桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[517: 購入検討中さん]

507です。
未確定部分があったので自主削除しましたが改めて確認できたので再度修正の書き込み。

以下、前分に同じ
先日インフォメーションサロンのかたから耳寄りな情報を聞きました。
契約者全員に、引き渡し時に鍵と一緒にこのメダルが記念のノベルティとして贈呈されるとのこと。
ピカピカしてきれいですね。現物が早く見たいものです。

（ただし等価交換の地権者には残念ながら用意しておりませんとのこと。）
↑
改めて確認しましたが、これは未確定のこと。もしかしたら地権者にも配られる可能性もあるかも

[519: 匿名さん]

>>515
そもそもこんな大規模物件自体がほかにないでしょう。
＠300未満の大規模ってありますか？って設問自体が意味ないですよね。

2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。
中高層中規模では、平均＠300超の方がむしろ少ないでしょう。あっても多くは城南（田都以南）ですし。

中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

[520: 匿名さん]

都下板で、調布徒歩3分に分譲されるグレーシア調布(一応、調布の目玉物件)が、駅近で分譲された
ザーパークハウスの@260、徒歩14分で分譲予定のアトラスの@240を参考に@270とか@280万とか予想されて
いるんですが、大規模物件とはいえ、23区内で調布より圧倒的に新宿に近い桜上水の目玉物件が、
調布と同水準価格なんてあるんでしょうか？

[521: 住まいに詳しい人]

>>519
>.2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。

具体的な物件名を挙げて欲しいなあ
　
　
>中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら
>大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
>それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

＠400クラスのベネフィットを＠330で得られるのならとても魅力ですね
だから地元需要だけじゃなく広域から客を集められるわけで
あなたの話は矛盾していると思うのだが．．．

この計画は環境創造型の大規模として稀少性があるわけで
パークシティ浜田山の下の価格帯なら需要は開拓出来る

もちろん7000万円を超えると客の数が急激に減るから＠330はギリギリのラインで
ものすごく薄くて広いターゲットだ
商品企画だけでなく、広告・販売などもピッタリ合っていないとコケる可能性もあるけどね
　
　
>>520
調布駅南口のスミフはファミリー物件じゃないから＠300を超えるでしょ
ココが＠290とかじゃバランスがわるい

[523: 匿名さん]

513さん
「理事会の理事に報酬を払うように管理規約で最初から決まっている可能性もありますね。」

桜上水団地では、管理を自前でやっていましたから、専務理事に報酬を払っていました。

ガーデンズはマンションで管理会社があるのでわかりませんが、あなたは理事をやりたいのですか？。

[524: 匿名さん]

とにかく広いです。最北と最南の住居だと駅徒歩時間まったく違います、笑。

敷地の一番北の部分までが3分とのことだからどこに住んでも5分以上は計算して検討したほうが良さそう。
細かいようですが朝の電車はそれほど大切ですから。

まあでも南のほうがのどかそうですね、周囲がグランドや記念館などの住宅や商業じゃないエリアに寄り添っていますから。

[526: 匿名さん]

正直なところ、メダルはいらないかも…

[527: 匿名さん]

確かに最南からは徒歩10分はかかりそうだけど、狭い車道を7分歩くのと、敷地内の遊歩道を7分歩くのとは訳がちがう。
そしてメダルはいらないに同意。

[528: 匿名さん]

宅地建物取引業法で徒歩1分は80mと決まっています
現在の地図で1番遠い11号棟から敷地の北端までの道のりが360mですから
徒歩4～5分程度は差がでるかとおもいます

[529: 匿名さん]

こちらは敷地外周を塀や柵で囲ったりするんでしょうか？
そうでなければ、敷地内でも一般道とほとんど変わりないような気がするのですが。

[530: 匿名さん]

条件悪くてもいいので安いところが欲しい

[531: 匿名さん]

囲わなくても、車が通らない分一般道とは違います

[532: 購入検討中さん]

よくわからないので教えて欲しいのですが広告上はどの棟も徒歩3分なんですか？
実際は同じ敷地内でも徒歩3分と徒歩8分では金額に差はどの位、出るのでしょうか？

[533: 匿名さん]

パークシティはプランを色々変えて単純に駅から遠い方が安いって感じにはしなかったですよね。
ここはどうなるのかな。

[535: 匿名さん]

