にすることは地権者からの強い要望だったらしいし、
戸あたりのヘーベーが広いのも、この影響な気がする。
いずれも単価が上がる大きな要因だけど、必ずしもこのエリアの需要ではないよね。