桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[268: 匿名さん]

No.255さんの投稿の最後に不自然に登場したコメントが気になってオーベル蘆花公園の板を調べましたが、こことの比較してる投稿に対して言うほど辛辣な投稿は無かったですよ。ただ 、頻発する荒らしと思われる投稿に対して、それがもし特定の誰かによるものなら犯罪だと言っていた人はいましたが。失礼ですが、そのﾞ誰かﾞではないですよね。
多くの人が注目する物件だけに、この板が荒れないことを祈ります。

[269: 匿名さん]

補助133号は、事業化の話がまったくないので、実現しないと思います。
むしろ、補助54号の山手通りまでの貫通の方が期待できるでしょう。
2、30年はかかると思いますが。。。

[270: 匿名さん]

あ、あと忘れてましたが、補助128号。これは下高井戸で甲州街道まで貫通させると思います。
今、小田急南側で工事してますから。

[271: 物件比較中さん]

最初いいなと思って現地に行きましたが、道路事情が今一つ。
良質の住宅地の浜田山や永福に隣接する下高井戸側に、公園がたくさんありました。

[272: 匿名さん]

道路事情は浜田山も似たり寄ったりじゃん。
下高井戸側と甲州街道アクセスも下り方面への(又は新宿方面からの)アクセスは良くないし。
甲州街道の構造上、上りにも下りにもアクセスできるポイントは、どっちにせよ限られてるんだよ。

[273: 匿名さん]

世田谷・杉並で、駅近かつ道路アクセスがいい閑静な住宅地なんて、ごくごく僅かですよ。
成城も道路環境はいいですが、アクセス先の世田谷通りは動脈硬化ぎみだし。
赤堤も赤堤通りは動脈というには細すぎる生活道路だし。
駅近かつ道路アクセスがいい住宅地で思いつくところは、桜新町、用賀、等々力辺りかな。
深沢は、道路アクセス抜群ですが、駅から遠いですしね。

[274: 匿名さん]

道路事情は、やはり東急沿線の世田谷が一番だと思います

[275: 匿名さん]

桜上水駅からも徒歩範囲、しかも新宿までも１０分程度。しかも熟成された緑豊かな場所、こんなに良い環境の物件が出ることは、今後おそらく２３区内でも無いと思われます。それでも車を毎日使う人にとっては道路事情がネックになり、公園デビュー、派閥の心配？！までしているかたもいらして…。そんなことをネットに書きこむなんて。購入希望は同じでも、正直言って驚いています。

[276: 匿名さん]

ネガティブな書き込みはマンション居住経験の無い人なのでは？
それならいろいろ不安になるのもわかります。

[277: 匿名さん]

阿佐ヶ谷の団地建て替えとかこれからこのくらいのはいくらでも出てきますけどね。

[278: 匿名さん]

900戸近くのコミュニティーって想像がつきません。今まで100戸以下のまあまあ高額な物件に住んでました。これほどの大規模マンションはどんな感じになるんでしょうか。ここは高級感ありそうで興味はあるのですが、規模が未知の領域です。

[279: 匿名さん]

毎日、車を使う方にとっては周辺の道路事情は重要だと思いますが…。
同じ様に毎日、電車を使う人は駅から徒歩何分と皆さんが気にすると同じで。
5～10分変わるのは結構な事でそれを聞くのは購入を検討している方であれば普通かと思います。

[280: 匿名さん]

23区内でこれ以上の物件は今後でてこない、とは思いませんが、電車通勤する人にとって立地がいいのは間違いないと思います。
ただ、もし自分が車通勤なら、こういった駅近の価格が高いところでなく、駅から離れていてもスーパーや公共施設が近くにあって生活環境がいい所を探すかな、とも思います。

[281: 匿名さん]

いくら内装が素晴らしかろうが、800世帯は管理組合としても、まとめるのは大変そうですね。販売前の今でさえ、価値観の違う人がかなり居るし。23区でこれ以上の物件は今後の再開発でいろいろ出てくるでしょうし、もう一度、冷静に見てみたいですね。

[282: 匿名さん]

>>278さん
＞今まで100戸以下のまあまあ高額な物件に住んでました。
＞ここは高級感ありそうで興味はあるのですが
高額、高級…が、お好きなようですね。
本当にハイクラスなかたは、高額　高級感　など
当たり前に思っているので、あえて言葉に出さないと思います。
そう見られたい、そうありたい　と願っているから
つい、そういう言葉を使ってしまうのではないかしら…。
一生懸命、背伸びしているみたいに感じます。

[283: 匿名さん]

878戸規模ではハイクラスにならないでしょう。いろいろな人が集まります。

[285: 匿名さん]

都内、稀有の大規模開発

郊外型の広尾ガーデンヒルズ？　そんなわけないですね

不動産業界でよく言われる「今後、二度と出ない・・・」

規模もグレードも両立するって、ありますか？

[286: 匿名さん]

