桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[301: 匿名]

桜上水4、5辺りは、大正から戦前の分譲地で、区画も整理された結構良い住宅地なんですけどね。
残念ながら京王沿線のためか、同時期の旧分譲地(新町、成城等)に比べてネームバリューはありませんが。
しかし、今でも基本は、容積率100%の戸建地区で、坪200〜230万程度なので、ちょっと給料のいいサラリーマンでは、なかなか手がでないように思います。
駅から離れて旧分譲地の外に行くと急に安くなりますが。

[302: 匿名さん]

坪200～230万、って土地代の相場のことですよね？マンションの価格ならその価格帯はサラリーマンの給料でも問題ないと思いますので…。

[303: 匿名さん]

昨日、都内の違うプラウドで、ここは坪320~350って言ってました。
土地の仕入れにお金がかかってるので、安くは売れないと。
坪300くらいならこちらを検討したい、と伝えると、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが、
それでも坪300を切ることはないです。と断言されていました。
立場上、今担当されてる物件を売りたいので、桜上水から目をそらさせる為に
多少大げさに表現している可能性はあるかと思いますが、
同時に、同じ会社でこの時期にそこまでズレた情報は出さないのでは？とも思ったり。。
うちは、残念ながら坪350では手が出ないので、
そこそこの条件で坪300あたりの部屋がでないかなぁ、と考えています。

[305: 匿名さん]

権利変換（等価交換）の土地評価額が高いので、安く販売するとデベ側の利益がでないという趣旨では？
まあ、権利変換計画は、地価下落後の2010年に作成してるので、土地評価額を高くしすぎてるとも思えませんが。

[308: 匿名さん]

303です。
もちろん「未確定ではあるけれど、社内で漏れ聞こえてくる情報によると、、」ということでしたよ。
私は、希望も込めて坪290~320あたりを予想していましたが、
もしかしたら坪320~350の強気価格で出してくる可能性もあるのかなと理解しました。

[309: 匿名]

私も別のプラウド物件で、350も有り得ますよって言われました。
販売が先で更なる値上げもいりえるし、それだけだすなら、この物件なら高層階買えますよみたいなことも言われたので、いい加減なセールストークかなぁと思いました。でも、実際価格が安かったら客に文句言われますよね。証拠がないからお咎めなしになるのかなぁ。

[310: 匿名さん]

> 309さん
303＆308です。
私も同じトーンで言われました。
おっしゃる通りセールストークの匂いを多分に感じましたが、未確定だとの前置きがあり、口頭での案内にしても、同じ会社の営業マンが一応数字を出している以上、あまりにかけ離れていたら、それはそれでプラウドの信用が下がりますよね。
かと言って本当に坪350で出てきてしまうと困るので、何とも言えませんが。。

[311: 購入検討中さん]

正直条件の悪い部屋で坪310からでいい部屋だったら350は全然ありえるだろうね。
もちろん割高だと思うけど、最近どこも高くなってる

[313: 匿名さん]

↑　本当ですよね。私も同じこと考えました。
都心に近いという点で立地ではここより上＆設備もそれなりにハイクラスのプラウド駒場でも坪330だったので、
よっぽどのスペックでない限り350はありえないですよね。。

[314: 匿名さん]

パークシテイ浜田山は良いが、管理費等があの広い敷地等を維持する為か、結構高いからなぁ～？微妙。

[315: 匿名さん]

価格も内容も未発表の段階で、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが
現時点で、お客に、そんなこと話すかなぁ。

[316: 匿名さん]

マンション営業なんてそんなもんかも。
100%ガセだとは思わないけど、本当にその水準で出てきたら検討の余地なしかな。
320〜350万出すなら、選択肢は相当に広がる。

[317: 匿名さん]

＞３１３
お近くのパークホームズ世田谷赤堤は＠３５０～からでしたよ。

[318: 匿名さん]

嘘は良くない。310万〜。
しかもあっちは、第一低層住居専用地域の小規模低層マンション。

[319: 匿名さん]

ほんとに320~350だったらうちも完全パス。

[320: 匿名さん]

