桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[483: 匿名さん]

この板が検討者の水準を表しているってことはないやろ。
今の状態はこの板に参加している人の水準を表しているに過ぎない。
ああ、ワシもか。

[484: 匿名さん]

所詮は世田谷の京王線沿いのマンションに民度なんてそれゃないと思うがね

[485: 匿名さん]

これは酷い。

建設的なことは一切ない。

このスレッド史上最悪の立替反対派なみの雰囲気だね。

[486: 匿名さん]

こちらは、竣工がまだ先のため具体的な情報が少なく、それで想像で話すしかない。そこに荒らしも加わるから全く収拾がつかない。もう少し具体的な情報が出てきて、落ち着くことを願います。
本来は素晴らしい物件のはずですから。

[487: 匿名さん]

>>478
鮮度高いね。
アジ好きにはたまらん情報かもね。

[488: 匿名さん]

>>466
05から06あたりは確かに景気が良かったけど、不動産価格はまだ上がる前だと思う。
07から09で1割くらい上げて、09から11で1割くらい下げた感じ。
なので当時と今の相場感は同じくらい。
アルスの当時の売れ行きを知らないけど、東急不動産が@290で100戸売り切れずに値引きしたとすれば、地元民以外の桜上水に対する需要はそれほど多く見込めないということ。
600戸さばかなきゃいけないのに、あえて冒険して@300オーバー平均ってのは考えづらい。
290が平均単価の上値かな。

[489: 匿名さん]

ごめん。
さばくのは500戸ちょっとだね。

[490: 匿名さん]

３２０

[492: 匿名さん]

456さん

「甲州街道にいなげやもあるようですが。」
なのですが、桜上水（団地）ガーデンズから行くと京王線の開かずの踏み切りか、高架の駅通路を通り、それから甲州街道を横断しなければなりません。
２箇所の障害（駅の通路には、エスカレーターもエレベーターも付いていますが。）があるため少し億劫な感じですね。

桜上水を離れて暮していますので、現状は分かりませんが。すいません。

[493: 物件比較中さん]

下高井戸側は便利ですね。
いなげやはキッチンコートよりも品数が多いようです。
二階にはドラッグストア、隣にはドンキがオープン。
下高井戸側にマンションが建たないのでしょうか。

[494: 匿名さん]

>>491
マンションですから。
特別な工法を使った特殊な建築物ではないので、スーパーゼネコンだから特別何かが違うというものでもないです。
施工管理はしっかりやってくれると思いますが、当たり前のことといえば、当たり前のことですし。

スパーゼネコンのＪＶにしてるのは、単純に建築規模が大きいからでしょう。
この規模で竣工期限を100％守るためには、建築市場の需給が逼迫しても十分な作業員や機材等を確保できるだけの余裕が必要ですので、ＪＶを組んだ方が安心だからというだけだと思いますよ。

[495: 匿名さん]

２流、３流のゼネコンのＪＶより良いのは明らか。

[497: 匿名さん]

資料請求していた人達に、簡易間取り図（80と100の2パターンのみ）届きましたね。
いずれも南向きのワイドスパン。
世田谷でここまで諸々の制限がなく間取りが作られている物件は確かに貴重だと思いました。
ただいずれも収納が少な目。
100へーべー超えは、さすがに洗面所は2ボールでしたけど、ウォークインシューズクローゼットはなし。
どこまでセレクトプランで対応できるか気になりました。
あと外観とエントランスをチラ見せしてる資料も同封されてましたが、重厚感はなく、極めて庶民的な感じで、若干期待外れでした。

[498: 匿名さん]

>大成、鹿島じゃないところをどう捉えるか

大林、清水の方が格上では？

[499: 匿名さん]

411批判が大量削除されてる。
これで、どっちが荒らしだったかはっきりしたね。

[500: 住まいに詳しい人]

>>488
>地元民以外の桜上水に対する需要はそれほど多く見込めないということ。
>600戸さばかなきゃいけないのに、あえて冒険して@300オーバー平均ってのは考えづらい。

