桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[408: 匿名さん]

幼児数は、分譲住戸の1割で50から60人、2割で100から120人。
認証保育所一つ分くらい必要だけど、数年後、このマンションの子供たちの需要がなくなったら、必要のない施設になっちゃうんだよね。
行政もどう対応するか悩ましいところじゃないかな。

[409: 匿名さん]

安すぎる！99㎡･7800万円即決だ。
というかさ、66㎡と99㎡が同じ単価なわけないよね。(笑)
66㎡割高だ！

[410: 匿名さん]

平均で260ってことはないでしょう。いくら何でも。

[411: 匿名さん]

いつからレスの事をスレと書くようになったのですか？
スレ、スレと書いて、安く煽るレス書いてるのは、全部同じ人？

[412: 匿名さん]

因みに、スレッドの事をスレと書くことくらいはわかってるよ。

[413: 匿名さん]

3～4棟しかない物件なら平均単価の話はしやすいけど、中高層かつ面積も広いここのような規模になると、駅から最も近い棟と最も遠い棟ではもはや別のマンションかってぐらい差がありそう。
だから、個人的には平均単価を議論するのは余り意味がないような気がするのだが。

[414: 匿名さん]

多分同じ人ですね。この人、他の板でもスレ（正しくは「レス」）の投稿してますね。

[415: 匿名さん]

つまり、404と406も同じ人物である可能性があるということだな。

[416: 匿名さん]

>>413
ただでさえ色々な意見の集約が難しい大規模団地ですから、あまり価格水準にバリエーションは持たせて欲しくないですね。
まあ、58.48m2～111.84m2 だそうなので、その段階で、既に均質的な居住者像を望むのは困難ですが・・・。

ちなみに、深沢ハウスの話が出てましたが、あそこは、販売にかなり苦労したようです。
結局200戸ほどＳＰＣで所有して賃貸にしていたと聞きますし（その後のプチバブルでＪ－ＲＥＩＴに売り抜けたようですが）。
仕入れで高掴みしてましたから、あの方向性（超詰込なのに高級路線）しかなかったという話のようです。

浜田山のパークシティは、三井の昔からの所有地で、短期で資金回収する必要がないからこそできたコンセプトだろうと思われ、土地仕入れから資金を投入する場合には、あのコンセプトは無理でしょう。

本物件は、仕入れも一応適正水準のようですから、深沢ハウスのように無理をする必要はないと思いますし、浜田山のようにのんびり売るわけにもいかないでしょうから、周辺相場から外すような企画にはしないと思います。

隣の東急不動産（アルス）が、同じ中高層地域で2006年に坪300弱だったようですから、その辺はデベも計画の参考にしていると思いますね。

[417: 匿名さん]

深沢ハウスは駅から遠く、訴訟もあったのでこことはあまり比較にならないと思う。
パークシティ浜田山とここの物件価格予想については同意。

[421: 実はスレ主の411]

＞418＞420

はいはい。悔しいのは分かりますけど、「ここではスレが正解」なんていい加減なこと書かない様にね。

>411は初心者？

通信歴は、10代でパソコン通信始めて25年、マンコミにも、最低でも、4年はお世話になってるかなぁ。
不動産ウォッチが趣味なんでね。

これだけでは、アホの書き込みに付き合っただけで、桜上水ガーデンズについての有益な情報をちっとも提供
していないので、せめて、現地の現況(とは言っても6月9日ですが)の写真をアップロードします。

[427: 匿名さん]

421の写真もいらないだろ。なんの情報にもならんかまってちゃんでしょ。

[428: 実はスレ主の411]

管理人さんが「レス」を使っているんですけどね。

>【お知らせ】レスを投稿しても更新されない不具合
>管理人　2010-12-21 18:27:48

画面の下の方にも、50レス　100レス　全レス表示 って書いてあります。


ところで、桜上水のキッチンコートは、元・京王ストアで高級版京王ストアを目指して改装したものですが、
某クイーンズ伊勢丹のぱくり(外観が)と指摘されています。
小田急OXの様に高級スーパーと認知されることもなく、ただ、中途半端に値段が高いだけの京王ストア
だと思われているみたいです。

[430: 匿名さん]

>>429

マンコミにも、最低でも、4年はお世話になってるかなぁ。
不動産ウォッチが趣味なんでね。

↑察してあげましょうw

[431: 出先から411]

>421は淋しいんだろうね 友達いないんだろうね 、

中学生みたいなこと言う人ですね。
人は、他人を攻撃する時、自分が一番言われたくない事を
言うと聞いたことがありますが、ひょっとして
あなた、孤独じゃないですか？友達いないんじゃないですか?