ざっと計算したところ、パークホームズ世田谷赤堤と桜上水ガーデンズでは、1戸当りの土地持分は、約6坪違う(桜上水の方が少ない)。
土地6坪の仕入価格は、大体1000万程度。ちなみに桜上水の方が路線価等の評価額が低いので、もう少し差があってもいいくらい。
1戸平均22坪だとすると、坪当り45万円の差。
概算の概算だけど、少なくとも原価的に考えれば、赤堤よりこのくらいは安くする余地がある。
もちろん、その余地をよりハイスペックな仕様の採用に使い、価格はその分安くしないということもある。

[321: 匿名さん]

どれだけ建物・仕様をハイスペックにしても、あの敷地に900戸も詰め込んで、坪320～350はありえないでしょう。
桜上水が庶民的だとは思いませんが、戸数等の計画内容は、明らかに大衆向け大規模マンションのもの。
この計画で、坪320～350で出したら相当売れ残るように思います。

[322: 匿名さん]

甘いな。建て替え事業だから余計な負担が販売額に乗って来ますよ。

[323: 匿名さん]

余計な負担って？建替え賛成しなかった人への価格補償？和解金？
賛成しなかった人への価格補償は全然割高とは思えないけど。
地権者は、敷地47000㎡を404戸で共有していたので、一人当りの持分は、116㎡。
一戸当りの補償金は、大体平均で6000万ちょっとぐらいだったらしい（どこかに書いてあった）。
とすると高く見ても、坪170万円以下で土地を仕入れていることになるので、あんまり割高感ないよ。
余計な負担と言えるのは、居座り住民への和解金ぐらいだけど、総額4億程度でしょ。
この物件の規模からすると、分譲坪単価に影響を与える金額じゃないよ。
それも、建替組合が支払ってるので、デベの分譲価格に全額オンされるわけじゃないかもしれないし。

[324: 購入検討中さん]

マンションの敷地の入り口からは駅まで徒歩三分だけど、
明らかに敷地内の棟によっては駅まで7~8分ぐらいかかりそうな棟もある

価格差あるんじゃないかな300以下は期待できなさそうだけど。

[325: 匿名さん]

解体費用は5億円くらいかな？
まあ900戸作るんじゃこれも誤差の範囲ですな。

あとは事業協力者の等価交換が何戸あるかだな、通常6掛くらいになるはずだから。

[326: 匿名さん]

容積当りの土地仕入れが100を切ってるとしたら、普通に考えて平均単価が300を超えることはない。
タワーマンション並みに上物に金がかかるなら話は別だが。
免震といっても、所詮は14階建て。

[327: 匿名さん]

>>325
円滑化法に基づく事業なので、再入居者の土地評価額も建替反対者への価格補償と同じ水準で評価してますよ。
差別的取り扱いは認められないので。
もちろん、デベの利益を上乗せしない価格で新住戸を割り当ててると思いますが、再入居部分からは利益を得られないというだけであって、仕入原価が上がるというわけではないです。
建替反対者への価格補償額を見る限り、もろもろ全部トータルしても、土地仕入額（評価額）は、坪200万は行かないと思います。
容積率200％なので、容積当りの土地価格では100万を切るんじゃないですかね。
これを350万とかで買ってくれる人がいるなら、デベとしては笑いが止まらないでしょう（笑）

[329: 匿名さん]

買えない人すぐ高い高いって言いますからね。

[330: 匿名さん]

土地原価90〜100、建物原価100〜110、諸経費・利益80〜100。
270〜310が中心価格帯かな。
建物原価110は高過ぎかもだけど、全棟免震をはじめとして、かなりのハイスペックでくると予想。

[331: 匿名さん]

10年前なら別だか、今は免震装置なんて安くなりましたよ。

[332: 匿名さん]

まあ、100〜110ってのは、共用部分も公開敷地の整備も含めた総建築コストを専有部分の面積で割った数字だから。
延床ベースだと坪80〜90かな。
スーパーゼネコンのJVだし、そのくらいの物にはするんじゃないかと。

[334: 匿名さん]

