桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[543: 匿名さん]

普段、青山のピーコックに行く様な方もここを検討するんですね？

[544: 匿名さん]

https://www.kensetsunews.com/?p=16639
立体模型の写真あり。
こうやって見ると、やっぱり圧迫感がすごい。
少なくともガーデンではないですね。

[546: 匿名さん]

これ見ると、そもそもパークシティと比較的するような物件ではないのは明らかですね。
ザ・集合住宅、東京テラスの駅近版。

[547: 匿名さん]

駅から遠いほうは罰ゲームみたいな建物の配置だな

[552: 匿名さん]

548
北側に隣接する他の住居（ガーデンズの敷地からさらに北側の住居）への日照を確保するため、北側の建物は道路や境界から一定の距離をとった上で高さを低くし、南に行くに従って高くするのが通常だと思いますが…北側斜線制限？。

[553: 匿名さん]

外観完成予想イラストでは手前にある6階建ての建物までしか描いてないところがポイントですね

[555: 匿名さん]

プラウドシティ池袋本町みたいになりそうですね…

[556: 匿名さん]

湾岸に建つ団地みたいで、残念感が否めない。期待し過ぎた様です。

[557: 匿名さん]

やっぱり公団の団地と変わらないですね。

[558: 匿名さん]

ランドスケープは残念ですが間取りと価格に期待します。

[559: 匿名さん]

548

552の補足です。敷地内の日照権を担保するには、548の通り、南側を低く、北側を高くする必要がありますが、552の通り、北側斜線（建築基準法）の影響で、敷地外の日照権を確保する必要があり、北側に高い建物は建てられません。
ただし、同一敷地内の日照権は建築基準法の適用外。
よって、戸数確保の為に高い棟を配置したいので、敷地内の日照権を犠牲にしているのです。

[561: 匿名さん]

値段に反映してくれるなら別に気にならん

[563: 匿名さん]

560

559です。
特別悪徳な訳ではなく、マンションで戸数を稼ぎたい時の一般的な手法だと理解してます。
561の通り、日が当たらない部屋は価格にそれが反映されます。

[564: 匿名さん]

南側の高層棟と北側の建物群はかなり距離が離れているので、よほど下の方の階でなければ日照を妨げることはないと思います。
むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、圧迫感は少ないのではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

>　むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
>　確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、

しかしながら東側の道路は、補助133号として南北方向の幹線道路として拡張する計画があります。
甲州街道へのアクセスは楽になりますが、路線バス等が通る道路にするらしいので、結構な交通量になると思われる。
詳細は世田谷区役所のホームページに掲載されています。

残念ながら「庭園邸宅街」から想像する閑静な住宅街というイメージとは随分かけ離れることになりそうです。

[567: 匿名さん]

野村・三井またやらかしたか…もはやこの2つが組む物件は地雷でしかないかもな。。せっかくブリリアタワー池袋から自然を求めてこっちきたのに、あのまま契約しておけば良かったかもしれんわ。

[568: 購入検討中さん]

建て替え前でもそれほど余裕を持って建ってる感じもなかったけど建て替え後は予想以上に圧迫感あるな。
これ場所によってはなんか昼間でも薄暗そうでかなり人気、不人気な場所が出てきそうだね。

ちなみに元々の住民はどこに入るとかは決まってるの？

[569: 匿名さん]

568

詳細は知らないけど、基本的に地権者が先に選べるはず。
元の広さによって持分が決まっていて、高いところを選ぶと追加料金、というしくみだと思われる。
ちなみに、間接的な知り合いは、5年程前に建替を狙って75m2を4000万で買い、
この度100m2を希望し、+2000万だそうです。
いくら酷い出来でも、100m2で6000万ならいいですよね。

基本的に新入りは余りもののはず。

[571: 匿名さん]

地権者に安く売った分は、新参者からしっかり徴収して帳尻を合わせるので、ご心配なく。

[572: 匿名さん]

皆さん、中庭がどこにあるか知ってて書いてるのかな？
建て替え組合は、団地の中央庭は大事にしているはずです。

構造上、日当たりの悪い部屋は出来るでしょうが、それはどの物件でも同様でしょう。

補助133号は計画されていますが、いつ出来るかわかりません。反対も多いですし。

ところで、桜上水団地に75㎡のとこなんてあったかな？

[573: 匿名さん]

京王線沿線やここの近くのモデルルームを回っていると、会社は違えど営業同士の繋がりがあったりするらしく、色々な裏話を漏れ聞きます。
野村としては、コストがかさみ、周辺相場と比較すると高値で売り出さなければならない事情があるが、販売を意識するとかなり頭が重い、という状況らしい。
確かにこの高級感ゼロの棟配置じゃ、8000万以上出せる人は絶対買わないよね。
当初、自分は一期での購入を検討してたけど、買うとしても販売苦戦が見えてきて値段が下がってからにします。