>キッチンコートだのパクリだの何ら関係ないこと書いて何が言いたいんだろ

それこそ桜上水ガーデンズでの生活に大いに関係ある情報でしょう？
何か勘違いしていませんか?

[432: 匿名さん]

勘違いは貴方です。
じゃあくだらない421の写真アップして何の意味があるのか皆に分かりやすく説明してごらんよwww
ただの自慢にもならないカスみたいな写真だと思うんですが。。。

[433: 出先から411]

はぁ ?
もう支離滅裂ですね。
芝まで生やしちゃって。
現地を見たことがない方に
現況をお見せするのは十分意義があると
思うのですが?

[434: 出先から411]

通行人が写っているからという理由で削除依頼をだされたようですけど
もう一人の方も意義があると思ったから、
現況を何枚もアップロードされたのでしょう？

[435: 匿名さん]

貴方のクソ写真はどこかの観光地で石碑撮ってるのと一緒。
削除依頼中の写真はまだ周辺環境が分かるから意味がある。
そんな違いも分からんのか。

[436: 出先から411]

やれやれ、ケチもだいぶ苦しくなってきましたね。
写真は団地の玄関口に当たるところを
撮った写真で、物件予想イラストと同じ
場所から同じアングルで撮ったもの。
予想イラストと合わせて、実際にどういうものになるか
を予想してもらうには最適です。

[437: 匿名さん]

頭が弱くて自分のゴミ写真と他人の参考写真の違いが理解出来ないようですね。残念です。
たいへん参考になりました、写真アップアリガトウゴザイマシタ。

[438: 出先から411]

頭が弱いのは、どっちなんだか。
まぁ、荒らしが去って、良かった良かった。

[441: 実はスレ主の411]

桜上水団地で画像検索したことはないので、山のように出てくる画像と同じかどうかは知りません。
当然、ネットから拝借した写真ではありません。(私の写真だって、足で稼いだ生の写真なのですが？)
現地へ行って、写真1枚ということはありません。1枚代表的な写真を選んだら、あれになったということです。
他の写真のアップは気が進みません。何しろ、
キッチンコートについて書く→ケチを付ける→論破される→今度は写真にケチをつける
という感じで、写真は言いがかりをつけるための種でしかありませんから、新しく写真をアップしても
また、ケチを付ける下らないレスが付くだけだと思います。

[443: 匿名さん]

まぁまぁ、もう421の人はもう放っておきましょう。多分荒らしなんだと思います。
マンションの話しましょ

[444: 実はスレ主の411]

そうそう。折角のスレが言い争いで埋まりそうなので、話題の転換をと思って周辺スーパーの私の聞いている限りの
評判を書いたら「何の関係もないこと」と書くような、本末転倒の荒らしがいなくなったことだし、
是非、マンション関連の話をお願いします。

桜上水の駅前ですが、ほんと、かなり寂しいです。(降りたことある人は知っているでしょうけど)
ガーデンズの入居＆京王線の高架化に伴う駅前整備(具体的計画があるかどうかは知りません)で
少しでも、活気づけばいいですが。

[445: 匿名さん]

443です。↑の方を荒らしと言いたかったんですが、自分の都合の良いように捉えてしまったようですね。
まぁどうで、おいいですけど。

[447: 匿名さん]

一日見ないうちに荒れていますね。
意味の分からない文章もあるし。（おおいです。てなに？）
まあいいか。

桜上水の駅前商店街は、寂しくなっているようですね。
昔はスーパーがもっとありました。
でも、まとまった買い物は下高井戸に行っていたかな。

444さんの書いているように、桜上水ガーデンズで人が増えることにより活気付くと好いですね。

[448: 匿名さん]

訂正
×「おおいです。」→○「おいいですけど。」
でした。失礼

[449: 匿名さん]

客観的に見てスレ主は知識自慢がしたいんでしょうね。俺スゲー！って言いたいのだと思います。

[450: 匿名さん]

４４６の批判の方がよっぽど空っぽだけどな

[451: 匿名さん]

446さん
あなたも張り付いていたのではないでしょうか。

キッチンコートについて書くことは有益なことだと思いますよ。
駅の近くでまともなスーパーはここぐらいしかないから。

単価の話だけのスレではないのでしょう。

[452: 匿名さん]

>449

かなり主観的ですね。

[453: 匿名さん]

自作自演が始まっちゃったな

[454: ご近所さん]

ＭＲもできていないうちに投稿者同士が●●しあっても仕方がないでしょう。

[455: 匿名さん]

キッチンコートの情報は本気でいらないです。ただの沿革の豆にもならない知識だからね。

[456: 匿名さん]