徒歩3分は注意書きで「敷地の入り口まで」となってます
ですから実際は「部屋から敷地の入り口までの時間＋3分」です
そもそも徒歩3分が人によって違いますが

[536: 匿名さん]

>>528さん
私も物件を探し始める前までは、どうしてこの時間ではたどりつかないのに、いつも
少ない分数で書いてあるのだろうと疑問に思っていたんですよね。１分で８０ｍ歩くのは
かなり速い速度ですよね。しかも建物や、信号などは考慮に入れていない分数ですから
どうしても実際歩くよりかなりの違いがでてきてしまうのでしょうね。
エレベーターを待つ時間なども考えて計算しなくてはなりませんね。

[537: 匿名さん]

このあたりの幼稚園事情に詳しい方がいらっしゃったら教えてください。
預かり保育がある幼稚園が希望です。
私が調べた範囲では、
・みどり幼稚園は体動かすのが好きな子には良さそう。
・松蔭幼稚園はお勉強系が充実していそうでうが、通うのが少し大変そう。
くらい。。
他にも情報ありましたらお願いします。

[538: 匿名さん]

これが出来ると、スーパーなどライフラインも充実するのでしょうか？
いまのままだと生活するには不便。

[540: 匿名さん]

ピーコックは大丸からイオンへ譲渡されてから、トップバリューはあるは・・・。
高級路線からは転換中ですよ？

[542: 匿名さん]

青山のピーコックのようなスーパー桜上水にできるとでも？
京王線高架化に伴って駅周辺も道路幅拡張も含めて再開発されることを期待してます。

[543: 匿名さん]

普段、青山のピーコックに行く様な方もここを検討するんですね？

[544: 匿名さん]

https://www.kensetsunews.com/?p=16639
立体模型の写真あり。
こうやって見ると、やっぱり圧迫感がすごい。
少なくともガーデンではないですね。

[546: 匿名さん]

これ見ると、そもそもパークシティと比較的するような物件ではないのは明らかですね。
ザ・集合住宅、東京テラスの駅近版。

[547: 匿名さん]

駅から遠いほうは罰ゲームみたいな建物の配置だな

[552: 匿名さん]

548
北側に隣接する他の住居（ガーデンズの敷地からさらに北側の住居）への日照を確保するため、北側の建物は道路や境界から一定の距離をとった上で高さを低くし、南に行くに従って高くするのが通常だと思いますが…北側斜線制限？。

[553: 匿名さん]

外観完成予想イラストでは手前にある6階建ての建物までしか描いてないところがポイントですね

[555: 匿名さん]

プラウドシティ池袋本町みたいになりそうですね…

[556: 匿名さん]

湾岸に建つ団地みたいで、残念感が否めない。期待し過ぎた様です。

[557: 匿名さん]

やっぱり公団の団地と変わらないですね。

[558: 匿名さん]

ランドスケープは残念ですが間取りと価格に期待します。

[559: 匿名さん]

548

552の補足です。敷地内の日照権を担保するには、548の通り、南側を低く、北側を高くする必要がありますが、552の通り、北側斜線（建築基準法）の影響で、敷地外の日照権を確保する必要があり、北側に高い建物は建てられません。
ただし、同一敷地内の日照権は建築基準法の適用外。
よって、戸数確保の為に高い棟を配置したいので、敷地内の日照権を犠牲にしているのです。

[561: 匿名さん]

値段に反映してくれるなら別に気にならん

[563: 匿名さん]

560

559です。
特別悪徳な訳ではなく、マンションで戸数を稼ぎたい時の一般的な手法だと理解してます。
561の通り、日が当たらない部屋は価格にそれが反映されます。

[564: 匿名さん]

南側の高層棟と北側の建物群はかなり距離が離れているので、よほど下の方の階でなければ日照を妨げることはないと思います。
むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、圧迫感は少ないのではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

>　むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
>　確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、

しかしながら東側の道路は、補助133号として南北方向の幹線道路として拡張する計画があります。
甲州街道へのアクセスは楽になりますが、路線バス等が通る道路にするらしいので、結構な交通量になると思われる。
詳細は世田谷区役所のホームページに掲載されています。

残念ながら「庭園邸宅街」から想像する閑静な住宅街というイメージとは随分かけ離れることになりそうです。