>>282
検討者ですか。
高額とか高級とか使って、ご不快になられたようで、申し訳ないです。これを言うと、また、お金の話で下品と言われそうですが、背伸びではないのでそれだけは言っておきます。うちは買うなら、ローンなしでキャッシュ、余剰資金で買います。
あなたのそういう言葉遣いは品がないと私には感じられます。
お互いの感覚ですから、仕方ないですね。

[287: 匿名さん]

団地の立替なので、そんなに高級（皆違うイメージを持っているかもしれませんが）にはならないと思います。
地価が高いので安くはないでしょうけど。

車の件ですが、駅近なので、電車で通勤、通学を行うエコなライフスタイルの人を対象にしていると思います。
駐車場の数も総戸数に比べると多くないですので。
それを不便と感じるか、車が少ないことで静かな生活が出来ると考えるのか、で評価は変わりますが。

規則は厳し目になると思います。前身が団地の組合なので、集合住宅のルールが染み付いている方が中心にいますので。

でも、良い所だと思いますよ私は。

[288: 匿名さん]

286の投稿内容からもあまり品の良さは感じられないですが…。

私も、こちらは団地の建て替えなので様々な人が住まわれるのかな？と思います。
郊外のベッドタウンなどでは、以前の大規模開発の際に一斉に住み始めたファミリー層が、時の流れと共に一斉に年をとっていって、全体的に活気が失われているという課題があるとも聞きますので、色んな層が住むという方が自然でいいように思います。
私にとっては、緑が多く残されそうな所がこの物件の魅力ですが、中高層なのでちょっと怯んでいます。

[289: 匿名さん]

287さんの言う通り、建て替えである以上、思ったよりも規制が入りそうですね。でも、自分のライフスタイルに合った物件であれば、現金だろうが、ローンで頑張ってでも買いたいと思っても良いんじゃないかな。282さんみたいな書き込みははっきり言って、ただこのスレッドを荒らすだけです。桜上水は良い所ですが、昔からの浜田山のような高級住宅地として発展して来た地域ではないです。それも踏まえてどう捉えるかも、人それぞれです。

[290: 匿名さん]

これだけの大規模なんであまり非現実的な価格にはならないと思いますが。

それより物件概要見ると入居時期が全部27年8月となってますが、本当に全戸一斉なんですかね？
てっきり2年くらいに分けて分譲するのかと思ってました。

[291: 匿名]

広尾ガーデンヒルズの郊外版のような感じなら即買いします！

[292: 匿名さん]

違うと思われる
立地といい、成り立ちちといい、ここは庶民的、そこが良いところ

[293: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは管理組合の締め付けめっちゃ厳しいですよ。
それが物件価値高めてるんですけど。
ここは出来るかなぁ？

[294: 匿名さん]

旧住民は、住居を外に移し出来るのを待っていますので、入居時期は全戸一斉になると思いますよ。

成り立ちが庶民的かと言うと、バブル時代は3LDKで1億の値がついたこともあるらしいので、少々疑問ですが。

800戸の大規模を気にしている方が多いみたいですが、立替決議で苦労したので、棟ごとの自治にするとか考えているのではないでしょうか。（希望的観測です。）

[295: 購入検討中さん]

団地時代はペットを飼って良かったのですか？
新しくなったらペット可なのでしょうか？

実家が公団の大規模マンションですが、遊びに行って抱っこしてエレベーター乗った
だけで、居住者のおばあさんに「ここは犬は立ち入り禁止！！」と犬がぶたれました。
住んでないのに。。

元々ペット不可だったら新しくなってペット可になっても苦情やトラブルが多そうなので
検討から外そうと思うのですが、販売項目にすでにあがっていたら知りたいです。

[296: 匿名さん]

以前住んでいた時は、ペットの飼育は、基本的に禁止でした。

小鳥ぐらいは飼っていましたが、犬猫は駄目でした。

桜上水ガーデンズではどうなるか分かりませんが、制限が付くのではないでしょうか。

抱いて移動できる小型犬までとか、立ち入り範囲の指定とかの。

[297: 購入検討中さん]

早々にお返事ありがとうございます。

団地時代にお住まいだった方の貴重なご意見助かります。

今のマンションは、ペットクラブがあり管理組合にペットクラブ担当がいたり、自治会と連携して
マンション周りの清掃をする活動をしています。
せっかく緑豊かな桜上水ガーデンズなのでペットと散歩する姿がイメージであるのですが、
自分としては実際住み始めて生活していく上で重要なことなのて、販売が始まりましたら確認してみます。

[298: 匿名さん]

桜上水が浜田山より庶民的とは思いません。
地価は、むしろ桜上水の方が高いです。
確かに、桜上水は、世田谷の中では高級住宅地の部類ではありませんが、もともと世田谷の住宅地は平均的に高いので、世田谷の普通の住宅地でも、土地の価格は、浜田山より高くつきます。