世田谷で坪300万オーバーからっていうマンションは、ほとんどが一種低層。
中高層だとサンチャ、ニコタマ、シモキタくらい。
駒沢～用賀駅近でも、中高層だと300オーバーの販売は結構きつい感じ。280－300くらいが最多価格帯という印象。

この物件は、周辺環境からか、なんとなく一種低層のマンションと比べてしまいがちだけど、実際に建つのは中高層。
交通利便性は高いけど駅力は強くない桜上水の、低層の雰囲気の中に建つ駅至近の中高層マンション。

なかなか買い手側の価格評価がむずかしいマンションですね。
個人的には、280－290くらいがストライクゾーンです。

[336: 匿名さん]

高いと買えないから自分で妥当なラインを下げてるだけでしょ？

[337: 匿名さん]

SUUMOの取材レポートで、各棟の配置図を発見.
緑地帯がほどよく確保されていて、詰め込みのイメージはなく好印象．
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_setagaya/nc_67022480/plus/

あと気になるのは敷地内のセキュリティかな.
これだけ広いと、敷地内は防犯カメラの設置のみになるかもね．

[338: 匿名さん]

これ10数階建てのが並ぶんですよね？すごい詰め込んでるように見えますけどw

[339: 匿名さん]

確かに団地観が否めないですね。空地率50パーセントと言いながらも高層だし、圧迫感がありそうです。パースからだと余計にそこだけが逆に強調される気がします。

[340: 匿名さん]

＞３３５

多分、＠３３０位かと思います。高いですよ。。。

[341: 匿名さん]

>>335さんの見立てはかなり同意しますよ、良い線行っていると思います。
主要購買層を見据えた価格にすると思います。

[342: 匿名さん]

３３０くらいが私も希望です。
安すぎると民度も落ちますから

[343: 匿名さん]

世田谷って、思っている以上に民度低いですよ。

[344: 匿名さん]

マンションに関しては平均価格と民度は比例しないですよ。

[345: 匿名]

どこぞのブログの権利変換計画の資料を見ると、
専有面積 69390㎡
デベ取得率 58.9%(40871㎡)
デベの取得費 278億円

ということで、デベの取得原価は、坪225万円

竣工までの諸経費(金利もろもろ)は、建替組合の勘定で負担してるので、上記はその諸経費込みの原価。
これに販売費と利益をオンしてくるわけだけど、さていくらにしてくるか？
ここまで原価が明確になってる物件も珍しいので、いろんな意味で価格発表が楽しみ

[346: 匿名さん]

>>345
情報のソースであるブログのURLは？
よろしければ、どういう計算式で「デベの取得原価は、坪225万円」を導いたのか詳しく教えてください。
そしてこれが事実であれば坪350万もありえますね。

[347: 匿名]

桜上水団地建て替え関連のブログは、一つしかないと思います。
計算式は、単純にデベ取得費をデベ取得専有面積で割っただけです。

それより、販売費と利益だけで坪120万円？？
そんなに払っていいんですか？？？
普通は、大手デベでも60−70だと理解していますが。

[348: 匿名さん]

建築費は？

[349: 匿名]

建築費も諸費用も全て建替組合の負担です。
したがって、デベの取得費には、竣工引渡しまでに掛かる一切の費用(販売費を除く。)が含まれた価格です。
諸経費で一番大きいのが資金コスト(金利)ですが、これも建替組合で借入るので竣工までの資金コストは、225万に含まれてます。

[350: 匿名]

ちょっと舌足らずだったようで、建て替えの仕組みを解説しますと、
円滑化法の建て替えにおいては、竣工引渡しまで、建替組合が銀行借入等の資金で、全ての費用を負担してマンションを建てます。
竣工と同時に、参加組合員(デベ)が負担金を支払い、余剰床を取得します。
この余剰床がパススルーでマンション購入者に引き渡されるという仕組みです。
本件では、負担金が278億円、取得する余剰床(専有面積)が40871㎡ということです。

もちろんデベは先行して様々なコストを支出することがありますが、これは、建替組合への貸付金、立替金として処理され、金利を付して建替組合から返還されるものです。