[576: 匿名さん]

一般向け分譲価格が100平米で6000万のはずがない。
もしこの価格で売り出すなら、あっという間に完売ですよ。

[577: 匿名さん]

ここは平均79m2だから、周辺相場と比較して妥当な金額でも1戸あたり平均7000万。苦戦が目に見えてる。。。

[578: 匿名さん]

野村＆三井、やっちゃったね。。
ババひいちゃった感じ？

[580: 匿名さん]

広さによっては7000万～7500万までなら出す人はいると思うけど、少なくとも8000万出す人はいないと思う。
都心で7500万だとなかなか広さは求められないので、エリアを妥協してここを選択することはありえると思うが、
8000万出せるなら選択肢はぐ～んと広がる訳で、その人達がここを選ぶ理由は思い浮かばないな。
建替えは、売れる要素だけではなく、地権者の意向を汲み取る必要がある。
売りやすくする為に（販売価格を抑える為に）戦略的にコストダウンをはかりたいところも、
地権者の意向を考慮すると実現できなかったりするんだろうな。
耐震ではなく免震にすることは地権者からの強い要望だったらしいし、
戸あたりのヘーベーが広いのも、この影響な気がする。
いずれも単価が上がる大きな要因だけど、必ずしもこのエリアの需要ではないよね。

[582: 匿名さん]

580さんのご意見はとても的確だと思います。
都心の狭い部屋より広く部屋で自然もあるならと思い、7500万位までをメドに考えようと思ってましたが、建物の配置等のマイナス要因が結構ありますね。。
ただデベとしたら、すでに相当な費用が発生してるでしょうし、それゆえのああいう詰込み型計画なのかなと思ってます。確かに平面で見ると、空地率・緑地率結構あるような印象を受けるのですが、実際に住んでみたら圧迫感は予想以上かもしれません。

[584: 匿名さん]

582に同意。
7500万で85～90m2だったらいいけど、80m2前後をそれぐらいで出してきそうな予感。
戸数が500以上ある中で、これだと当然完売は厳しいよね。
だからデベも頭痛いんじゃない？

[586: 匿名さん]

販売開始が10月中旬となっていますが値段がわかるのは販売開始までわからないのですかね？
先に発表することはありますか？

[589: 匿名さん]

駐車場が戸数分用意できないマンションはカーシェアリングを導入するのが最近の流行り。
ここは駅近なんだから車いらんのでは？

[590: 匿名さん]

駐車場、抽選なんですか？
普通に借りれると思ってたのでそれは考えてなかった。
地下駐だからというのがかなりいいなと思ったけど
万が一、借りれないとここを買う意味が自分にはない。
駐車場代も気になるなーいくらくらいなんだろう？
今まではいくらだったんでしょうか？

[593: 匿名さん]

地権者が全員車持ちなはずがない。
駅近なんだからもともと持ってない世帯だって多いのでは？
そもそも駐車場数は、地権者の車保有率はもちろんのこと、立地、ターゲット層など、諸々の条件を加味した統計データに基づいて決めているはず。
戸数が少なければ、偏りが出る可能性はあるが、戸数が多ければ多いほど、そこからのブレは小さくなる。
全くもって心配無用だと思われます。

[594: 匿名さん]

駐車場代は25000円くらいでしょうね

[596: 匿名さん]

593さん

駐車場の台数は、旧反対派との和解のなかで減らしています。
車を使わないエコな生活を進めたいということですかね。

桜上水団地では、駐車場に置けない車は東側の道路敷地に平置きしてましたけどね。
どうなりますかな。

[598: 匿名さん]

ここの間取りを見た方はいますか?

[599: 匿名さん]

596

反対派は建替えそのものに反対していたのだから、そもそも要求レベルが無駄に高い。
よって、それより減らしたから、駐車場が少ないと判断するのは安直。
最近は、駅近なら府中あたりでも駐車場は50パーセント前後が常識。
世田谷であたりは徒歩10分以上でも50パーセント以下が主流です。
駐車場は少な過ぎてもよくないが、分譲価格や管理費に影響があるので、多すぎるのも同様によろしくない。
周辺物件と比較して、多い少ないを判断するなら、ここの駐車場は
決して少なくないですよ。

[601: 匿名さん]

免震＆地下駐車場はコストが高く、もちろん分譲価格に直接的に影響します。免震は修繕費にも影響ありそうですね。

[602: 匿名さん]