アラシに構う人もまたアラシ。
相手がアラシだと判断したときは、以後、スルーしましょう。お互いにね。

キッチンコートは高いそうですが、周辺の人はやはりキッチンコート利用が多いのでしょうか？
地図上では甲州街道にいなげやもあるようですが。

[460: 物件比較中さん]

そんなことは調べればすぐにわかること。
あまりひどければ措置すればよいだけ。
賛否両論を出していきましょう。
オーベルのようにはなりたくないので。

[461: 住まいに詳しい人]

>ところで、桜上水のキッチンコートは、元・京王ストアで高級版京王ストアを目指して改装したものですが、
>某クイーンズ伊勢丹のぱくり(外観が)と指摘されています。

そりゃ同じ会社の設計・施工監修だから
緑色地に白抜きロゴがパクリ言うならクイーンズ伊勢丹もザ・ガーデンのパクリだしね

[462: 匿名さん]

プラウド芦花公園＠310のソースをそろそろ教えて欲しいのですが。

[463: 実はスレ主の411]

447も、451も456も私じゃないですよ。相手の方こそ、自作自演では？
管理人さんに調べてもらって結構です。
調べてもらって、自作自演の方を削除してもらうとか。

キッチンコートの話は、何とか、話をガーデンズの方に戻そうと思って出したのです。
それをまた攻撃の材料にされて、荒らしというより、ネット・ヤ○ザかも。

[464: 匿名さん]

某クイーンズ伊勢丹って意味もなく某を付けちゃうあたりが生理的に気持ち悪くて仕方ないです。

[465: 匿名さん]

いや、だから構っちゃダメだって(笑)
喜んじゃいますよ。

[466: 匿名さん]

>>419
そうですね。アルス桜上水も仕様を良くして290くらいで売り出しましたが、売残りの特売が出たとの話が過去スレでありましたね。
当時の相場と今の相場、どっちがどうなんでしょう？
2005～2006年は、結構、景気が良かったという記憶ですが。

[467: 411]

それにしても、しつこいね。(苦笑)
ところで、23:29:53のは、23:53:17へのレスですか？
書き込まれてから僅か36秒での神業レスですね。(笑)
出来るのは23:53:17を書いた本人くらいでしょう。
どちらが自作自演か、はっきりしたようです。

[468: 411]

訂正

>ところで、23:29:53のは、23:53:17へのレスですか？
　　　　　　　　　　　↓
ところで、23:29:53のは、23:29:17へのレスですか？

[470: 匿名さん]

そんなコピペすれば済むような時間を間違って訂正とかどんだけの低脳だよ。時間見ながらキーボードでぽちぽち打ったのかな？

[471: 匿名さん]

最寄り駅の前のスーパーの話をするのが板違いだとは思わないが。
421をしつこく攻撃している者こそ荒らしに見える。

[473: 匿名さん]

スーパーの話が出ると異常にテンションが上がる人がいるのは何故？
それだけで、421認定とかテンション上がりすぎ。
普通に買い物情報欲しいんですけど。

[474: 匿名さん]

460も賛否両論とか言いつつ否の論がメイン。賛の意見と言えば「この板は賛否両論でいいですね」程度。

[479: 匿名さん]

475
しつこいのが平日の昼間から粘着してる。
暇で羨ましい。

[483: 匿名さん]

この板が検討者の水準を表しているってことはないやろ。
今の状態はこの板に参加している人の水準を表しているに過ぎない。
ああ、ワシもか。

[484: 匿名さん]

所詮は世田谷の京王線沿いのマンションに民度なんてそれゃないと思うがね

[485: 匿名さん]

これは酷い。

建設的なことは一切ない。

このスレッド史上最悪の立替反対派なみの雰囲気だね。

[486: 匿名さん]

こちらは、竣工がまだ先のため具体的な情報が少なく、それで想像で話すしかない。そこに荒らしも加わるから全く収拾がつかない。もう少し具体的な情報が出てきて、落ち着くことを願います。
本来は素晴らしい物件のはずですから。

[487: 匿名さん]

>>478
鮮度高いね。
アジ好きにはたまらん情報かもね。

[488: 匿名さん]

>>466
05から06あたりは確かに景気が良かったけど、不動産価格はまだ上がる前だと思う。
07から09で1割くらい上げて、09から11で1割くらい下げた感じ。
なので当時と今の相場感は同じくらい。
アルスの当時の売れ行きを知らないけど、東急不動産が@290で100戸売り切れずに値引きしたとすれば、地元民以外の桜上水に対する需要はそれほど多く見込めないということ。
600戸さばかなきゃいけないのに、あえて冒険して@300オーバー平均ってのは考えづらい。
290が平均単価の上値かな。