事業主は地元＆沿線需要だけで500戸を捌くつもりはないでしょ
城西エリアでちょっといい感じの大規模物件が欲しいけど、パークシティ浜田山には手が届かない層
がターゲット

だから専有はちょっと広めに作っているけど、仕様は飛び抜けていないで過不足はない程度
豪華にしたい人はオーダーメイドシステムを使ってね、という姿勢かと

ターゲットの上下幅が狭いし、じっくり販売していく覚悟はあるんじゃない？

[501: 匿名さん]

施工がゼネコンでも、実際は下請けの業者が作業をされるんですよね？
具体的には、施工がゼネコンであることによってどんなメリットがあるんですか？
JVになってるのは、規模が大きいからだと思いますが。

[502: 匿名さん]

>>500
>事業主は地元＆沿線需要だけで500戸を捌くつもりはないでしょ

うん。だから、価格で強気に出れないだろうって話をしたつもりなんですが。
地元ターゲットでさばけるなら、競合相手の無い指名買いでしょうが、城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。
桜上水が城西エリアで特別競争力の高いエリアと言えるなら、多少は強気価格を設定するかも知れませんが、過去の販売実績からするとそういう位置付けも困難かと。
いずれにしても、中高層詰め込み型大規模物件で、高級路線で販売に成功した例はないように思いますので、アルスと同水準か、それ以下の価格設定かなと。

[503: 匿名さん]

あ、この物件がアルスより劣るという意味ではなく、アルスが100戸@290で売れ残りの特売が出たという実績があるなら、デベとしてはその実績を無視して企画は立てられないだろう、という意味です。
直近の、それも同地区の実績を無視してこの規模でコケたりしたら、担当は2度と立ち上がれないかも知れません(笑)

[504: 匿名さん]

>501

ゼネコンの現場監督がいるってだけです。

[506: 匿名さん]

497さん紹介ありがとうございます。

中の外観予想図は、421さんの写真のアングルと本当に同じですね。
駅から来てすぐ見える景色となるわけだ。
団地のシンボルの大欅もあるし。いい感じです。

[508: 購入検討中さん]

メダル？金貨とか？
そんなのいらないから設備良くするか金額下げてもらった方がよっぽどいい気がするが…

[509: 匿名さん]

メダル持って近所に買い物行くと割引きとかあるの？

[510: 匿名さん]

そもそも本当が怪しい

[511: 匿名さん]

鑑定した方がいいよ。
メッキかもしれない？

[512: 匿名さん]

デマ

[513: 匿名さん]

自分的にはかなりいい物件です。一つだけ心配というか、あきらめるしかないと思うのは地権者の多さ。
理事長さんは、等価交換の話をまとめるのに活躍してくれた人で、議会の議員さんかなにか経験されたような方に
もう決まっていると思いますよ、もちろん妄想ですが。
あとは入居後、いかに公正さを保つか。
理事会の理事に報酬を払うように管理規約で最初から決まっている可能性もありますね。

[514: 匿名さん]

ここは、やはり駅に近いです
蘆花公園に決めなくて、家族から感謝されています。

[515: 住まいに詳しい人]

>>502
>城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。

杉並区・中野区・世田谷区・目黒区で＠300未満の大規模ってあります？
価格競争力のある競合相手って『アトラス調布』とか『ドレッセ二子新地』ですか？

『アルス桜上水』＠269万円が分譲された2005年当時で＠260～290なら
『ＴＨＥ目黒』『プラウド成城』『目白プレイスレジデンス』『パークハウス吉祥寺北町』『井の頭公園パークハウス』
『パークタワー東中野』『パークハウス池田山公園白金台の杜』『グランフォート用賀』
あたりが購入出来た

2013年現在、＠260～290で購入可能なのは
『ヴィークグラン世田谷千歳船橋』『ザ・パークハウス杉並和田』『プレサンスロジェ荻窪桃井』

2005年の物件を指標に今の市場を語るのは意味ないよ

[516: 匿名さん]

帰ってきた514。レスをスレと言う人。

[517: 購入検討中さん]