[299: 匿名さん]

確かに、浜田山の成立ちが高級住宅地で、桜上水の成立ちが庶民的というのは、かなり違和感がありますね。
浜田山に特に高級な成立ちという話はないように思いますし、それより、上北沢（肋骨通り）旧分譲地とそれに続く旧上北沢1丁目（現桜上水5丁目）旧分譲地、三井牧場（現桜上水4丁目）の旧分譲団地の方が高級な成立ちというイメージがあります。
ただ、ここは、低層住居専用地域ではなく、中高層住居専用地域のはずなので、容積当りの土地価格は安くならないとおかしいので、あまり高い分譲価格だと、ちょっと。。。という気はします。

[300: 匿名さん]

庶民的と言うと違和感がありますね。平均よりはずっと高いから。でも桜上水が高級かというとそんなイメージはない。
割と賃金高めのサラリーマン向け、ぐらいのイメージ。

[301: 匿名]

桜上水4、5辺りは、大正から戦前の分譲地で、区画も整理された結構良い住宅地なんですけどね。
残念ながら京王沿線のためか、同時期の旧分譲地(新町、成城等)に比べてネームバリューはありませんが。
しかし、今でも基本は、容積率100%の戸建地区で、坪200〜230万程度なので、ちょっと給料のいいサラリーマンでは、なかなか手がでないように思います。
駅から離れて旧分譲地の外に行くと急に安くなりますが。

[302: 匿名さん]

坪200～230万、って土地代の相場のことですよね？マンションの価格ならその価格帯はサラリーマンの給料でも問題ないと思いますので…。

[303: 匿名さん]

昨日、都内の違うプラウドで、ここは坪320~350って言ってました。
土地の仕入れにお金がかかってるので、安くは売れないと。
坪300くらいならこちらを検討したい、と伝えると、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが、
それでも坪300を切ることはないです。と断言されていました。
立場上、今担当されてる物件を売りたいので、桜上水から目をそらさせる為に
多少大げさに表現している可能性はあるかと思いますが、
同時に、同じ会社でこの時期にそこまでズレた情報は出さないのでは？とも思ったり。。
うちは、残念ながら坪350では手が出ないので、
そこそこの条件で坪300あたりの部屋がでないかなぁ、と考えています。

[305: 匿名さん]

権利変換（等価交換）の土地評価額が高いので、安く販売するとデベ側の利益がでないという趣旨では？
まあ、権利変換計画は、地価下落後の2010年に作成してるので、土地評価額を高くしすぎてるとも思えませんが。

[308: 匿名さん]

303です。
もちろん「未確定ではあるけれど、社内で漏れ聞こえてくる情報によると、、」ということでしたよ。
私は、希望も込めて坪290~320あたりを予想していましたが、
もしかしたら坪320~350の強気価格で出してくる可能性もあるのかなと理解しました。

[309: 匿名]

私も別のプラウド物件で、350も有り得ますよって言われました。
販売が先で更なる値上げもいりえるし、それだけだすなら、この物件なら高層階買えますよみたいなことも言われたので、いい加減なセールストークかなぁと思いました。でも、実際価格が安かったら客に文句言われますよね。証拠がないからお咎めなしになるのかなぁ。

[310: 匿名さん]

> 309さん
303＆308です。
私も同じトーンで言われました。
おっしゃる通りセールストークの匂いを多分に感じましたが、未確定だとの前置きがあり、口頭での案内にしても、同じ会社の営業マンが一応数字を出している以上、あまりにかけ離れていたら、それはそれでプラウドの信用が下がりますよね。
かと言って本当に坪350で出てきてしまうと困るので、何とも言えませんが。。

[311: 購入検討中さん]

正直条件の悪い部屋で坪310からでいい部屋だったら350は全然ありえるだろうね。
もちろん割高だと思うけど、最近どこも高くなってる

[313: 匿名さん]

↑　本当ですよね。私も同じこと考えました。
都心に近いという点で立地ではここより上＆設備もそれなりにハイクラスのプラウド駒場でも坪330だったので、
よっぽどのスペックでない限り350はありえないですよね。。

[314: 匿名さん]

パークシテイ浜田山は良いが、管理費等があの広い敷地等を維持する為か、結構高いからなぁ～？微妙。

[315: 匿名さん]

価格も内容も未発表の段階で、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが
現時点で、お客に、そんなこと話すかなぁ。

[316: 匿名さん]

マンション営業なんてそんなもんかも。
100%ガセだとは思わないけど、本当にその水準で出てきたら検討の余地なしかな。
320〜350万出すなら、選択肢は相当に広がる。

[317: 匿名さん]

＞３１３
お近くのパークホームズ世田谷赤堤は＠３５０～からでしたよ。