立体模型を見る限り、グッドデザイン賞なんてありえませんね…。

[604: 匿名さん]

現地へ行って、道路事情が気になりました

[605: 購入検討中さん]

そうなんですよ
周辺道路が微妙なんですよね…
駅周辺も何もないし…
値段次第だなぁ
その分、安ければいいんだけど。

[606: 匿名さん]

道路事情どんな感じだったんですか？

[607: 匿名さん]

過去レスで＠330と力説している人がいるのですが、この物件の平均平米は80㎡。
平均販売価格が8000万円？？
ありえませんよね。

[609: 匿名さん]

ドーンと、抜けていない感じですかね　外周したら、行き止まりに日大キャンパスっていうか。。。

パークシティ浜田山も、抜けていない点では似ていますね

[611: 物件比較中さん]

でも仙川駅近で280~からだしてるから桜上水＋大手＋免震
だから坪300にはなっちゃうね

[612: 住まいに詳しい人]

>>610
相場観がないのあなただよ

今は1年前とは全然違うんだ

[616: 匿名さん]

のびのびですね♪
デベの自信の無さがうかがえます。

[617: 匿名さん]

３２０

[619: 匿名さん]

LD天井260

[620: 匿名さん]

320辺りでデベも出してきそうだけど、500戸売り切るのに苦労するだろうね〜

[621: 購入検討中さん]

>>609
僻み根性丸出し。
訳の分からないケチを付けて慰めているの？
そんな惨めなことしてないで、ここ買えるように頑張ったら？

[624: 匿名さん]

タノジ、鰻、ペラボー、外廊下は避けたいと思っております。

[625: 匿名さん]

建ぺい率、容積率は全て都市計画で決まっています。ゆとりを持たせるためにわざと容積率を余して計画することはあり得ません。開放的な場所に住みたいのなら、周辺環境を含めそういう土地のマンションを買えばいいだけのこと。溝を埋める埋めないの話ではない。

[626: 匿名さん]

都市計画法で定められているのは、最高限度だし、なくはないでしょう。そういうことではなく、公園邸宅のコンセプトを掲げている割には、模型を見ても、実際はかけ離れた感じが、否めないってことなんじゃない。

[628: 匿名さん]

大変ですね。

[630: 匿名さん]

「都市計画法で定められているのは、最高限度だし、なくはないでしょう。」
⇒ではどこですか？教えてください。もちろん前面道路や斜線や日影で最高限度まで確保できない場合はありますが、取れるけどあえて取らないはないと思います。

「解放的なマンション」という表現は曖昧で人によって、基準が違うでしょ。私がそう断言したところで何か話が進展するのでしょうか？正直、私はここのモデルルームも行ってなければ詳しい計画も知らないので判断できないです。私が申し上げたのは、あなたがこのマンションをそう判断したのであれば、そういう土地に建つマンションを探せばいいだけのことです。
溝の問題ではないということです。

[631: 匿名さん]

私はパークシティ浜田山の敷地面積や延床面積や周辺道路条件など計画諸元を知りませんが、パークシティ浜田山が「本当はどれくらい建てられるけど、どれくらい余裕を持たせて建てている」ということを教えてください。

[634: 匿名さん]

えっ！嘘でしょ。
どこがデザインが似ているの？

[635: 匿名さん]

632さん、格も違うけどお金もだいぶ違うからね。
でも類は似てるよ。浜田山の半分だけど。

634さん、どこが似てないの？

[636: 匿名さん]

＞６３５

逆にどこが似ているのかな？

[637: 匿名さん]

くだらないやりとりに回答している自分･･

山手線外側やマイナーな路線
駅近で緑の住環境はいい！
免震構造で大規模な敷地。

似てないですか？マンションなんて同じものがないのですから
ここまでおんなじ要素が整えば似てるって申し上げてはNGですか？

桜上水は浜田山の60%くらいの敷地ですが
まぁ浜田山は例外な土地ですよね。

タワーマンションが嫌いな方はいいんじゃないですか？
少なくても浜田山よりは価格も安いでしょうから。

[640: 匿名さん]

638

100人中90人だと思う。。
出てきている数字や平面図に誤りはないけど、ガーデンとか庭園とかいう言葉の影響もあって、専門家でもない限りあの立体を頭の中で想像出来る人ってなかなかいないよね。

[642: 匿名さん]

詰め込みは仕方ないよ。
詰め込まないと事業にならない時代だから。

棟と棟の間は20mくらいでしょうか？
15～20mも離れれば、まぁいいんじゃないですか。
6m道路3本くらい。ダメかな？

ショックな方は検討しなければいいだけです。
少なくても立地はかなりいいよね。