507です。
未確定部分があったので自主削除しましたが改めて確認できたので再度修正の書き込み。

以下、前分に同じ
先日インフォメーションサロンのかたから耳寄りな情報を聞きました。
契約者全員に、引き渡し時に鍵と一緒にこのメダルが記念のノベルティとして贈呈されるとのこと。
ピカピカしてきれいですね。現物が早く見たいものです。

（ただし等価交換の地権者には残念ながら用意しておりませんとのこと。）
↑
改めて確認しましたが、これは未確定のこと。もしかしたら地権者にも配られる可能性もあるかも

[519: 匿名さん]

>>515
そもそもこんな大規模物件自体がほかにないでしょう。
＠300未満の大規模ってありますか？って設問自体が意味ないですよね。

2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。
中高層中規模では、平均＠300超の方がむしろ少ないでしょう。あっても多くは城南（田都以南）ですし。

中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

[520: 匿名さん]

都下板で、調布徒歩3分に分譲されるグレーシア調布(一応、調布の目玉物件)が、駅近で分譲された
ザーパークハウスの@260、徒歩14分で分譲予定のアトラスの@240を参考に@270とか@280万とか予想されて
いるんですが、大規模物件とはいえ、23区内で調布より圧倒的に新宿に近い桜上水の目玉物件が、
調布と同水準価格なんてあるんでしょうか？

[521: 住まいに詳しい人]

>>519
>.2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。

具体的な物件名を挙げて欲しいなあ
　
　
>中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら
>大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
>それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

＠400クラスのベネフィットを＠330で得られるのならとても魅力ですね
だから地元需要だけじゃなく広域から客を集められるわけで
あなたの話は矛盾していると思うのだが．．．

この計画は環境創造型の大規模として稀少性があるわけで
パークシティ浜田山の下の価格帯なら需要は開拓出来る

もちろん7000万円を超えると客の数が急激に減るから＠330はギリギリのラインで
ものすごく薄くて広いターゲットだ
商品企画だけでなく、広告・販売などもピッタリ合っていないとコケる可能性もあるけどね
　
　
>>520
調布駅南口のスミフはファミリー物件じゃないから＠300を超えるでしょ
ココが＠290とかじゃバランスがわるい

[523: 匿名さん]

513さん
「理事会の理事に報酬を払うように管理規約で最初から決まっている可能性もありますね。」

桜上水団地では、管理を自前でやっていましたから、専務理事に報酬を払っていました。

ガーデンズはマンションで管理会社があるのでわかりませんが、あなたは理事をやりたいのですか？。

[524: 匿名さん]

とにかく広いです。最北と最南の住居だと駅徒歩時間まったく違います、笑。

敷地の一番北の部分までが3分とのことだからどこに住んでも5分以上は計算して検討したほうが良さそう。
細かいようですが朝の電車はそれほど大切ですから。

まあでも南のほうがのどかそうですね、周囲がグランドや記念館などの住宅や商業じゃないエリアに寄り添っていますから。

[526: 匿名さん]

正直なところ、メダルはいらないかも…

[527: 匿名さん]

確かに最南からは徒歩10分はかかりそうだけど、狭い車道を7分歩くのと、敷地内の遊歩道を7分歩くのとは訳がちがう。
そしてメダルはいらないに同意。

[528: 匿名さん]

宅地建物取引業法で徒歩1分は80mと決まっています
現在の地図で1番遠い11号棟から敷地の北端までの道のりが360mですから
徒歩4～5分程度は差がでるかとおもいます

[529: 匿名さん]

こちらは敷地外周を塀や柵で囲ったりするんでしょうか？
そうでなければ、敷地内でも一般道とほとんど変わりないような気がするのですが。

[530: 匿名さん]

条件悪くてもいいので安いところが欲しい

[531: 匿名さん]

囲わなくても、車が通らない分一般道とは違います

[532: 購入検討中さん]

よくわからないので教えて欲しいのですが広告上はどの棟も徒歩3分なんですか？
実際は同じ敷地内でも徒歩3分と徒歩8分では金額に差はどの位、出るのでしょうか？