[489: 匿名さん]

ごめん。
さばくのは500戸ちょっとだね。

[490: 匿名さん]

３２０

[492: 匿名さん]

456さん

「甲州街道にいなげやもあるようですが。」
なのですが、桜上水（団地）ガーデンズから行くと京王線の開かずの踏み切りか、高架の駅通路を通り、それから甲州街道を横断しなければなりません。
２箇所の障害（駅の通路には、エスカレーターもエレベーターも付いていますが。）があるため少し億劫な感じですね。

桜上水を離れて暮していますので、現状は分かりませんが。すいません。

[493: 物件比較中さん]

下高井戸側は便利ですね。
いなげやはキッチンコートよりも品数が多いようです。
二階にはドラッグストア、隣にはドンキがオープン。
下高井戸側にマンションが建たないのでしょうか。

[494: 匿名さん]

>>491
マンションですから。
特別な工法を使った特殊な建築物ではないので、スーパーゼネコンだから特別何かが違うというものでもないです。
施工管理はしっかりやってくれると思いますが、当たり前のことといえば、当たり前のことですし。

スパーゼネコンのＪＶにしてるのは、単純に建築規模が大きいからでしょう。
この規模で竣工期限を100％守るためには、建築市場の需給が逼迫しても十分な作業員や機材等を確保できるだけの余裕が必要ですので、ＪＶを組んだ方が安心だからというだけだと思いますよ。

[495: 匿名さん]

２流、３流のゼネコンのＪＶより良いのは明らか。

[497: 匿名さん]

資料請求していた人達に、簡易間取り図（80と100の2パターンのみ）届きましたね。
いずれも南向きのワイドスパン。
世田谷でここまで諸々の制限がなく間取りが作られている物件は確かに貴重だと思いました。
ただいずれも収納が少な目。
100へーべー超えは、さすがに洗面所は2ボールでしたけど、ウォークインシューズクローゼットはなし。
どこまでセレクトプランで対応できるか気になりました。
あと外観とエントランスをチラ見せしてる資料も同封されてましたが、重厚感はなく、極めて庶民的な感じで、若干期待外れでした。

[498: 匿名さん]

>大成、鹿島じゃないところをどう捉えるか

大林、清水の方が格上では？

[499: 匿名さん]

411批判が大量削除されてる。
これで、どっちが荒らしだったかはっきりしたね。

[500: 住まいに詳しい人]

>>488
>地元民以外の桜上水に対する需要はそれほど多く見込めないということ。
>600戸さばかなきゃいけないのに、あえて冒険して@300オーバー平均ってのは考えづらい。

事業主は地元＆沿線需要だけで500戸を捌くつもりはないでしょ
城西エリアでちょっといい感じの大規模物件が欲しいけど、パークシティ浜田山には手が届かない層
がターゲット

だから専有はちょっと広めに作っているけど、仕様は飛び抜けていないで過不足はない程度
豪華にしたい人はオーダーメイドシステムを使ってね、という姿勢かと

ターゲットの上下幅が狭いし、じっくり販売していく覚悟はあるんじゃない？

[501: 匿名さん]

施工がゼネコンでも、実際は下請けの業者が作業をされるんですよね？
具体的には、施工がゼネコンであることによってどんなメリットがあるんですか？
JVになってるのは、規模が大きいからだと思いますが。

[502: 匿名さん]

>>500
>事業主は地元＆沿線需要だけで500戸を捌くつもりはないでしょ

うん。だから、価格で強気に出れないだろうって話をしたつもりなんですが。
地元ターゲットでさばけるなら、競合相手の無い指名買いでしょうが、城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。
桜上水が城西エリアで特別競争力の高いエリアと言えるなら、多少は強気価格を設定するかも知れませんが、過去の販売実績からするとそういう位置付けも困難かと。
いずれにしても、中高層詰め込み型大規模物件で、高級路線で販売に成功した例はないように思いますので、アルスと同水準か、それ以下の価格設定かなと。

[503: 匿名さん]

あ、この物件がアルスより劣るという意味ではなく、アルスが100戸@290で売れ残りの特売が出たという実績があるなら、デベとしてはその実績を無視して企画は立てられないだろう、という意味です。
直近の、それも同地区の実績を無視してこの規模でコケたりしたら、担当は2度と立ち上がれないかも知れません(笑)

[504: 匿名さん]

>501

ゼネコンの現場監督がいるってだけです。

[506: 匿名さん]

497さん紹介ありがとうございます。

中の外観予想図は、421さんの写真のアングルと本当に同じですね。
駅から来てすぐ見える景色となるわけだ。
団地のシンボルの大欅もあるし。いい感じです。