桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[501: 匿名さん]

施工がゼネコンでも、実際は下請けの業者が作業をされるんですよね？
具体的には、施工がゼネコンであることによってどんなメリットがあるんですか？
JVになってるのは、規模が大きいからだと思いますが。

[502: 匿名さん]

>>500
>事業主は地元＆沿線需要だけで500戸を捌くつもりはないでしょ

うん。だから、価格で強気に出れないだろうって話をしたつもりなんですが。
地元ターゲットでさばけるなら、競合相手の無い指名買いでしょうが、城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。
桜上水が城西エリアで特別競争力の高いエリアと言えるなら、多少は強気価格を設定するかも知れませんが、過去の販売実績からするとそういう位置付けも困難かと。
いずれにしても、中高層詰め込み型大規模物件で、高級路線で販売に成功した例はないように思いますので、アルスと同水準か、それ以下の価格設定かなと。

[503: 匿名さん]

あ、この物件がアルスより劣るという意味ではなく、アルスが100戸@290で売れ残りの特売が出たという実績があるなら、デベとしてはその実績を無視して企画は立てられないだろう、という意味です。
直近の、それも同地区の実績を無視してこの規模でコケたりしたら、担当は2度と立ち上がれないかも知れません(笑)

[504: 匿名さん]

>501

ゼネコンの現場監督がいるってだけです。

[506: 匿名さん]

497さん紹介ありがとうございます。

中の外観予想図は、421さんの写真のアングルと本当に同じですね。
駅から来てすぐ見える景色となるわけだ。
団地のシンボルの大欅もあるし。いい感じです。

[508: 購入検討中さん]

メダル？金貨とか？
そんなのいらないから設備良くするか金額下げてもらった方がよっぽどいい気がするが…

[509: 匿名さん]

メダル持って近所に買い物行くと割引きとかあるの？

[510: 匿名さん]

そもそも本当が怪しい

[511: 匿名さん]

鑑定した方がいいよ。
メッキかもしれない？

[512: 匿名さん]

デマ

[513: 匿名さん]

自分的にはかなりいい物件です。一つだけ心配というか、あきらめるしかないと思うのは地権者の多さ。
理事長さんは、等価交換の話をまとめるのに活躍してくれた人で、議会の議員さんかなにか経験されたような方に
もう決まっていると思いますよ、もちろん妄想ですが。
あとは入居後、いかに公正さを保つか。
理事会の理事に報酬を払うように管理規約で最初から決まっている可能性もありますね。

[514: 匿名さん]

ここは、やはり駅に近いです
蘆花公園に決めなくて、家族から感謝されています。

[515: 住まいに詳しい人]

>>502
>城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。

杉並区・中野区・世田谷区・目黒区で＠300未満の大規模ってあります？
価格競争力のある競合相手って『アトラス調布』とか『ドレッセ二子新地』ですか？

『アルス桜上水』＠269万円が分譲された2005年当時で＠260～290なら
『ＴＨＥ目黒』『プラウド成城』『目白プレイスレジデンス』『パークハウス吉祥寺北町』『井の頭公園パークハウス』
『パークタワー東中野』『パークハウス池田山公園白金台の杜』『グランフォート用賀』
あたりが購入出来た

2013年現在、＠260～290で購入可能なのは
『ヴィークグラン世田谷千歳船橋』『ザ・パークハウス杉並和田』『プレサンスロジェ荻窪桃井』

2005年の物件を指標に今の市場を語るのは意味ないよ

[516: 匿名さん]

帰ってきた514。レスをスレと言う人。

[517: 購入検討中さん]

507です。
未確定部分があったので自主削除しましたが改めて確認できたので再度修正の書き込み。

以下、前分に同じ
先日インフォメーションサロンのかたから耳寄りな情報を聞きました。
契約者全員に、引き渡し時に鍵と一緒にこのメダルが記念のノベルティとして贈呈されるとのこと。
ピカピカしてきれいですね。現物が早く見たいものです。

（ただし等価交換の地権者には残念ながら用意しておりませんとのこと。）
↑
改めて確認しましたが、これは未確定のこと。もしかしたら地権者にも配られる可能性もあるかも

[519: 匿名さん]

>>515
そもそもこんな大規模物件自体がほかにないでしょう。
＠300未満の大規模ってありますか？って設問自体が意味ないですよね。

2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。
中高層中規模では、平均＠300超の方がむしろ少ないでしょう。あっても多くは城南（田都以南）ですし。

中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

[520: 匿名さん]

都下板で、調布徒歩3分に分譲されるグレーシア調布(一応、調布の目玉物件)が、駅近で分譲された
ザーパークハウスの@260、徒歩14分で分譲予定のアトラスの@240を参考に@270とか@280万とか予想されて
いるんですが、大規模物件とはいえ、23区内で調布より圧倒的に新宿に近い桜上水の目玉物件が、
調布と同水準価格なんてあるんでしょうか？